房地产设计管理阶段的成本控制

房地产设计管理阶段的成本控制
张春英
【摘要】作为房地产设计管理人员，其核心价值之一就是如何有效地控制成本，通过不同的技术措施，在保证设计效果得以体现的前提下，将成本控制在合理范围内。

与设计院不同的是，作为房地产管理人员，必须从项目立项到最后交房验收的各个阶段去进行不同方式的成本控制，而设计人员更应该从拿地到施工阶段进行全维度的成本控制。

%As managers of real estate design, one of its core values is how to effectively control costs, through different technical measures, in order to ensure the design effect can reflect, wil cost control in the reasonable scope. Dif erent with the Design Institute, as the real estate management personnel, must from the phase of the project to the final launch acceptance stages to carry out different types of cost control, and design personnel should make ful dimension of cost control to take the stage to the stage of construction.
【期刊名称】《建筑与文化》
【年(卷),期】2014(000)006
【总页数】3页(P145-147)
【关键词】房地产设计;成本控制;结构优化;材料控制
【作者】张春英
【作者单位】上海星浩投资有限公司设计管理部
【正文语种】中文
作为一名房地产设计管理人员，对于如何在设计管理阶段进行成本控制是至为重要的考核点，如何降低项目的成本来增加利润，同时又保证项目的整体效果，是每一位房地产管理人员密切关注的问题。

项目的设计阶段中，从方案设计到扩初设计再到施工图设计，每个阶段都需要考虑成本，因为这影响项目投资成败。

通过降低成本来提高经济效益是房地产行业追求的目标，而设计阶段成本控制则是房地产项目成本控制的关键。

大底盘多栋住宅楼设计时，经常使用图1.1所示形式。

即因室内外存在高差，加上
1.5m左右覆土，使主楼下地下室层高较高。

设置单层5.8m地下室与设置两层
2.9m地下室，孰更经济？以下通过理论分析和实际算例来进行比对分析。

小于层高的1/16（一字形1/12）的要求，主要是考虑稳定问题。

2010新规范取消了该项规定，但明确须对底部加强部位剪力墙进行稳定验算。

实际设计工作中，当满足02规范的剪力墙高厚比时，基本都能满足稳定验算的要求。

该项条文虽然取消，但仍旧具有指导意义。

作为一名拥有十几年房地产从业经验的员工，笔者试从以下7个方面探讨成本控制的方法和措施。

实际设计时，因地下室层高5.8m，剪力墙最小厚度必然要提高至350mm左右，而当层高变为两层2.9m地下室时，剪力墙厚度可控制在250～300之间，剪力墙的配筋可节约25%左右，而虽然增加了一层梁板，但多了一层面积，总用钢量基本持平。

1.结构优化
结构的成本占建安成本的40%以上，所以一般设计管理部都会设定一个专门的结构工程师的岗位，要求该设计管理人员从设计的各个阶段去进行成本控制。

对于房
产公司比较关注的桩基、基础、结构形式、含钢量等都会在方案设计阶段与乙方施工图单位进行结构比选，选择最优的方式。

下面以“我公司某项目地下室层数与用钢量分析报告”为例，略作分析：
（1）问题提出
（2）理论分析
a.刚度要求
根据《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）3.5.2条规定，高层建筑作为嵌固楼层的层刚度不宜小于相邻上一层楼层刚度的1.5倍。

即：地下室5.8m层高楼层刚度应大于相邻上一层楼层刚度的1.5倍。

根据《高规》公式3.5.2-2给出的楼层刚度计算公式可知层刚度与层高成反比，按要求γ2≥1.5，而地下室层高是地上的1.75倍，则地下室剪力墙提供的刚度需要是地上的2.63倍。

否则，地下室层刚度达到地上的1.5倍即可满足规范要求。

因此，从刚度角度分析，较大的地下室层高是不经济的。

c.减小挡土墙配筋
当主楼外墙作为挡土墙时，2.9m位置设置一层楼板可作为挡土墙的支座，同样降低了挡土墙的钢筋用量。

因此，从挡土墙设计角度讲，设置两层地下室是更为经济的。

b.墙体稳定要求
2002版《高规》（JGJ3-2002）7.2.2条给出了剪力墙的高厚比，即底部加强部位剪力墙厚度不
d.小结
两层地下室（2.9m层高）相对比单层地下室（5.8m层高），侧墙配筋减小，增加一层梁板，钢筋总量偏小（或持平），但增加了一层面积，总体分析，两层地下室更为经济。

1.1丨地库剖面图
（3）算例
以一栋高层住宅为算例进行对比。

该项目为高层剪力墙结构（21+1层）住宅，地上层高2.9m，总高度63.8m；标准层建筑面积601.8m2，单栋总建筑面积12998.9m2。

地下室分别按单层5.8m和两层2.9m进行试算，取地下室顶板作为嵌固部位。

建筑平面见图3.1。

3.1丨算例平面布置图
该项目地上剪力墙厚度均为200mm；地下室剪力墙厚度按规范要求：单层地下室5.8m层高时，墙厚需300mm；两层地下室2.9m层高时，除挡土墙采用
250mm外，其余均为200mm厚。

