某商贸大厦可行性研究报告(1)

某商贸大厦可行性研究报告
第一章项目开发背景
淮南概况
淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。

地处东经116°与北纬32°之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界。

全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。

全市东西长78公里，南北宽51公里。

总人口231万。

下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。

淮南市经济状况
2005年淮南市完成地区生产总值 263.6亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。

其中，第一产业增加值29.49亿元，增长0.3%；第二产业增加值140.18亿元，增长25.2%；第三产业增加值93.93亿元，增长10.3%。

三产业比例为11:53:35。

按户籍人口计算,我市人均地区生产总值11232元(按2005年底汇率计算约合1386美元)。

淮南市房地产发展状况
淮南市的房地产开发投资快速增长。

随着旧城改造步伐的加快，2005年全市完成房地产开发投资 15.03亿元，比上年增长13.0%；房屋施工面积347.67万平方米，增长40.8%；其中住宅329.64万平方米，增长51.2%。

房屋竣工面积103.22万平方米，增长0.4%，其中住宅95.15万平方米，增长8.6%；全年经济适用房竣工面积5.5万平方米。

全年商品房营销面积42万平方米，下降10.2%;其中住宅营销38.7 万平方米，增长 0.9% 。

淮南市商业市场状况
目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。

龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。

以大型商场、专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次高，客户范围涉及全市以及外地，以华联超市为龙头，名店名厦林立，其中有四海、华联、盛发、百货大楼和商贸文化广场，街边分布着大量的专卖店，是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。

老城商圈
老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，虽然在近几年进行了投资修改，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题，包括：小商品市场、集中式商业街，主题商场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，人流大，为旧城区核心商圈，属于城市次级商圈，典型商业有有淮南市钟楼商场
（主题商场）、淮滨商场（主题商场）、金湾名街（集中式商业步行街+大超市）、金太阳广场（集中式商业步行街）。

陈洞南路数码一条街：
靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。

人民南路电器一条街：
以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好，包括淮南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等）、空调大世界。

香港街建材一条街：
包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，经营以建材、家具用品为主。

以上是我们对于本项目市场宏观环境和中观环境的研判，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。

第二章项目规划概况
项目基本情况
项目名称：淮南新天地商贸大厦
建设基址：淮南市朝阳路与龙湖路交汇处
土地性质：商业用地。

占地面积：7640㎡（11.46亩）
总建筑面积：41333㎡
地上建筑面积：34038㎡
商业面积：14140㎡
办公面积：19898㎡
地下一层面积：7295㎡
建筑密度：38.27%
绿地率：15%
容积率：4.455
机动车停车位：116辆
地面停车位：5辆
地下停车位：111辆
项目规划设计说明
总体规划：
由于朝阳路与龙湖路为淮南市主要商业街道，故本案将商业沿道路周边布置，主要办公出入口置于大厦背面，近地下车库出入口，方便商业办公的外事活动，同时因地制宜利用地块边角料设置地下自行车库。

项目仅在基地东侧设置了一条7米宽的出入双车道，于办公入口前做尽端式回转，或进入地下停车库。

货流则在基地车行出入口不远处，就可在主楼底层退进的一处空地入货，同时近大厦的货梯入口，便于及时疏散货物，不干扰商、办流程。

整个基地沿朝阳路与龙湖路均考虑设置了各种体量形状不同的竖向交通工具作为连通整个商业区域上上下下的媒介，不但丰富了空间造型，同时也带动了整个区域商业活跃的气氛。

单体设计规划
项目由四层裙房结合一栋二十四层楼高的办公主楼组合而成。

主楼一至五层部分为商业空间，故裙房沿街部分均为风格统一的现代商业格调，正对转交处一个硕大向上的叶形玻璃穿插体成为路口一道聚焦的亮点。

观光电梯正对下沉式广场，形成一道“人望人”的空间风景。

广场设计规划
由于项目整个外部商业广场的予留地不是很大，而要形成下沉式商业广场必须在挑空的体量上达到一定的规模，所以本方案因势利导，设置了一个平面挑空形状略近似于予留广场用地的下沉式商业广场。

而将着力笔墨较多的用于处理各种体量形态不同的竖向交通工具连通整个商业区域，以及通过弧形玻璃采光顶棚精致的细部构造及与圆柱形楼梯体量的穿插，同时产生丰富的阴影效果等达到变化的目的。

