不动产估价5比较法
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＃交易情况修正系数以正常价格为基准来确定。
2.常用公式
设可比实例成交价格偏离正常价格±S%，有： 1
可比实例成交价格×——— = 正常价格 1±S%
或:
100
可比实例成交价格×——— = 正常价格
100±S
III、交易税费非正常负担的修正
⑴ 买方负担全部税费 正常成 应由卖方
—
交价格 负担的税费
实际
4.房地产状况修正的具体方法
⑴直接比较修正法：以估价对象房地产状 况为基准(100分),对可比实例的房地 产状况进行打分。 采用以下公式修正计算：
可比实例在其房地 产状况下的价格
×
100 ——— ()
在估价对象房地 = 产状况下的价格
括号内应填写的数字,为可比实例房 地产相对于估价对象房地产的得分。
解： 8800×99/80=10890(元/平方米)
【例】某宗房地产在2012年6月的价格为 9000元/平方米，对其价格进行交易日期 修正到2012年10月的价格。己知该地区 该类房地产2012年4月至10月价格指数分 别为：93.6，94.7，95.7，105.0， 109.2，110.5，112.1(均以上月为100)。
解：正常成交价格+应由买方负担的税费 =合同价格
有：正常成交价格+正常成交价格×5% =2625元/平方米
即：正常成交价格=2625/(1+5%) =2500元/平方米
六、交易日期修正
I、一般公式：
可比实例在成 交易日期 在估价时
交日期的价格 ×修正系数 ＝ 点的价格
＃交易日期修正系数应以成交日期的 价格为基准来确定。
3.该类商品住宅2005年4月至10月的价格变 动情况，见表4-4。
表4-4
200×30%+40/(1+8%)+100 =197.037(万元)
II、统一采用单价
III、统一币种和货币单位
IV、统一面积内涵
1.使用面积→建筑面积；
2.套内建筑面积→建筑面积；
3.使用面积→套内建筑面积
建筑面积 下的价格
＝
套内建筑面 积下的价格
×
套内建筑面积 建筑面积
建筑面积 下的价格பைடு நூலகம்
＝
使用面积 下的价格
格 ， 剔 除 异 常 案 例 （ 误 差 30% 以 内 ） 。
四、建立价格可比基础
I、统一付款方式:一次性付清
【例】 某宗房地产的交易总价款200万元，
其中首付30%，一年后再付40万元。其余 由银行贷款，期限为20年。若贷款年利 率为6%，资金年贴现率为8%。则在成交 之日时的一次性付清的价格为？
解：9000×1.05×1.092×1.105×1.121 =12782.69(元/平方米)
七、 房地产状况修正
房地产状况修正的内容： 区位状况修正、权益状况修正和
实物状况修正。
1.区位状况修正 ⑴区位状况：对房地产价格有影响的房地
产区位因素的状况。
⑵区位状况修正：将可比实例房地产在其 区位状况下的价格，调整为估价对象房 地产区位状况下的价格。
估算该写字楼2005年10月1日的正常 市场价格如下：
1.计算公式：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2.比准价格的求取：
比准价格B 比准价格C
3.将上述三个比准价格的简单算术平均数 作为比较法的估算结果，则：
估价对 (6598.33+6328.88+6192.31)
区域因素与个别因素直接比较分值表
因素
商服繁华度 区 交通通达性 域 因 环境景观 素
……
小计
建筑物结构 个 建筑物成新 别 因 临街状况 素
……
小计
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
可比实例 A 可比实例 B
可比实例 C
⑵ 间接比较修正法：设定一个标准的房地 产状况(100分)，对估价对象房地产状 况和可比实例的房地产状况分别进行 打分。 采用以下公式修正计算：
五、交易情况修正
I、造成成交价格不正常的原因 1.存在利害关系。 2.急于买卖。 3.不了解市场行情。 4.特别动机或偏好 5.特殊交易方式。 6.交易税费转嫁。 7.相邻房地产的合并交易。 8.债权债务关系的影响。
II、交易情况修正的方法
1.一般公式 可比实例成交价格×交易情况修正系数 =正常价格
……
小计
标准状况
100
100 100 100 100 100
