新会计准则下房开企业收入会提前确认吗
新会计准则下房地产企业收入确认的思考
新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。
这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。
而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。
对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。
一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。
同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。
如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。
房地产开发企业收入确认的条件及相关案例
房地产开发企业收入确认的条件及相关案例在房地产行业中，收入确认是一个至关重要的环节，它不仅关系到企业的财务状况和经营成果，还对投资者、债权人等利益相关者的决策产生重大影响。
对于房地产开发企业而言，准确把握收入确认的条件至关重要。
一、房地产开发企业收入确认的条件1、房屋竣工并验收合格房地产开发项目竣工后，需要通过相关部门的验收，确保房屋的质量、安全等方面符合规定标准。
只有验收合格的房屋，才具备交付使用和确认收入的基本条件。
2、签订了有效的销售合同销售合同是确认收入的重要依据。
合同应明确双方的权利和义务，包括房屋的价格、面积、交付时间、付款方式等关键条款。
合同必须符合法律法规的要求，并且是双方真实意愿的表达。
3、履行了合同规定的义务这意味着房地产开发企业要按照合同约定的时间和方式，将房屋交付给购房者，同时提供相关的配套服务和文件，如房屋产权证书等。
4、收款的可能性能够合理估计企业需要对购房者的付款能力和信用状况进行评估，以合理估计能够收到款项的可能性。
如果存在重大的收款风险，可能会影响收入的确认。
5、成本能够可靠计量在确认收入的同时，相关的开发成本也应当能够准确计量。
这包括土地成本、建筑成本、配套设施成本等。
只有成本能够可靠计量，才能准确计算出企业的利润。
二、相关案例分析案例一：某房地产开发企业 A 公司A 公司开发的一个住宅小区项目已经竣工并验收合格，与购房者签订了有效的销售合同。
合同约定购房者在房屋交付时支付大部分款项，剩余款项在一定期限内分期支付。
A 公司按照合同约定的时间将房屋交付给购房者，并提供了相关的产权证书等文件。
同时，A 公司对购房者的信用状况进行了评估，认为收款的可能性较高。
此外，该项目的开发成本也已经能够可靠计量。
在这种情况下，A 公司可以确认房屋销售收入。
案例二：B 房地产开发企业B 企业开发的一个商业地产项目虽然已经竣工，但在验收过程中发现部分消防设施不符合要求，需要整改。
尽管与部分购房者签订了销售合同，但由于房屋未通过验收，无法按时交付。
浅议房地产开发企业销售收入的确认时限
售 面 积 及 房 款 购 销双 方 均 无 异 议 ． 与 客 户 办妥 了交 付 入 住 并
手 续 ． 方 均 已履 行 了合 同 规 定 的 义务 。 因 为房 屋 移 交 手续 双
办 妥后 ．就 可持 相 关 单 证 到 有 关 部 门办 理 房 地产 有 关 权 证 ，
确认 时限 做 逐 一剖 析 首 先 ．签 订 预 售合 同收 取 预 收 货 款 其 性 质 是 预 收 货款 ． 因 为 房地 产 预 售 合 同 是 在 房 屋 尚 未 建 成 竣 Ｔ 前 预 先销 售 行 为 ． 属 于 合 同 要 约 的一 部 分 ． 否 真 正 实 现 销 售 应 根 据 工 只 能 程 的进 展情 况 及 买 主 的最 后 意 愿 决 定 ： 预 售 合 同 不 同 于 建 且 造 合 同 ． 造 合 同 是 指 为 建 造 一 项 资 产 而 订 立 的合 同 ， 房 建 而
同 一般 商 品一 样 ． 屋 已 经 买 主验 收并 办 妥 移 交 手 续 就 可 收 房
取房款并取得法律保障 ． 因此 与房 屋 所 有 权 相 关 的 主 要风 险
和报 酬 已转 移 给 买 主 根 据 房地 产 管 理 有 关 规定 房 地 产 开发
准 则— — 收人 》规 定 商 品所 有 权 上 的 主 要 风 险 和 报 酬 是 否
本 均 能 够 可 靠计 量 。 因此 ． 地 产 收 入 的确 认 只有 同 时 具 备 房
开 发 产 品 尚未 竣 工 验 收 ． 符 合 收 入 确 认 条 件 ． 能 作 为 销 不 不 售 实 现依 据 只 有 等 到 开 发 产 品 竣 Ｔ 验 收 并 办 理 移 交 手 续
新收入准则对房地产开发企业收入确认的影响
引言在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。
