万达地产融资方案与发展战略关系研究-融资-金融-毕业论文

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---
摘要
商业地产不同于住宅房地产，它有独特的开发与运营方式。

而随着经济的快速发展，消费的不断升级，如今的商业地产集娱乐、休闲、餐饮、办公于一身。

商业地产经过多年的发展竞争日趋白热化，一些问题不断出现，比如说运营成本上涨、开发周期长、资金回笼慢等。

大连万达商业地产有限公司是万达集团内的商业房地产开发平台，目前是中国最大的商业房地产公司。

本文件分析了万达商业地产的融资方式，然后考察了他选择的财务战略的具体内容，最后评估了其实施的效果。

希望对万达轻资产运作模式的研究可以作为其他商业地产转型的指导方针。

关键词财务战略融资轻资产运营
Abstract
Commercial real estate is different from residential real estate and it has a unique way of development and operation.With the rapid development of economy and the continuous upgrading of consumption, the commercial real estate set entertainment,leisure,catering,office in one now.However,after years of development,the competition has become fierce.And some problems keep coming up,such as the rising operating costs,long development cycles and slow capital repatriation.
Dalian Wanda commercial real estate co.ltd.is a commercial real estate development platform affiliated to Wanda group.It is also the largest one in China.this paper analyzes its financing mode,then studies the specific content of its financial strategy selection, and finally evaluates its implementation effect.it is hoped that the study on the asset-light operation mode of Wanda commercial real estate can provide reference for other commercial real estate transformation.
Key Words financial strategy financing mode asset-light
目录
摘要
ABSTRACT
一、万达商业地产概述 (1)
（一）商业地产的概念及特征 (1)
（二）万达商业地产介绍 (2)
二、万达商业地产融资方案分析 (2)
（一）融资环境 (2)
（二）融资策略 (3)
三、万达商业地产轻资产运营模式分析 (7)
（一）轻资产模式概述 (7)
（三）轻资产运营模式的实施 (8)
四、轻资产运营模式对发展战略的影响 (9)
（一）盈利能力分析 (9)
（二）偿债能力分析 (11)
（三）营运能力分析 (11)
（四）发展能力分析 (12)
五、结论 (12)
致谢........................................................................................................ 错误!未定义书签。

参考文献. (14)
附录 (15)
万达地产融资方案与发展战略关系研究
商业地产行业在我国的发展起步比较晚，新世纪之后发展迅速。

在这个行业里，房地产企业都具有资产“重”、资金压力大等行业特征。

万达商业地产作为行业里处于领先地位的地产企业，在面临这些问题时，较早地提出了轻资产转型。

那么在确定轻资产转型发展的同时，万达地产的融资是否能够支持其扩张呢？它的轻资产运营又是否能够持续下去呢？
本文重点探讨了万达地产目前的融资方案，分析其转型轻资产运营发展战略所带来的机会以及或许存在的问题。

在整理众多学者相关研究的基础上，结合商业地产行业的特点，探讨轻资产运营模式适用性及具体实施策略，以期能为其他行业的轻资产运营模式转型做出一些贡献。

一、万达商业地产概述
大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达地产）是目前国内最大的商业地产公司，也是排名领先的不动产企业。

经过多年的不断发展，万达地产已经成为了一家有着专业的商业地产建设团队、具有全国唯一的商业规划研究院、全国性的连锁商业管理公司。

（一）商业地产的概念及特征
1.商业地产的概念
商业地产是指用于商业用途的房地产。

它不同于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产通常是指用于各种批发、娱乐、零售、休闲等经营用途的房地产形式。

相对于于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式而言，商业地产在功能、用途和经营模式上都有所不同。

2.商业地产的特征
（1）资产流动性差
商业地产一般难以找到适合的买家，因此交易花费的时间较长。

而且，商业地产项目资金要求较高，某种程度上把中小投资者排除了，从而限制了参与者的人数，使交易成本比较高。

（2）地产与商业结合紧密
租金收入是商业地产的主要收入来源，而建造的地产实体仅仅是商业的载体。

商业地产的选址与开发都要始终和商业活动联系在一起，商业地产的建筑质量与规划，都会影响后期的商业经营。

（3）投资回报期限较长
商业地产的投资回收期受土地与市场的影响较大，一般来说回收期都很长，商业地产
的开发建设以及运营远比住宅地产要复杂，相比住宅地产的时间要长很多。

