2017房估-案例与分析-精讲班-28、第三章第一节-房地产转让估价(一)

第三章不同目的房地产估价
房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。

房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。

史家解读：估价目的是由委托人根据其需要提出而决定的，它不是由估价机构或估价师决定的。

估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳利用前提，二是持续使用前提。

最高最佳利用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价值。

相对于最高最佳利用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。

这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。

价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值、现状价值、残余价值以及保险价值、课税价值等。

一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

史家解读：一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。

关于持续使用前提，《规范》没有明确说明，在估价原则中也没有阐述，在理论教材中有整体资产估价的说法。

本章主要针对房地产抵押估价、房地产征收、征用估价、房地产转让估价、房地产拍卖、变卖估价、房地产损害赔偿估价和企业各种经济活动涉及的房地产估价进行介绍和分析。

第一节房地产转让估价
一、房地产转让估价的特点
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

房地产转让估价特点主要表现为：（1）从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。

史家解读：正常情况下，转让估价的价值时点应为成交之日，但由于不可能提前得知确切的转让日期，实际估价时往往以对估价对象实地查勘日期作为价值时点，这是一种简化问题的惯常做法，抵押目的估价情形与之类似，虽然最终成交日期与实地查勘之日可能相距不远，但还是应该在估价报告中的假设与限制条件中明确说明以下内容：假设估价对象在实地查勘之日与未来成交之日的房地产市场状况和房地产状况均相同。

（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。

作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

史家解读：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

二、房地产转让估价的常用方法
房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。

（一）比较法
由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。

对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

（二）假设开发法
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。

假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。

只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

史家解读：应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。

如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划
条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出来的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。

（三）成本法
当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

（四）收益法
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

（五）基准地价修正法
基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。

基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

三、房地产转让估价的注意事项（2015年教材新增内容）
1．房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

2．房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合以下规定：
（1）当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；
（2）当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况，转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格；
（3）已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

（4）以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。

（5）保障性住房销售估价，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其他特
定价值、价格。

对采取分享产权的，宜评估市场价值；对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。

但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

［案例3－1］
××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产转让价值估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价范围界定
估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的1～3层裙楼与A座塔楼的1l～28层房地产。

根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发［2005］68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。

估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路l00m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。

根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83594．27㎡。

其中地下二层为人防工程，建筑面积8126．76㎡；地上1～3层整体设计为商场，建筑面积为16685．37㎡；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22955．5㎡，B座为33层，设计为写字间，建筑面积35826．64㎡。

项目总占地面积8318．72㎡。

××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼（建筑面积为16685．37㎡）和A座塔楼11～28层（建筑面积16527．96㎡）房地产。

（二）权属状况
根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：
1．土地使用权取得情况。

根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：（1）公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。

土地使用期限为40年，自1994年1月18日至2034年1月17日，《国有土地使用证》编号为××号，用地总面积为5788．36㎡。

（2）住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。

土地使用期限为70年，自1994年1月18日至2064年1月17日，《国有土地使用证》编号为××号，住宅用地总面积为2530．36㎡。

2．《建设用地规划许可证》。

编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。

3．《开工报告》。

申请开工时间为1994年6月15日，开工报告编号为××。

4．××省高级人民法院判决书（编号××［2000］××号）。

判决××大厦裙房以及塔楼A座11～28层抵债给××银行（委托人）。

（三）实物状况
1．裙楼
（1）平面布置
根据图纸资料与实地查勘，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼1～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。

塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。

裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4．5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。

A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面（正南向）临××街开设出入口和前厅；B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面（正北向）临××街开出入口和前厅。

裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成100个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m 宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。

（2）外装修
南立面：属A座正立面。

首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。

门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。

西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。

其余部位外墙面均为石材。

北立面：为B座正立面，设大型出入口。

其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。

东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。

二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光。

外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。

（3）内装修
首层：地面全部为大理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。

首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。

承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。

首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。

经实地查勘，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多；裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设大理石板，未安装楼梯安全栏杆。

楼梯间墙面已干挂大理石板。

二层：内墙面未作装饰装修，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已于挂大理石，其余柱均未做装饰装修。

二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂大理石，楼梯踏步铺大理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。

楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

2．塔楼A座11～28层
（1）平面布置
根据图纸资料与实地查勘，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。

各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。

标准层建筑面积为918．22㎡，层高2．8m。

（2）外装修
四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。

（3）内装修
客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。

墙面、顶棚刮大白。

外窗为黄色滤光玻璃。

给排水管线等未安装。

3．设施设备
电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线，灯具未安装；室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。

错处：对估价对象的区位状况介绍过于简单，如其交通条件、外部配套设施情况、周围环境及景观均未涉及。

错处：未介绍估价对象建筑物权益状况及是否设定了他项权、是否有共有权。

四、估价目的
为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格。

错处：估价目的应放在估价对象之前。

史记：据本案例后附的估价背景说明：报告是估价机构接受××银行委托，为其拟转让不良资产作价提供价格参考而作的。

五、价值时点
2006年9月15日。

错处：未说明价值时点确定理由。

六、价值类型
本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。

七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
错处：估价原则应放在估价依据之前。

九、估价方法
估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。

根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。

其中在分析估价对象开发完成后价值时采用比较法进行。

由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。

本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。

假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。

比较法定义：是将估价对象房地产价格与在价值时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。

史家解读：本案例只采用了假设开发法这一种方法估价。

错处：说估价对象不能采用成本法估价是错误的。

此案例理论上可以采用成本法，只要能找到估价对象土地取得成本和其他开发成本、开发利润等信息就可以采用成本法估价。

错处：对不采用收益法估价的理由陈述不正确，可以表述为：由于估价对象为未完工工程，类似房地产不具有收益能力，因此不能采用收益法估价。

错处：应说明不采用比较法估价的理由。

十、估价结果
估价对象在上述估价目的下于价值时点的正常市场价格为人民币（大写）壹亿贰仟捌佰伍拾万元整（￥128500000．00），单位价格为人民币3869元/㎡。

十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期（略）。