100 100 100 100
估价对象
可比实例A 可比实例B 可比实例C
四、房地产状况修正应注意的问题
1.可比实物房地产状况应是成交日期时的 状况，估价对象房地产状况应是估价时 点时的状况。
2.房地产区位因素和实物因素因房地产的 使用性质(用途)不同，其具体内容及其 权重亦不同。
3.实物状况修正
⑴实物状况：对房地产价格有影响的房地 产实物因素的状况。
⑵实物状况修正：将可比实例房地产在其 实物状况下的价格，调整为估价对象房 地产实物状况下的价格。
⑶实物状况修正的内容：
①土 地：面积、形状、基础设施、地势地质 水文等。
②建筑物：新旧度、规模、结构、设备、装修、 平面布局、质量、朝向、楼层等。
象价格 =
(单价)
3
=6373(人民币元/㎡)(取整数)
例4-2：为评估某商品住宅2005年10月24日 的正常市场价格。在该商品住宅附近地区 调查选取了A、B、C三宗似商品住宅的交易 为可比实例，有关资料如下：
1.可比实例的成交价格，见表4-2。
表4-2
可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
成交价格 （元/ ㎡ ）
交易 情况 房地产 状况
2005年 1月1日 +2%
-8%
2005年 3月1日 +5%
-4%
2005年 7月1日
-3%
+6%
在上表交易情况中，正(负)值表示可比 实例成交价格高(低)于正常价格的幅度；房 地产状况中，正(负)表示可比实例房地产状 况优(劣)于估价对象导致的价格差异幅度。
人民币与美元市场汇价2005年3月1日为 1:8.5，2005年10月1日为1:8.3；该类写字 楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日 至2月1日保持不变，2005年2月1日至5月1日 平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上 月上升0.5%。
例4-1： 为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格。在该写字楼附近地区调查 选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实 例作为可比实例，有关资料见表4-1。
表 4-1 可比实例的相关资料
成交 价格
可比实例A 可比实例B 可比实例C
5000
600
5500
人民币元/㎡ 美元/㎡ 人民币元/㎡
成交 日期
II、交易日期修正的参数依据：----可比实 例所在地区的同类房地产的价格指数 或变动率。
【例】某宗房地产在2011年6月的价格为 8800元/平方米，对其价格进行交易日期 修正到2011年10月的价格。己知该地区 该类房地产2011年4月至10月价格指数分 别为：74.6，77.7，80.0，85.0，89.2 ，92.5，99.0(以2010年6月为100)。
三、可比实例的选取
I、总体要求
1.比较案例与评估对象具有一致的价值影响因素特 征，与估价对象属于类似房地产；
2.成交日期与估价时点相近； 3.数量足够，在必要的情况下引用相距较远的比较
案例。
II、具体要求
1.位置：所处地区相同或类似； 2.土地用途、规模相同等； 3.价格类型与估价目的相同； 4.交易情况相同； 5.权利性质相同； 6.建筑物的结构、年代、条件等； 7.成交日期与估价时点相近； 8.成交价格是正常价格或可修正为正常价
×
使用面积 建筑面积
套内建筑面 ＝ 使用面积 × 使用面积 积下的价格 下的价格 套内建筑面积
V、统一面积单位
1.平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 2.平方米下的价格=公项下的价格÷10000
3.平方米下的价格= 平方英尺下的价格×10.764
4.平方米下的价格=坪下的价格×0.303
【例】
可比实例在其房地 产状况下的价格
×（1—例00—）×（1象—00）—
在估价对象房地 =产状况下的价格
或：
可比实例在其房地 产状况下的价格
×（（—例象—））—
在估价对象房地 = 产状况下的价格
区域因素与个别因素间接比较分值表
因素
商服繁华度
区 交通通达性 域 因 环境景观 素
……
小计
建筑物结构
个 建筑物成新 别 因 临街状况 素