同时，商业地产的项目所需投资成本比较较高，不论是土地使用权的取得和土地的开发建设，还是内部装修以及配套设施的建设，都需要大量的资金。

（二）万达商业地产介绍
万达成立于1992年，凭借着大连市西岗区北京街的旧城改造项目，成为全国第一个旧城改造开发的公司，在房地产行业中脱颖而出，而后开始其房地产开发业务。

经过多年的发展和不断转型，万达已经由以前单一的地产开发企业转变为现在的集商业管理、文化、旅游和金融为一体的集团企业。

大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达地产）成立于2002年，是万达控股的子公司。

于2016年在香港上市，两年后退市，转而准备A股上市。

公司的主要业务由商业中心的投资与运营、高级酒店的开发运营、物业管理以及销售物业这四大板块组成。

四大板块之间相互联系相互支持，形成了一个整体。

而这样的整体成为了城市综合体的开发运营，是公司主推的核心业务发展模式。

万达广场就是这样的典型。

截止2018年，万达公司已在全国开业了280座万达广场，持有及管理物业面积超过4500万平方米，年客流量超过38亿人次。

连续十几年租金收缴率超过99%，创造了世界商业记录。

在将来，万达还会继续利用这个品牌影响力，扩大三四线城市的布局，拓展一二线城市的市场，争取在各区域占有一定市场，巩固全国性布局。

万达地产在市场上竞争中有着核心优势。

它有着相对完整的产业链，在政府支持下资源获取能力强。

同时公司还注重人才，管理团队平均年龄低，学历较高，有着专业的团队，企业的管控及执行能力就非常的高效了。

此外，万达地产还有着优秀的企业文化，品牌影响力也十分巨大。

凭借着这些核心优势，相信万达地产能够成为全球商业地产行业的领头羊。

二、万达商业地产融资方案分析
在房地产企业开发建设运营地产项目过程中，融资一直是最重要的一个环节。

在近些年的发展转型当中，万达地产也在不断探索和创新企业的融资模式。

（一）融资环境
1. 外部环境
（1）行业调控力度加大
房地产市场鱼龙混杂，政府已经出台实施了多项相关政策，开始房价宏观调控，以此来调控房地产市场。

随着我国政策的不断完善，市场监管力度不断加大导致了房地产的筹资途径不断萎缩。

再加上万达地产近些年来为了扩大规模占据市场比较激进地进行大量土地购置开发，这可能会融资存在较大的压力。

所以万达放弃了香港的金融市场，转战国内
金融市场。

（2）行业结构性的转变
随着中国经济进入新常态，国家提出了经济改革发展，而经济的发展也在推动房地产市场的发展，经济改革的风向要求行业做出改变。

此外，阿里巴巴、腾讯和苏宁等电子商务的兴起对许多传统行业产生了巨大的冲击，特别是实体经济受到巨大影响。

商业地产市场发展到了一定程度，行业已经处在发展瓶颈阶段了。

（3）市场变化带来的影响
新世纪以来，商业地产项目出现在市场上，并且受到了房地产商的追捧，商业地产项目不断增多，导致竞争压力剧增。

此外商业地产项目在增多，而市场需求却在减小，这也就造成了地产项目周期变长，市场消化速度减慢。

近几年来，商业物业库存不断积累，市场供过于求，使商业地产项目不断升值的趋势减缓，升值空间减小。

不少商业地产企业降低了收益并以此加强竞争。

可以说越发展，行业竞争越激烈。

2.内部环境
随着企业不断地发展以及外部环境所造成的不利影响，使得万达地产的负债率受到影响。

此时万达地产面临的风险或许在增大。

一方面是融资风险，在转型发展过程中，有可能出现经营状况不好的局面，原有的资产或许不能再为融资提供助力。

另一方面由于万达地产本身所承担的债务规模较大，所以偿债压力也很大，因此万达地产可能面临现金流减少的情况，造成融资能力减弱的后果。

面对着这些问题，如果不采取一些有效地措施来应对，万达地产就会产生一些不良后果对后续的发展造成严重影响。

因此，万达地产采取轻资产转型发展战略十分正确的。

（二）融资策略
1.规模
由于房地产行业可以刺激许多其他行业的发展，因而房地产业的健康发展十分重要。

一般来说房地产企业在发展的同时，其融资规模也随之不断扩大。

这是由于房地产行业对于资金的需求十分巨大这个性质特点所决定的。

万达地产自成立至今，为了发展，企业规模不断扩大。

为求融资先是在香港上市，成果不显之后退市，而后后又开始筹备国内A 股上市，这也表明了万达地产所需融资规模确实不小。

表一计量单位：百万元
