机床厂项目投资决策报告

机床厂项目投资决策报告
•3.客户细分及竞品调研【客户－产品】
•3.1市场分析
•全市总体情况
•间面的积三段房在最12受0-1欢4•5迎客之户的热三衷•房三于产房1所品2需0上-求1升4度0 有
•80-10•0比的例两持房续与上四升，性
•145以上的大户型
•两在房10需%求左房保右求需•持两下求价房降比比需同明例是基客大本户理相选由择•客的需户最求开对有始面•所两1放0积上房0大-需升1也2求，0占的了例小不三小房的与比大市场2总5%量左稳右定在
宗占地的与比重市也中与日心俱的增,距但由离于。江宁同自时身的运特河点和西开路发模的式建，使成得通江宁车项及目在湖人滨们 路的道路改造拓宽将提升 宗心•地2目0与0中0年仅城提是市出“一自之城然间三环区境的的”联发与展“系低战，廉略价，使格江宗”宁的地的代发通名展词往有。了城政市策的各支个撑，区江域宁的更发为展 方便；与城市联系更为紧
别为绿野房地产项目及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过
➢ A.区域位于无锡市西区-河埒区域
➢ B.宗地位于河埒区域近城市中心区
•宗
•中
地
•心 •区
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•区域在无锡城市的位置
•区域中心
•中 •心 •宗地 •区
•梁溪河组团
•宗地在区域组团的位置
机床厂项目投资决策报告
•■□ 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档 第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 •■□ 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所 占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们 心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。 •2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展 开始第一次加速。 •■□ 江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造 带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 •■□ 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的 口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上 房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 •■□ 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了 结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。
•二期拆迁： 计划于07年 12月底完成
•一期拆迁： 计划于07年 8月底完成
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•二、宗地概况
• 2.5、梁溪河改造：
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•3.客户细分及竞品调研【客户－产品】
•3.1市场分析
•全市总体情况(06年到11月份 267.76万平米)?
• 供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量 小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变。
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•二、宗地概况
•2.1、用地条件： • 容积率2.5，总建筑面积 38.6万平米
•现状 民宅： 约37.5
亩
•现状 厂房： 约194
亩
用地性质 居住用地、商业用地 总用地面积 15.45万平方米
容积率 建筑密度
2.5 <35%
总建筑面积 38.6万平米
绿地率
>30%
建筑层数
建筑间距 要点 退红线要 求 配套要求
•公共交通
•区域路网发达，交通便 利。公交线路、站点较 多，可直达市中心、火 车站、梅园、鼋头渚风 景区等；汽车西站距宗 地仅500米。
•私家车出行
•宗地紧临市区主干道湖 滨路，周边共有东西向 快速路4条，往西1公里 即为快速内环线，私家 车出行极其便利。
