重庆奇峰物业（集团）有限公司与韩开菊、王欣渝等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆奇峰物业（集团）有限公司与韩开菊、王欣渝等房屋买
卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)
【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)
【审结日期】2020.09.22
【案件字号】(2020)渝01民终4675号
【审理程序】二审
【审理法官】陈孟琼赵文建刘润荔
【审理法官】陈孟琼赵文建刘润荔
【文书类型】判决书
【当事人】重庆奇峰物业（集团）有限公司;韩开菊;王欣渝;王某
【当事人】重庆奇峰物业（集团）有限公司韩开菊王欣渝王某
【当事人-个人】韩开菊王欣渝王某
【当事人-公司】重庆奇峰物业（集团）有限公司
【代理律师/律所】康文炜重庆启瑞律师事务所
【代理律师/律所】康文炜重庆启瑞律师事务所
【代理律师】康文炜
【代理律所】重庆启瑞律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】重庆奇峰物业（集团）有限公司
【被告】韩开菊;王欣渝
【本院观点】当事人对自己提出的主张或反驳对方的主张有责任提供证据，否则不利后果由其承担。

【权责关键词】无效催告撤销代理合同恢复原状不可抗力合同约定第三人反证新证据证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求维持原判查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，2018年10月18日，重庆市九龙坡区人民法院因奇峰公司另案诉讼对位于重庆市沙坪坝区住宅房屋进行了司法查封。

2019年4月23日，重庆市渝北区人民法院又因另案对该房屋进行轮候查封。

现某某刚以奇峰公司未涤除涉案房屋抵押登记，且涉案房屋被人民法院另案司法查封，合同目的无法实现为由提出诉讼请求。

一审法院于2019年9月19日向奇峰公司送达了变更诉讼请求申请书。

审理中，某某刚主张其已按认购协议约定支付奇峰公司全部购房款1112372元，除《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》载明的678000元外，某某刚还委托朋友顾强于2017年8月16日转账支付奇峰公司财务人员敖奇惠100000元。

此外，奇峰公司法定代表人敖奇军欠付顾强工程款30余万元，而顾强也欠付某某刚材料款30余万元。

2017年3月前，某某刚与顾强口头约定，由某某刚与奇峰公司签订购房协议，某某刚只需支付奇峰公司购房款差价778000元，剩余的房款用敖奇军欠某某刚的工程款冲抵，顾强欠付某某刚的材料款也因此清偿。

因此，奇峰公司财务人员在《承诺书》上加盖奇峰公司印章前，在《承诺书》上书写了“实付房款人民币778000元"的字样。

某某刚还举示了顾强的对私客户对账单，以证明顾强代某某刚支付敖奇惠房款100000元的事实。

奇峰公司对该证据的真实性没有异议，但认为，仅凭该证据不能证明该100000元系顾强代某某刚支付奇峰公司的购房款，奇峰公司、熬奇军从未欠付顾强工程款，也从未将涉
案房屋抵偿给顾强。

《承诺书》中的手写字样并非奇峰公司财务人员书写，且打印部分关于某某刚已支付全部购房款的记载与手写字样部分“实付房款人民币778000元"的记载相互矛盾，不能认为《承诺书》的内容是真实的。

此外，某某刚还举示了《奇峰云邸签约信息确认表》复印件一份，拟证明其已支付了全部购房款。

奇峰公司对该证据的真实性不予认可。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的主张或反驳对方的主张有责任提供证据，否则不利后果由其承担。

被上诉人举示的《奇峰云邸签约信息确认表》上载明“2017.8.16顾强交100000元"与顾强重庆农村商业银行卡账户流水印证，同时与《承诺书》上手写内容“实付房款人民币778000元"相互印证，故被上诉人举示的证据能够形成证据锁链，共同证实顾强代某某刚支付100000元购房款的事实，上诉人虽予以否认，但未举示证据证实其反驳主张，举证责任由其承担。

