产业地产概述：何为产业地产？

产业地产概述：何为产业地产？
近5年来，产业地产这个名字在房地产业内算是越来越熟知了，产业地产也成了传统房企希望去增加的一个赛道；而实体企业也把产业地产作为自己涉足地产的一种渠道；政府把产业地产作为支持产业发展一种载体。

总之，产业地产在业内是开始走向大家的视野。

但是对于如何做产业地产，很多企业和从业人员都是在摸索阶段。

本文作者在国内外标杆产业地产开发运营商从业十余载，将会通过本专栏系统的阐述产业地产的“投融管退”各个行业的内容，尤其是大家关注的产业定位、产业招商与运营板块的内容。

希望本专栏能够成为全网最具含金量的产业地产课程。

那么首先，我么需要弄懂的问题是“何为产业地产”？
我不想把问题复杂化，试图以最简单的语言向大家解释产业地产最本质的内容。

我认为，广义的产业地产应该是包括写字楼、研发、厂房、物流等物业；狭义的产业地产主要是指主导功能是研发物业和厂房物业的项目。

所以，我试图来定义一下产业地产：在工业用地（含现在流行的M0或是类M0）或是物流用地（含W1和深圳独有的W0）用地进行的研发物业、厂房物业及配套物业（配套商业、公寓、宿舍等）的开发、招商与运营管理。

当然，这个定义肯定有很多因素没考虑进去，但是为了让读者更清晰明了的理解产业地产的含义，用土地性质和物业类型来区别于其他类型的地产是最为清晰的。

当然，为了进一步明确产业地产的内涵，详细内容见下表：
对于产业地产的基本概念有了认知后。

我认为，接下来最重要的
是要探讨产业地产的盈利方式，去弄清产业地产的盈利方式主要分三步走：
1.理解产业地产的顶层商业模式
2.弄清产业地产的核心收入来源
3.了解产业地产的退出路径
01 理解产业地产的顶层商业模式
先谈第一点，一起来关注产业地产的顶层商业模式，简而言之四个字——“投融管退”。

分析一个产业地产的业务模式是否具有逻辑性并且能赚钱。

就看“投融管退”模式能否走通。

一种可行业务模式，应该是走完“投融管退”后，最终还能盈利。

诚然，产业地产实质就是在工业及物流用地上建成的房子，包括所谓的研发用房、厂房、配套宿舍和商业等，称其为产业地产，因为它与传统住宅地产最大区别是用户对象和持有比例。

住宅卖给个人消费者，产业地产则面向企业，企业对空间载体的诉求和个人完全不同。

住宅的
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刚需和改善，很多时候由感性决策构成，地段好，价格合适，配套足，感觉来了就能下手了。

而企业并不是不关心区位和配套，但他们买房子的核心诉求，是企业能在此赚钱，所以更关心这个空间载体能为企业创造的价值，决策更偏向理性决策时间也更长，这也导致了产业地产往往去化速度更慢。

另外一个关键点在于，产业地产的可分割销售比例受到政策限制较多，产业地产的土地成本相对较低，并且考虑到产业的发展周期偏长，过程中需要合理运营，为避免产业地产住宅化，许多区域的产业地产只允许做小部分的商业和居住配套，而要求大面积持有运营。

由于销售去化在产业地产无法走的通，而房地产行业本就是资本密集型的，导致很多产业地产开发企业沉淀很多资金在产业地产项目上。

产业地产的可分割销售受到政策限制，而国内的REITs没有推出，造成了产业地产面临很大的退出难题，商业模式缺了重要“退”这一环。

退出的困难，又加剧了前期“投”和“融”的难度，投资的时候，
很多企业以为租金回报是唯一的可见收益来源，自然希望投资拿项目的成本可以一压再压，价格便宜，量又足，但市场上哪有这么好的事情。

等到融资环节，上市公司还能搞搞信用贷，中小企业基本上没有空手套白狼的议价能力，找基金合作，画几个产业集群和智慧运营的大饼，但基金可是专业的，从刚开始跟你接触第一天，就已经在想这个项目怎么退出了，没有良好的退出路径自然不买账，就又造成了融资的困难。

