2016土地估价师《理论与方法》：剩余法(2)
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
剩余法
•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
地估价方法的剩余法
地估价方法的剩余法剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
第一剩余法概述1、剩余法的定义与原理剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：v=a–(b+c)v—购置开发场地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产价值b—开发成本c—开发商合理利润实际估价中常用的'具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围a.待开发土地的估价b.待拆迁改造的再开发房地产的估价c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价d.现有新旧房地产中地价的单独评估第二剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
考试----剩余法、成本法(讲稿。幻灯)
如何应对全国土地估价师资格考试？一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。
主要复习依据说明：1、以考试大纲为依据；2、以辅导教材为基础；3、以试题汇编为方向；4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务）二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三三、在全面复习的基础上要有所侧重。
四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。
第一部分 ---- 剩余法第一节剩余法概述一、剩余法的定义①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。
动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”；因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。
二、剩余法的原理剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。
”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。
从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。
用公式表示即为：地租量 = 市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。
剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。
残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。
所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为：a － B（r2＋d）L = ——————————（无限年期）r1a － B（r2＋d） 1L = ———————— [1－—————— ] （有限年期）r1 （1＋r1）n建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为：a － L r1B = ————————（无限年期）r2＋ d土地残余法→求土地价格建筑物残余法→求建筑物价格三、剩余法的计算公式（一）基本公式根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是：总开发价值↗V = A －（B＋C）（购置开发场地价格）↙↓↘开发商合理利润总开发成本在实际估价中，常用的一个具体公式为：地价 =房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息地价 = 楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p]****全部预付资本 = 地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费 (考点)(2002年的判断题19题,就考了这个内容.)楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip）地价 = --------------------------------------------------------1＋r＋p式中：i———以建筑费为基数的专业人士费用的百分比；r———正常利息率；p———正常利润率（税收负担这里忽略不计）公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的在实际工作中，比较常用的一个公式为：地价 = 楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费（二）海外及国外的一些公式1、台湾剩余法的计算公式为：销售总价↗V = P － C －O－R）（土地价格）↙↙∣↘合理利润营建成本↓其他成本2、日本剩余法实则为原价法的倒算法，公式为：f 1 1X = {A×——}－[(B＋K)(1＋np)＋C]}×———×———×D100 1＋n’p (1＋r)m式中：X——开发前素地价格A——开发后土地的出售价格f——有效宅地化率。
土地估价理论与方法：剩余法
剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费⽤和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费⽤后，以价格余额来确定估价对象⼟地价格的⼀种⽅法。
其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租⾦剩余，剩余法是⼀次性(考试⼤)的价格剩余。
剩余法可应⽤于：①⼟地估价；②确定房地产开发项⽬投资者获取待开发场地所能⽀付的价格；③确定开发项⽬中的控制成本费⽤。
此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进⾏资本还原，单独求得⼟地或房屋的价格。
剩余法估价是从开发商的⾓度分析，测算其所能⽀付的场地购置费⽤。
其可靠性取决于是否根据最有效使⽤原则和合法原则确定⼟地利⽤⽅式；是否依据市场⾏情正确判断⼟地和建筑物售价；是否正确确定⼟地开发费⽤和正常利润。
在应⽤剩余法估价时除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适⽤范围。
剩余法适⽤于4种类型的⼟地估价：①待开发⼟地的估价；②待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费⽤；③仅将⼟地或房地产整理成可供直接利⽤的⼟地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估。
在此指出，当建筑物较新且处于使⽤状态时，剩余法是⼀种有效的⽅法。
就⽬前的地产市场来看，当⼟地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为⼀种可靠、实⽤和重要的估价⽅法。
此外，本章还有⼏个要点需要掌握。
⼀是注意开发利⽤⽅式的确定，⼆是利息的计算问题。
2016土地估价师理论与方法：剩余法考试试卷
