翡翠岭住宅小区销讲资料(答客问)
房地产抗性答客问
房地产抗性答客问文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-房地产抗性答客问一、一层销售说辞：客户不喜欢购买一层的原因：1、因为采光不好：但在工地现场您可以看到，我们的楼间距是非常宽的，多层住宅都在23—25米之间，可以充分保证一层的采光度，从户型上看，客厅与主卧的开间也非常大，这样一来受到的采光面也会很广。
2、一层怕潮湿：开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市的居住习惯，像H人居住的习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水。
这些开发商都是提前已经做过调查的，所以在项目设计的时候，为什么不很好的规避这些呢？我们项目对于一层的设计是这样的：一层与地面都有抬高60—70公分，底部是先铺设一层混凝土，然后再铺设一层纯水泥砂浆，最上面一层是防潮层。
我们项目一层的防潮是国家2级标准（国家1级防潮标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）。
而且从户型设计上看，南北通透性也很好，房屋通风效果好的话，也就不会出现潮湿现象了。
3、一层怕脏：XX万平方米的大型社区以后肯定是封闭式管理，最主要的是我们项目的业主都是各个企事业单位的员工，各方面的素质都很高，向您这样素质很高的人怎么可能会随便丢垃圾呢？而且我们的物业管理也很到位，靠近景观区的住宅如果前期环境很好的话，我相信住在这个小区内的业主也不忍心破坏这么优良的环境。
二、六层销售说辞：开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市的居住习惯，像H 市人居住的习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水。
这些开发商都是提前已经做过调查的，所以在项目设计的时候，为什么不很好的规避这些呢？我们项目对于六层的设计是这样的：首先是现浇钢筋，后铺设一层纯水泥砂浆，然后铺设防水涂膜和卷材，再在上面铺设保温板隔热层，最顶部又铺设纯水泥砂浆后找平。
这么多的工序足以保证顶层的防水设施，而且顶层的防水是国家2级标准（国家1级防水标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）。
房地产销售答客问(经典终版)
香榭里项目销售答客问提纲石家庄市东胜房地产开发有限公司二零零四年八月第一章位置及交通1、本项目所在位置及周边道路状况？项目位于石家庄市桥东区，香榭苑项目北临市区一环线槐南路，南临建胜路，西临原仓安路地道桥，东临平安大街。
处于石家庄市东西中轴线上。
京广铁路将石家庄市划分成桥东、桥西两大区域。
本项目正好处于这两大区域的结合部，且紧临市区一环线。
地理位置、交通位置突出。
香晴苑项目北临东风路，南临槐南路，西侧临近平安大街，东临休门街，项目东侧200米为建设大街。
道路状况：槐南路为石家庄市新开通的东西走向的市区主干线，道路直接贯穿桥东、桥西两大区域，东西方向均与石家庄市二环路连接，并向市区以外辐射。
槐南路中段中华大街与体育大街之间路段为市区一环路，是继和平路、中山路、裕华路之后的第四条市区东西干线，也是石家庄市目前唯一一条设计中跨越主干线路，采用跨线桥方式（无红绿灯交叉道口）的市区快速路，其交通运行能力强大。
2、车行如何到达？由于项目位置特殊，身处槐南路与平安大街交汇处，交通便利，不论是桥东、桥西，通过中山路、裕华路、中华大街、红旗大街、建设大街、体育大街等交通要道，都可轻松快捷抵达项目位置。
由于处于市区中央位置，无论东西南北四方交通距离均比较短，且均为主干线路直通，交通优势明显。
3、本项目附近的公交线路？其中：东西向公车：3路、36路、50路、33路（东风路小学下车）、42路（东风路小学下车）；沿途可经过：中华南大街、中华北大街、平安大街、友谊大街、建胜路、建设大街、东大街、火车站、自强路、东风路、元南路、新石南路、范西路等。
南北向公车：2路、7路沿途可经过：建设大街、沿东街、丰收路、胜利大街、平安大街、汇通路。
途中可转坐1路、5路、10路、18路、30路、32路等公共汽车，不管您在城市的哪一个角落，都可轻松到达本案。
第二章项目第一节项目概况1.项目名称？本项目项目名称为：“香榭里”。
