土地评估PPT-成本逼近法教程
成本逼近法概述(PPT 94张)
－1 －
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式
第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节 建房地产评估的操作步骤
第四节
第五节
旧房地产评估的操作步骤
适用范围
示例
－2 －
第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选 择方法，重点在于方法的运用。
第五章 房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
－19－
第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
开发费用的利息= 500 （万元） [( 1 8 %) 1 ] 40
－23－
第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费， 按
－10－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
－11－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。－Leabharlann 5－第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
土地评估之成本逼近法-8页文档资料
3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
讲明土地价格确定方法和结果。
1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
成本逼近法培训课程.pptx
具体位置、使用年限、容积率等进行适当的
增减修正。
成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
新开发土地的成本法
１、土地取得成本： 土地使用权出让金、征地补偿安置费、房屋
拆迁补偿费、土地取得税费等 2、土地开发成本：
基础设施建设费等 3、管理费：
建筑物建造成本：勘察设计费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套建设费等
成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
新建房地产的成本法
[例]欲评估某新建房地产的价值，已知其建筑面积为 25100m2，土地重新取得成本及开发成本为2500万，建造 成本为1500元/m2，管理费用为建造成本为4%，销售费用 为销售收入的3%，销售税费为销售收入的5.5%，开发利润 为各项成本的15%，试评估该房地产在不考虑投资利息的情 况下的重置价格。 解：1、土地取得及开发成本=2500万元 2、建筑物建造成本=25100*1500=3765万元 3、管理费用=3765*4%=150.6万元 4、投资利息=0 5、销售费用=3%V 6、销售税费=5.5%V 7、开发利润= （2500+3765+150.6+3%V+5.5%V)*15%=962.34+1.275%V 则V= 2500+3765+150.6+3%V+5.5%V+ 962.34+1.275%V 求得V=8177.27万元
成本法概述
新开发土地的 成本法
新建房地产的 成本法
旧房地产的成 本法
建筑物的折旧 确定方法
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
土地估价理论与方法第8章 成本逼近法
进行年期修正。
年期修正公式为：
1 1 K K 1 1 n ( 1 ( 1 r r) )n
式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
是否要进行年期修正要具体分析：
① 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额 确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
二、成本逼近法与土地价格构成
土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土 地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租 的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此 分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资 本两个范畴。
土地价格构成
成本逼近法计算土地价格的公式 ：
土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地 租的资本化+土地开发投资现值）
对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发
投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部 分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者 投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土 地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的 土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土 地价格回收。
三、成本逼近法的特点和适用范围
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重臵费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得 费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企 业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。 2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一
般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况制
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关 税费。计息基数（前三项）、计息方式和计息期与剩余法中利 息计算差不多。 投资利息＝（土地取得费+土地开发费+税费） ×投资利息率 利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发 周期超过一年，应计算复利。
《房地产评估》课件 第7章 成本逼近法
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建 造成本-建筑物折旧
四、重新建造成本 五、建筑物的折旧
二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新 建造成本； 2．计算建筑物的折旧； 3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算 价格。
返回
四、重新建造成本
（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类 建筑物重置价格 建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法
第七章
成本逼近法
第七章 成本逼近法
学习目的与要求 第一节 成本逼近法概述 第二节 土地价格评估的成本逼近法 第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法 第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法 第五节 成本逼近法应用举例 本章小结
学习目的与要求
通过本章的学习，理解成本逼近法的 基本概念和原理，了解成本逼近法的适用 范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公 式和评估程序，理解土地增值收益和建筑 物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本 逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。 本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧 的基本内含和求取。本章的重点是成本逼 近法的计算方法及应用。
返回
四、房屋租金的一般构成
（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润 （二）成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。 （三）准成本租金 1.折旧费；地产价格评估的成本逼近法
一、基本原理 二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作 步骤 三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算 公式
《成本逼近法》课件 (2)
# 成本逼近法 PPT课件
什么是成本逼近法？
成本逼近法是一种管理方法，通过逼近实际成本和理论成本之间的差距，帮 助企业控制和优化成本。
成本逼近法的应用领域
成本逼近法广泛应用于制造业、运输业以及其他需要控制成本的行业和领域。
成本逼近法的原理
成本逼近法的基本原理是通过对实际成本和理论成本的比较，找出差距，并采取相应措施进行成本控制。 成本逼近法的计算公式可以根据具体业务情况进行调整和使用。 成本逼近法的优缺点包括提供了快速、准确的成本信息，但也存在局限性和实施的难度。
成本逼近法的应用实例
实例一：制造业成本逼近法
通过逼近实际成本和标准成本，帮助制造业企业优 化生产过程和降低成本。
实例二：运输业成本逼近法
通过逼近实际成本和预算成本，帮助运输业企业提 高运输效率和控制成本。
成本逼近法的注意事项
Байду номын сангаас
成本逼近法的局限性
成本逼近法并不能解决所有成本控制的问题， 需要综合考虑其他因素。
实施中需要注意哪些事项
实施成本逼近法需要确保数据准确性和适用性， 以及组织内部的支持和合作。
总结
1 成本逼近法的优势和不足之处
成本逼近法可以提供准确的成本控制信息，但也存在一定的局限性和实施难度。
2 成本逼近法的应用前景分析
随着企业对成本控制的需求不断增加，成本逼近法的应用前景广阔。
参考文献
1. 参考文献一：《成本逼近法在企业成本控制中的应用研究》 2. 参考文献二：《成本逼近法的理论分析与实证研究》
土地评估方法-成本逼近法
一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
（2）开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
（3）税费耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计：21.5元/平方米②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法第八章土地估价方法之四——成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
土地估价成本逼近法
土地估价成本逼近法土地估价成本逼近法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.成本逼近法的基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
成本逼近法的一般地价公式如下:.新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益2.已开发土地地价=土地重新开发成本-减价修正二.成本逼近法的估价步骤.判断待估土地是否适用成本逼近法;2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润;4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;5.按地价公式求取待估土地的土地价格;6.确定已开发土地的减价修正因素,确定待估土地的最终地价。
三.确定土地取得费.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。
主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。
2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费,以及安置补助费等。
具体包括如下各项:土地补偿费;安置补助费:按需要安置的农业人口数计算;地上附着物和青苗补偿费:包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿;农村房屋拆迁安置补偿费;占用耕地的耕地占用税;占用耕地的耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的其它有关税费。
3.城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。
主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
具体包括如下各项:被拆除房屋及附属物补偿费;购建拆迁安置用房费;安置补助费,包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等;被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费;房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其它有关税费。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
基本公式:
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收 益
估价步骤
确定土地取得费
确定土地开发费 计算税费
计算利息
计算利润 确定土地增值收益
修正并确定土地价格
第二节 成本逼近法的估价程序与方法
一、土地取得费
概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。包括 征地补偿费、拆迁安置补助费等
第二节 成本逼近法的估价程序与方法
二、土地开发费
1、构成
基础设施配套费
常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通 一平”
公共事业配套费用
与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实 际情况而定。
小区开发费
同公共事业建设配套费类似.