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据
1.比较法的概念
是将估价对象与在估价时点的近期已 交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.比较法的理论依据
替代原理。
二、比较法适用的范围和条件
1.比较法适用的范围： ① 具有交易性的房地产市场 ② 房地产交易实例丰富多样 ③ 评估对象本身具备可交易性。
八、求取比准价格
1.一般公式：
估价对
可比
象价格 (比准
＝ 实例
价格)
价格
×
交易 交易 房地产
情况 修正
×
日期 修正
×
状况 修正
系数 系数
系数
2.最终比准价格的求取
1.平均数法。 ⑴简单算术平均数。 ⑵加权算术平均数。
2.中位数法。 3.众数法。 4.其他方法（区间法、从一法）。
第三节 比较法应用举例
=
成交价格
⑵卖方负担所有税费
正常成 交价格
+
应由买方 负担的税费
=
实际 成交价格
羊毛出在羊身上！
【例】
某宗房地产交易，买卖双方在合 同中写明，买方付给卖方2325元/平 方米，买卖中涉及的税费均由买方 负担。己知卖方和买方应缴纳的税 费分别为正常成交价格的7%和5%。 则该宗房地产的正常成交价格是多 少？
(年利率8%；1美元=8.3元人民币； 使用面积：建筑面积=0.75:1)
【解】
P甲=[16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)]/200*10000 =3821.1(元人民币/平方米·建面)
P乙=150000/2500×8.3×0.75×10.764 =4020.4(元人民币/平方米·建面)
⑶区位状况修正的内容：繁华程度、交通 便捷度、环境景观、公共设施完备度、 临路状况、发展前景等
2.权益状况修正 ⑴权益状况：对房地产价格有影响的房地
产权益因素的状况
⑵权益状况修正：将可比实例房地产在其 权益状况下的价格，调整为估价对象房 地产权益状况下的价格。
⑶权益状况修正的内容：土地使用年限、 城市规划限制条件等。
2.比较法适用的条件： 同一供求范围内存在较多的类似
房地产的交易。
第二节 比较法估价过程
一、估价对象的状况评定
1、明确估价对象 一般因素、区域因素、个别因素等等
2、明确估价目的 3、明确估价时点 4、明确评估价值的内涵
二、搜集交易实例的主要内容
I、搜集交易实例的主要依据
1.交易双方的基本情况和交易目的； 2.交易实例房地产状况； 3.成交日期； 4.成交价格； 5.付款方式； 6.交易情况。
3700
4200
3900
成交日期
2005年 2005年 2005年 5月24日 8月24日 9月24日
2.交易情况的分析判断结果，见表4-3。
表4-3 可比实例 可比实 可比实例
A
例B
C
交易情况 -2%
0
+1%
表4-3交易情况的分析判断是以正常 价格为基准，正值表示可比实例的成交价 格高于其正常价格的幅度，负值表示低于 其正常价格的幅度。
现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面 积200平方米，成交总价80万元，分三期付款， 首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万 元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总 价15万美元，于成交时一次付清。若两宗交易 实例均为可比实例，试求其可比价格（建立可 比价格基础）。
搜集交易实例时，要注意所搜集内容 的统一性和规范性、真实性和可靠性。
II、搜集交易实例的途径
1.查阅政府部门房地产交易等有关资料。 2.查阅报刊上有关房地产租售信息资料。 3.参加房地产交易展示会了解有关资料。 4.向交易当事人等人员了解有关资料 5.以购房者身份了解有关资料。 6.同行之间相互提供。 7.房地产中介机构。
解：由正常成交价格–应由卖方负担的税费 =合同价格
有： 正常成交价格–正常成交价格×7% =2325元/平方米
即：正常成交价格=2325/(1-7%) =2500元/平方米
【例】
某宗房地产交易，买卖双方在合同 中写明，买方付给卖方2625元/平方米， 买卖中涉及的税费均由卖方负担。己 知卖方和买方应缴纳的税费分别为正 常成交价格的7%和5%。则该宗房地产 的正常成交价格是多少？