（包括香榭苑、香晴苑）2.项目用地性质，年限，从何时算起？香榭苑：用地性质——住宅用地、商业用地商业年限——40年，自2004年1月7日~2044年1月6日住宅年限——70年，自2004年1月7日~2074年1月6日香睛苑：用地性质——商业、住宅用地商业年限——40年，自2003年8月29日~2043年8月28日住宅年限——70年，自2003年8月29日~2073年8月28日3.物业类型？商业、住宅、二种物业类型。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
房地产销售说辞 经典版
御翠上府项目销售说辞一、迎宾：1.“您好，欢迎来到御翠上府”（热情的微笑）2.“请问您是第一次来我们的项目吗？”“您之前和我们哪位销售人员联系过吗？”a)如回答：“有”，并说出原销售人员的姓名，则找该销售人员来接待来访。
b)如回答：“没有”，则说：“先生/女士您贵姓？我是御翠上府的置业顾问XXX，现在由我将项目的整体情况向您做一个全面的介绍。
”二、区域展示区：A、引领客户到区位图前“先生/女士，这是我们项目的区位图，”现在向您介绍一下我们的区域：（依照项目区域图）你看项目区域图的方向是上北下南左西右东首先我先给你介绍一下，我们小区的区域位置；你看这是我们目前鄄城的区域位置图，这是人民广场，这是我们目前所处的位置，也就是我们的售楼处，而我们项目的位置呢，就在位于青年路（鄄郓路）原电厂南邻，城市交通干道鄄五路和鄄六路之间，地理位置是非常优越的。
整个项目处于鄄城老城区的南侧，自然环境非常优美；根据鄄城的城市发展规划，鄄城向南发展至金堤，建设新城区；向东适度发展至凤凰乡；向西、向北控制发展。
而我们项目刚好位于老城区与新城区的结合位置，是发展最先受益的地方，其次呢，鄄城将来的政务中心也将迁至南部，随着新政务中心的迁入，随之而来的则是配套设施的完善，城市环境的建设及交通的便利，升值潜力巨大。
同时在我们项目的南侧，更是规划有城市公园：舜王公园和舜王广场，步行仅仅几分钟的距离，在闲暇之余，一起和家人在公园里散步，不仅能享受生活的乐趣，减轻工作的压力，还能增进家人的感情，真是一件不可多的的美事啊。
相信你作为一个成功人士慧眼识珠，也一定能够看出其巨大的发展潜力。
三、沙盘展示区先生/女士您请来这边下面呢，我再对我们项目的情况结合我们的沙盘给你详细的介绍一下，以便于更好的选择适合自己的房子：我们御翠上府项目是由御翠置业投资开发的，御府置业是我们鄄城原“阳光木业集团”的全属子公司，无论是从信誉还是从规模，在我们鄄城地区都是非常出名的企业。
住宅工程质量常见问题治理讲座(杨东源)
住宅工程质量常见问题治理知识广西建设工程质量安全监督总站杨东源2014年9月23日1主要治理文件2治理目的3治理目标4总体要求5治理范围6治理内容7实施步骤82014年建设行政主管部门主要工作92014年工程质量监督机构工作10建设各方责任方体职责11可视化交底12约束措施1 主要文件●住房城乡建设部关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知（建质[2013]149号）●房屋建筑工程勘察设计质量专项治理工作方案●住宅工程质量常见问题专项治理工作方案●关于印发2014年全国住宅工程质量常见问题专项治理重点工作的函（建质质函〔2014〕25号）●制定专项治理方案●制定和落实专项治理措施●创建专项治理示范工程●推行样板引路制度●强化监督检查●加强组织领导●加大宣传引导1 主要文件●关于印发《广西壮族自治区深入开展房屋建筑工程勘察设计质量专项治理实施方案》和《广西壮族自治区深入开展住宅工程质量常见问题专项治理工作方案》的通知（桂建管[2014]3号）●关于开展2014年住宅工程质量常见问题专项治理活动的通知（桂建管【2014】27号）●关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作的通知（桂建质安监〔2014〕28 号）1 主要文件●关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作若干事项的通知（桂建质安监〔2014〕61 号）修改关于重申严格落实深入开展住宅工程质量常见问题专项治理工作的通知(桂建管[2014]47号) 的有关事项：从2014年7月1日起，对在工程施工过程中未开展工程质量常见问题专项治理活动的住宅工程项目，不得批准竣工验收，并责令整改。
整改必须有工程质量安全监督机构2人以上监督员见证，由建设单位组织、有不少于7名购房业主参与、与工程项目参建各方责任主体共同对住宅工程质量常见问题专项检查确认无问题后，方可重新申请和批准工程竣工验收。
