【案例】租赁房屋水管漏水一年后察觉水费损失由谁承担？

到 的 损 失 承 租 人 应当 负赔 偿 责 任 ， 故 本 案中 13200 元 的 水 费损 失 应 当由 承 租 人 承担，出租公司可以不返还这笔费用。笔者趋向于第二种意见。分析：《合 同法》对租赁合同当事人的权利和义务均有规范， 当事人只有从诚实信用的基 础出发积极履行义务，才能最大限度的享有权利，当双方履行义务发生冲突时， 就应根据实际情况，用法律的天平来进行取舍。本案中的水费损失，是由于出 租人未尽维修、补救义务所致，还是承租人未尽通知义务所致，要看法律对履 行 义 务先 后顺 序的 规范。 《 合同 法》第 221 条规 定 ，承 租人 在租 赁物需 要 维修 时可以要求出租人在合理期限内维修。很明显，出租人维修义务的履行是在承 租人的要求下才得以启动，故承租人的通知义务在先，出租人的维修义务在后， 在实际适用中，这种规定也合乎常理，因为在租赁合同中，租赁物的 占有和使 用都在承租人的手屮，最清楚租赁物状况的也是承租人。本案中，漏水水管本 不在租赁物范围之中，但由于水费计算方法的约定，这一部分也包括在租赁物 中，作为承租人的谭华在使用租赁物时，对自己每月的用水量应当有一个粗略 的估计，但他却因疏忽大意，对明显超过实际用水量的水表数据没有引起重视， 也没有提出维修要求，致使出租公司没有及时对瑕疵进行补救，因此责任在谭 华；且水管漏水一年后，出租公司应谭华的要求及时为他安装了分水表，也不 存在拖延履行补救义务的行为，故这项水费损失应当由谭华自己承担。此外， 笔者认为，以前、后两年的水费支付差额作为水费损失金额的计算方法虽有一 定的逻辑道理，但并不精确，水费的多少不仅有漏水的因素，还跟使用情况有 关，用简单的加减法计算是不科学的。作者：永新县人民法院龙伟
租赁房屋水管漏水一年后察觉水费损失由谁承担？
案情：2004 年 4 月，谭华与县某公司签订一租赁合同，谭华承租该公司二层楼 房用作宾馆，水费自理，由公司代收，计算方法为公司总水表用水吨数减去其 他楼层分水表用水吨数就等于谭华每月用水量。房屋使用一年后，由于平均月 用水费高达 1500 元，谭华怀疑总水表之后到其他分水表之间的水管有漏水，遂 要求在其租赁的楼层安装分水表，果然，在 2005 年 4 月后公司为其安装了分水 表的一年内，谭华平均月用水费降为 400 元。前后两年的水费相差 13200 元， 谭华认为这项损失完全是因出租公司未尽维修义务所致，责任应由该公司承担， 在 协 商 多 次 未 果 后， 谭华 将 出 租 公 司 告 上法 院， 要 求 该 公 司 返还 13200 元 水 费 损失。分歧：本案争议的焦点就是确认租赁合同中出租人的瑕疵担保义务与承 租人的通知义务如何适当履行的问题。一种意见认为出租公司应当赔偿谭华 13200 元 的 水 费 损 失 。 理 由 是 ， 在 租 赁 合 同 当 事 人 的 权 利 义 务 关 系 中 ， 出 租 人 负有出租物的瑕疵担保义务，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能 依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受的损失，出租人应负 赔偿责任。本案中供水水管是租赁房屋的一部分，作为出租人的某公司负有维 修并使之处于能正常使用状态的义务，现出租公司未切实履行该义务，造成承 租 人 13200 万 元 的 水费损 失 ， 故 出 租 公 司应 当承 担 赔 偿 责 任 。 另一 种意 见 认 为 出 租 公 司 不 应 当 赔偿 谭华 13200 元 的 水 费 损失。 理 由 是 ， 承 租 人在 租赁 关 系 存 续期间，负有通知义务，如租赁物有修理、防止危害的必要，承租人应当及时 通知出租人，承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人 应负赔偿责任。本案中，供水水管隐藏于暗处，是否漏水只有承租人谭华在使 用中才能有所察觉，由于谭华在使用一年后才有所觉悟并通知安装分水表，致 出租人不能得到准确的信息及时对水管进行维修、对水费进行监控，因此而受
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