故上诉人关于某某刚实际支付购房款为678000元的辩解理由不能成立，本院不予支持。

一审法院关于双方形成了事实上的本约关系的判决理由已经详细阐明，本院予以赞同，不再赘述。

上诉人既未按照《承诺书》约定时间与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》并办理网签手续，亦未向被上诉人履行交付房屋的义务，且案涉房屋现因上诉人原因另案被法院查封，上诉人已不具备向被上诉人履行交付案涉房屋义务的可能，故被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除合同具有事实及法律依据，双方事实上的本约关系自解除通知到达上诉人时生效。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，因某某刚实际交付购房款778000元，其余房款部分为债务抵消，故双方合同解除的后果应为上诉人退还某某刚已经交纳的购房款778000元并承担利息，债务部分亦应恢复原状，在未获得顾强确认的情况下，不能在本案中直接进行抵消，被上诉人应另案向顾强主张。

关于赔偿金，本院赞同一审法院的分析和处理，在此不再赘述。

综上所述，奇峰公司的上诉请求部分成立。

本院依法予以改判。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九
十四条第四款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第一项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决生效后七日内退还韩开菊、王欣渝、王某已付购房款778000元，并以此为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，从2019年9月19日起直至付清之日止；四、重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决生效后七日内赔偿韩开菊、王欣渝、王某损失200000元；五、驳回韩开菊、王欣渝、王某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16611元，减半交纳8306元，由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担6306，由韩开菊、王欣渝、王某负担2000；二审案件受理费10144元，由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担7144元，由韩开菊、王欣渝、王某负担3000元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:45:32
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年8月4日，奇峰公司取得渝国土房管（2014）预字第671号《重庆商品房预售（预租）许可证》，该证载明，规划批准的项目名称：奇峰挂月22-35号楼，项目对外销售名称（推广名）：奇峰云邸，房屋坐落：沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号，规划编号幢号25、26、27幢，公安编号幢号29、30、21幢，层次1-6层，共计84套住宅。

随后，奇峰公司与重庆银行股份有限公司大礼堂支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定奇峰公司以位于重庆市沙坪坝区地产设定抵押权，向重庆银行股份有限公司大礼堂支行贷款250000000元。

2016年4月12日，重庆银行股份有限公司大礼堂支行出具《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰．挂月项目进行销售的函》，载明同意
奇峰公司对奇峰挂月项目29、30、31幢住宅房屋进行销售活动，签订认购协议及收取订金。

奇峰公司在与认购人签署认购书后可向重庆银行股份有限公司大礼堂支行书面申请解除已认购预售商品房的抵押登记，经重庆银行股份有限公司大礼堂支行同意后至重庆市沙坪坝不动产登记中按照重庆银行股份有限公司大礼堂支行与奇峰公司约定的程序办理相关解押手续并签署《重庆市商品房买卖合同》。

2016年4月18日，奇峰公司在上述房地产上为重庆银行股份有限公司大礼堂支行办理了在建工程抵押权登记。

2017年3月1日，奇峰公司（甲方）与某某刚（乙方）签订《奇峰云邸商品房认购协议》一份，约定：乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元，总房款1112372元。

该物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准。

签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金10000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款。

乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款。

乙方应于开发商通知之日持本认购协议、定金收据《签约须知》要求的资料前往奇峰云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。

2017年9月26日，奇峰公司向某某刚出具《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》一份，载明收到某某刚转账支付奇峰云邸
30xxx-1房款678000元。

2018年2月5日，奇峰公司向某某刚出具《承诺书》一份，载明：“您在沙坪坝区林海南路18号’奇峰云邸’二期购买了30栋1单元3-1号房屋。

预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元／平方米，总房款为人民币：1112372元整。

您于2017年9月26日已付清全部房款。

我司承诺，在2018年3月25日前，完成该套房屋的网签手续，即签订《重庆市商品房买卖合同》"。

在《承诺书》后奇峰公司印章处添加有手写的字样，内容为：“实付房款人民币778000元，大写：柒拾柒万捌仟元，其余为抵款"。

【一审法院认为】一审法院认为，“预约"是指将来订立一定契约的契约。

仅根据当事人合意
内容上是否全面，不足以界分预约和本约。

判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。

若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

本案中，《奇峰云邸商品房认购协议》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》，且某某刚所购物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准，因此，《奇峰云邸商品房认购协议》不能被认定为本约。