1 主要文件●关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作若干事项的通知（桂建质安监〔2014〕61 号）文件应前后一致，后面出的文件原则上只能对原来的方案进行细化，而不应该作出范围变更、行政变更之类的内容。
房地产答客问(万科)房产答客问整理(精)
答客问篇一、项目基本资料篇1、本案开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？2、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？3、本案行销企划是哪家公司？4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？6、本案的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？7、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？8、本案绿地率为多少？集中绿化面积为多少？9、本案的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？10、本案开工、竣工时间？11、本案案名有何意义？12、本案的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少？13、本案的销售手续齐全吗？有五证吗？14、本案的咨询热线是多少？二、产品篇1、小区的具体位置？2、住宅多少户？商服多少户？车库（位）多少个？3、规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商服？单户面积是多大的？分布- 1 -位置？几层建筑？5、建筑物的地基？地下多少米？6、建筑结构是什么的？7、小区的出入口有几个？分别在哪里？8、建筑物的抗震等级？9、建筑物的外立面是什么样的？10、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？11、小区距离火车站多少米？11、住宅层高为多少米？净高多少米？12、商服层高为多少米？开间、进伸为多少米？13、车库层高为多少米？开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水？车库门宽？是否是电动门？14、小区内楼宇朝向？15、住宅的外墙、内墙厚度为多少？山墙墙体厚度？如何做的保温？16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？17、商服一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？18、住宅、公寓底层是否有会吵闹？19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯是否已经做完？什么材质的？20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？21、住宅一层是否统一安装防盗窗？22、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？23、住宅的卫生间防水如何处理的？是否有地漏？24、住宅的房型有多少种？面积范围？得房率是多少？哪些地方需要分摊？- 2 -25、房型的优点是什么？26、住宅的价格是多少？商服的价格是多少？车库（位）价格是多少？27、小区变电所、给排水泵房设在哪里？28、小区自来水的水源是哪里？29、小区垃圾如何处理？30、小区是否人车分流？有无地上车库或地下车位？是否设有地上临时停车位？31、小区采用何种供暖方式？有哪家公司供暖？收费标准？32、住宅是否预留空调机位置？33、住宅内厨房有无统一烟道？暗卫的通风问题如何处理？34、广场的交工标准；35、交工时绿化达到何程度，都包括什么树种，请举例说明；36、智能化是何标准；37、电梯是何品牌、承重、承载人数、规格、每秒上升速度；；38、小区路灯是否为节能灯；39、窗是什么品牌；40、商业街具体运营使用时间；41、高层户型中任意两户间是否能够打通作为两户的通道；42、入户电话线是是哪家通信公司，宽带是否为光纤进户；43、高层顶层的层高？是否有横梁及很多管线？44、高层消防通道从哪段楼层开始设立；45、窗体玻璃的厚度是多少，是否带颜色？4人6、是否安装煤气表；47、物业员岗位设立位置；48、物业费标准；49、物业费中是否包括小区的公共用电费用；物业费中包含小区的公共用电费用。
