龙岩市上杭县新城市进入性报告

PART1.城市分析|城市概况
【城市发展】 上杭县域主发展方向为近期向南、远期向北，将构建“两轴、三组团”的城市空间结构
远期向北（2016-2030）
城市空间布局结构
战构建“两轴、三组团”的城市空间结构。 “两轴”即上杭大道综合服务轴和龙翔大道产业发展轴； “三组团”即城北组团、南岗组团、以及城南组团。
55501
166503 1666
0
0 0
40793
101983 2068
24796
60750 4031
建筑面积(平方）
成交楼面价（元）
2010年-2017年，上杭县共出让6幅地块（剔除一些总建小于1万平和政府划拨项目），总出让面积约17.4
万㎡，总出让建筑面积约47.89万㎡；一级市场较为紧缺，市场空档较为严重。
20 16 12 8 4 0 2015 供应面积（万㎡） 2016 销售面积（万㎡） 均价 2017
7200 5800 6100 13.8 13.4 14.2
8000 6000 4000 2000 0
11.3
12.3
12.9
近3年年供应12.5万㎡，年均成交13万㎡，供求较为平稳发展。城市房地产投资不断增加，销量呈 上升趋势，但土地减少，总体呈供求平稳。 2017年受碧桂园与龙岩的价格影响，成交价格有所上扬持续在高位运行，在售价格8300元/㎡；其
帝豪时代广场 上杭一中 上杭县医院
北环东路
上杭中医院
上 杭 大 道
上杭实验小学 上杭县政府 江滨公园
碧桂园御龙湾
紫金公园
琴岗路
市政配套 在售项目 售罄项目
14
PART2.城市整体市场分析|住宅市场
市场存量
随着上杭县发展利好的释放，购房需求上升，自2016年以来上杭商品住宅供求平稳，截止目前
上杭商品住宅在售库存约0.2万方；后市放量较大，待售量高约16万方。最快消化完毕约14个月。
上杭县常住人口/户籍人口增长图
70 60 50 40 30 20 10 0
49.3 37.2
49.72 37.1
50.8 37.1
51.5
51.88
52.9 37.2 37.5
37
2011
2012
2013 户籍人口（万人）
2014 常住人口（万人）
2015
2016
从2011年到2016年上杭县常住人口正向增长，但增长速度缓慢；政府2016年全面放开二胎政策，城市人 口将持续增加，一定程度上增加了购房需求，对房地产业是一大利好。
城区
城市特征
1、上杭县市龙岩著名红色革命地，全国著名的将军之乡。 2、上杭县境内丘陵山地占79.9%，耕地占8.9%，水面及其它占11.2%，矿 产资源丰富，全国知名矿产开发公司紫金矿业发源地。 3、上杭县中心城区规模较小，教育资源比较短缺，基本处于饱和、超容状 态。当地房地产发展规模较小，供应量和需求量较小，多为本土开发商，开
余项目尾盘大约在5500-7000元/㎡ 。
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PART2.城市整体市场分析|住宅市场
板块概况
上杭县主城区在售项目少，主要在售项目金域中央，碧桂园御龙湾尾盘，世茂璀璨天城蓄客待售状态；随着 碧桂园、世茂品牌房企相继进入，房价即将步入9字头；老城区配套成熟，教育资源优质，目前板块价格（二 手）最高；城北配套尚未成熟，现为价格洼地，但是未来城市发展方向，动车站在建中。
2010-2017年上杭县土地成交情况
荣誉/世茂 碧桂园
4500 3600 2700
市场回暖，地王诞生
60000
30000 0
占地面积(平方） 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1800 900 0
8436
25308 1027
0
0 0
0
0 0
44586
124321 489
已推出8栋楼（尾盘）
14
0
世茂璀璨天城
6.1
预计2017.5
形象期
——
6.1
城北
金域中央
15
2018.2
3/5/6/9已推四栋
四、 上杭县分析结论
1、定位融入主城，城市发展方向与策略为“北扩、南优、中控、拥江发展”，大型城建不断落地，潜力较大。 2、区域土地供应体量相对紧缺，2017年出让土地用地面积2.5万㎡，总建面积6.1万㎡。 3、2017年住宅成交量价齐涨，2017年成交均价约为7200元/㎡，区域价格上涨空间较大，2017年价格呈上涨趋势。 4、该片区库存仅为14个月，受外地和本地购房潮影响，自2016年8月开始，碧桂园拿地板块库存房源加速去化。封推必完。 5、目前区域来源城区为主，客户占比70%，乡镇客户占比30%。
4、受价格推动，改善市场快速发展成熟，客户心理预期被拔高，城市地缘投资客，改善客户催生。