地下一层作为库房，板厚120mm；一层楼板作为嵌固端楼板按规范要求需180mm。

基础按800mm厚筏板基础估算用钢量（局部抗冲切加厚增加的钢筋量不计入），约40kg /m2。

结构整体计算采用SATWE软件（2011.09版本），用钢量统计使用STAT-S软件（2011.09版本）。

钢筋和混凝土用量见表1。

表1仅为程序生成的数据，实际情况应较表中数据放大约10% ～ 15%。

但由上
表数据可得到以下定性的结论：
表3.1 多层地下室对比算例用钢量统计表两层地下室（2.9m层高）单层地下室（5.8m层高）项目楼层钢筋用量小计（kg）地下一层 1934.3梁4049.5 梁一
层 2290.8一层 2115.2板地下一层 4016.1 10631.6 板一层 7006.1一层 6615.5墙地下一层 13368.1 26198.4 墙地下室32214.3一层12830.3基础 23064.0 23064.0钢筋总量 63943.5 64575.2地下一层 191.53 m3混凝土总量421.84
m3 475.18 m3一层 230.31 m3面积576.6×2=1153.2m2 576.6m2单方用钢量55.4 kg/m2 111.9 kg/m2单方混凝土用量 0.77m3/m2 1.62/m2/m2
·两层地下室，增加一层梁板，梁板钢筋量增加约5.4吨；
·两层地下室，墙厚减薄，剪力墙钢筋量减少约6.0吨；
·两种情况总钢筋用量持平，本算例两层地下室还略低于单层地下室情况；
·两种情况总混凝土用量持平，两层地下室略低于单层地下室情况；
·算例为21+1层，更高建筑用钢量差异会更大，但较矮建筑的用钢量差异不一定
会降低。

(4) 结论
在钢筋和混凝土用量都接近的情况下，两层地下室（2.9m层高）增加了一层面积，经济性明显好于单层5.8m层高的情况。

实际工作中，主楼地下室多作为机房、大堂等用途，往往对层高有要求，很难形成以上理想情况，但主楼地下室5米以上
层高是不经济的，可通过合理布置、优化，达到相对经济的设计方案。

作为一名设计管理部的结构设计师，需要和设计院一起进行类似的一些结构分析和评判。

当然对于结构优化，并不等同于减少配筋，降低强度，以牺牲结构安全度和抗震性能为代价而获得经济效益，我们希望达到的是选择最合适的结构形式，减少差错率，同时用量节省。

2.对设计单位的限额设计
对于建筑方案公司，我们会在合同中清楚地标明对材料选择的成本限额；对于土建施工图单位，我们会在和施工图单位的合同中清晰地标明含钢量、混凝土含量、门窗等限定指标；对于精装修设计单位，除了要求设计公司在战略供应商库里选择材料，同时也会限定每平米的装修标准，当然对部分主材也要限定每平米造价，这些均在合同内有体现；通过对设计公司的限额设计，能有效地进行成本控制。

作为甲方的设计管理人员去进行成本控制，不是为了去挑设计院的图纸毛病，而是通过沟通、协调、技术交流去找到更为合理、经济的设计，在互相尊重原的前提下，在优化中提高设计院的能力，提高设计管理者的能力。

如表2是在设计阶段提供给设
计公司控制成本的指标表作，可作为设计依据：（见表2）
如：在设计阶段提供给设计公司控制成本的指标表作为设计依据：
建筑类型结构部位含钢量（公斤/平方米）砼含量（立方米/平方米）大开间办公
60 0.39酒店式商办 63 0.40高层写字楼（≤60米）上部结构LOFT 80 0.45大商业（＜24米）上部结构 60 0.38大商业（≥24米）上部结构 65 0.40商业街上部结构 55 0.36非人防区 160 1.2综合全埋地下室（二层）人防区 190 1.35
3.聘请专业顾问公司
专业顾问公司，有较为丰富的设计经验，尤其是对于商业、办公、酒店类项目，专业级的顾问公司会从幕墙、结构、灯光、艺术品、设备、标识、厨房等多维度分析，为甲方避免一些风险，控制成本的投入，从各个阶段进行不同深度和程度的成本控制。

如案例二：对于我公司各个项目在保证建筑设计效果的前提下，通过对幕墙系统材料的调整和型材截面厚度的优化，从而达到不同程度的成本控制。

4.标准化的流程运用
房地产公司尤其注重标准化的流程，一方面为了加速项目的开工建设，一方面也能有效地控制成本，通过采用门窗标准化，栏杆标准化，防水标准化，标准构造图集，建筑、结构、室内、设备、景观标准做法以及各专业标准手册等来达到提高工作效率，降低成本的目的。

5.各专业的有效沟通
建筑作为龙头，必须与各专业进行有效的沟通，有效地控制不必要的拆改、变更带来的二次作业，减少不必要的时间成本浪费。

要组织内部审图，各个专业去解决缺漏碰错的问题，也就是在图纸第一版出图后，由甲方组织内部审图，召集设计院、甲方设计人员、甲方工程师、总包、分包单位共同参与审图，把图纸问题尽可能的提出，同时做好会议纪要，落实到图纸修改。