新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。
房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。
一、新收入准则对房地产企业的影响（一）收入确认标准发生变化在《企业会计准则14号———收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。
根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。
但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。
新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。
新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究
新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究随着时间的推移，经济环境不断发展，市场需求不断变化，使得企业的商业模式和经营活动也在不断变化和调整。
新的商业模式、新的经营活动往往会给企业带来新的挑战和机遇，同时也需要企业适应新的会计准则，对企业经济活动的会计处理产生影响。
在2018年财政年度起实施的新收入准则(以下简称"新准则")是一项重大变化，对所有行业的企业经营活动都会产生影响，包括房地产企业。
本文将从新准则给房地产企业收入确认带来的变化以及实践中的问题进行探究和研究。
一、新准则对房地产企业的收入确认带来的变化1、变更时间点根据旧准则，房地产企业通常在合同完工或部分完工时确认销售收入。
但是根据新准则，在满足特定收入确认标准后，收入将在履行过程中逐渐确认。
企业需要重点关注收入确认时间点的变化。
最初，企业可能需要花费更多的时间和资源来确定收入确认的时间点，并且可能需要更改内部系统以支持新收入识别要求。
一旦这些系统和流程就位，企业可能会发现新准则减少了有关收入确认的争议。
根据新准则，收入逐渐确认，有助于避免因为合同变更或未来收入流失而引发的纠纷。
2、合同成本在新准则下，房地产企业要对合同成本进行相应的处理。
在旧准则下，企业通常将合同成本进行资本化，而在新准则下，企业需要对合同成本进行资本化和摊销。
对合同成本的新处理要求，可能使得企业需要花费更多的时间和资源来进行会计处理和税务处理。
3、业绩对比对于公开上市的房地产企业而言，新准则很可能会影响其业绩的比较。
因为新准则对收入确认时间点和合同成本处理方式的变化，可能导致企业的财务数据发生变化。
在进行业绩比较时需要对新旧准则的影响进行充分考虑，以避免因为准则变化给分析结果带来的误导。
以上仅是新准则对房地产企业收入确认带来的一些变化和影响，实际上准则的变化可能还涉及到许多具体的问题，需要企业进行更深入的研究和实践。
二、实践中的问题和探究1、合同边界的确定新准则对于合同边界的确定提出了新的要求。
企业会计准则 房地产收入确定的依据
企业会计准则房地产收入确定的依据【实用版】目录1.房地产企业收入确认的依据2.新收入准则对房地产企业收入确认的影响3.房地产企业收入确认的具体方法4.房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税和土地增值税方面的差异正文一、房地产企业收入确认的依据房地产企业的收入主要来源于房地产销售，其收入确认的依据主要包括以下几个方面：1.合同约定：房地产企业与客户签订的合同是确认收入的主要依据，根据合同约定的交房时间、房价等因素来确认收入。
2.收入实现：房地产企业收入实现的主要标志是房屋的交付使用，即客户取得相关商品控制权。
在客户取得相关商品控制权时，房地产企业应确认收入。
3.权责发生制：根据企业会计准则，房地产企业采用权责发生制原则，即在收入发生的当期确认收入，而不是在收款的当期确认收入。
二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响新收入准则对房地产企业收入确认的主要影响在于收入确认模型的变化，从原来的“风险报酬转移”模型变为“控制权转移”模型。
在新收入准则下，房地产企业应在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
三、房地产企业收入确认的具体方法根据新收入准则，房地产企业收入确认的具体方法如下：1.识别与客户订立的合同；2.识别合同中的单项履约义务；3.确定交易价格；4.将交易价格分摊至各单项履约义务；5.履行各单项履约义务时确认收入。
四、房地产企业收入确认在会计、企业所得税、增值税和土地增值税方面的差异1.会计上：根据新收入准则，房地产企业在履行了合同中的履约义务时确认收入。
在会计上，收入确认主要涉及权责发生制原则和收入实现原则。
2.企业所得税：根据《企业所得税法》，房地产企业应在收入实现时确认收入。