2.常用公式
设可比实例成交价格偏离正常价格±S%，有： 1
可比实例成交价格×——— = 正常价格 1±S%
或:
100
可比实例成交价格×——— = 正常价格
100±S
III、交易税费非正常负担的修正
⑴ 买方负担全部税费 正常成 应由卖方
—
交价格 负担的税费
实际
4.房地产状况修正的具体方法
⑴直接比较修正法：以估价对象房地产状 况为基准(100分),对可比实例的房地 产状况进行打分。 采用以下公式修正计算：
可比实例在其房地 产状况下的价格
×
100 ——— ()
在估价对象房地 = 产状况下的价格
括号内应填写的数字,为可比实例房 地产相对于估价对象房地产的得分。
解： 8800×99/80=10890(元/平方米)
【例】某宗房地产在2012年6月的价格为 9000元/平方米，对其价格进行交易日期 修正到2012年10月的价格。己知该地区 该类房地产2012年4月至10月价格指数分 别为：93.6，94.7，95.7，105.0， 109.2，110.5，112.1(均以上月为100)。
解：正常成交价格+应由买方负担的税费 =合同价格
有：正常成交价格+正常成交价格×5% =2625元/平方米
即：正常成交价格=2625/(1+5%) =2500元/平方米
六、交易日期修正
I、一般公式：
可比实例在成 交易日期 在估价时
交日期的价格 ×修正系数 ＝ 点的价格
＃交易日期修正系数应以成交日期的 价格为基准来确定。
3.该类商品住宅2005年4月至10月的价格变 动情况，见表4-4。
表4-4
200×30%+40/(1+8%)+100 =197.037(万元)
II、统一采用单价
III、统一币种和货币单位
IV、统一面积内涵
1.使用面积→建筑面积；
2.套内建筑面积→建筑面积；
3.使用面积→套内建筑面积
建筑面积 下的价格
＝
套内建筑面 积下的价格
×
套内建筑面积 建筑面积
建筑面积 下的价格பைடு நூலகம்
＝
使用面积 下的价格
格 ， 剔 除 异 常 案 例 （ 误 差 30% 以 内 ） 。
四、建立价格可比基础
I、统一付款方式:一次性付清
【例】 某宗房地产的交易总价款200万元，
其中首付30%，一年后再付40万元。其余 由银行贷款，期限为20年。若贷款年利 率为6%，资金年贴现率为8%。则在成交 之日时的一次性付清的价格为？
解：9000×1.05×1.092×1.105×1.121 =12782.69(元/平方米)
七、 房地产状况修正
房地产状况修正的内容： 区位状况修正、权益状况修正和
实物状况修正。
1.区位状况修正 ⑴区位状况：对房地产价格有影响的房地
产区位因素的状况。
⑵区位状况修正：将可比实例房地产在其 区位状况下的价格，调整为估价对象房 地产区位状况下的价格。
估算该写字楼2005年10月1日的正常 市场价格如下：
1.计算公式：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2.比准价格的求取：
比准价格B 比准价格C
3.将上述三个比准价格的简单算术平均数 作为比较法的估算结果，则：
估价对 (6598.33+6328.88+6192.31)
区域因素与个别因素直接比较分值表
因素
商服繁华度 区 交通通达性 域 因 环境景观 素
……
小计
建筑物结构 个 建筑物成新 别 因 临街状况 素
……
小计
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
可比实例 A 可比实例 B
可比实例 C
⑵ 间接比较修正法：设定一个标准的房地 产状况(100分)，对估价对象房地产状 况和可比实例的房地产状况分别进行 打分。 采用以下公式修正计算：
五、交易情况修正
I、造成成交价格不正常的原因 1.存在利害关系。 2.急于买卖。 3.不了解市场行情。 4.特别动机或偏好 5.特殊交易方式。 6.交易税费转嫁。 7.相邻房地产的合并交易。 8.债权债务关系的影响。
II、交易情况修正的方法
1.一般公式 可比实例成交价格×交易情况修正系数 =正常价格
……
小计
标准状况
100
100 100 100 100 100
100 100 100 100
估价对象
可比实例A 可比实例B 可比实例C