《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

"本案中，《奇峰云邸商品房认购协议》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，某某刚已按《奇峰云邸商品房认购协议》的约定向奇峰公司支付了购房款，奇峰公司予以接受。

因此，某某刚与奇峰公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。

某某刚据此有权请求奇峰公司全面履行合同义务。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

本案中，奇峰公司未能涤除在涉案房屋上设立的抵押登记，且涉案房屋因奇峰公司另案诉讼被人民法院司法查封，某某刚的合同目的无法实现。

某某刚据此依法可以主张解除合同。

因此，一审法院对某某刚要求解除《认购协议》以及要求奇峰公司退还已交纳购房款1112372元的诉讼请求依法予以支持。

双方签订的《认购协议》自一审法院向奇峰公司送达变更诉讼请求申请书之日即2019年9月19日解除。

关于某某刚是否已支付奇峰公司全部购房款的问题。

奇峰
公司与某某刚签订的《奇峰云邸商品房认购协议》约定，某某刚认购奇峰公司开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积103.96平方米，总房款1112372元。

随后，奇峰公司向某某刚出具《承诺书》，载明某某刚已于2017年9月26日付清全部房款。

《承诺书》后手书“实付房款人民币778000元，大写：柒拾柒万捌仟元，其余为抵款"的字样，系对某某刚付款方式的说明。

因此，该处手书字样无论是否奇峰公司工作人员书写，均不构成对某某刚付清全部房款事实的否认。

现奇峰公司认可《承诺书》系由奇峰公司出具，但对《承诺书》内容的真实性提出异议，则奇峰公司依法应当对其否认的主张负有举证责任。

由于奇峰公司在审理中不能举示相反证据证明其出具的《承诺书》内容不真实，因此一审法院对奇峰公司的此一辩解理由不予采信。

一审法院对某某刚关于其已付清了全部购房款1112372元的主张依法予以采信。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

本案中，奇峰公司在与某某刚签订《认购协议》时，未如实告知涉案房屋已经抵押的事实，现奇峰公司未能涤除在涉案房屋上设立的抵押登记，且涉案房屋因奇峰公司另案诉讼被人民法院司法查封，导致合同解除。

奇峰公司违反了合同约定，依法应当承担违约责任。

现某某刚要求奇峰公司赔偿200000元，未超过已付购房款的一倍，符合法律规定，一审法院予以支持。

某某刚要求奇峰公司赔偿资金占用利息，符合法律规定，一审法院予以支持。

但该利息损失应以1112372元为基数，从合同解除之日即2019年9月19日起至起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第
九十条的规定，判决：一、原告某某刚与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司签订的《认购协议》于2019年9月19日解除。

二、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后七日内退还原告某某刚已付购房款1112372元。

三、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后七日内赔偿原告某某刚损失200000元。

四、由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司支付原告某某刚已付购房款利息，即以1112372元为基数，从2019年9月19日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

五、驳回原告某某刚的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16611元，减半交纳8306元（原告已预交），由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。

二审中，双方均未举示新证据。

本院二审查明被上诉人某某刚于2020年6月25日死亡，本院依法追加其继承人韩开菊、王欣渝、王某为本案被上诉人并参与诉讼。

【二审上诉人诉称】奇峰公司上诉请求：1、改判重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第二项，依法改判上诉人在678000元范围内承担返还责任；2、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第三项；3、请求改判重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第四项，依法改判已付购房款利息以678000元为基数计算；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

