逾期还贷的合同解除

买房人逾期还贷，开发商是否有权解除购房合同原告四川某地产公司系开发商，被告系李某（买房人），2006年8月26日原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告所有的位于都江堰市青城路某小区房屋一套，每平方米2651.97元，总房款345473元。

同时约定被告于买卖合同签订之日向中国银行某分行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。

买卖合同签订后，被告与中国银行签订《个人房屋贷款合同》，原告作为开发商承担阶段性保证责任。

被告却未能按上诉合同规定的时间履行其支付按揭款义务。

被告在购买原告的房屋买卖合同签订以后，原告无任何违约情形，而被告存在严重违约，根本没有积极履行其付款义务。

原告作为保证人于2010年2月24日代被告向中国银行支付按揭款12935.01元，于2011年6月28日代被告支付按揭款5375.63元。

因被告其后连续五期逾期归还贷款，2012年1月5日，中国银行将原被告双方诉至成都市锦江区人民法院，诉请终止《个人房屋贷款合同》，提前收回借款本息并承担实现债权的所有费用，并要求原告承担连续保证责任。

锦江区人民法院于2012年3月作出《民事判决书》，判令被告向中国银行支付全部借款本金、利息、罚息、实现债权费用及诉讼费等，原告承担连带保证责任。

2012年8月，锦江区人民法院作出某号《执行通知书》并从原告在中国银行的账户中扣划206162.47元。

根据原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定及《合同法》的相关规定，原告作为开发商在承担保证责任之后，有权向作为买房人的被告进行追偿，如银行解除与买房人的《个人住房贷款合同》，
则开发商有权解除买卖合同及《补充协议》。

因此，原告依法诉请法院判决解除原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告向原告返还房屋并承担违约责任，并要求被告向原告支付原告为其垫付的一切款项的资金占用利息及本案诉讼费。

案件经过及结果
2012年9月原告向都江堰市人民法院提起诉讼。

请求法院判决解除原被告双方《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告向原告返还位于都江堰市青城路的房屋并承担违约金69094.4元，要求被告向原告支付原告为其垫付的按揭款12935.01元、5375.63元、206162.47元的资金占用利息、本案诉讼费及律师费25000元。

2012年9月，四川善嘉律师事务所与委托人签订《委托代理协议》，笔者正式接受委托人的委托承办此案。

被告李某经依法传唤拒不到庭参加诉讼，案件经过都江堰市人民法院依法公开开庭审理，并判决如下：1、被告李某向原告支付按揭款12935.01元，从2010年2月24日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；2、被告李某向原告支付按揭款5375.63元，从2011年6月28日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；3、被告李某向原告支付206162.47元，从2012年8月22日起至判决生效之日止的资金占用利息（按同期贷款利率计算）；4、被告李某向原告支付律师费25000元；5、驳回原告其他诉讼请求。

6、案件受理费2252元，减半收取1126元，由被告李某承担。

主要法律问题分析
本案主要涉及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于提供按揭贷款的银行与作为阶段保证人的开发商及作为购买人的几方法律关系，买房人逾期及拒不支付按揭款应承担的合同责任的相关规定。

经验和教训
一、本案主要的法律关系
从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）三方。

上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。

各方主体之间的法律关系分别为：
1、银行与购房人之间的借贷关系。

购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。

因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。

购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。

购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。

购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。

在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。

基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。

个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。

因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

二、开发商是否有权解除合同收回房屋？
合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。

合同解除是合同之债终止的事由之一。

（一）合同的法定解除：
我国合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 1．因不可抗力致使不能实现合同目的。

不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。

在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。

2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

此即债务人拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。

作为合同解除条件，它一是要求债务人有过错，二是拒绝行为违法(无合法理由)，三是有履行能力。

3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

此即债务人迟延履行。

根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。

在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。

债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。

4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。

其他违约行为致使合同目的不能实现时，也应如此。

5．法律规定的其他情形。

法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的，从其规定。

（二）合同的协议解除：
合同协议解除的条件，是双方当事人协商一致解除原合同关系。

其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同，其主要内容为废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。

协议解除采取合同(即解除协议)方式，因此应具备合同的有效要件，即：当事人具有相应的行为能力；意思表示真实；内容不违反强行法规范和社会公共利益；采取适当的形式。

（三）本案中开发商是否有权解除购房合同
本案中，被告与中国银行签定《个人住房贷款合同》取得银行按揭贷款，原告（即开发商）与中国银行之间形成保证合同关系，开发商承担对买房人未能及时归还按揭贷款的阶段性保证责任。

开发商在买房人以按揭贷款形式购房过程中，如因买房人逾期支付按揭款及利息，开发商在承担了阶段性连带保证责任后，可依法向买房人追偿，此点争议不大。

但开发商是否有权解除合同呢？根据开发商与买房人之间签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第（5）款的约定“若银行因买受人逾期偿付借款而依法解除了与买受人签订的抵押贷款合同，除非买受人在出买人承担了保证责任后五日内向出买人支付完全的担保损失，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款的20%支付违约金，另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交还给出卖人.”
法院认为，中国银行在将被告李某购房所需的全部贷款支付给原告后，被告即已履行了支付购房款的合同义务，原告亦交付了商品房，
双方均对《房品房买卖合同》履行完毕。

被告怠于支付按揭款，仅是违反《个人房屋贷款合同》的约定，对中国银行构成违约，因此，开发商作为原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议和要求支付违约金的诉讼请求未予支持。

作者:项伟。