在满足规范的前提下，对设计进行优化，既能使建筑功能更优化，提高结构安全度、性能，又可减少设计差错，节省成
本，实现双赢。

6.材料的控制
在施工初期要对样板段进行控制，对样板的效果、材料、质量进行整理的控制，尽早发现问题尽早改进，所谓样板引路就是来解决一些通用问题，这样在大批量推进过程中才会更有效，成本才能最优；同时也需要控制各标段施工单位的材料样板，同一种材质要统一，对进场材料质量进行控制，减少因为样板提供不及时或无样板直接进料施工带来的时间和经济损失。

当然作为房地产管理设计人员，要充分的考虑材料的选择对工程、成本、质量可能会造成的影响，在保证设计效果的前提下，有效地控制成本。

（见案例三）
案例二项目名称类型第一轮成本每平米价格（元）第二轮成本每平米价格（元）
优化内容优化后每平米价格（元）幕墙面积（平米）与第一轮成本比较后节约总额（元）石材幕墙 1300 800 1、黄金麻优化为卡基诺金；2、钢龙骨型材截面大小
优化；3、其中40000平米优化为真石漆；635 100（涂料） 50000 5545 万铝板幕墙 1300 630大连E12地块（方案变更）1、用于固定铝板的铝合金型材盖板取消，减少了铝合金的用量；2、铝单板厚度由3mm优化为2.5mm厚；3、其中5400平米优化为金属漆；580 110（涂料） 6500 722 万玻璃幕墙 1300w 930 1、屋顶层及东西面墙体外玻璃优化为单片钢化镀膜玻璃；2、玻璃后的背衬板优化为硅酸钙板；3、幕墙铝合金立柱壁厚优化为2.5mm；4、铝型材表面处理由氟碳优化为粉末喷涂；5、优化玻璃厚度850 18000 810万门窗 1300 650 1、玻璃幕墙优化为门窗；2、玻璃后的背衬板优化为硅酸钙板；3、门窗铝型材截面大小优化；
4、铝型材表面处理由氟碳优化为粉末喷涂； 580 6000 432万石材幕墙 650 1、黄金麻优化为卡基诺金；2、钢龙骨型材截面大小优化； 635 10000 15万铝板幕墙600 1、钢龙骨型材截面大小优化；2、铝单板厚度由3mm优化为2.5mm厚；580 1200 2.4万大连E11地块玻璃幕墙 1000 1、屋顶层及东西面墙体外玻璃优
化为单片钢化镀膜玻璃；2、玻璃后的背衬板优化为硅酸钙板；3、幕墙铝合金立
柱壁厚优化为2.5mm；4、铝型材表面处理由氟碳优化为粉末喷涂；5、优化玻璃厚度850 7000 105万
案例三：我司部分项目通过对材料、品牌等的调整节省的成本费用具体如下项目名称第一轮成本每平米价格（元）第二轮成本每平米价格（元）第三轮成本每平米价格（元）第四轮成本每平米价格（元）优化内容套内面积（约平米）与第一轮成
本比较后节约总额（元）大连C07地块户型室内3890 3500 3300 1900和800 1、精装修配置的调整；2、材料、部品节点的调整；3、部分交房标准内容改为非交付标准；4、设备类部分产品品牌的调整；155023 约1.8亿大连C07地块售楼处（硬装）2500 2000 1800 1600 1、售楼处面积减少，取消一间VIP室和展示间；2、材料、部品、节点的调整；如地面大理石用玻化砖替代等；3.取消室内水
景等；1550 约139.5万大连C07地块售楼处软装2500 1870 1.家具面料的调整；
2.吊灯的调整；
3.取消的展示区和VIP室软装的调整；1550 约98万
7.各个环节的控制
从项目立项-规划环节-招投标环节-施工环节-材料部品-销售环节-工程预决算-期
间费用-物业管理成本各个环节进行成本控制，才能使项目获得最大的利润，节省
更大的成本。

如：对于设计阶段而言，管控的节点见附表所示，要求设计管理人员从各方面各阶段进行成本管控。

（见表3）
3丨设计阶段各环节成本控制流程
根据目前严峻的房地产行业形势，本着降低工程成本的目的，房地产设计管理人员需要高度重视国家和地方的相关设计规范，密切关注新标准、新材料、新设备、新工艺的运用，以提高自身的设计、管理能力。

通过在前期产品定位就进行成本意识的灌输，尽早地确定交房标准，指导各个专业按此交房标准执行设计，并充分考虑设计与成本相结合的指导方向，并采取以上7个不同的成本控制方法，来达到最
终成本目标的控制，从而提高项目的利润。

参考文献
【相关文献】
[1]《建筑抗震设计规范》GB50011-2010.
[2]《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ 3-2010.
[3]《混凝土结构设计规范》GB50010-2010..
[4]《民用建筑设计通则》GB50352-2005
[5]《住宅设计规范》GB50096-2011
[6]《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ 102-2003。