住宅call客说辞
原山官邸项目电话 call客说辞1、置顾业问：您好，我是原山官邸售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅和别墅的意向吗？客户：不考虑买房子。
置业顾问：不好意思打扰您了，如果您有亲戚朋友想买房子也可以介绍过来，我们会有精美礼品相送。
2、置业顾问：您好，我是原山官邸售楼处的，很冒昧给您打电话，请问您最近有购买住宅和别墅的意向吗？客户：正考虑买房子。
置业顾问：项目临时售楼处在经十西路与水鸣街交汇处路东，人民医院往南走大约800 米，政务大厅南邻！我建议您先到售楼处来看一下项目。
客户：我在销售中心能看到什么？置业顾问：您能看到区域位置、小区规划、项目沙盘，楼宇位置及面积分布及详细的户型图，您今天有时间么？客户：今天不行，我上班呢，周末吧。
你们是别墅还是洋房？置业顾问：咱们项目是这样的：项目位于峰山路交警大队往南走大约800 米路东，雅居花苑经济适用房南侧。
项目总占地200 余亩，总建筑面积约 16 万平方米，本项目分为三期开发，现在销售的是一期工程，一期项目有16 栋美式联排别墅（共89 套）面积是在220 到 280 平米之间， 3 栋 11 层美式电梯洋房（150 套）面积是80 和 90平米，共计 239 户。
建筑形态有别墅、电梯洋房、休闲商业广场等，配建有社区商业、双语幼儿园、小学及中学，而且项目本身也是学区房，购房可以去石磷小学和长清一中（初中部）上学。
本项目绿化率高达40%，容积率仅为 1.05，是主城区内唯一一处低密度，高品质大型生态复合社区，您是考虑别墅还是电梯洋房那？客户：我这打算买个电梯洋房，现在卖多少钱一平米？置业顾问：我们现在还没有开盘，处于前期宣传阶段，具体价格要过一段时间才能出来。
那我建议您先过来看看项目，咱们项目是长清主城区的唯一北美加州风情的住宅项目，而且咱们售楼处就在人民医院往南走大约800米，政务大厅南邻，很好找，您是考虑80 平两室还是 90 平三室的。
客户：我需要 XXX 平米左右吧，具体看你们的价格。
翡翠御庭销售百问(修改)(1)
锦城翡翠御庭【置业百问】第一章背景篇第二章规划篇第三章建筑篇第四章产品篇第五章交通位置及配套第六章物业管理篇第七章价格、付款方式、按揭政策篇第八章手续篇第一章背景篇1.问：翡翠御庭的开发商是谁？答：锦城地产旗下商丘金都置业有限公司。
2.问：翡翠御庭的开发商在虞城主要都做过哪些项目？答：翡翠御庭项目是锦城地产高品质标杆项目，前期项目合资开发过珠江豪庭、西湖春天、翰林华府等，目前销售率已达到80﹪。
莱茵国际和翡翠御庭这两个项目属于公司合资开发的项目，无论是项目的品质还是园林建造都有全方位的提升，力求打造虞城高端地产的开拓者。
3.问：翡翠御庭的销售工作是开发商销售还是代理销售？答：为了更好的服务客户，翡翠御庭项目由开发商自行销售。
4.问：翡翠御庭的景观设计单位？英文：SHANGHAI DIZE LANDSCAPE ARCHITECTURALDESIGN CO.LTD。
简称：DIZE。
答：上海地泽景观建筑设计咨询有限公司。
5.问：翡翠御庭具体位置？答：位于虞城县新城黄金地段，南邻木兰大道，东侧至闽江路，西侧为木兰驾校，北侧紧邻运河公园，环境、地理、配套设施优越。
6. 问：翡翠御庭项目销售热线有几组？号码是多少？答：销售前台目前有两组，分别是4797777、4118777.第二章规划篇1.问：翡翠御庭项目占地多少？答：项目占地约90亩，约62024.6平方米。
2.问：项目总建筑面积多少？答：总建筑面积约20万平方米。
3.问：翡翠御庭项目分几期开发？答：项目规划准备分为两期开发。
分别有多层、小高层、和部分高层供您选择。
4.问：翡翠御庭项目共多少户？答：共1084户房源。
5.问：项目首期房源有多少户？答：一期规划共332户。
其中多层房源10栋，共80套。
小高层1栋，共36套，高层3栋，共216套。
6.问：项目商铺有多少套？答：共80套商铺。
7.问：项目有多少个停车位？答：小区属于高端项目，停车位配比已达到1:0.8，地上地下共有约829个停车位。
《翡翠城产品说明书(毛坯)》(东北区高层公寓竹苑4、5号楼)
翡翠城住宅产品说明书（东北区高层公寓竹苑4、5号楼）杭州翡翠城房地产开发有限公司引言衷心地感谢您选择了翡翠城。
翡翠城是杭州翡翠城房地产开发有限公司集省铁路投资集团、绿城集团多年房产开发经验，并融入其对房产品的深刻理解，精心营造的高尚住宅园区。