3
核心结论
三、 上杭县分析结论
1、定位城区新中心，规划前景较好，区域价值认可度较高，北二环的楼面地价已达4031元/㎡； 2、土地价值预期高，出让价直线上涨，楼面价从1027元/㎡跳至4031元/㎡； 3、区域年均供应12万㎡，年均去化14万㎡，供需平衡，去化风险可控； 4、区域库存约16万㎡，去化周期约14个月； 5、改善客群占60%，刚需客群占30%、投资客群占比10%，价格承受能力相对较强。
2010年地价从1000左右/㎡飙涨至2017年底4031元/㎡楼面价创新高，新地王诞生，楼面价涨幅约300%。
数据来源：上杭县住房和城乡建设网
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PART2.城市整体市场分析|住宅市场
历年供销比及量价走势
近年来，上杭主城区持续供求平稳，库存相对较紧缺，价格仍然保持走高， 2017年成交量创 近三年新高，开发库存相对适中，市场压力较小。 上杭县近年商品住房量价走势
数据来源：上杭县政府工作会议
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PART2.城市整体市场分析|土地市场
近8年来，上杭主城区商住用地供应持续收缩，2016年市场回暖，但仅供应1幅住宅用地，被碧 桂园以楼面价2068元/㎡拿下，2017年底土地市场再次迎地王，荣誉世茂以4031元/㎡进驻上杭。
180000 150000 120000 90000
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PART1.城市分析|产业结构
全市以第二产业为主，近几年保持稳步上升阶段，整体处于工业经济发展时代，产业人口会
不断增加；同时农业产值也逐年增多，并保持稳定的产业占有率。
初步核算，全年实现地区生产总值318.9亿元。其中，第一产业增加值41.46亿元；第二产业 增加值175.4亿元；第三产业增加值102.04亿元。人均地区生产总值85272元。
PART3. 上杭县市场分析（选择项，若有重点关注的区域）
土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）
2
核心结论
一、城市分析结论
1、上杭县是龙岩市经济重镇之一，2017年全县GDP经济总量318.9亿位列全市第二位，人均GDP全市排第三； 2、能源烟叶产业基地发展成型，后续经济增速潜力大； 3、2017年人均可支配收入85272元，全市第3，消费能力强劲； 4、上杭县北接长汀县、连城县，南界永定区和广东省蕉岭县，东临新罗区，西与武平县接壤。城市地理位置较优越。 5、上杭县地处龙岩西南方向，为城市发展主导方向； 6、上杭县依托上杭高铁（在建）等交通利好，优势明显。
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PART1.城市分析|城市概况
上杭县隶属于福建省龙岩市，上杭县是革命老区（有全国重点文物保护单位古田会议会址），是中国南方
重点林区县之一，中国土纸生产重点县，中国重要的贵金属基地，国家烤烟出口基地和食用菌生产基地。
城市区位 上杭县，中国福建省龙岩市辖县，北接长汀县、连城县，南界永定区和广东 省蕉岭县，东临新罗区，西与武平县接壤。地理坐标：北纬24°46′~25°28′， 东经116°16′~116°57′。地处汀江中游，地势从东北向西南倾斜。
地区
才溪镇
主导产业
建筑业、手工业、种植业、养殖业
三产占比
第一产业 第二产业 第三产业
13% 32%
古田镇
旅游业、种植业、农林牧渔业、铜冶炼产业
蛟洋镇
工业、农副产品业
稔田镇
农业、种植业、养殖业
55%
白砂镇 农业、种植业、养殖业、加工业
数据来源：上杭县住房和城乡建设网
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PART1.城市分析|人口研究
上杭县常住人口增长缓慢，流动人口相对较少，属于内生型消费市场。
短期向南（2016-2020）
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PART1.城市分析|城市概况
【城市发展】 上杭县域发展转变为以城镇吸引力为动力的发展模式，变被动为主动，变无序发展为有序发展
规划确定县域城镇发展为“中心带动，点轴发展” 的强化极核战略 一个中心：县城市县域城镇体系的核心，今后要按现 代化城市要求，坚持高起点、有特色建设，大力发展 第二、第三产业，真正发挥县域中心的作用。 两线：即县域一级发展轴两条线，呈“一纵一横”十 字形，一横是由省道308线、国道319新老线构成， 一纵由连武高速公路、国道205线和省道309组成