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•凤翔快速路 锡惠山隧道 （07年开）
•泵站
•阳光 城市花
园
•0 •6 •120
•水 产 批 发 市场
0m •比例尺1:6000
•附图机机床厂床地厂块项周目围投环境资图决策报告
•二、宗地概况
•2.3、宗地现状：
宗地为毛地，南部厂房及北部民宅
• 宗地现状为毛地，由 •厂房及民宅组成：厂房含 •三处保留建筑、机床厂的 •铸工、木模、装配车间和 •仓库等，湖滨路旁加油 •（需异地复建）；北侧蠡 •新村民宅约有170户左右， •多数为3层以下老式民宅。
户型面积
价
销售速度
社会新锐 望子成龙
青年之家 青年持家
小太阳 后小太阳 三代孩子
富贵之家 富贵之家
高层 高层 高层 高层 高层
高层
单身公寓 两房 三房 三房 四房
四房、五房
71-74 89-102 141-145 141-145 154-165
•连接学前街与 湖滨路的高架 快速通路
•宗地周边将新建三座桥梁， 分别为湖滨路北端过运河连 接学前高架的开源桥、建筑 路延伸跨运河的盛新桥及清 宁桥。三桥将加强河埒与城 市中心的联系，并解决区域 入城口的交通拥堵现象
•湖滨路改双向4 车道为双向6车 道，2年内完成
•运河西路，已经 通车，从宗地东 侧通过
交通规划 要点
其他规划 要点
无特殊要求 满足规范要求
限高
满足规划要求
沿湖滨路需退红线14M，沿运河西路需退红线约8M
4000平米配套用房；公厕二座50平米/座；复建加油站一 座；其他公建配套要求满足城市居住区规划设计规范
机动车出入口方位：分别在A地块南侧规划道路，B地块 沿河两个机动车出入口，及地块南侧规划道路两个机动 车出入口。
机床厂项目投资决策报 告
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2020/11/18
机床厂项目投资决策报告
•目录
•一、 项目简介 •二、 宗地概况 •三、 高端市场分析 •四、 项目初步方案 •五、 操作模式分析 •六、 资金解决方案 •七、 项目测算
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•一、项目简介
➢ 1.1城市片区市场划分图：地块位置佳 坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，，北面为惠民路，东、西侧分
➢ 地块周围现存的企业属于污染 较轻的工业企业，对本地块不产 生明显影响。
➢ 地块受湖滨路和运河西路的影 响不大，需后退道路红线30米， 确保住宅内噪声达标。附近最大 的污染源为京杭大运河的船舶通 航噪声，在距离衰减无法满足住 宅区噪声达标的情况下，沿运河 一侧的住宅必须安装双层隔声玻 璃。
➢ 综合来看，机床厂地块适宜开 发商业、住宅。
显
•客户对面积的需求逐年增加，市场主力为120-140的三房，140以上的大户型市场其次，80100的两房需求基本稳定在10%左右
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•3.客户细分及竞品调研【客户－产品】
•3.1市场分析
•区域内楼盘总体情况(缺总结)
•
•目前在售项目
•两年内推出地
块
•中大颐和湾 •7000元/ ㎡
间 •无 锡 电 炉 厂
•蠡桥村 居民区 •湖 •加 •铸 造 油站车间
•路
•木 模 车•仓间库
•仓库 •沿
•机加工•热 车间处理
•锻造 车间
•河
服务部 •运
•河
•吴大成 巷居民
区 •仙蠡墩遗
址公园
•梁
•滨
•装配车间•大件
•化
装配
•办 公车间•装 配
楼 •大 会车间•带 •溪
•路•所•磨浴•车•处室堂工污•堂间研食理•车具水动间 力
•鸟瞰图 •保留建筑一 •保留建筑二 •现状湖滨路
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•厂 区 道 路 一 角 •京杭大运河
•保留建筑三
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•二、宗地概况
• 2.４、拆迁分析： 共分三期完成拆迁
•项目获取、委托拆迁
•签订拆迁协议书 •完成厂房拆迁 •完成民宅拆迁
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•三期拆迁： 计划于08年 12月底完成
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•3.客户细分及竞品调研【客户－产品】
•3.1市场分析
•全市总体情况(06年均价)?
• 从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全 年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡.