作为开发商，公司多年来一直努力拓展自己的文化视野，思索、把握着人性在自然和社会中的演进规律和方向；在每一个具体开发历程中，探索和实践着如何通过房产建设，实现人们居住品质的优化，生存质量的优化并推动人性中真善美品质的发展。
我们始终认为，房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌。
因此，房产品真正吸引人的是自然而然流露的文明与美好。
所以，我们在开发营造的园区里努力追求实现三个界面的和谐：人与自然的和谐，即尊重、保护我们赖以生存的土地和环境；人与人之间的和谐，即在园区里营造出温馨和亲切的人际交往氛围，有安全感和归属感，消弭现代社会带来的嘈杂、拥挤和人际冲突频繁的紧张状态；人与自我精神世界的和谐，即在优美和谐、安定美好的居住环境里，人们的心理状态平和安详，精神状态充满活力和生机。
在翡翠城的开发营造过程中，我们始终秉承上述开发理念，精心设计、精心选材、精心施工，对建筑形体、色彩、轮廓和材料运用以及每一个关系到居住者日常生活的功能细节上，都精心推敲和把握，并结合项目自身特点，努力在规模化的住宅区和风景景观园区方面有所创新，有所建树。
为进一步提升产品品质，翡翠城还前瞻性地引入国家3A级住宅性能标准和建筑节能设计规范，更注重适用性、安全性、耐久性、美观性和环保节能，大量新技术、新工艺、新材料的运用，完善的性能评定标准和严格的质量监控，使翡翠城住宅综合性能远远优于普通住宅。
目前，翡翠城项目已列入浙江省首批建筑节能示范工程。
我们希望，把翡翠城建设成一个与杭州这座美丽的历史文化名城相呼应的经典建筑精品，一个充满温馨、美好居住氛围的高尚住宅园区，她不仅诗一般地美丽而且将时时传递出现代城市居住文明的全新内涵。
精装样板间讲解说辞(改)
邯郸翡翠华庭9A精装样板间讲解说辞现在由我来带您参观我们的“翡翠华庭” 9A精装样板房，请往这边走（根据指定销售动线走动：入口户型展板——入户玄关——客厅——餐厅——厨房——朝南主卧室（套房设计）--主卧卫生间——朝北儿童房——朝南老人房——样板房门口）；置业顾问：现在您所看到的三室二厅二卫，面积约141.36㎡。
讲解要点141.36舒适奢阔三居平米，大面宽，短进深，保证充足的光照时间，户型设计合理无浪费面积。
大尺度豪华玄关设计，既巧妙处理室内外过渡空间，又能满足家庭多位成员的使用需求。
两卧、客厅三面朝阳，10.45米超大采光面两厅合一空间位置关系更加合理南向主卧为套房设计，配有独立卫生间，打造主人专属空间。
室内的精装修材料，要远远高于一般客户的家庭使用，通过对于精装修材料的讲解、与市面产品的比较，达到拉升客户购买意向和提升客户心理价位的目的。
户型的稀缺性，强化周边市场大户型设计的了解，从而总结出项目户型的优势。
置业顾问强化交房标准，产品设计上的人性化。
讲解的礼仪标准：各个功能区的3秒静默（让客户由参观者到居住者的适应时间），10秒停留（充分对功能区效果体验）。
第一部分进门前门口户型展板介绍：现在您看到的这个户型是建筑面积约为141.36平米，三室两厅两卫的房型。
两卧、客厅三面朝阳，10.5米超大南向面宽，带来更多的阳光，超大尺寸面宽，只有别墅类的产品才能做到。
整个户型南北通透，户型方正，功能分区明确。
从整体装修风格上看，我们偏向于奢华的新古典主义装修风格，室内的吊顶、装饰线条和角线，凸显了欧式风格的古典气息。
入户门：富新高级装甲入户门俗称五防门：具有防火、防盗、防爆、防沉、防撬等功能，和银行所使用的门是一样的。
金丝柚木实木夹层钢板，内加防火材料，厚重感强，门高2.2米比一般门都高（一般门高为1.9—2米），门的厚度是八公分（一般门的厚度是6—7公分），门内设有钢板夹层，最外面是金丝柚实木浮雕包板，典雅、美观、大方。
龙湖地产重庆江与城翡翠岭销讲资料
翡翠岭销讲资料营销部2008年1月一、小区规划设计（一）规划数据总占地面积88262㎡（132亩），总建筑面积160870 ㎡，其中地上建筑面积约20341㎡，地下面积约140529㎡；共有栋建筑，772户。
预计居住人数2471人。
总停车位802个，地面停车库2776㎡，地下停车库20341㎡，小高层38125㎡，电梯花园洋房76437㎡，叠拼别墅23191㎡。
，删掉面积提供每种业态的套数，面积分布没有什么大的意义。
容积率：1.59建筑密度25%绿地率：30%，户型：开间米，一层进深米左右，2层进深米左右。
面积—；所有户型均为居，除江景精装板楼以外，都是南北向。
