武汉市住房保障和房屋管理局关于加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知

武汉市住房保障和房屋管理局关于加强商品住宅专项
维修资金使用管理的通知
文章属性
•【制定机关】武汉市住房保障和房屋管理局
•【公布日期】2016.08.29
•【字号】武房规〔2016〕5号
•【施行日期】2016.10.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】专项资金管理
正文
武汉市住房保障和房屋管理局关于加强商品住宅专项维修资
金使用管理的通知
各区房管局，市住房专项维修资金管理中心，各物业服务企业、业主委员会等有关单位：
为进一步加强我市商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）使用管理，不断规范和完善维修资金使用管理相关制度，保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、住房城乡建设部办公厅财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》等规定，现就加强维修资金使用管理有关事项通知如下：
一、明确列支对象，准确界定分摊使用范围
按照共用部位、共用设施设备维修后的受益业主范围，合理确定维修项目资金
分摊列支对象。

（一）屋面、外墙维修的列支对象为该栋全体业主；
（二）电梯维修的列支对象为该单元全体业主；
（三）单元门禁、对讲维修的列支对象为该单元全体业主；如涉及小区大门门禁、对讲电子设施的维修则列支对象为小区全体业主；
（四）消防、安防维修的列支对象为小区全体业主；如仅涉及单栋、单个单元的维修，则列支对象为该栋、该单元全体业主；
（五）小区道路、绿化、室外照明等维修的列支对象为小区全体业主；
（六）其他列支对象按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定的原则确定。

业主委会员（社区居委会）应当根据本小区实际情况，参照上述规定合理确定具体维修项目列支对象。

二、明确应急维修范围，简化应急认定程序
（一）发生下列严重影响业主生活，危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定的应急维修流程申请维修资金：
1、电梯故障；
2、消防设施故障；
3、二次供水设施、设备出现严重故障；
4、排水设施坍塌、断裂；
5、共用设施设备的配电系统出现故障；
6、屋面、外墙渗漏；
7、楼体外立面存在脱落危险；
8、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

前述紧急情况不包括《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定的不得从住宅专项维修资金中列支的情形。

（二）前款第3至7项的损坏明显可见的，申请主体可向区房管局提交申请资料及影像资料等相关证据，由区房管局会同业主代表、业主委员会、物业服务企业、社区居委会等共同开展现场查勘核实，确定维修事项的真实性，在共同签署书面证明文件后，申请主体可直接按照应急维修流程申请维修，不再提供相关单位出具的书面检测、鉴定意见。

（三）应急维修项目可依法聘请第三方监管单位，鼓励申请主体在备选库内选择第三方监管单位，在备选库外自行选择的，应提供该第三方监管单位有效资质证明材料。

（四）区房管局应在正式受理应急维修申请资料后3个工作日内作出审核决定。

三、优化业主表决方式，提高使用决策效率
为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，倡导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中，依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的有关规定，自行约定选用下述表决方式：
（一）委托表决。

业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会行使。

委托表决的金额和具体期限由业主大会决定，表决期限通常为整年，但应不超过本届业主委员会任期。

（二）集合表决。

业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会分批使用。

集合表决的范围可由业主大会根据本小区实际情况合理确定，原则上为同一物业管理区域内全体业主受益的共用部位、
共用设施设备；对维修资金余额超过一千万元的小区，集合表决金额不得超过本小区维修资金余额的2%；维修资金余额不足一千万元的小区，集合表决金额不得超过本小区维修资金余额的1%。

（三）异议表决。

在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

采用异议表决的，应当事先在管理规约和业主大会议事规则中明确赞成票的最低比例限制，赞成票数少于最低比例限制的，不得适用异议表决。

（四）住建部办公厅财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）倡导的其他表决方式。

对于采用以上表决方式以及表决有效期限、表决金额限制、表决所涉项目范围、是否聘请第三方监管单位、年度账务公示、监督方式等具体事项，应由业主委员会提出具体方案，提交业主大会表决，经“双三分之二”以上业主同意后实施。

四、明确申请主体职责，引导矛盾纠纷依法解决
（一）业主委员会（社区居委会）作为维修资金申请主体，应当确保申请内容的真实性，申请主体存在弄虚作假和违规操作等情形侵犯业主合法权益的，业主可以通过司法途径追究有关责任人的法律责任。

（二）业主委员会换届前，应当在本届任期内完成全部维修资金申请结算工作，并在换届工作完成后及时移交全部维修资金申请资料。

确实不能完成相关申请工作的，应由下一届业主委员会继续承接完成上一届业主委员会未完成的全部申请工作并及时予以办结。

（三）业主未交存或业主余额不足且拒不补齐维修资金的，区房管局应当按照《市房管局关于印发〈武汉市住房保障和房屋管理局分类处理信访投诉请求法定途径指引〉的通知》规定，引导业主大会授权业主委员会通过司法途径向未交存或拒
不补齐维修资金的业主进行追缴。

本通知自2016年10月1日起施行，有效期五年。

市住房保障和房屋管理局
2016年8月29日。