上杭县市场分析住宅市场板块概况北环西路北环西路北环东路北环东路二环路二环路二环路二环路紫金公园紫金公园帝豪时代广场碧桂园御龙湾上杭金域中央世茂璀璨天城在售项目在售项目售罄项目售罄项目实验二小体育中心上杭县政府上杭县医院上杭一中上杭中医院上杭实验小学市政配套市政配套江滨公园15区域在售存量北二环0116162城北01合计0216162随着上杭县发展利好的释放购房需求上升自2016年以来上杭商品住宅供求平稳截止目前上杭商品住宅在售库存约02万方
上杭县辖13个镇、9个乡（其中2个民族乡）：临江镇、临城镇、中都镇、蓝
溪镇、稔田镇、白砂镇、古田镇、才溪镇、南阳镇、湖洋镇、下都乡、庐丰 畲族乡、太拔乡、溪口镇、茶地乡、泮境乡、蛟洋镇、步云乡、旧县镇、通 贤乡、官庄畲族乡、珊瑚乡。县政府驻临江镇。 人口基数 全县户籍人口：52.9万人，常驻人口：37.5万人，常驻人口城镇化率48.3%
发楼盘品质一般。
4、上杭紫金矿业拥有大量外来务工者，且稳定收入，购买力较强。
5
PART1.城市分析|经济情况
2017年上杭县全县GDP收入318.9亿元，全市各县市排名第二，人均GDP也在全市排名靠前，全县常住人口 数量36.3万人，全市各县市排名第三，常住人口数量相对较大。
城市 全市 新罗区 上杭县 永定区 漳平市 长汀县 连城县 武平县 GDP(亿元） 2167.5 795.9 318.9 243.6 232.6 209.4 184.6 182.5 人均GDP(万元） 82414 109782 85272 67115 96098 52087 74729 65883 常住人口(人） 263 72.5 37.4 36.3 24.2 40.2 24.7 27.7
上杭近三年GDP呈稳步上涨趋势，但排名全市各县区第二，仅次于新罗区，整体的经济水平较好，消费 力相对较大。
上杭县下辖乡镇中临城、临江的整体经济实力强，占其总数的50%左右。
较高的人均可支配收入，为房地产市场发展提供坚强的消费基础。上杭的人均GDP属于全市靠前水平， 消费力尚可。
数据来源：龙岩市上杭县住房和城乡建设网 6
金域中央
5500元/㎡
世茂璀璨天城
铺垫9000元/㎡
老城区二手
帝豪时代广场
5500元/㎡
8000-9000元/㎡
碧桂园御龙湾
8000-8500元/㎡
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PART3. 上杭县市场分析|住宅市场
板块概况
体育中心 登凯富安尊邸 世茂璀璨天城
二环路
上杭金域中央
二环路
上 杭 大 道
骊景豪庭 实验二小
北环西路
二、上杭县整体市场分析结论
1、近8年年均出让用地总建面积47.89万㎡，2017年出让用地总建面积6.1万㎡，土地市场出让控制，存量较缺，此时有较大的 进入机会。 2、近三年年均供应12万㎡，2017年均去化14万㎡，整体供求平衡，去化周期缩短。 3、全市库存量约16万㎡，去化周期约14个月，去化风险相对可控。
上杭县城市进入性报告
漳龙区域龙岩城市公司/事业部/筹备处
2018年4月12日
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目 录
核心结论
上杭县城市分析结论、上杭县城市整体市场分析结论、上杭县市场分析结论
PART1.城市分析
城市概况、经济情况、城市规划、产业结构、人口研究
PART2.城市整体市场分析
土地市场、住宅市场（历年供销比及量价走势、近一年量价走势、板块概况、市场存量、客户结构）
区域 北二环 城北
在售存量 (万㎡） 0.1
待售存量 (万㎡）
合计 (万㎡）
16 0.1
16.2
合计
0.2
16
16.2
15
PART2.城市整体市场分析|住宅市场
市场存量明细
板块项目名称住宅总量 Nhomakorabea万㎡）首期开盘
销售情况
销售周期 (月）
未推出住宅存量 （万㎡）
碧桂园御龙湾 北二环
10.2
2017.2
北扩 南优
中心 城区
上杭县域形成“一主一副三重点，两大轴线四板块”的 空间结构体系 “一主”：即上杭县域主中心--中心城区，是上杭县政治 经济文化中心。 “一副”：即上杭县域副中心--古蛟新城，是上杭县重要红 色文化旅游和工业基地。 “三重点”：即才溪镇、南阳镇和稔田镇三大重点镇。 “两大轴线”：即上蛟城镇发展主轴和南北城镇发展副轴。 “四板块”：即县域四大分区，分别是县域中部板块、县 域东部板块、县域北部板块、县域南部板块。