2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕

2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕
2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章
第三部分
房地产估价理论与方法
第一章房地产估价概论
考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同
（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义
二、房地产估价的特点
（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内
（五）房地产估价既是科学也是艺术
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体
第二节对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要
四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要
七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要
十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要
2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）
一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估
2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则
3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿
4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40B．400C．1800D．3600
5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡
A．98B．102C．108D．116
6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.91
7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置
8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（）元/㎡。

A．4395B．4486C．4636 D．4850
9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

D．550
A．370B．385C．420
10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）。

A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况
C．第（23、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况
11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌
12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，
其中最适合作为可比实例的是（）。

交易实例建筑面积（㎡）用途价格（元/㎡）成交日期区位正常情况甲120 居住5800 2007年8月同一供需圈正常交易乙105 居住6000 2008年6月同一供需圈正常交易丙140 办公6500 2008年9月同一供需圈正常交易丁115 旅馆6100 2008年7月不同供需圈正常交易A．甲B．乙C．丙D．丁
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。

A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素
14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（）。

A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制
15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用
途的经济学原理是（）。

A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理
16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔
提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采
用（）的收益估计值。

A．较高B．较低C．最高D．居中
18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为
2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/㎡。

A．3673.20B．3673.68C．3790.43D．3790.93
19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。

A．40B．48C．50D．60
20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/㎡。

（1平方英尺=0.0929 ㎡）
A．17484B．19020C．19754D．20539
21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。

A．55.20B．103.22 C．109.63D．114.82
22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A．16%B．42%C．58%D．84%
23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）
A．11.80B．16.07C．23.57D．31.07
24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．95.40B．97.87C．98.55D．99.33
25、某套住宅的采光受到影响。

受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。

该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。

该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元
A．0.50B．5.63C．6.25D．28.14
26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。

A．8.8%B．10%C．18%D．18.6%
27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A．690.40B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81
28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。

三、求取建筑物折旧应注意的问题
（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定
一、房屋完损等级评定的有关规定
二、房屋折旧的有关规定
考试要求
1．熟悉成本法的含义；
2．熟悉成本法的理论依据；
3．掌握成本法适用的估价对象；
4．熟悉成本法估价需要具备的条件；
5．熟悉成本法估价的操作步骤；
6．掌握房地产价格构成；
7．掌握成本法的基本公式；
8．熟悉重新购建价格的含义；
9．熟悉重新购建价格的求取思路；
10．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11．熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12．掌握建筑物折旧的求取；
13．了解房屋完损等级评定的有关规定；14．了解房屋折旧的有关规定。

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2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第九章
2011-7-6 16:22【大中小】【打印】【我要纠错】
第九章假设开发法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容
第一节假设开发法概述
一、假设开发法的含义
二、假设开发法的理论依据
三、假设开发法适用的估价对象
四、假设开发法估价需要具备的条件
五、假设开发法估价的操作步骤
第二节假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本公式
二、按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式
（一）求生地价值的公式
（二）求毛地价值的公式
（三）求熟地价值的公式
（四）求在建工程价值的公式
（五）求旧房价值的公式
三、按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式
（一）适用于未来开发完成后的房地产销售的公式
（二）适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式第三节现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
二、现金流量折现法与传统方法的区别
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
第四节假设开发法测算中各项的求取
一、后续开发经营期
二、开发完成后的价值
（一）开发完成后的价值对应的房地产状况
（二）开发完成后的价值对应的时间
（三）开发完成后的价值的预测方法
三、后续必要支出及应得利润
四、折现率
五、测算中的其他有关问题
（一）注意假设开发法的三种估价前提
（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
考试要求
1．熟悉假设开发法的含义；
2．熟悉假设开发法的理论依据；
3．掌握假设开发法适用的估价对象；
4．掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5．熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6．掌握假设开发法的基本公式；
7．熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；
8．掌握现金流量折现法与传统方法的区别；
9．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10．掌握假设开发法测算中各项的求取。

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2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第十章
2011-7-6 16:25【大中小】【打印】【我要纠错】
第十章长期趋势法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤，几种主要长期趋势法的内容，长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容
第一节长期趋势法概述
一、长期趋势法的含义
二、长期趋势法的理论依据
三、长期趋势法适用的估价对象
四、长期趋势法估价需要具备的条件
五、长期趋势法估价的操作步骤
第二节数学曲线拟合法
第三节平均增减量法
第四节平均发展速度法
第五节移动平均法
一、简单移动平均法
二、加权移动平均法
第六节指数修匀法
第七节长期趋势法的作用
考试要求
1．熟悉长期趋势法的含义；
2．了解长期趋势法的理论依据；
3．了解长期趋势法适用的估价对象；
4．了解长期趋势法估价需要具备的条件；
5．了解长期趋势法估价的操作步骤；
6．熟悉数学曲线拟合法；
7．熟悉平均增减量法；
8．熟悉平均发展速度法；
9．了解移动平均法；
10．了解指数修匀法；
11．掌握长期趋势法的作用。