企业所得税的收入确认主要依据是收入的实现原则。
3.增值税：根据《增值税暂行条例》，房地产企业应在收入实现时确认收入。
增值税的收入确认主要依据是收入的实现原则。
4.土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》，房地产企业应在收入实现时确认收入。
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。
在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。
一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。
在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。
第二，收入确认模式发生变化。
新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。
该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。
第三，收入确定、计量流程发生变化。
旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。
新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。
第四，信用风险防范方式发生变化。
新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。
第五，合同成本内容更加完善。
新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。
第六，信息披露内容逐渐增加。
与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。
二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。
房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨
房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨摘要：在企业经营发展中，会计核算水平对企业的可持续发展具有重要意义。
受诸多因素的影响，房地产开发企业的内部会计核算机制尚不完善，缺乏对会计核算工作的重视，此种现象导致部分房地产开发企业在市场经济环境中面临着更大的挑战。
针对当前房地产开发企业会计核算的现状，提出了会计核算的重难点策略，对指导房地产行业发展具有一定指导意义。
关键词：房地产；开发企业；会计核算1房地产开发企业会计核算的难点1.1确认收入是核算难点国家最新政策规定，房地产开发企业在开发房地产项目时，通过合法正规的手续从当地房管局获批房产预售许可证之后，就具有合法预售房屋的资格。
房屋预售开盘或开始销售后，购房者在进行房款支付时，一般会选择通过银行办理按揭分期付款方式。
依据国家税法的相关管理规定，房地产企业销售房子获取的房款，无论是从分期付款渠道还是缴纳定金渠道，均按照视同销售并且按照发生当期进行营业税金的核算缴纳，这与国家现阶段颁布的会计准则中会计核算的收入实现制是相契合的，但是在房地产企业实际运营具体到相关业务的会计核算中时会有一定的出入。
房地产开发企业一个项目确认收入的时间节点，是需要等到某一房地产开发项目或者在建项目完全竣工并由相关部门或者业主完全验收结束后，这个时候才能视同项目结束，然后才可以确认收入，是按照权责发生制会计核算标准进行的。
因此，基于会计准则与国家税法两大不同的原则，房地产企业确认收入方便差异性还是很大的，这就给房地产企业确认收入核算时增加了难度，同时也是房地产企业日常运转过程中开展会计核算业务的难点所在。
1.2业务核算方面的难点与其它类型的企业相比，房地产企业的生产经营尤其特殊性，涉及到的项目类型复杂多种，相对应的会计核算工作也是变化莫测。
房地产企业土地开发与房屋建造等项目实施过程中，房产开发并不仅仅是将房屋的框架与外观构建起来，在毛坯房建好之后，房地产企业还要完善房屋内的各项基础设施，比如说室内的水、电、天然气管道的铺设等；小区内的绿化、道路建设甚至小区内娱乐设施的完善等。
新收入准则对房地产行业收入确认的影响分析
新收入准则对房地产行业收入确认的影响分析新收入准则对房地产行业收入确认的影响分析张小苓摘要：我国20XX年颁布了新收入准则，要求企业在20XX年全部实施，房地产行业在收入确认和计量方面发生了巨大的变化，本文主要针对房地产行业的实施现状及新收入准则对房地产行业收入确认的影响做了分析，并且给出了一些应对策略。
关键词：新收入准则;房地产行业;影响分析引言收入作为会计六大要素之一，是衡量企业经营成果的重要指标之一，是企业衡量盈利能力的重要指标之一，收入的确认、计量和披露直接关系到投资者和相关利益者的利益，因此对于收入准则的修订是会计准则修订的一大重要任务。