第三章项目周边环境及竞争状况分析
本章主要对本项目的微观环境做调研分析。

3.1项目地块价值分析
3.1.1 概况
本项目地块属于淮南市龙湖商圈板块，西临龙湖路，北靠朝阳路，南接中国银行淮南支行，东邻恒发商厦。

该商圈是淮南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。

3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中观环境看，目前淮南市已建在建待售的商业楼面积较少，市场竞争压力不大；从微观环境看，此区域是城市的中心商业区域，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业营销经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，淮南市的城市规划发展仍然是以项目所在地块为中心，向外辐射，这将给项目带来非常巨大的市场机会和庞大的消费群体。

第四章项目定位
一、定位依据
宏观市场调研的结果——市场的呼唤
政府土地政策宏观调整条件下对房地产企业专业化运营的要求——顺应时代步伐
开发商商业地产专业运营远景规划——企业区域化战略扩展思想的正确性
淮南城市化进程脚步加快——缓解固有商圈经营的压力
全国商业地产的兴起引发巨大的消费市场——完善区域内商业地产产业结构
二、定位策略
第五章营销策略
庄家造势坡地滚石应时顺势速战速决
仅有好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力的项目？
迎合投资心理、规避市场抗性、迅速收回资金、实现利益最大化
庄家造势——整合市场各方优势资源，形成有利于本项目的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。

关键点在于时间换取价值。

坡地滚石——借助各类公关活动，引起社会各界尤其是商业经营者的高度关注，以强势商业组合形象提升项目投资价值，突破投资心理防线。

应时顺势——利用房地产销售旺季时机，全力推导项目形象成为营销工作的关键，顺应市场大势，适时入市促销。

㎡㎡
盈利能力的标准，尤为重要的是时间成本的控制。

本项目经过前期策划与论证，证明有强大的市场生命力，但是，如果拖延营销周期势必造成时间成本的无限增大，不利于项目开发。

因此，具有强势商业组合的新天地商贸大厦，利用价格杠杆争取时间尤为重要，也必将带来项目运作的最大成功。

第六章经济评价与风险分析
4.1 项目经济评价
本项目总投资额约为7927万元。

4.1.1 项目利润情况分析
营销收入：
商业部分：
按照淮南市商业地产市场价格6200元/㎡计算，商业部分可销售面积14140㎡，在100%营销率的情况下，可回收资金约8767万元。

酒店公寓
按照淮南市商业地产市场价格3800元/㎡计算，商业部分可销售面积19898㎡，在100%营销率的情况下，可回收资金约7561万元。

项目总销售额约为：
16328万元
项目整体销售均价约为：
3950元/㎡
评价指标：
1、投资利润率=利润总额÷总投资额×100%
=7377÷7927×100%
=93.06%
扣除33%的所得税后，税后利润为：
税后利润=利润总额×（1－33%）
=7377万元×（1－33%）
=4943万元
2、投资利税率=利税总额÷总投资额×100%
=（2434＋979）÷7927×100%
=43.05%
4.1.2 项目不确定性分析
1、盈亏平衡分析
又称为保本点分析，即分析利润为零时项目的成本、售价或所处的状态。

营销率的平衡点（BEP）
=总成本÷（营销总收入－营销税及附加）
=7927÷（16328－979）×100%
=51.6%
从本项目的情况分析，当营销率为51.6%时，项目风险较低，当项目的营销率低于51.6%时，项目有一定风险。

可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。

2、敏感性分析
按照本项目的实际情况分析，营销收入的变化对经济效益的影响十分重要。

所以，我们对该指标做敏感性分析。

营销收入变化表
以上分析表明：售价越高，相应时间成本越高，反之，战线拖得越长，对营销价格影响越大。

经过上述分析可以看出，在项目营销收入的下降幅度超过15%的情况下，该项目的抗风险能力较弱。

所以在营销收入下降幅度不超过15%时，该项目可以接受。

第七章结论
综上所述，我们认为本项目在定位得当的前提下，所获得的经济效益较好。

在市场情况下，该项目具有较高可行性。

准确的市场定位和系统的营销推广手段是项目成功的有力保障。

感谢贵公司对我司的信任，我公司将全力以赴的为贵公司做好各项服务，为贵公司的利益最大化竭尽全力。