户型面积、数量统计见附件1层高：总层高：电梯花园洋房21.2米每层层高米，挑空处层高达到米；叠上最高层高米车库：地面停车位110个，地下停车库692个，共802个花园：花园平均㎡，最大㎡赠送面积：平均每户赠送露台阳台㎡，最大㎡，最小㎡工期：交房时间（二）二期卖点卖点一：绿地公园（一）“翡翠岭”综述1．大环境“翡翠岭”，地处江与城心腹位置，位居正中，四面独享配套——教育资源，商业资源，绿地公园资源，滨江公园资源。
二期潜心力作，依山势、临公园而筑建，中央绿地公园地形呈洼地状，最高处与最低处相差？？米，紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余，视野毫无遮挡。
前方水岸花径、无边际泳池，纯自然高尚居住感受，尽在享受。
后排高地园景洋房，地处高处，上风上水，不仅享受公园配套，同时望尽前排别墅区域景观，并共同享受高尚生活。
江景精装版楼，以江景为优势，傲立最高点——海拔？？米。
与江景高差？？米，不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活，更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。
2．小环境“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造——保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，综合优势，于坡地处建设——园景电梯洋房，于洼地处建设——雍景公园别墅，于高地处建设——江景精装板楼。
翡翠城销售讲义
答客问1.基本资料篇1．你们小区的注册名和推广案名是什么？答：我们小区的注册名为翡翠城花园小区,推广案名为翡翠城2．你们小区的开发商是谁？注册资金？资质？答：我们小区的开发商为秦皇岛知名的房地产开发企业秦皇岛市宝隆置业有限公司,注册资金3000万,暂定为国家二级房地产开发企业3．你们小区的营销是谁？答：我们小区的营销公司是从上海特地聘请过来的在房地产行业中有名的上海上行企业营销策划有限公司4．你们小区的施工单位是谁？资质？答：我们小区的施工单位为在国内建筑行业中非常著名的常州三建,对于我们的房屋建筑质量您可以完全放心。
资质未定(请建筑公司提交曾经建设过的项目资料)5．你们小区的设计单位是谁？答：我们小区的设计单位为在国内参与过很多著名建筑设计的上海同济开元建筑设计有限公司（请提供他曾经设计过的项目名称）6．你们小区的物业公司是谁？物业管理费？答：我们小区的物业公司必定是国内的知名物业公司,我们公司目前暂时在很多的物业公司中进行选择，力求为您提供最好的服务。
未定7．你们小区的具体位置在哪？答：我们小区位于经九路与关天培路交界处距离市中心仅一步之遥，步行到漕运广场也就15分钟左右8．售楼处地址？电话号码多少？邮编？答：我们小区的售楼处地址就在现场关天培路和经九路交界处，电话:85118888，邮编：2232009．你们小区何时交房？答：我们小区的交房时间还未定，由于是分2期开发，交房时间也有所区别，根据一期工程进度推算最早可能会在2010年6月左右交房，如果您感兴趣的话可以留一个联系方式给我，我会在第一时间通知您的10．你们小区的公开时间？答：我们小区的公开时间还没有确定，不过应该快了，您如果感兴趣的话可以留一个电话给我，我会在第一时间内通知您11．工程的开工日期是什么时候？答：我们小区应该很快就会开工了，现在已经在报批阶段，相信不久您就可以看见工地在动工了12．你们小区的购房贷款由哪家银行提供？年限、额度各多少？答：我们小区的贷款银行暂定是工行和中行,根据您的自身情况,由银行确定年限和额度.至少需要30％以上首付2.产品规划篇1.你们小区的规划用途是什么？答：我们小区的规划用途为住宅和商业，不论您是想开店还是想购买住宅，在我们这里都可以让您感到满意。
博加广告 万科翡翠别墅价值体系梳理-表四
①大众媒体软文 +硬广宣传 ②户外宣传 ③城市别墅复兴 话题炒作 ④外地城市巡展 ⑤客户答谢酒会 ⑥各种圈层活动 ⑦现场客户联谊 会
藏 于 城 市 精 华 处
服务价值
生态系统
①环保节能。②保温隔热。③声光控节能。④给排水节能。
私密、安全、放心、尊贵体验
服务价值
①生活类（保姆、家教、航班预定„„）。②配套类（园艺维护设计咨询、 室内环保检测„„）
客户价值
购买信心、高端属性
关键点描述
讲述比例
在整体项目宣传阶段中， 万科企业品牌会贯穿项目 推广的一直出现，但所占 比例仅为3%。
讲述阶段
整个推广阶段
方式渠道
各种推广渠道
总诉求
城市关系
土地价值
浦江新镇