2016土地估价师理论与方法：剩余法考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于（）年终结。
A．2040B．2050C．2060D．20702、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于。
如题！求解！3、某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为年。
A：19．5B：20．5C：25D：27E：时间因素4、估价师要根据__来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。
A．适宜性B．经验C．案例D．最佳使用方式5、某省李村村民王某生产假酒进行销售，致使邻村村民多人酒后中毒，对身体造成严重危害。
受害人亲属向当地县工商局举报，县工商局前来调查处理，调查结果认为，王某的行为已构成犯罪。
对此，县工商局应当__。
A．对王某进行行政处罚B．予以处理C．予以处理，对王某进行行政处罚，然后移送司法机关D．不予处理，但应移送司法机关，由司法机关依法追究王某的刑事责任6、不属于货币政策目标的是__目标。
A．最终B．中介C．可测D．操作7、《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，__情况下，主持人应当终止拍卖。
A．竞买人不足三人B．竞买人不足七人C．竞买人的最低应价未达到底价D．竞买人的最高应价末达到底价E．竞买人的最高应价已达到底价8、《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》(中办发[2007]11号)规定，省直厅(局)级单位和市(地、州、盟)、县(市、区、旗)党政机关办公楼建设项目，由__审批。
A．国务院B．国家发展改革委C．省(自治区、直辖市)人民政府D．省(自治区、直辖市)人民政府发展改革委9、基准地价修正系数表是基准地价在条件下修正为宗地地价的系数体系。
剩余法Microsoft Word 文档 (2)
以广德县为例宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润1、确定开发经营方案2、确定不动产总价（1）于估价时点的售价分析（1）未来售价变动趋势分析3确定开发成本①建筑安装工程费 800元/m2、1200元/m2、1350元/m2等②前期工程费勘察设计和前期工程费一般为建筑安装工程费的2%-3%，本次评估中勘察设计和前期工程费率取建筑安装工程费的2％。
③专业费用般按建筑安装工程费的5％-8%，本次评估结合待估宗地实际情况取5%。
④管理费用一般为2%-5%。
建筑安装工程费和专业费用的2％开发成本=建安工程费+前期工程费+专业费用+管理费用4、销售费用销售费用一般为销售价格的5％-10%，销售价格的5%销售费用=销售价格×5%5、投资利息开发周期为2年利率采用2年期商业贷款利率6.15%，投资利息按复利计，则投资利息为：投资利息＝地价V×[（1+6.15%）2-1]＋（开发成本+销售费用）×[（1+6.15%）1-1] =0.1268V+（开发成本+销售费用）×0.06156、销售税费①营业税营业税=销售价格×5%②城市维护建设税城市维护建设税=营业税×5%=销售价格×0.25%③教育费附加及地方教育附加：为营业税的3%=营业税×3%=销售价格×0.15%④交易手续费为销售收入的2.5%。
交易手续费=销售收入×2.5%⑤印花税广德县印花税为销售收入的0.05%印花税=销售收入×0.05%=0.05%V销售税费＝营业税+城市维护建设税+教育费附加及地方教育附加+交易手续费+印花税=销售价格×7.95%7、投资利润：广德县销售利润率为20%—30%之间本次评估取20%后续应得利润=销售价格×20%8、计算待估宗地宗地的价值（V）宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润第五章剩余法第一节剩余法概述•一、剩余法概念•又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法
果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告
中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项 目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开 发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力 、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本：
•
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
•
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该
地块的最佳用途。
（三）估计开发建设周期和投资进度安排、 开发完成后的不动产总价
• 确定开发程度和投资进度安排：
•
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全
部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划
设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程
• 单位建筑面积月租金或年租金
• 不动产出租费用水平
• 不动产还原利率
• 可出租的净面积
• 例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中 维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率 为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则 所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为： 200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400( 万元)
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
土地估价之剩余法
四、剩余法的计算公式（续）
2、适用于预期租金的公式 P＝Pc—(B十C) Pc＝a/r
式中：P——购买开发场地的价格； Pc——开发项目预期建成后的资本化价格； a——开发项目建成后每年的平均纯收益(平均纯租金)； r——资本化率，即预期的投资收益率； B——开发项目预期的开发费用； C——开发商的合理利润。
•适用于将生地开发成熟地的公式 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开 发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买 方购买生地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、求毛地价格的公式 • 适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开
发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方 购买毛地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、我国台湾的剩余法计算公式 V=P—C—O—R
式中：V ——最适的土地价格； P——销售总价； C——营建成本； O——其他成本(代销、管理费用等)； R——合理利润。