20XX年2月，财政部颁布了《企业会计准则第14号-收入》和《企业会计准则第15号-建造合同》，为了保持和国际会计准则的趋同，20XX年5月，财政部又颁布了《企业新收入准则第14号—收入》（20XX），并予20XX年7月5日正式发布，新的收入准则对各行各业都造成一定程度的影响，其中房地产行业受到的影响颇大。
新收入准则和原收入准则之间最大的区别在于收入确认的原则不同，原收入准则以风险报酬是否转移为核心原则，收入需同时满足五个条件才可以确认，新收入准则以控制权是否转移为核心，同时引入了分时点和时段确认收入的概念。
一、房地产行业目前收入准则的实施现状目前房地产行业适用的收入确认准则主要是《企业会计准则第14号-收入》和《企业会计准则第15号-建造合同》，房地产行业由于建设周期较长，成本先行垫付，竣工结算较为复杂，存在成本和收入核算滞后的问题，另外根据现行收入准则，房地产行业收入确认时点一般选择竣工结算验收合格后或者房子交付业主使用后，导致房地产行业各年的收入和成本不具有可比性，这样不利于对房地产行业的经营成果和财务状况进行全面评价，也不利于不同房地产公司之间进行比较，不利于整个行业的健康发展。
二、房地产行业收入确认中存在的问题（一）收入确认时点可选择性较多，判断标准未被充分披露目前，房地产行业有两种运营模式，一种是中国香港模式、另外一种是美国模式。
新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响
ACCOUNTING LEARNING115新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响丁倩 成都轨道城市投资集团有限公司摘要：随着收入准则的变化，房地产企业收入确认方式也将发生变化。
房地产企业因开发周期长、开发成本大，收入的确认时间直接影响各类财务数据，研究新收入准则对房地产收入确认时间的影响，并针对应对措施展开研究，分别对各类房地产企业及其业务的收入确认提出有益建议，以提高房地产企业的管理水平和经济效益。
关键词：收入准则；房地产企业；收入确认时间引言近年来，随着我国经济的持续发展，国家对收入准则进行了调整和完善，《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）于2018年1月1日开始实行，新收入准则的变化对房地产企业，尤其是对房地产企业收入确认时间具有重要的影响。
深入研究分析收入准则内容，有效提出应对之策，对提高房地产企业经营管理水平和经营效益具有重要的意义。
一、准则变化对收入确认的影响财政部于 2017 年 7 月正式发布了经修订后的《企业会计准则第 14 号——收入》。
收入准则关于确认标准的最大变化为由现行准则的以商品的风险和报酬转移变为新准则的商品控制权转移。
2006版收入准则未说明建造合同收入的确认问题，收入准则仅对商品销售、劳务提供及资产使用权的让渡收入进行了规范，建造合同产生的收入则另在建造合同准则中单独说明。
商品销售收入主要采用风险与报酬转移结合，并在某时间点对收入情况予以确认的方式开展。
劳务提供收入和建造合同收入主要采用完工百分比法进行确认，在某一时间段内按照履约进度开展收入的确认工作。
但在实际工作中，如何区分销售商品收入和提供劳务收入，如何对商品所有权风险和报酬转移进行准确判断还存在一定的难度。
新收入准则打破了商品和劳务的界限，统一对履行合同约定义务进行了强调，对收入的确认标准、合同的内容等方面进行了统一的规定，强调控制权的转移，并且细化时点转移和时段转移的标准，明确时段确认的条件，主要包括三个方面：一是购房者在执行合同约定时取得的经济收益，二是购房者通过履行合同约定能够获得的在建商品；三是产出的在建商品具有无可替代性，并通过履行合同约定有权收取相关款项保障自身收益。
五步法会计准则在房地产企业收入中的确认问题
五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义务时确认收入。
其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。
该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。
下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。
一、“五步法”模型的理论分析（一）识别与客户订立的合同收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。
企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。
例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响随着全球经济的不断发展和会计准则的逐步趋同，新收入准则的实施成为了房地产企业必须面对的重要事项。