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2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第十一章2011-7-6 16:26【大中小】【打印】【我要纠错】
第十一章地价评估和地价分摊
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容
第一节地租理论及测算
一、地租的含义
二、地租现象
三、地租理论的简要回顾
（一）威廉·配第
（二）理查德·坎蒂隆
（三）亚当·斯密
（四）詹姆斯·安德森
（五）大卫·李嘉图
（六）马尔萨斯
（七）约翰·冯·杜能
（八）马克思
（九）其他
四、地租的测算
第二节路线价法
一、路线价法概述
（一）路线价法的含义
（二）路线价法的理论依据
（三）路线价法适用的估价对象和条件（四）路线价法估价的操作步骤
二、划分路线价区段
三、设定标准临街深度
四、选取标准临街宗地
五、调查评估路线价
六、制作价格修正率表
（一）临街深度价格修正率表
（二）其他价格修正率表
七、计算临街土地的价值
（一）路线价法的计算公式
（二）临街土地价值的计算
第三节城镇基准地价评估
一、城镇基准地价的含义
二、城镇基准地价评估的程序和方法第四节基准地价修正法
第五节补地价的测算
第六节高层建筑地价分摊
一、高层建筑地价分摊的意义
二、高层建筑地价分摊的方法
（一）按照建筑物面积进行分摊
（二）按照房地价值进行分摊
（三）按照土地价值进行分摊
考试要求
1．熟悉地租的含义；
2．熟悉地租现象；
3．了解地租理论的简要回顾；
4．熟悉地租的测算；
5．熟悉路线价法概述；
6．熟悉划分路线价区段；
7．了解设定标准临街深度；
8．了解选取标准临街宗地；
9．了解调查评估路线价；
10．掌握制作价格修正率表；
11．掌握计算临街土地的价值；
12．熟悉城镇基准地价评估；
13．熟悉基准地价修正法；
14．熟悉补地价的测算；
15熟悉高层建筑地价分摊的意义；
16．掌握高层建筑地价分摊的方法。

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2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第十二章
2011-7-6 16:26【大中小】【打印】【我要纠错】
第十二章房地产估价程序
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容
第一节房地产估价程序概述
一、房地产估价程序的含义
二、房地产估价程序的作用
第二节获取估价业务
一、估价业务来源渠道
（一）被动接受
（二）主动争取
二、不应承接估价业务的情形
（一）超出了本机构的业务范围
（二）与自己有利害关系或利益冲突
（三）自己的专业能力难以胜任
（四）估价业务有较大的风险
第三节受理估价委托
一、受理估价委托概述
二、明确估价基本事项
（一）估价基本事项之间的关系
（二）明确估价目的
（三）明确估价时点
（四）明确估价对象
（五）明确价值类型
三、估价委托书和估价委托合同
（一）估价委托书
（二）估价委托合同
第四节制定估价作业方案
一、估价作业方案的含义和内容
二、制定估价作业方案的思路
（一）拟采用的估价方法和估价技术路线（二）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道（三）预计需要的时间、人力和经费（四）估价作业步骤和时间进度安排
第五节搜集估价所需资料
第六节实地查勘估价对象
一、实地查勘的重要性
二、实地查勘的工作内容
三、实地查勘程序和记录
第七节求取估价对象价值
一、分析估价对象价值
二、测算估价对象价值
三、判断估价对象价值
（一）对各种估价方法的测算结果进行校核（二）将各种估价方法的测算结果综合为一个结果（三）确定最终的估价结果
第八节撰写估价报告
一、估价报告的含义
二、估价报告的质量
三、估价报告的形式
四、估价报告的组成
（一）封面
（二）目录
（三）致估价委托人函
（四）注册房地产估价师声明
（五）估价假设和限制条件
（六）估价结果报告
（七）估价技术报告
（八）附件
第九节审核估价报告
第十节交付估价报告
第十一节估价资料归档
考试要求
1．熟悉房地产估价程序的含义
2．掌握房地产估价程序的作用；3．了解估价业务来源渠道；
4．熟悉不应承接估价业务的情形；5．熟悉受理估价委托概述；
6．掌握明确估价基本事项；
7．熟悉估价委托书和估价委托合同；8．熟悉制定估价作业方案；
9．掌握搜集估价所需资料；
10．掌握实地查勘估价对象；11．熟悉分析估价对象价值；12．熟悉测算估价对象价值；13．掌握判断估价对象价值；14．掌握撰写估价报告；
15．熟悉审核估价报告；
16．了解交付估价报告；
17．掌握估价资料归档。

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