由表一可以看出近几年万达地产融资总额增速降低，这是因为转型之后万达地产的侧重点有所转变，重心由地产项目转向了管理运营及服务上了。

融资规模对应着企业的发展
状况，扩大融资规模对企业的发展有着至关重要的作用，但也要结合公司本身资产规模合理安排融资金额。

这样可以避免因负债太多以致于无力偿还。

2.结构
（1）资产负债率
房地产公司面临的风险会随着宏观环境的变化而变化。

在行业里，近年来，房地产的资产负债率一直呈持续走高的趋势。

此时如果企业不采取有效的方法来降低企业所面临的财务风险，企业因此无法偿债可能会导致破产。

国家近些年来出台的房产调控政策，导致了房地产行业发展减缓，库存积压。

此外房地产行业供给量过大，各大企业为了提高市场占有率不得不加大宣传力度或者降低租金，从而造成销售费用的急剧增加，大大缩减了公司的盈利，现金流入量缩减。

再次，经济的发展使土地价格持续增长。

而对于房地产企业来说，土地购置成本上升就会使企业必须增加融资以维持现金流。

但高额的销售费用以及不断走高的土地采购成本大大压缩了盈利空间。

这将进一步提高企业的资产负债率同时也会增加资金需求规模。

表二计量单位：% 项目2013 2014 2015 2016 2017 资产负债率73.58% 72.51% 70.93% 70.26% 64.76%
由表二可以看出随着万达地产对其资本结构的不断优化其资产负债率水平持续降低。

资产负债率在房地产行业普遍高于其他产业。

万达地产在转型之前持有大规模的重资产，然而现金流不足以支撑重资产的持续经营。

因此还需要大量的外部资金进入。

之前在香港的上市短暂性解决了万达地产的部分融资需求。

因此，没有必要花费较大的精力来探求其他的融资渠道。

企业的财务风险可以用资产负债率来衡量，对于一般行业来说资产负债率保持在50%左右，而房地产商通常高于50%，这也是相对于其他行业的特点之一。

而万达地产资产负债率较髙，说明万达地产有着一定的财务风险，但作为一个房地产行业里的企业来说还是比较正常的。

万达地产还有着一些优势，比如土地购置成本较低，还有资金周转速度相对较快等。

土地购置成本较低，一部分原因当然是由于政府对其的大力支持；还有一部分原因是三四线城市相对一二线城市地价更低，而万达地产已经在拓展开发三四线城市的市场了。

但是在三四线城市中，万达地产开发运营的地产项目例如万达广场等项目的销售回款速率能否支持其大量的现金流循环的问题还有待讨论。

此外万达地产手上还有着大量的持有型地产项目。

因为这些地产项目投资回收期是比较长的，就使得资金的流动循环速度大幅降低。

但是仅在行业内，万达地产资产负债率还是低于行业的平均水平的，以此而言，万达地产比其它房产企业更加具有优势。

（2）银行贷款占总负债的比重
此前，万达地产通过抵押物业等方式向银行进行循环贷款，并以此偿还本息。

同时也
是因为政府和银行的大力支持，万达地产才会有很多的经营贷款①。

有了这样的充足稳定的现金流入之后，才能够保证万达地产没有太大的财务风险。

所以万达地产会侧重使用这一融资手段。

表三计量单位：%
从表三可以看出万达地产银行贷款占总负债比重慢慢降低，表明其融资过度依赖银行贷款的情形逐步得到改善。

这是因为随着万达地产的不断转型其融资渠道不断拓宽，因此万达地产开始进行了多轮筹资。

万达在香港上市得到了政府的大力支持，在土地采购上具有价格优势。

由于房地产行业正在蒸蒸日上，各大金融机构了解房地产商需要大规模资金，所以他们与房地产商展开了密切的合作。

各大机构纷纷提供优质服务，来换取他们之间的合作关系。

一些金融机构也想凭借着与房地产企业的合作在房地产市场分一杯羹。

由于我国的经济也在转型，房地产商依旧保持着良好的发展前景广阔，随着企业融资渠道的不断增多资本成本率也会下降。

由于上述原因，对于万达地产来说银行借款作为一种融资方式将会失去其吸引性，这也是可以预见的。

并且政府近几年也是不断加大对房地产市场的调控，缩紧了相关政策，这也会使万达地产改变创新企业原来的融资方式。

但是从表三可以看出银行贷款仍然占据了总负债中的很大比例，融资渠道还是比较简单。

因此万达地产融资结构还需要进行调整。

（3）负债期限结构
表四计量单位：百万元
由上述表格中的的数据可以得知，由于房地产资金投入时间长回收慢，所以房地产行业的债务主要由长期借款构成，但长期负债金额并没有大幅度增加，这说明万达正在一步步的改善其融资结构。