主要事实及理由：一审法院认定事实不清，购房款能够认定仅为678000元，因仅该笔款项有上诉人公司出具的专用收据可以证明。

且被上诉人已经丧失认购协议解除权。

综上所述，奇峰公司的上诉请求部分成立。

本院依法予以改判。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
重庆奇峰物业（集团）有限公司与韩开菊、王欣渝等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2020)渝01民终4675号当事人上诉人（原审被告）：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街某某附某某，统一社会信用代码91500106622017421U。

法定代表人：敖奇军，总经理。

委托诉讼代理人：贺小珺。

被上诉人：韩开菊。

被上诉人：王欣渝。

被上诉人：王某。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。

审理经过上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）与被上诉人韩开菊、王欣渝、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。

上诉人奇峰公司委托诉讼代理人贺小珺，被上诉人韩开菊、王欣渝及其委托诉讼代理人康文炜，被上诉人王某委托诉讼代理人康文炜到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称奇峰公司上诉请求：1、改判重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第二项，依法改判上诉人在678000元范围内承担返还责任；2、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第三项；
3、请求改判重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12062号民事判决第四项，依法改判已付购房款利息以678000元为基数计算；
4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

主要事实及理由：一审法院认定事实不清，购房款能够认定仅为678000元，因仅该笔款项有上诉人公司出具的专用收据可以证明。

且被上诉人已经丧失认购协议解除权。

二审被上诉人辩称韩开菊、王欣渝、王某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称某某刚向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告完成位于重庆市沙坪坝区房屋的网签手续即签订《重庆市商品房买卖合同》。

2、判令被告立即为原告办理位于重庆市沙坪坝区房屋的不动产权证。

3、诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年8月4日，奇峰公司取得渝国土房管（2014）预字第671号《重庆商品房预售（预租）许可证》，该证载明，规划批准的项目名称：奇峰挂月22-35号楼，项目对外销售名称（推广名）：奇峰云邸，房屋坐落：沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号，规划编号幢号25、26、27幢，公安编号幢号29、30、21幢，层次1-6层，共计84套住宅。

随后，奇峰公司与重庆银行股份有限公司大礼堂支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定奇峰公司以位于重庆市沙坪坝区地产设定抵押权，向重庆银行股份有限公司大礼堂支行贷款250000000元。

2016年4月12日，重庆银行股份有限公司大礼堂支行出具《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰．挂月项目进行销售的函》，载明同意奇峰公司对奇峰挂月项目29、30、31幢住宅房屋进行销售活动，签订认购协议及收取订金。

奇峰公司在与认购人签署认购书后可向重庆银行股份有限公司大礼堂支行书面申请解除已认购预售商品房的抵押登记，经重庆银行股份有限公司大礼堂支行同意后至重庆市沙坪坝不动产登记中按
照重庆银行股份有限公司大礼堂支行与奇峰公司约定的程序办理相关解押手续并签署《重庆市商品房买卖合同》。

2016年4月18日，奇峰公司在上述房地产上为重庆银行股份有限公司大礼堂支行办理了在建工程抵押权登记。

2017年3月1日，奇峰公司（甲方）与某某刚（乙方）签订《奇峰云邸商品房认购协议》一份，约定：乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元，总房款1112372元。

该物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准。

签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金10000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款。

乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款。

乙方应于开发商通知之日持本认购协议、定金收据《签约须知》要求的资料前往奇峰云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。

2017年9月26日，奇峰公司向某某刚出具《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》一份，载明收到某某刚转账支付奇峰云邸30xxx-1房款678000元。

2018年2月5日，奇峰公司向某某刚出具《承诺书》一份，载明：“您在沙坪坝区林海南路18号’奇峰云邸’二期购买了30栋1单元3-1号房屋。

预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元／平方米，总房款为人民币：1112372元整。

您于2017年9月26日已付清全部房款。

我司承诺，在2018年3月25日前，完成该套房屋的网签手续，即签订《重庆市商品房买卖合同》"。

在《承诺书》后奇峰公司印章处添加有手写的字样，内容为：“实付房款人民币778000元，大写：柒拾柒万捌仟元，其余为抵款"。