夏天宇、合肥市中房物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

夏天宇、合肥市中房物业管理有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院
【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院
【审结日期】2020.07.10
【案件字号】(2020)皖01民终5011号
【审理程序】二审
【审理法官】朱斌斌
【审理法官】朱斌斌
【文书类型】判决书
【当事人】夏天宇;合肥市中房物业管理有限公司
【当事人】夏天宇合肥市中房物业管理有限公司
【当事人-个人】夏天宇
【当事人-公司】合肥市中房物业管理有限公司
【代理律师/律所】张颜上海建纬（合肥）律师事务所
【代理律师/律所】张颜上海建纬（合肥）律师事务所
【代理律师】张颜
【代理律所】上海建纬（合肥）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】夏天宇
【被告】合肥市中房物业管理有限公司
【本院观点】案涉多份《物业管理委托合同》及一份临时合同系案涉小区开发商及合肥市安居苑业主委员会与中房物业公司签订，内容无法定无效情形，属合法有效合同，夏天宇作为安居苑小区业主应受该合同约束。

【权责关键词】无效撤销违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，案涉多份《物业管理委托合同》及一份临时合同系案涉小区开发商及合肥市安居苑业主委员会与中房物业公司签订，内容无法定无效情形，属合法有效合同，夏天宇作为安居苑小区业主应受该合同约束。

自2001年首份合同签订以来，中房物业公司持续在案涉小区提供物业服务，但夏天宇2004年1月1日起直至2017年12月31日中房物业公司退场，均未再向中房物业公司支付物业费。

即便中房物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但在如此长的时间内未缴纳物业费不仅违反了合同约定，更损害了整个小区的公共利益。

一审法院酌定减免夏天宇10%的物业费并免除违约金已经综合考量了中房物业公司的物业服务质量与欠费时间等因素，夏天宇主张其无需物业费没有事实和法律依据，本院不予采纳。

一审庭审中，夏天宇陈述2005年1月20日之前案涉房屋登记于其母亲名下，但其认可中房物业公司起诉其承担此期间的物业费，应视为其自愿负担2004年1月1日至2015年1月20日期间的物业费。

现夏天宇上诉称其2005年1月才取得案涉房屋产权，其不应承担2005年1月之前的物业费，本院不予采纳。

综上所述，夏天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由夏天宇负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 07:46:00
【一审法院查明】一审法院认定事实：2001年4月28日，中房物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由中房物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。

委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。

委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。

市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。

公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

交通与车辆停放秩序的管理。

维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。

加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。

负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。

物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。

2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同中房物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。

物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。

物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。

之后安居苑业主委员会与中房物业公司分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了《物业管理委托合同》，内容与2004
年10月18日所签合同基本一致。

2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与中房物业公司（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。

中房物业公司自2001年起一直在该小区服务至2017年12月31日，之后撤出安居苑小区。

安居苑小区无电梯物业服务费除2001年5月30日至2004年5月30日间为0.40元月?平方米外，2014年1月1日之前为0.43元月?平方米，2014年1月1日起提高为0.53元月?平方米。

【一审法院认为】一审法院认为，中房物业公司与中国房地产开发合肥公司签订的前期物业服务合同以及与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。

夏天宇辩称中房物业公司提供的物业服务存在问题，结合一审法院同期审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，一审法院认定中房物业公司物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故酌情减免夏天宇应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。

但夏天宇等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。

综上，结合中房物业公司提供的物业服务质量及夏天宇拖欠物业费的时间等因素，一审法院认定夏天宇应当向中房物业公司缴纳物业费9028元[(130.47㎡
×0.40元㎡月×5个月+130.47㎡×0.43元㎡月×115个月+130.47㎡×0.53元㎡月×48个月)×90%]）。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、夏天宇于判决生效之日起十日内一次性支付中房物业公司2004年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费9028元；二、驳回中房物业公司其他诉讼请求。

一审案件受理费136元，一审法院减半收取计68元，中房物业公司负担43元，夏天宇负担25元。

【二审上诉人诉称】夏天宇上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初672号民事判决，改判夏天宇不支付中房物业公司物业费。