根据万达地产所采取的商业模式因而在流动负债所占比重相比于非流动负债占比高出一些。

万达地产的流动资产总额大致上能够弥补流动负债总额，由此看出其管理者并没有采取激进的财务政策，相对来说求稳。

流动比率还是在同行业水平中还是较低的，并没有给企业造成较重的财务负担。

其购置的土地得到了政府的批准和支持因此土地采购的价格相对来说低一些，由于流动负债通常期限较短，债权人承担的风险较小，因而承担的资本成本较低，因此流动负债在总的负债规模中占比比较大。

即使长期负债有很长的还款期限能够使企业在短期内可以对资金进行良好的统筹配置和规划，但是万一资金利用不当，
①苏会灵.商业地产众筹融资模式研究.财会通讯.2018（17）：20-23.
由于长期负债的高利率，按时还本付息会恶化企业的财务状况。

3.渠道
企业的筹资渠道②多种多样，不同的筹资方式在融资规模，还款期限，财务风险上均有所不同。

主要包括权益性融资如发行股票以及债务性融资如向银行申请长短期借款，发行债券，除此之外还包括商业信用的筹资方式。

由于采用银行借款和商业信用筹资不能筹集大额借款，而且企业在运用银行借款时银行会对资金的使用规定限制性条款，缺乏灵活性。

这时发行股票和债券等外源性筹资方式成为了更好的选择。

尽管万达在香港上市后在资金量方面达到了自己的目的。

但是其股票在股市上的价格一直低糜，导致潜在的投资者并不看好公司的未来的发展，市盈率一直较低。

此外，香港各大银行对万达地产进行种种限制，要求抵押融资而不予以批准其制定的融资方案，处于窘境的万达地产于是转向国内股市计划在A股上市融资。

国内的市场利率正处于下降的趋势，使得公司发行债券进行筹资的资本成本了下降，这样既解决了融资困难的局面也降低了企业的加权资本成本率。

由于众多资本家疯狂拥入房地产行业，房地产红利基本被瓜分完毕，也降低了平均利率。

由于发行债券相比于股权融资方式筹资成本低，相比与银行借款筹资规模大，而且利息可以在税后列支，使企业享受节税利益，获得财务杠杆的好处，形成合理的资本结构。

4.评价
（1）优势
①不断调整融资结构，降低财务风险
房地产作为一个与经济发展息息相关的行业，房地产行业首先要考虑的问题就是融资，因为其建设周期较长，需要资金量大。

只有不断地扩大融资的规模，拓展融资的渠道，才能很好的降低风险。

近年来，万达的业务范围拓宽至金融行业，融资方式也在不断改变，比如发行公司债券，还有众筹这样的新型融资方式。

融资结构也在不断变化，这个在之前的分析中也可以看出。

②加强资源利用，享有融资便利
万达集团涉足金融，文化，网络科技等多个领域。

这样对于万达地产而言，其他板块可以作为投资者对万达地产提供资金，降低它的融资压力，相应的，万达地产就能够更好的去关注运营等其他方面。

（2）劣势
①物业租赁收入放缓，内源融资压力增大
一般来说，企业融资首先考虑的是自有资金。

因为自有资金来说它有它的好处，比如自主性强，融资成本低。

那么如果不重视内源融资，企业就。

很难在竞争中生存发展下去万达地产主要是快速租赁模式，但是把万达广场的租金与其他商业地产比较一下，就会发
②王欣.房地产开发企业融资的方式、难点问题及对策探析.经贸实践.2018（12）：173.
现万达的租金均价是比较低的。

因此，商场模式在快速发展，各大商业地产竞争激烈，在这种情况下，万达要想提高租金的收入，提高回报率还是比较困难的。

②香港退市后股权融资存在难度
万达在香港上市短时间后便退出，转而准备A股上市。

由于债权融资企业要承担还本付息的压力因而更多的企业选择股权融资。

这是因为企业的盈亏决定了每年是否给投资者分红，现金股利并不是企业必须承担的法定义务，因而有力缓解财务压力。

之前在香港上市，能够缓解当时万达扩张中的压力，在增强现金流动性的同时也降低了财务费用增加了净利润，显而易见万达在退市后融资成本和土地购置成本都在增加。

③转型升级有风险，现金流可能受影响
通常来说，企业的经营效率与现金流的充裕程度息息相关，经营效率高的现金的流动性越大，所需融资压力就小。

在转型中，万达地产不再激进的扩大企业的规模程度，降低营业风险的同时也避免了现金的支出。

对于更深入的转型发展来说，融资压力必然增大。

三、万达商业地产轻资产运营模式分析
公司的发展战略是应充分考虑国内外政治因素，文化因素，科技因素，以及公司的内部环境如财务状况，物资状况，劳动力等众多因素相互权衡的情况下的一个平衡点，只有这样才能计划好一条通畅的发展道路。

