小产权房的问题现状及分析

小产权房的问题现状及分析
摘要：随着城市房价的飞速上涨，价格低廉的小产权房进入了人们的视野中。

目前，伴随着城市的进一步扩张以及城镇房价的继续增长，城市郊区的小产权房成为城市居民的购房首选。

但是由于小产权房是建立在农村集体所有土地的房产，其产权不完整，按照现有的法律规范不得进入流通市场，所以小产权房的交易也引发了很多问题。

小产权房发展至今主要面临着量大、面广、产权不明、争议大等诸多问题。

小产权房的存在一方面缓解了房价的压力，另一方面却有对房地产市场的秩序造成了一定的影响，处理好小产权房的问题才能更好地解决目前我国房地产市场的窘境。

关键词：小产权房；产权问题
一、小产权房的产生
（一）城市市区的高房价推动小产权房的产生
近年来，伴随着住房需求的不断增长，房地产市场保持着火热的态势，而市区住房价格如同坐火箭般不断飞速上涨。

而随着房地产市场的泡沫的增多，许多中低收入居民承担不起高昂的住宅消费。

与之相对的在城市的郊区的土地，属于农村集体所有的土地，由于省去了向政府交纳的土地使用金，又不需要花费巨额的开发费用，在这部分土地上建造的房产价格大大低于市区的房产价格。

而随着地铁、轻轨等交通工具的普及，城市郊区与市区的路程被大大缩短，所以许多没有能力在市区购置房产的城市居民纷纷到城市郊区购置农村集体所有的房屋。

由于这种房屋是在集体所有的土地上建造的，而且没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由或村政府颁发，所以与正规的房屋相比，其产权不完整，“小产权房”由此而来。

（二）法律法规不完善给小产权房的发展提供了打擦边的空间
根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营。

我国的《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不
得出让、转让或者出租用于非农业建设。

”而在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。

但是凭借这些不完善的法律法规难以完美处理小产权房交易所产生的复杂问题。

比如，拥有农村户口却在城市工作生活的居民是否有资格购买小产权房，已经完成小产权房交易的当事人双方应该如何处理等等。

这些问题在我国现行的法律中没有完善的司法解释或者解决方案，正是因为法律法规的不完善，许多乡村以集体的名义将城市附近宅基地上建造的住宅出售给城镇居民，钻了法律的空子。

二、小产权房的主要特点
（一）不合法性
小产权房是依附在农村集体所有的土地上的，按照《土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。

此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。

所以，小产权房是不符合国家法律规定的。

（二）成本和价格低
小产权房是直接在集体土地上开发建设在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零，由于少了土地成本，小产权房的开发建设成本比同区位的住宅开发成本大大降低。

而因为成本的降低，小产权房的售价也就自然而然的比同区位条件的住宅低，一般只有后者的二分之一左右甚至更低。

（三）产权不完整
《物权法》第9条、第184条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。

小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备其法律性质，并不是真正意义上的商品房，其流通转让受到诸多限制。

按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。

所以小产权房得不到法律的保护和认可，也无法上市交易，本质上是无产权。

三、小产权房的现状
（一）小产权房不断发展
1.房价上升。

近年来，我国房地产市场价格快速上涨，2010年全国70个大中城市房屋销售价格、土地交易价格累计分别比2000年上涨了1.77倍、
2.32倍，分别比2000年累计上涨了1.35倍、1.64倍。

而因为城市房价的上升，中低收入层次的城市居民越来越不能满足自身的住房需求，使得价格低廉的小产权房越来越受到人们的青睐，也就推动了小产权房的发展。

2.需求增加。

中国是一个人口大国，每年新增大量人口，人口的持续增加也推动了住房需求的增加。

而城市的土地有限，有限的空间满足不了居住需求，所以人们纷纷把目光投向城市郊区的农村土地。

未加利用的大片农村土地能够给城市居民提供大量的住房，满足城市居民的需求。

（二）小产权房的矛盾不断
1.农村集体与政府的矛盾。

我国土地主要分为两部分——国有土地和集体土地。

国有土地归国家所有，城市建设用地都是国有土地通过划拨、招拍挂等方式出让给用地单位使用。

而集体土地只能用于农业、农村基本设施建设和农民住宅建设。

国家规定农村集体土地只能在农村集体或农村集体经济组织内部流转，不能转让给非农村集体人员。

而附着在农村集体土地上的小产权房也同样不能转让给外人，所以小产权房的交易体现了农村集体与国家的矛盾。

2.农村集体与房屋需求者的矛盾。

由于小产权房没有产权，不能办理合法证书，也不能在市场上流通和交易，所以购房者购置了小产权房后面临着很大的风险。

一旦买卖双方引起就产权问题引起纠纷，购房者由于没有正规的产权，在司法层面上不利于购房者，最终面临房财两空的局面。

四、政策建议
（一）完善法律法规
人大要加强立法，政府部门要加强行政法规建设。

只有不断完善我国在农村集体土地以及房屋流转方面的法律法规才能更好的处理小产权房的问题，做到有法可依。

（二）加强政府监管
小产权房之所以能够快速发展起来，与地方政府的监管不严有一定的关系。

地方政府要加强对农村集体土地的监管，严格审查农村土地的用途，减少批准农用地用途变更，这样才可以从土地层面上禁止小产权的继续发展。

参考文献：
[1]石磊.小产权房问题研究.
[2]胡丹阳；; ..法制与社会
房产1201班
黄宗旭
学号：1203100152 2014年6月26日。