新收入准则，即国际财务报告准则第15号（IFRS 15），是由国际会计准则理事会（IASB）制定的一套全球性的收入确认标准，旨在提供更加一致和透明的会计信息。
新收入准则的实施，对房地产企业产生了一系列的影响，本文将就此进行探讨。
新收入准则对房地产企业的影响主要体现在以下几个方面。
新收入准则改变了房地产企业的收入确认方式。
在旧准则下，房地产企业通常在房产销售合同签订后即确认收入，而新准则要求企业根据控制权转移模型来确认收入。
这意味着房地产企业在房产交付给客户之前，也需要确认一部分收入。
这种变化可能会导致房地产企业的收入确认时间推迟，从而影响企业的现金流和财务状况。
新收入准则要求房地产企业更加详细地披露收入相关信息。
新准则要求企业提供与收入相关的详细信息，包括收入确认的时点、金额、不确定性等。
这种信息披露要求将使房地产企业的会计信息更加透明，有利于投资者和利益相关方更好地了解企业的经营状况。
新收入准则的实施对房地产企业的税收筹划产生了一定的影响。
在旧准则下，房地产企业可以通过一定的会计处理方式进行税收筹划，例如通过推迟确认收入来延缓纳税时间。
然而，新准则的变化使得这些税收筹划方式不再可行，房地产企业必须采用更加合规和规范的方式来降低税负，这可能会增加企业的税务风险。
面对新收入准则带来的影响，房地产企业需要采取积极的应对策略。
企业需要加强对新准则的学习和理解，以便更好地应对准则变化带来的挑战。
房地产企业需要调整和完善内部控制体系，以确保新的收入确认方式能够得到有效执行。
企业还可以通过加强信息披露和财务报告的透明度，提高自身经营状况的透明度，从而更好地应对新准则的信息披露要求。
新收入准则的实施对房地产企业产生了较为显著的影响，从收入确认方式、信息披露要求到税收筹划等各方面均有所涉及。
浅谈新收入准则下房地产企业收入的确认
工作交流浅谈新收入准则下房地产企业收入的确认◎文/张晋宜摘 要：我国财政部制定的新收入准则，对房地产企业收入确认和会计工作提出了新的要求。
基于此，分析了新收入准则的核心内容与要求，并总结了今后房地产企业收入的确认方法，从而让房地产企业的收入确认方法符合新准则的各项要求。
关键词：新收入准则；房地产企业；收入确认；会计工作0 引言对于会计工作来说，新收入准则能够解决当前会计在收入确认和计量方面的大量问题，让我国的会计制度能够更好地和国际会计制度有序衔接，但是如何将其应用到房地产的收入确认过程仍需研究。
本文的研究思路是在确定新准则核心内容和观点的基础上，结合房地产企业的实际运营流程，建成新型工作方案。
1 新收入准则对房地产企业收入确认工作的影响现有的准则只是要求企业在进行报酬转移和出现资金风险时确定该周期内的实际收入，而新的收入准则要求客户获取企业提供服务或者产品的第一时间完成收入确认工作［1］。
从资金的使用、投入以及利润获取等方面来看，新收入准则对房地产企业的财务报表制作和公示、税赋缴纳方案制定、投资方式安排等多个方面都有影响。
考虑到房地产收入确认工作的特殊性，新收入准则的实际应用质量并不好，原因是房地产企业的工作项目开发周期长，并且必然会出现成本计量工作滞后现象，同时目前房地产企业的收入来源除了商品房，也包括预售房，多年发展中这两种房源的收入确认形式和会计工作高度适应原有的确认工作体系。
此外，不同房源类型的收入确认（尤其是在预售房方面）工作过程难以和新收入准则的要求符合，甚至存在工作上的矛盾现象，可以说新收入准则对房地产企业的收入确认工作影响不明确。
2 新收入准则在收入确认与计量方面的主要变化2.1 价格计量收入方面的变化从新旧收入确认标准上来看，原有的收入确认体系更具有灵活性，其会按照不同的规章制度和实际管理项目，让企业中的会计人员按照实际提供服务或商品的类型落实收入核算工作。
新的收入准则计量标准完全是按照交易价格确认，其中交易价格的定义固定，是商品所有权转移或者服务提供后的对价金额。
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨新收入准则（ASRB 15）是一项全球会计准则，已于2018年1月1日起在许多国家开始实施。
本文将探讨新收入准则下，房地产企业对预售收入的确认问题。
在新收入准则下，预售收入的确认必须满足以下五个步骤：第一步：确认合同的存在房地产企业必须证明与客户存在具有法律约束力的合同。
合同可以是书面合同，也可以是口头合同，但必须满足特定的准则和要求。
房地产企业必须证明双方对合同条款的意见达成一致。
企业必须确认合同中的权利和义务，并能够明确确定交易对价的金额。
双方必须具备履行合同的能力，即能够满足合同条款中约定的条件。
第二步：确定合同条款房地产企业必须确定合同中的条款，例如各方权益的转移时间和支付条件等。
在预售房地产项目中，常见的支付条件是根据工程进度或分期付款。
第三步：确定交易对价交易对价是指为获得合同性能而预期收到的对价。
房地产企业必须能够合理估计交易对价，并考虑到合同履行过程中可能产生的变动。