第二节
成本逼近法的估价程序与方法
2 、 确定土地开发程度，根据实际收益程度进行 费用分摊
小区开发配套费
耕地占用费
相关税费
耕地开垦费 新菜地开发 房屋拆迁管理费 建设基金 征地管理费 房屋拆迁服务费 政府规定的 政府规定的其他有关税 其他有关税 费 费
第 2 章
理论知识：详细介绍成本逼近法中土地取得费、税
费、土地开发费、利息、利润、增值收益、修正系
数等7大要素，及估计方法和需要注意的问题
（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属 于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 （2）红线内外开发程度不一致现象。 A、红线外开发程度比红线内低： B、红线外开发程度比红线内高：
C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不 是依赖于红线外的设施建的
注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原 理： 应分摊费用=受益程度×设施总费用
第二节
成本逼近法的估价程序与方法
四、利润的计算
利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开 发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资 利润。 投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： 1、开发土地的利用类型 2、开发周期的长短 3、开发土地所在地区的政治经济环境 利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。
估算利息必须把握的几点
单利：
土地资金利息=（土地取得费+有关税费）*利息率*计息时间+土地开发费*利息 率*1/2*计息时间 复利： 土地资金利息 = （土地取得费 + 有关税费） *[ （ 1+ 利息率） n-1]+ 土地开发费 *[（1+利息率）1/2*n-1]
①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等； ②计息期：(1)土地取得费及税费按整个开发建设期计算(2)开发费及 税费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均 匀发生，则可进一步细化。(3)若开发费按当地基础设施配套费标准 计算，并在开发前一次性支付，计息期也可以是整个开发期。 ③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复 利计算。 ④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。 注意：利息利润不互计。
第一章 课前练习
成本逼近法的概念
开发费 取得费 利息 增值收益 税费 利润
A_________
是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征 地管理费及政府规定的其他有关税费。 每公顷居住用地开发所需的前期工程的测算投资，包 括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市 政管线设施和道路工程等。 对土地取得和开发过程中投入资金的成本 取得、开发土地时投资资金的回报 土地评估特有的，估价时土地成本价格与市场价格的 差值
利润的计算方法：
投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回报 率
第二节 成本逼近法的估价程序与方法
征用农村集体土地
土地补偿费、劳动力安置 补助费以及地上物补偿费 和青苗补偿费。
耕地占用费、耕地开垦费、 新菜地开发建设基金 、征 地管理费及政府规定的其 他有关税费。
按被拆除房屋的 正常市价计算的 拆迁补偿费
城镇国有土地
对原城市土地使用者 的投资未收回部分的 补偿
拆迁管理费、拆迁服务费、其 他相关费用
第一节 成本逼近法概述
定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要 依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金 和土地增值收益来推算土地价格ห้องสมุดไป่ตู้估价方法.
原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费
用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原 理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组 成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在 经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而 求得地价。
第二节 成本逼近法的估价程序与方法
三、利息的计算
利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地 开发周期超过一年，按复利计算。
利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整 个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费 及其税费按照均匀投入或分段均匀投入， 计息 期按整个开发期的一半计。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开 发的难易程度确定。
最终土地价格
第一章 课前练习
各项成本测算
土地取得费及税费
C 农村 城镇
土地开发费
利息
利润
土地增值收 益
A、B
D=（A+B+C）*I 基础设施配套费
F= E=（A+B+C） （A+B+C+D+E *R )*r
土地补偿费 拆迁补偿费 土地取得费
劳动力安置 安置补助费 补助费 地上物补偿 费 青苗补偿费 公共事业建设配套费
B_________
C_________ D_________ E_________ F_________
第一章 课前练习
成本逼近法的基本公式及估价步骤
地价＝_________________________＋⑥土地增值收益
+
③税费
+
④⑤ 利息、利润
①土地取得费+②土地开发费 ⑦对土地单位面积低价进行修正
学生： 学号： 学院：经济与管理学院
专业：资产评估 日期：2015年11月2日
成本逼近法
考试基本要求： 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及
各项成本测算。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 了解：成本逼近法的应用限制。
目录 CONTENTS
第 1 章
课前练习：简要了解成本逼近法中各要素的含义、 估价的总公式和计算时形成的框架。