四、房地产状况修正应注意的问题
1.可比实物房地产状况应是成交日期时的 状况，估价对象房地产状况应是估价时 点时的状况。
2.房地产区位因素和实物因素因房地产的 使用性质(用途)不同，其具体内容及其 权重亦不同。
3.实物状况修正
⑴实物状况：对房地产价格有影响的房地 产实物因素的状况。
⑵实物状况修正：将可比实例房地产在其 实物状况下的价格，调整为估价对象房 地产实物状况下的价格。
⑶实物状况修正的内容：
①土 地：面积、形状、基础设施、地势地质 水文等。
②建筑物：新旧度、规模、结构、设备、装修、 平面布局、质量、朝向、楼层等。
象价格 =
(单价)
3
=6373(人民币元/㎡)(取整数)
例4-2：为评估某商品住宅2005年10月24日 的正常市场价格。在该商品住宅附近地区 调查选取了A、B、C三宗似商品住宅的交易 为可比实例，有关资料如下：
1.可比实例的成交价格，见表4-2。
表4-2
可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
成交价格 （元/ ㎡ ）
交易 情况 房地产 状况
2005年 1月1日 +2%
-8%
2005年 3月1日 +5%
-4%
2005年 7月1日
-3%
+6%
在上表交易情况中，正(负)值表示可比 实例成交价格高(低)于正常价格的幅度；房 地产状况中，正(负)表示可比实例房地产状 况优(劣)于估价对象导致的价格差异幅度。
人民币与美元市场汇价2005年3月1日为 1:8.5，2005年10月1日为1:8.3；该类写字 楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日 至2月1日保持不变，2005年2月1日至5月1日 平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上 月上升0.5%。
例4-1： 为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格。在该写字楼附近地区调查 选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实 例作为可比实例，有关资料见表4-1。
表 4-1 可比实例的相关资料
成交 价格
可比实例A 可比实例B 可比实例C
5000
600
5500
人民币元/㎡ 美元/㎡ 人民币元/㎡
成交 日期
II、交易日期修正的参数依据：----可比实 例所在地区的同类房地产的价格指数 或变动率。
【例】某宗房地产在2011年6月的价格为 8800元/平方米，对其价格进行交易日期 修正到2011年10月的价格。己知该地区 该类房地产2011年4月至10月价格指数分 别为：74.6，77.7，80.0，85.0，89.2 ，92.5，99.0(以2010年6月为100)。
三、可比实例的选取
I、总体要求
1.比较案例与评估对象具有一致的价值影响因素特 征，与估价对象属于类似房地产；
2.成交日期与估价时点相近； 3.数量足够，在必要的情况下引用相距较远的比较
案例。
II、具体要求
1.位置：所处地区相同或类似； 2.土地用途、规模相同等； 3.价格类型与估价目的相同； 4.交易情况相同； 5.权利性质相同； 6.建筑物的结构、年代、条件等； 7.成交日期与估价时点相近； 8.成交价格是正常价格或可修正为正常价
×
使用面积 建筑面积
套内建筑面 ＝ 使用面积 × 使用面积 积下的价格 下的价格 套内建筑面积
V、统一面积单位
1.平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 2.平方米下的价格=公项下的价格÷10000
3.平方米下的价格= 平方英尺下的价格×10.764
4.平方米下的价格=坪下的价格×0.303
【例】
可比实例在其房地 产状况下的价格
×（1—例00—）×（1象—00）—
在估价对象房地 =产状况下的价格
或：
可比实例在其房地 产状况下的价格
×（（—例象—））—
在估价对象房地 = 产状况下的价格
区域因素与个别因素间接比较分值表
因素
商服繁华度
区 交通通达性 域 因 环境景观 素
……
小计
建筑物结构
个 建筑物成新 别 因 临街状况 素
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据