3
2012-3-12
四、剩余法的计算公式（续）
3、日本的剩余法计算公式：实为原价法的倒算法。
式中：X——开发前素地的价格； A——开发土地的销售价格； f ——有效宅地化率(有效宅地化率＝开发后宅地面积／开发区土地总
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 求取估价对象的价格 。
二、剩余法的理论依据
假设某开发商面对某块可供开发利用的地块，那么他愿意 出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是 供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希 望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面 对竞争，他期望从这地块开发 中得到的利润不低于别人希望 得到的平均利润，否则他宁愿 把这笔资金投到其他方面。也 就是说，该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地 产开发的一般利润即可。
土地剩余法
剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上，扣除房屋建筑物现值以及交易税费，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
本次评估为评估现有房地产项目的土地价格，计算公式如下：估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室，土地地势平坦，工程地质较优,土地面积为82.4平方米。
形状为较规则，宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)，宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。
据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载，本次评估位于第五层，房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33，宗地的容积率为10.95。
该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置，其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙，内部具体装修情况：入户门为推拉玻璃门，内墙为腻子墙面；地面铺地板砖，顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊；线路和各种照明装置完好，现在正常使用。
经现场观测，确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析，考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例，因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例，然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较，从而评估出估价对象的价格的估价方法。
其测算公式为：V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格；VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
土地估价的剩余法教案三篇
土地估价的剩余法教案三篇篇一：土地估价的剩余法教案上课周课程名称：剩余法学时： 410-11次：篇二：土地估价方法之剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
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2016土地估价师《理论与方法》：剩余法（2）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《国土资源听证规定》规定，申请听证的，在告知后超过__个工怍日提出听证的，听证机构不予受理。
A．3B．5C．7D．102、基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的__。
A．基准时B．基准点C．基准日D．基准值3、按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是。
A：厂房B：仓库C：农用仓库D：宾馆E：时间因素4、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。
A：100B：77C：63D：42E：时间因素5、按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，__国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的义务纳税人。
A．转让B．出让C．继承D．赠与6、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。
A.300 B.400 C.500 D.6007、工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。
【2004年考试真题】A：距离指数B：货物绝对重量C：原料指数D：货物相对重量E：时间因素8、衡量不同税差别的最重要标志是．【2008年考试真题】A：纳税人B：课税对象C：计税依据D：税率E：土地9、农用地分等工作中的面积应与土地利用现状变更调查成果相一致，精确到小数点后。
A：一位B：三位C：两位D：零位E：国家实行土地估价师资格认证制度10、高层建筑是指层以上的建筑。
A：5B：10C：20D：以上均不对E：时间因素11、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的以上。
A：5％B：15％C：25％D：30％E：土地12、土地交易的客体是（）。
A.土地的实体 B.土地的权利 C.土地及其附着物 D.土地生产的物质13、路线价评估法中，划分地价区段的标准应重点考虑、人流量、商业繁华程度等。
【2006年考试真题】A：道路条件B：公共设施C：基础设施D：环境状况E：时间因素14、下列选项中，__是决定土地供给的关键因素。
A．土地供给弹性B．土地供应计划C．土地需求D．土地利用规划15、依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的__计。
A．2%～7%B．2%～5%C．3%～7%D．3%～6%16、居住用地的土地使用权出让最高年限为年。
A：40B：50C：60D：70E：国家实行土地估价师资格认证制度17、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与及产品与服务的种类密切相关。
A：中心的规模与人口分布密度B：居民收入水平和人口分布密度C：中心地规模和居民收入水平D：中心地规模、居民收入水平和人口分布密度E：时间因素18、拟建项目进行投资估算时应该采用__。
A．工程概算定额B．工程预算定额C．工程结算定额D．工程决算定额19、在土地估价原则中，__原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A．最有效使用B．需求与供给C．报酬递增、递减D．预期收益20、我们可以把工程建筑定额划分为__消耗定额。
A．劳动B．机械C．能量D．材料E．人力21、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指。