如果房地产企业无法合理估计交易对价，预计将无法获得预售收入的确认。
在新收入准则下，房地产企业还需要考虑收到的交易对价与合同中明确规定的应收金额之间的差异。
第四步：分配交易对价房地产企业必须根据项目中的不同组成部分来分配交易对价。
在预售房地产项目中，常见的各组成部分包括房屋销售价值、土地价值和其他服务价值。
在分配交易对价时，房地产企业应基于可靠的证据和合理的假设进行判断。
根据市场调研和价格分析确定各组成部分的相对比例。
第五步：确认收入房地产企业必须根据已完成的合同性能来确认收入。
在预售房地产项目中，通常是根据销售条款中规定的交易对价分期确认收入。
如果项目处于竣工阶段，收入的确认可能会发生变化。
企业必须根据实际发生的情况和交易活动，对以往的确认进行修正。
需要注意的是，根据新收入准则，房地产企业不能再使用“完工百分比法”来确认预售收入。
新收入准则的实施对房地产企业的影响是显而易见的。
以往，房地产企业通常在预售阶段确认大部分收入，导致财务报表的不准确性。
房地产开发企业收入确认的时限
房地产开发企业收入确认的时限一、房地产开发企业会计确认收入时限（一）房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现;4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。
值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。
例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段.而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移.商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
开发商销售收入的确认是按照《企业计制度》的收入口径来确认的,即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可＊地计量.这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点,一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。
比如目前,大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。
银行要与购房者签订一个“个人购房(抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。
合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”.因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购买者前，必须承担这样的连带责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
浅谈新收入准则在房地产企业收入确认中的应用
浅谈新收入准则在房地产企业收入确认中的应用1. 引言1.1 新收入准则的背景新收入准则的背景即指的是IFRS 15《收入》准则，该准则于2014年5月发布，并在2018年1月1日正式生效。
这一准则旨在统一全球范围内对于收入确认的规定，取代了原有的多项准则和指引。
新收入准则对于各行业都有着广泛的适用性，其中也包括了房地产行业。
在过去，房地产企业的收入确认往往受到不同的会计准则和审计标准的影响，导致在收入确认过程中存在着较大的差异性。
而新收入准则的颁布为房地产企业带来了更加严格和统一的规定，使其必须按照统一的标准进行收入确认，从而提高了财务信息的可比性和透明度。
新收入准则的出台也是为了更好地反映企业经济实质和交易活动，避免利用会计技术手段来规避规范，保护投资者的利益。
新收入准则的背景是为了推动全球范围内的收入确认规定的统一和规范化，提高企业财务报告的质量和透明度。
1.2 房地产企业的特点房地产企业在经济活动中起着非常重要的作用，其特点主要体现在以下几个方面：1. 长期性和周期性：房地产项目通常需要较长的时间来完成，涉及到土地开发、建筑施工等复杂的过程，因此具有较强的长期性。
房地产市场的波动性较大，呈现周期性的变化，这使得房地产企业需要更加谨慎地管理收入确认。
2. 多方合作和复杂合同：房地产项目通常涉及多方之间的合作，包括开发商、施工方、设计方等多个参与主体。
房地产项目的合同往往比较复杂，涉及到多个条款和条件，需要仔细审视合同条款以确定收入确认的时机和金额。
3. 高度监管和规范：鉴于房地产市场的重要性和影响力，相关监管机构对房地产企业的财务报告和收入确认要求较高，要求企业要遵从新收入准则的要求，并按照规定透明地披露相关信息。
4. 庞大的资金投入和风险：房地产企业进行项目开发需要大量的资金投入，涉及到较高的风险。