（一）轻资产模式概述
美国麦肯锡咨询公司最早在21世纪初提出轻资产概念。

对于轻资产运营③，一方面在资产结构上可以理解成有意减少流动性较差的资产比如房屋和机器设备等，以此来提高现金流量。

另一方面在运营角度去理解就是放大企业优势，减少相对弱势的部分，比如加强品牌效应和营销环节等方面，再把相对弱势的部分外包，从而缓解企业资金压力，加强企业竞争力。

在轻资产模式的引领下，公司不断加强公司品牌的宣传力度，增强了品牌的知名度和品牌价值，以便开展招商管理。

同时加大研发收入开发先进的信息管理系统以提高公司的管理效率。

对企业内部投资回报率低，占用资金量大的业务进行出售或外包，这样高额租金既带来了较大的现金流入，加快了资金的周转，也减少了管理成本。

（二）万达轻资产转型发展的必要性分析
1.拓宽融资渠道，降低运营成本
过去，万达地产的重资产运营是比较成功的，因为其盈利水平较高。

然而从资本结构来看，企业债务较重，每年支付的利息费用也比较多。

一方面在当前的市场环境下，万达地产要想持续稳定扩张，一定程度上是需要依靠外部融资的。

在传统的重资产运营模式下，
③周红.万达地产轻资产战略运营模式分析.农村经济与科技.2017（20）：93-94.
企业往往只依赖销售收入或者变卖资产来获得资金来源。

而轻资产模式主要依靠品牌价值和先进的技术水平以及管理模式来吸引潜在的投资者，这样既能在一定程度上解决融资困难的局面，而且也减少了偿债的压力。

另一方面，万达地产的城市综合体的建设和运营占用着大量的现金流，运营风险增加。

而当万达地产转型后，项目投资者提供资金来源，依靠品牌效应，增加租金及增值服务收入，不再过度依赖物业销售，实现“去地产化”。

在这些方面的影响之下，万安达地产的经营稳定性会在一定程度上遭到破坏，因此必须加快向轻资产转型以降低营业成本，保证企业进一步稳中前进。

2.加快扩大规模，拓宽市场
企业要发展要盈利，就需要不断扩大市场。

房地产经过前几年如火如荼似的的发展也使得万达地产随之快速发展。

而在发展的过程中，其运营模式也带来了一定的问题。

表五计量单位：%
由上表可得，万达地产的净资产收益率连续几年大幅度下滑，不再保持之前的增长速度。

较高成本和较高风险的运营模式不再适合当前的市场。

转型轻资产运营，可以分散风险，降低耗费，实现可持续发展。

（三）轻资产运营模式的实施
1、轻资产战略的定位
万达自始至终始终坚持多元化战略，坚持产品的丰富多样性。

但当万达采取重资产的运营模式时注重在大城市里规划和发展。

建造包括万达广场，万达影院，酒店，住宅，借此来吸引广大顾客，着力打造城市综合体。

然而向轻资产转型后主要依靠品牌价值和提供管理服务来赢得消费者。

试图靠近服务业发展方式，开拓金融，文化等新的领域来拓展企业的盈利空间，资金来源。

通过轻资产模式的运营可以使万达成为集金融，地产，服务一体化的综合性的商业帝国。

2、轻资产战略的举措
（1）建立地产项目融资基金降低融资成本
为更好转型轻资产运营，首先就要解决融资问题。

万达成立了万达稳升，还收购了快钱公司。

万达稳升名义上是股东，但并不参与其管理和监督。

万达稳升的股权实际上是债券，但是这样的方式在资产负债表里并不是以负债表现的，从而降低了其负债水平。

另外，万达地产开辟新型互联网筹资方式，利用众筹项目“稳赚一号”筹得了大笔资金，对公司的转型提供了强有力的资金支持。

此外，万达地产还通过引入第三方投资者，由第三方为万达的地产项目提供各项资金来源，万达地产只在规划运营等方面进行管理，双方进行通力合作。

例如2015年初万达与另外五家投资机构共同出资建设的万达广场，意味着万达地产轻资产运营的第一次尝。