A：商品的最低售价B：商品的销售价格C：交通费用D：商品的销售价格加交通费用E：时间因素22、《协议出让国有土地使用权规定》规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的__。
A．50%B．60%C．70%D．80%23、是收益还原法和剩余法估价的基础。
A：替代原则B：贡献原则C：预期收益原则D：报酬递增递减原则E：国家实行土地估价师资格认证制度24、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括．【2008年考试真题】A：城市功能分区布局B：规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线C：各级支路的红线位置D：各地块建筑容量、建筑形态E：土地25、土地利用计划中的中期计划一般为__计划。
A．1年B．3年C．5年D．7年二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产开发中，所谓的“看地”属于开发程序的__阶段。
A．投资机会选择B．决策分析C．前期工作D．获取土地使用权2、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税的叙述，正确的有．【2006年考试真题】A：契税实行3％～5％的幅度税率B：房屋买卖以评估价格为契税计税依据C：国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据D：房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税E：土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税3、基准地价评估所用数据以现实土地__为主。
A．收益B．租金C．潜力D．地价E．取得费4、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有。
A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人不需要交纳城镇土地使用税C：个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税D：占用早地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税E：房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税5、下列各项费用中，属于建筑安装工程直接费的项目是．【2009年考试真题】A：税金B：材料费C：人工费D：施工机构迁移费E：施工机械使用费6、下列关于证券市场的说法正确的有。
A：证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和B：证券市场是证券发行和交易的场所C：证券市场分为三级D：证券的交易流通市场称为初级或一级市场E：证券的发行市场称为二级市场7、在下列用地类别中，不得在土地利用总体规划和城市总体规划确定的城市建设用地范围外建设的是__。
A．变电站B．高速公路C．部队营房D．高新产业开发区8、经济主体为了在激烈的市场竞争中获得优胜，必须努力使．【2004年考试真题】A：付出的个别劳动量低于社会必要劳动量B：付出的个别劳动量高于社会必要劳动量C：个别价值低于社会价格D：个别价值高于社会价格E：福利型市场9、耕地保护的重要性主要体现在。
A：耕地保护关系到国家粮食安全B：耕地保护关系到土地的合理利用C：耕地保护事关我国经济社会可持续发展D：耕地保护事关我国社会稳定E：耕地保护对生态环境保护具有重要作用10、属于补充性货币政策工具的是__。
A．消费信用控制B．道义劝告C．贷款额度控制D．金融检查11、《拆迁条例》规定，拆除__房屋，必须经公证机关公证。
A．共有B．代管C．抵押D．出租12、评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于。
A：地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大B：土地和地上附着物不可分离C：地上附着物不能够单独评估D：土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成E：地上附着物没有市场交易和收益资料13、近期建设规划的内容包括__。
A．规划地段各个地块的土地的主要用途B．城市近期建设重点和发展规模C．近期建设用地的具体位置和范围D．近期内保护历史文化遗产和风景资源的具体措施E．提出近期城市环境综合治理措施14、以下说法正确的是。
A：一般一条街道只设一个路线价B：繁华街道可分设路线价C：不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道D：路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分E：农村社会经济发展水平15、下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是。
【2006年考试真题】A：土地利用逆转相对困难B：土地质量的差异较大C：土地利用的集约性D：区位选择的意义重大E：土地功能具有永久性16、城市基准地价是__年期的土地使用权价格。
A．无限B．各用途法定最高出让C．基准日后的剩余D．转让剩余17、在确定房屋建筑面积时，不计算建筑面积的范围包括。
A：层高小于2．20 m的夹层B：突出房屋墙面的装饰柱C：房屋之间无上盖的架空通廊D：骑楼的底层用作道路街巷通行的部分E：无顶盖的室外楼梯18、下列说法正确的有。
A：增加税收可以减少总需求，减少国民收入B：增加税收可以增加总需求，减少国民收入C：减少税收可以扩大总需求，增加国民收入D：减少税收可以减少总需求，增加国民收入E：增加或减少税收，对国民收入没有影响19、在企业设置的“其他货币资金”科目下，还应设置进行明细核算的明细科目，下列选项属于其明细科目的是。
A：外埠存款B：银行汇款C：现金D：银行本票E：银行存款20、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》确定，出止人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前__日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本隋况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
A．5B．10C．20D．3021、《土地利用年度计划管理办法》规定，全国土地利用年度计划下达到__。
A．省、自治区、直辖市B．新疆生产建设兵团C．计划单列市D．市E．县22、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的__。
A．数量B．形状C．质量D．资金E．大小23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。
A：平均取得成本B：无偿取得成本C：有偿取得成本D：经济成本E：开发投入成本24、下列关于耕地占用税的叙述，正确的有．【2006年考试真题】A：耕地占用税实行差别定率税率B：耕地占用税实行差别定额税率C：耕地占用税具有资源税和行为税双重性质D：耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象E：人均耕地越少的地区耕地占用税征收标准越低25、同一区域内地价差异的重要原因有。
A：宗地面积的不同B：宗地基础设施条件不同C：土地使用年限的不同D：宗地的形状差异E：宗地的人口素质不同。