如果收入确认不当或者项目发生变更，可能会对企业的财务状况和声誉造成负面影响。
房地产企业具有长期性和周期性、多方合作和复杂合同、高度监管和规范以及庞大的资金投入和风险等特点，这些特点对收入确认提出了更高的要求，需要企业密切关注新收入准则的应用和适用性。
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨
新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨新收入准则下，房地产企业预售收入确认是一个重要的会计问题。
在过去的财务会计准则中，房地产企业通常在销售合同签订时，就会确认预售收入。
在新的收入准则中，预售收入确认受到了一定的限制和约束。
根据新的准则，收入的确认必须满足以下五个步骤：识别合同，识别交易价格，确定交易价格，分配交易价格，确认交易价格。
在房地产企业的预售模式下，这五个步骤的具体应用如下：1. 识别合同：房地产企业与购房者签订的销售合同被认为是一个合同。
合同必须满足一系列的条件，包括合同双方的权利与义务，合同对价的确定，以及合同的履约可能性。
2. 识别交易价格：房地产企业必须识别出合同的交易价格，即购房者对购房的支付义务。
交易价格可能包括固定的金额，或者与合同中一些已经确定的价格指数相关。
3. 确定交易价格：房地产企业必须确定交易价格是由何种原因产生的。
这包括与购房者之间的交易价格协商，以及根据不同情况下确定的价格。
4. 分配交易价格：房地产企业必须将交易价格分配到合同中的不同性能义务或交付义务上。
这可能包括与购房者约定的不同付款方式和不同时点的支付要求。
5. 确认交易价格：房地产企业在履约过程中，按照不同时点或符合特定条件的履约情况确认交易价格。
根据合同的不同，确认交易价格的时间可能出现在不同时点。
新的准则还要求房地产企业在合同中明确约定买房者的变更和取消条款，并按照准则的要求计量并确认相关损失。
新收入准则下，房地产企业在确认预售收入时面临更多限制和约束。
企业需要具体根据准则的要求，对销售合同的各个方面进行仔细分析和判断，以确保收入的正确确认。
这将对房地产企业的财务报告和经营决策产生一定的影响。
企业会计准则关于房地产开发企业房产销售收入确认方法
企业会计准则关于房地产开发企业房产销售收入确认方法嘿，朋友们！咱今儿来聊聊企业会计准则里关于房地产开发企业房产销售收入确认方法这个事儿。
你说这房子买卖，可不就像一场大戏嘛！咱先说说，这房产销售收入可不是随随便便就能确认的呀！就好比你种了棵果树，你不能果子才刚长出来个小不点儿，你就说果子熟啦能卖啦，那哪儿成呀！得等它真的成熟了才行呢。
这房地产也一样，得满足一些条件才行。
比如说，这房子得建好了吧，不能还是个半拉子工程就说要确认收入啦。
这就好像你去买个蛋糕，人家给你个还没做好的面团，你能乐意嘛！而且这房子还得交付给买家了，人家得实实在在拿到手了呀，总不能房子还在那摆着，就说钱已经到手啦。
还有哦，这风险得转移了呀！啥叫风险转移？就好比你把一件宝贝交给别人了，那之后要是磕了碰了就跟你没啥关系啦。
房子也是一样，交付了之后，那些个什么质量问题啊之类的，可就得买家自己操心啦。
你想想看，要是没这些个条件就确认收入，那不乱套啦！就跟那没学会走路就想跑步似的，不得摔跟头呀！这房地产开发企业就像是个大厨，得把这道菜精心烹饪好了，才能端上桌让人品尝呢。
咱再打个比方，这房产销售收入确认就像是一场比赛，得等所有选手都跑到终点了，才能宣布比赛结果呀。
不能有人还在半道上呢，就说比赛结束啦。
而且呀，这比赛还得公平公正，不能有啥猫腻。
所以说呀，这企业会计准则关于房产销售收入确认方法可不是随便说说的，那都是有讲究的呢！咱可不能马虎大意，得认真对待呀！不然到时候出了啥岔子，那可就麻烦啦！这就像是走路得一步一个脚印，稳稳当当的才好呢！你们说是不是这个理儿呀！总之，房产销售收入确认这事啊，可得好好琢磨，按照规矩来，这样才能让房地产市场健康有序地发展呀！。
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新收入准则下房企销售收入确认会提前吗？
2017-09-06蔡老师
2017 年7 月5 日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14 号——收入>的通知》（财会【2017】22 号）（新CAS 14）。
在新收入准则下，不少行业的收入确认、计量与列报将会发生较大的变化，房地产行业就是其中受到较大影响的行业之一。
房地产行业的收入确认一直以来就是个难点问题，随着新收入准则的发布，广大从业人员普遍关注的是房企销售收入确认会提前吗？
这个问题的核心是收入确认的时间，旧CAS 14下是“在主要风险与报酬转移时确认收入”，新CAS 14对此有了理念性的变化，提出“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，并且控制权的转移还有时点和时段的区分。