①政府大力扶持。一城九镇中离上海城区最近。②意大利戈里高蒂的大师们 交通便利、城市属性、前景良 的理想城市规划理念。③已历时3年的城镇发展。④低密度、国际化生活的 好、升值潜力、国际城市居住 感受 新城镇。⑤城镇配套完备、生活便捷成熟。 ①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。②周边的高科技产业环境。③世 博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。④城市发展轨迹，与二三十年 代上海西南角的崛起非常相似。 ①城市别墅。②地上二层独栋。③组团围合。 ①以人为本，环境之上的设计理念。②新意大利式景观为主线。③营造良好 的城市景观，形成丰富的空间层次。④组团围合成中心绿地，与周边地块景 观轴相呼应。⑤景观规划用材：石作、树木、水；雕像、高大乔木。⑥绿化 层次丰富敞开空间与私密空间想结合。⑦别墅单体设计依照浦江镇总体意大 利小镇的规划风格理念，采用现代意大利新古典主义风格。 ①设计突出强调均好性、多样性、协调性、居住性、灵活适应性。②大面宽 。③多套房。④卧室均朝南。⑤采光地下室，噪音低，利用率好。⑥入口的 门厅区域。⑦以餐厅、起居室为中心公共区，中西厨房、早餐厅、家庭室形 成家庭活动活动区。⑧3种面积段户型，满足不同客户要求。 ①每户都有入口前院和私家庭院。②精装花园、自动浇灌系统。③内庭院。 ④石材院墙。 ①城市别墅复兴。②上海老洋房。③翡冷翠。④佛罗伦萨。 ①商业大于住宅。②创新型商业产业模式。 精神标签 高端生活享受，硬性生活便捷。 和谐的资源共享。生活舒适。 空间感丰富。 土地资源占有，稀缺性
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翡翠岭住宅小区销讲资料(答客问)
翡翠岭住宅小区销讲资料（答客问）
1.本项目园林景观的设计理念和特点是什么？
答：”翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造--保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，最高处与最低处的高差达到了15米，接近5层楼的高度。
”翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件--多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。
在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。
中央绿地公园多形态的利用了水利资源。
比如，我们会有矮的叠瀑、卵石滩等等。
水体两边有些是以草坪入水，有些是块石堆积的景观。
偶有休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。
生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情趣。
2.觉得你们的别墅档次不高？
答：首先，龙湖是一个非常讲究均好和人居环境的公司。
龙湖在设计产品的时候都是因地制宜。
其次，龙湖在选择叠拼别墅的地块时，都是在可以做独栋的最好的位置打造。
比如之前的好望山，就是在一览无余的临崖景观区附近做的叠拼，”翡翠岭”同样如此，你所享受到的视野面与独栋相比有过之而无不及！
第三，买别墅，最关注的无非是”私密、品质、景观”。
”翡翠岭”不仅前方毫无住户共享生活区，私密性得到最大程度的保障。
独享3.7万方绿地公园更是品质感和景观优势的最大体现！
3.三期旁边的后期规划用地有可能是污水处理厂，怎么解释？
答：首先，那片地不属于江与城地界范围之内，是政府预留地，江与城作为一个诚信的地产开发商，在与政府的沟通过程中，也希望能为业主争取到最大的利益。
其次，和政府交流后得知，政府对这片地近几年的规划是暂时不会修建污水处理厂。
第三，二期离政府预留用地有相当远的一段距离，将近？？米。
对您的影响小之又小。
离您最近的就是我们”翡翠岭”的中央绿地公园。
中央绿地公园有近4万方，绿化率90％以上，更会有”花开不败”的美景，我们将多种植物综合搭配，照顾到季节的变化，形成花期交替的植物带，季季花开，永不凋零。
而您在”翡翠岭”感受到的就是流水环绕，绿草成荫的南欧小镇闲散生活。
（重点阐述绿地公园优势和生活感受）
4.项目有几个出入口，分别在哪里？
答：
江景板楼有两个车库出入口，园景板楼有两个车库出入口，雍景别墅每户一个车位，停在入口方向。
车位比例，别墅每户一个、洋房配比为？？、精装板楼配比为？？
据《建设项目配建停车位标准细则》要求，按建筑面积计算，普通住宅与停车位之比100：0.6。