2.本案的诉讼费用由中房物业公司承担。

事实和理由：1.一审法院以判定中房物业公司合同履行中存在瑕疵与事实不符，蜀山区住房和城乡建设局通报中明确其“未按物业服务合同提供服务"，一审判决引用合同法109条、110条属于适用法律错误。

蜀山区住房和城乡建设局通报之后，中房物业公司退出了安居苑，不再继续提供物业服务，通报也说明中房物业公司的物业服务质量非常差，与原审判决支付90%物业费不相符。

中房物业公司未按合同提供服务，一审法院没有理由要求夏天宇支付价款或报酬。

2.一审法院对本案部分主要事实没有查清。

中房物业不能提供其2004年5月至2004年10月的物业服务合同，对此5个月的物业费仍判定需夏天宇承担，明显没有法律依据。

楼下电控门于2003年前后被人为破坏，至2008年前后大门已不复存在，一审法院未经调查对夏天宇反馈信息不予理睬，单方面支持物业公司，明显偏袒中房物业公司。

中房物业公司与众多小区业主都存在物业费纠纷，从这一点也可看出中房物业公司的物业服务质量存在严重问题。

夏天宇一审提交的照片等证据也反映出2015年、2017年时间跨度内，中房物业公司不作为的行为。

夏天宇一审中提交的房产证可以证明夏天宇是2005年1月31日取得案涉房屋的产权，之前的产权属于夏天宇母亲，如法院判决夏天宇母亲需承担物业费，夏天宇可以承担，但一审判决中并没有中房物业公司要求夏天宇母亲缴纳之前物业费的请求，判决结果却要求夏天宇承担物业费，没有事实依据。

综上所述，夏天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
夏天宇、合肥市中房物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省合肥市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖01民终5011号当事人上诉人（原审被告）：夏天宇。

被上诉人（原审原告）：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路某某。

法定代表人：杨治青，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。

审理经过上诉人夏天宇因与被上诉人合肥市中房物业管理有限公司(以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初672号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年6月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称夏天宇上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初672号民事判决，改判夏天宇不支付中房物业公司物业费。

2.本案的诉讼费用由中房物业公司承担。

事实和理由：1.一审法院以判定中房物业公司合同履行中存在瑕疵与事实不符，蜀山区住房和城乡建设局通报中明确其“未按物业服务合同提供服务"，一审判决引用合同法109条、110条属于适用法律错误。

蜀山区住房和城乡建设局通报之后，中房物业公司退出了安居苑，不再继续提供物业服务，通报也说明中房物业公
司的物业服务质量非常差，与原审判决支付90%物业费不相符。

中房物业公司未按合同提供服务，一审法院没有理由要求夏天宇支付价款或报酬。

2.一审法院对本案部分主要事实没有查清。

中房物业不能提供其2004年5月至2004年10月的物业服务合同，对此5个月的物业费仍判定需夏天宇承担，明显没有法律依据。

楼下电控门于2003年前后被人为破坏，至2008年前后大门已不复存在，一审法院未经调查对夏天宇反馈信息不予理睬，单方面支持物业公司，明显偏袒中房物业公司。

中房物业公司与众多小区业主都存在物业费纠纷，从这一点也可看出中房物业公司的物业服务质量存在严重问题。

夏天宇一审提交的照片等证据也反映出2015年、2017年时间跨度内，中房物业公司不作为的行为。

夏天宇一审中提交的房产证可以证明夏天宇是2005年1月31日取得案涉房屋的产权，之前的产权属于夏天宇母亲，如法院判决夏天宇母亲需承担物业费，夏天宇可以承担，但一审判决中并没有中房物业公司要求夏天宇母亲缴纳之前物业费的请求，判决结果却要求夏天宇承担物业费，没有事实依据。