具体到房地产行业，目前来看将会带来较大的变化。
旧CAS 14下房企销售收入确认的时间
旧CAS 14第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
将上述规定运用到房地产行业的收入确认上，目前多数房企是在满足以下条件时确认收入：
（1）对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；
（2）房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；
（3）买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
简单地讲，目前房企是将“交房”作为收入确认的时间点，交房后才在账面上确认主营业务收入。
具体在操作过程中，可能没有严格在“交房”的当月确认收入，但是在“交房”的年度内一般会确认收入。
新CAS 14下房企销售收入确认的时间
新收入准则下，房企销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移在新收入准则中需要区分时点转移和时段转移，根据新收入准则的规定，这个时点和时段的判断遵循的是：“非此即彼”的原则，也就是说先看是否是时段转移，如果是则判断结束；否则，即是时点转移。
新CAS 14第十一条满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
根据上述第十一条的规定，房企现房销售显然是不满足上述三个
条件的，属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认收入的时间来操作。
对于期房销售，房企在符合预售条件时开始陆续收到房款，此时能否确认收入呢？在旧收入准则下是不确认收入的，作为预收账款处理。
现在我们逐条验证上述三个条件：
（1）期房预售，由于房子还未完工，客户无法在企业履约的过程中消耗企业履约带来的经济利益，不符合第一个条件；
（2）房子在建过程中，客户一般也无法控制房子，不符合第二个条件；
（3）期房预售时一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时房屋预售合同也会明确约定房款的支付进度，实务中期房的销售周期在1到2年，不少房企在房屋竣工备案之前合同全款已经收齐，即使没有收齐，根据房款的支付进度，房企也取得剩余房款的收款权，这个收款权受到法律保护，通常客户逾期付款会产生相应的违约金。
因此，房企期房销售满足第三个条件的，属于时段履约，需要在一段时间内确认收入，也就说无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。
新收入准则下，房企期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样房企期房销售收入的确认显然是比旧收入准则提前了。
对于上面的分析，我们从碧桂园2017年8月22日公布的《截至2 0 1 7年6月3 0日止六個月中期業績》中得到验证，碧桂
园从2017年1月1日开始提前采纳了《香港财务报告准则第15号》，其对房地产开发活动的会计处理，做了如下说明：
在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按照建造进度陆续转移进行确认。
根据香港财务报告准则第15号，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。
从碧桂园的中期业绩报告披露来看，由于改变收入确认的方式，导致收入增加了147.50亿元，销售收入确认的时间提前了。
由于新CAS 14 和《香港财务报告准则第15号》均与《国际财务报告准则第15 号——客户合同收入》实质趋同，为此，碧桂园的做法对未来国内房企收入确认时间问题均非常有价值的参照作用。
房企销售收入确认提前的影响
在旧收入准则下，一套房子在没交付给客户之前，即使房企已经全款收齐，也是不能确认收入的，这就导致了合同销售额和会计收入的不一致，这中间会有一个时间差，火爆的销售业绩可能需要在1到2年后才能得到会计确认，很明显这种模式产生的财务信息是失真的，这也反映了房地产行业会计信息的尴尬地位，在企业内部财务信息对公司决策的支撑性十分有限。
这点我们可以房地产企业各大销售排行榜的依据可以看出来，没有一个榜单是根据会计收入来排名的，都是依据合同销售额。
在新收入准则下，在一定程度上解决了上述问题，保障了财务信息的及时性。
同时，根据履约进度来确认收入，也带来收入确认是否激进的担忧。
在新收入准则，履约进度的计量有投入法和产出法，两种法均涉及大量的估计，这也为房企的盈余管理提供了一定的空间，对收入确认激进的担心不无道理。
纵观整个新收入准则，这也是和国际收入准则接轨带来的特色，大量的职业判断将会贯穿收入确认的整个过程。
搞明白，财税得香!。