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1.开结构源性大调桥整，及经学济前型户路型延持伸续稳段定销售，大户型则延相对伸滞段销。
2.湖滨路拓宽改造成六•车宗道 3.运河西路建成通车 地
•3.运河 西路已建 成通车
4.盛新桥
5.青祁高架及惠山隧道
•2.湖滨 路拓宽至 六车道
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•一、项目简介
•1.3、周边配套设施： •周边配套设施齐全，居民生活方便。
土地 等 属性 级
描述（配套共分成5个等级）
宗地处于无锡传统的文化聚集区，区域内幼儿
教 育 文 化
1
园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年 宫均有分布： 幼儿园：滨湖实验幼儿园、河埒幼儿园（二 级）；蠡桥幼儿园、华晶幼儿园（三级）。 小学：蠡桥小学（三级）等。
中学：青山高级中学、湖滨中学（一级）等。
商 业 配 套
１
宗地能够受到市中心商业区的辐射；同时距一 级商业配套天润发超市约1.5公里；周边还拥 有众多中型超市和小型便利店；
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•一、项目简介
•1.4、交通分 析 河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发
达；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度，随着快速内 环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现 象也将得到彻底解决。
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•一、项目简介
➢ 1.2、宗地与城市的关系: 交通便捷、与城市联系紧密
• •■宗□地19距90离年江城宁市启动中房心产市区场仅，区2域公属里于城，市车扩张行的只自然需延1伸0，分除少钟数内高档；距离区域中心约1.5公里。 明第•年■二无□居所锡20外0市0，年大重江部宁点分撤作工县为建程被区迫—，出经“城开济的快源中速低大稳收定桥入增者”长集，及散房地“产。业学行前业在西全路县经”济延中所伸段的建设将大大缩短与
•注：无锡市环保局环境研究所提供
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•京
•健 康 一
•机床新 •运
村
•湖
村居民
•正 和 轮
区 •商业区
•河 •杭
胎商行
•广电集•团滨
•商业 区
•航运公 •路•院协和医•居蠡司民桥区村
•长 达 汽
车装璜
•西
部 •大
•交 通 货
运咨询
•荷 叶 新 村 居民区
•大 元 机 •精密 •床蠡厂桥村 机床公 •居民区 •试司车车
•07年将推出项目
•嘉德中央公园 •6700元/ ㎡
•禾嘉国际酒店公寓 •8600元/ ㎡
•外贸印刷厂
•财政局
•本
•轴承厂 •宗
•新梁溪人家（别墅） •6500元/㎡
•地
•凯燕环球中心 •12000元/㎡
•世贸中心
•首席（预计7300元/ ㎡ ）
•深圳茂业
•天安项目
•阳光城市花园（花园洋房） •6500-7000元/㎡
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•3.客户细分及竞品调研【客户－产品】
•3.1市场分析 •竞品分析
竞品项目名称：阳光城市花园二期D区
距离宗地（公里）
当期用地（万平
米）
12
容积率
建筑面积（万平
1.8
米）
21.7
开发现状
共 3期，已开发2期，3期预计年底推出
项目主打地段、配套
产品类型
户型类型
户型均
配 套 设
娱
乐 休
２
闲
宗地依托市中心及湖滨路酒吧一条街发达的娱 乐休闲功能，其南侧为仙蠡墩遗址公园，距市 体育中心和太湖广场均在2公里范围内；同时 周边2公里范围内共有5家1级酒店，娱乐及健 身资源丰富。
施
医
疗 配
１
套
宗地周边有无锡协和医院（甲二级）、水秀医 院（二级）、无锡市手外科医院（甲二级）、 无锡四院（一级）、滨湖医院（二级）等，且 处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内， 医疗配套极为完善。
密开便始捷第一。次如加速下。图：
•■□ 江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造
带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。
•■□ 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域•，1.虽开然源江宁喊出打造新城的 宗地口房•■号地周□，产边但开20重由发05于速点年缺度，道乏，在桥政这供府也工求的极关程资大系列金约转政束表变策了与投江宏入宁观支的调持发控，展政配。策套影大学与响交桥前下通，及路设江施宁一市直场无率法先跟进的行上了
1、小区内停车汽车位不小于1.0车位/100平米，自行车 按3.5平米/户设置 2、地块内规划道路由及绿地开发商承担建设。 3、地块内工业遗产保留措施应征求市文管部意见
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•二、宗地概况
•2.2景观环境分析 •周边环境良好，适合作住宅开发。
➢ 机床厂是典型的机械加工企业， 使用的原辅材料中没有持久性污 染物，不会在土壤和地下水中产 生蓄积。