而我们已经达到100：3.9，远远大于规范要求，最大程度上满足了业主的要求。
车位通道的设计上，考虑到1.动线流畅、方便进出的原则，车库入口都是设计在进入小区的道路口附近。
2.分散分布，以减少某一入口的集中车流量，尽量保持安静。
5.别墅每家一个车位如何满足业主的需要？别墅车位前是否还能停一辆车？
答：首先，按照我们前期的车库销售经验来看，车位1：1的配比完全满足、甚至远大于业主需求。
好望山、弗莱明戈前期刚刚进行了车库销售，都有类似的情况。
其次，我们的客户群中，不只有长期居住客户，还有投资和用作假日休闲的客户，他们对车位都不会有特别高的要求，所以车位的配比完全可以满足。
第三，如果您实在觉得车位不够用，您完全可以购买与您相邻的园景电梯洋房下的车位。
别墅车位前不能再停一辆车，因为车位外面是小区车道，宽度7米，不够停放。
6.怎么解释露天车位？
答：（尚未确定车位是否是赠送）
7.洋房、精装板楼、别墅三种业态，后期如何有效的进行管理？
答：
8.地下室、地下车库和花园有无产权？是否交管理费？
答：
9.业主车辆进出是如何管控的，如何保障业主的安全？
答：
10.如何解决楼间对视的问题？
答：从间距和绿化的角度回答对视的问题
1.园景板楼：首先，间距在20-30米之间，一般是在25米左右，在市面上的花园洋房间距是在18米左右，相对来讲，25米的楼间距是相当宽的了。
其次，我们的楼栋只有21米左右，和楼间距的比例小于1：1，这个比例甚至宽过水晶郦城这样的高层。
是相当奢侈的间距了。
这样的间距带给花园洋房业主的私密性会高很多。
第三，我们会在组团庭院里面，种植高大的乔木，混合部分灌木的方式，最大程度上避免业主主视野面对视的尴尬。
第四，园景板楼的主视野面统一向南，北面基本上是以
2.精装板楼：2-22与2-24之间间距44米，2-22（2-24）与2-23之间的最窄山墙面相对的距离是22米。
2-23前场到小区道路的间距在90米左右。
3.园景板楼与雍景别墅间距，22-55米
11.水表、电表、天燃气表设在哪里？是远程抄送吗？
答：水表、电表设在负一层机房，天燃气表设在一层厨房，均采用插卡式。
没有远程抄送。
12.小区外围的围栏是什么形式的，高度多少？
13.小区垃圾房、水泵房、消防总控室、安防分控室、电信机房、燃气调压箱、配电室所在的位置？
14.小区污水处理系统是怎样的？地下一层和下沉花园如何排水？化粪池的位置分布？
答：
15.外墙用的什么材料，颜色较浅，会不会不易于清洁，容易脏？
答：
16.负一层会不会潮湿？
答：
17.游泳池是不是标准池？大小多少，是否够用，收费标准？
答：游泳池方案暂时未定，游泳池的初定为不规则游泳池，
18.（叠下）的采光会不会太差？
答：
19.公园后期是如何管理的？会不会有很多外来人到公园来？
20.公园的养护费用是否会有业主承担？
21.全冠移植的前提下如何保证苗木的成活？
答：通常修剪枝叶后确实更利于苗木移栽成活。
但龙湖景观有足够的技术和经验来做全冠移植。
主要包括一下几个技术程序：
（1）截根系。
在移植半年前截下根系包进土球，让根系在土球中侧生长。
土球的胸径要求在树干的8-10倍左右。
（2）树坑的处理。
移栽树坑先填入松针土等特殊土壤，便于根系吸收营养；树坑内部程倒锅盖形以促进土球和土壤的融合；连通充气带保证树木呼
吸通畅。
（3）土壤消毒。
使用樟脑丸、高锰酸钾等消毒措施。
（4）移栽后持续半年使用根部营养液、抗蒸腾剂等维护品，树干用麻片包裹，并有统一高度、统一角度的支撑。
22.别墅只有3个卧室，如果家里人较多该怎么利用其它空间？
答：
23.别墅后面就是7层楼的洋房，会不会有压迫感，隐私会不会得不到保障？
答：
24.洋房后两排的间距是多少，如何销售后两排的房子？
答：
25.为什么悠山郡配地暖系统，而江与城别墅却不配？
答：
26.公园和别墅都是出于洼地里，而公园与公路有一定落差，别墅视线是否会有影响？
答：
27.别墅楼层已经达到5层楼，它和一期洋房有什么区别？
答：
28.别墅是否能朝公园开门？如不能是因为什么原因？
答：
29.别墅的花园紧挨着公园边界，是否会存在安全隐患？如果公园的游客很多，那会不会很闹，别墅的品质如何体现？
答：
30.别墅的中央空调主机是安置在哪里，尺寸多少？，会不会有影响？
答：空调机组的尺寸大约为1400x1100x1000mm
31.别墅和联排的区别？如何去做差异化比较？
答：
32.别墅的花园是用什么分割的？
答：
33.每户空调制冷功率？
答：
34.是否装有新风系统？为什么不装？
答：
35.别墅、洋房清水房冷热水管道是否全部接到位？
答：
感谢您的阅读！。