1.比较法的概念
是将估价对象与在估价时点的近期已 交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.比较法的理论依据
替代原理。
二、比较法适用的范围和条件
1.比较法适用的范围： ① 具有交易性的房地产市场 ② 房地产交易实例丰富多样 ③ 评估对象本身具备可交易性。
八、求取比准价格
1.一般公式：
估价对
可比
象价格 (比准
＝ 实例
价格)
价格
×
交易 交易 房地产
情况 修正
×
日期 修正
×
状况 修正
系数 系数
系数
2.最终比准价格的求取
1.平均数法。 ⑴简单算术平均数。 ⑵加权算术平均数。
2.中位数法。 3.众数法。 4.其他方法（区间法、从一法）。
第三节 比较法应用举例
=
成交价格
⑵卖方负担所有税费
正常成 交价格
+
应由买方 负担的税费
=
实际 成交价格
羊毛出在羊身上！
【例】
某宗房地产交易，买卖双方在合 同中写明，买方付给卖方2325元/平 方米，买卖中涉及的税费均由买方 负担。己知卖方和买方应缴纳的税 费分别为正常成交价格的7%和5%。 则该宗房地产的正常成交价格是多 少？
(年利率8%；1美元=8.3元人民币； 使用面积：建筑面积=0.75:1)
【解】
P甲=[16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)]/200*10000 =3821.1(元人民币/平方米·建面)
P乙=150000/2500×8.3×0.75×10.764 =4020.4(元人民币/平方米·建面)
⑶区位状况修正的内容：繁华程度、交通 便捷度、环境景观、公共设施完备度、 临路状况、发展前景等
2.权益状况修正 ⑴权益状况：对房地产价格有影响的房地
产权益因素的状况
⑵权益状况修正：将可比实例房地产在其 权益状况下的价格，调整为估价对象房 地产权益状况下的价格。
⑶权益状况修正的内容：土地使用年限、 城市规划限制条件等。
2.比较法适用的条件： 同一供求范围内存在较多的类似
房地产的交易。
第二节 比较法估价过程
一、估价对象的状况评定
1、明确估价对象 一般因素、区域因素、个别因素等等
2、明确估价目的 3、明确估价时点 4、明确评估价值的内涵
二、搜集交易实例的主要内容
I、搜集交易实例的主要依据
1.交易双方的基本情况和交易目的； 2.交易实例房地产状况； 3.成交日期； 4.成交价格； 5.付款方式； 6.交易情况。
3700
4200
3900
成交日期
2005年 2005年 2005年 5月24日 8月24日 9月24日
2.交易情况的分析判断结果，见表4-3。
表4-3 可比实例 可比实 可比实例
A
例B
C
交易情况 -2%
0
+1%
表4-3交易情况的分析判断是以正常 价格为基准，正值表示可比实例的成交价 格高于其正常价格的幅度，负值表示低于 其正常价格的幅度。
现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面 积200平方米，成交总价80万元，分三期付款， 首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万 元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总 价15万美元，于成交时一次付清。若两宗交易 实例均为可比实例，试求其可比价格（建立可 比价格基础）。
搜集交易实例时，要注意所搜集内容 的统一性和规范性、真实性和可靠性。
II、搜集交易实例的途径
1.查阅政府部门房地产交易等有关资料。 2.查阅报刊上有关房地产租售信息资料。 3.参加房地产交易展示会了解有关资料。 4.向交易当事人等人员了解有关资料 5.以购房者身份了解有关资料。 6.同行之间相互提供。 7.房地产中介机构。
解：由正常成交价格–应由卖方负担的税费 =合同价格
有： 正常成交价格–正常成交价格×7% =2325元/平方米
即：正常成交价格=2325/(1-7%) =2500元/平方米
【例】
某宗房地产交易，买卖双方在合同 中写明，买方付给卖方2625元/平方米， 买卖中涉及的税费均由卖方负担。己 知卖方和买方应缴纳的税费分别为正 常成交价格的7%和5%。则该宗房地产 的正常成交价格是多少？