搞来搞去，好像只能通过抵押银行贷款一条路，如果遇到国家银根收紧，经营贷也是很难走一条路。

所以产业地产的现金回流和退出一直是行业发展的难题。

目前在国内做产业地产退出的模式也是有的，比较成熟的方式就是在境外搭建结构，最终在境外通过REITs退出。

但这个模式对于很多产业地产开发企业来说是望而却步，对整个产业地产的“投融管退”的专业要求更大，在国内这方面人才稀缺的情况下，更是显得异常艰难。

02 弄清产业地产的核心收入来源
产业地产的变现模式相对单一，并且有诸多限制。

而最直接的收入模式，就是做房东收租金了。

很多朋友可能会问，产业地产项目前期动辄几个亿的投资，却靠每年几千万，甚至区位不好的项目只有几百万的收入，这个内部收益率（IRR）确实没法看。

是否还有其他的收入来源。

一般来说，产业地产最大最直接的收入来源就是租金收入。

这也成为众多开发商对产业地产，感兴趣却不敢触碰的重要原因。

但是谈到这里，各位不妨问自己一个问题，我们对产业地产的租金收入的理解是不是有点误区，而项目的租金收入又是不是还有优化的空间？这就说到重点了，产业地产的租赁收入非常简单，为企业客户提供物理空间，按面积计收租金，大部分的产业面积，再搭配小部分的商业配套，有多少面积租多少面积，每年到头，扣掉你的费用和折旧，账面上好像确实赚的不多。

但在这里请思考两个问题，首先是你提供的产业物业，从土地获取成本，再到日常运维成本，自然比纯商业甲级写字楼要低，而且就像很多产业地产，做的都不是厂办物业，而是研发办公楼，其功能使用上和写字楼并没有太大区别，加之很多工业旧
改类项目，经历过早期粗放式发展，其所处区位现在早已是城市核心地段。

对于精打细算的企业租客而言，在差不多的地段，租差不多的楼，自然不失为一个高性价比的选择。

所以在租金的溢价空间上，产业类项目的表现并不差，甚至高于一些写字楼项目。

用相对便宜的地价，盖建安不算高的物业，获得一个较高溢价空间的租金，这并不是产业地产的劣势，反而是个优势。

从租金的议价空间而言，产业地产并不逊色，只是无法快速变现，掩盖了这一点而已。

03 了解产业地产的退出路径
退出模式，还是从租金出发来谈这第三点。

要问租金是否还有优化的空间？则需要和我们今天的核心论点联合起来，也就是产业地产的估值问题。

还记得之前提过的投融管退吗？产业地产变现单一，但不代表退出无门。

项目脚下土地不断提升的价值，其实就是估值的一大筹码，也是实现退出的核心资产。

之前听说一个咨询公司的区域负责人，被客户问到估值问题，他的回答是产业地产只能靠租金收入来维持，若干年后，项目就只剩下残值了。

本文作者不以为然。

作者看过很多项目，算账的时候，只是把租金收入拉一个irr，这样的结果自然不尽如人意，产业地产的算账逻辑，必须考虑项目的退出估值，才够的上投融管退的闭环。

并且从项目投资之初，就应该把退出估值连带考虑在内。

项目迈入稳定期，可以做经营性物业贷款，不少正规机构提供租金贷产品，项目迈入成熟期，可以做CMBS、ABS。

如果前期做了境外架构设计，还有可能进行境外REITs退出。

在项目的后期阶段，能够进行城市更新，恰恰因为其工业用地的属性，是目前众多城市，进行旧改的良好标的。

产业地产不同阶段，其实都有着不同的融资手段，最终反映在物业估值上，而租金收入的优化，其目的就是最终提升项目的整体估值，从而达到退出或者类退出（回笼现金）的目的。

因此产业地产的算账逻辑需要充分考虑估值对项目的影响，而运营服务提升租金也不应该只是一句口号。

在一定周期内，通过运营服务的提升，加速租金的增速，除了提升每个财务周期的盈利空间，更能带动项目最终估值的提升，从而有望在最终进行资产证券化或者城市更新的时候进行本利回收。

这其中的区别就在于，租金是缓慢自然
增长，还是通过运营手段使之加速增长，拉开同业距离，带动项目估值增长，产业运营的核心目的，其实也正在于此。