二审被上诉人辩称中房物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回夏天宇的上诉请求。

夏天宇提到的通报是2016年发生的，只能证明2016年中房物业公司存在物业服务不到位的事实。

2004年5月至2004年10月虽存在签订合同的时间差，但案涉小区一直都是由中房物业公司提供物业服务。

关于夏天宇提到的电控门维修以及服务不到位的事情，一审已将中房物业公司诉请中的违约金予以免除，且给了九折优惠，已充分考虑了服务质量问题。

且夏天宇从2004年起一直拒交物业费，在这期间中房物业公司一直在支付所有员工的工资，而夏天宇却一边享受小区的保洁、安保等服务，一边拒绝履行支付物业费的义务，存在一定的恶意。

原告诉称中房物业公司向一审法院起诉请求：1、判决夏天宇立即支付中房物业公司物业费欠款10199.84元及违约金3059.95元(违约金按欠款总额30%计算)；2、夏天宇承担一审案件全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2001年4月28日，中房物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由中房物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。

委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。

委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。

市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。

公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

交通与车辆停放秩序的管理。

维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。

加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。

负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。

物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。

2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同中房物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。

物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。

物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。

之后安居苑业主委员会与中房物业公司分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了《物业管理委托合同》，内容与2004年10月18日所签合同基本一致。

2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲
方）与中房物业公司（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。

中房物业公司自2001年起一直在该小区服务至2017年12月31日，之后撤出安居苑小区。

安居苑小区无电梯物业服务费除2001年5月30日至2004年5月30日间为
0.40元/月?平方米外，2014年1月1日之前为0.43元/月?平方米，2014年1月1日起提高为0.53元/月?平方米。

中房物业公司服务期间，夏天宇为安居苑西村85栋503室业主，房屋面积130.47平方米，该房屋系无电梯住宅。

自2004年1月1日起，夏天宇未交纳物业费至今。

一审另查，2016年12月15日，中房物业公司因服务的安居苑小区存在卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题，被合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评，并责令其整改，提高服务质量。

一审法院认为一审法院认为，中房物业公司与中国房地产开发合肥公司签订的前期物业服务合同以及与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。

夏天宇辩称中房物业公司提供的物业服务存在问题，结合一审法院同期审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，一审法院认定中房物业公司物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故酌情减免夏天宇应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。

但夏天宇等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系
到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。

综上，结合中房物业公司提供的物业服务质量及夏天宇拖欠物业费的时间等因素，一审法院认定夏天宇应当向中房物业公司缴纳物业费9028元[(130.47㎡×0.40元/㎡/月×5个月+130.47㎡×0.43元/㎡/月×115个月+130.47㎡×0.53元/㎡/月×48个月)×90%]）。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、夏天宇于判决生效之日起十日内一次性支付中房物业公司2004年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费9028元；二、驳回中房物业公司其他诉讼请求。

一审案件受理费136元，一审法院减半收取计68元，中房物业公司负担43元，夏天宇负担25元。

本案二审期间，当事人没有提交新证据。

对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为本院认为，案涉多份《物业管理委托合同》及一份临时合同系案涉小区开发商及合肥市安居苑业主委员会与中房物业公司签订，内容无法定无效情形，属合法有效合同，夏天宇作为安居苑小区业主应受该合同约束。

自2001年首份合同签订以来，中房物业公司持续在案涉小区提供物业服务，但夏天宇2004年1月1日起直至2017年12月31日中房物业公司退场，均未再向中房物业公司支付物业费。

即便中房物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但在如此长的时间内未缴纳物业费不仅违反了合同约定，更损害了整个小区的公共利益。

一审法院酌定减免夏天宇10%的物业费并免除违约金已经综合考量了中房物业公司的物业服务质量与欠费时间等因素，夏天宇主张其无需物业费没有事实和法律依据，本院不予采纳。

一审庭审中，夏天宇陈述2005年1月20日之前案涉
房屋登记于其母亲名下，但其认可中房物业公司起诉其承担此期间的物业费，应视为其自愿负担2004年1月1日至2015年1月20日期间的物业费。

现夏天宇上诉称其2005
年1月才取得案涉房屋产权，其不应承担2005年1月之前的物业费，本院不予采纳。

综上所述，夏天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由夏天宇负担。

本判决为终审判决。

落款
审判员朱斌斌
二〇二〇年七月十日
法官助理张明武
书记员刁春晖附法律依据附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

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