临沂房地产市场
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水景明珠 占地20 建面22 容积率1.1
绿景苑 占地3.5 建面3.85 容积率1.1
泰鼎花园 占地3 建面4.06 容积率1.4 佳和花园 占地20 建面9 容积率0.45
占地面积20万平方米以上
宝德花园 占地3.3 建面3.96 容积率1.2
康居苑 占地3.06 建面2.45 容积率0.8 香榭丽都 开元上城 占地8.9 占地10 建面9.6 建面23 容积率1.1 容积率2.3 香榭丽舍 占地8.12 建面14 容积率1.7
开发主体主要为本地开发商,楼盘开发数量较多,但规模均不大、开发周期较短
以建面3-10万平方米最多,大约占47%;其次,是建面在10万至30万平方米之间,约占42%。 两者之和(即建面30万平方米以下的项目)接近90% 真正的复合大盘以及复合大盘的规模效应,在临沂还没有充分体现出来
9
临沂房地产供给市场整体分析
别墅等高端产品销售率普遍较高,未满 足需求仍较大
生态、文化、教育、全水景等理念被广 泛应用,地产品牌逐渐形成
区位欠佳但品质优良的住宅产品得到市场 广泛认可 优质、高端的住宅产品利润上升空间大
产品类型高端化趋势较明显,开发日 趋注重理念和品牌
品质型、高端化产品利润优势显著
5
临沂房地产供给市场整体分析
试探、判断的态度,投资谨慎 投资总量有限 以人均GDP达到1300美元(即住宅业从起 步期进入快速发展期)的年份为基准年 将临沂与其他二、三线城市比较,可以看 到,临沂在基准年的房地产投资额总量较 小、投资有限,也体现了投资的谨慎性
6
临沂房地产供给市场整体分析
供给波动上升、总量有限
竣工房屋面积(万平方米) 增长率
15.71% 13.60%
小高层
别墅
11
临沂房地产供给市场整体分析
价格水平与分布呈现四个层次
位于兰山区、临近沂河的一些楼盘,自 然条件优越,价格大约在3500左右或更 高,属于临沂最高价格水平区间 兰山区人民广场(市中心)、罗庄政府 (罗庄区中心)周边区域,均价大约在 2500-3500之间。属于次高价格水平区 间
康 居 绿 苑 宝 景 德 苑 秦 花 鼎 园 丽 花 景 园 花 太 园 河 子 畔 湖 佳 花 和 园 香 花 榭 园 丽 园 都 美 中 澳 苑 香 花 榭 园 丽 观 舍 阳 天下 光 水 花 景 园 开 明 元 珠 上 天 城 鹅 清 湖 水 月 湾 亮 城
占地面积(万) 建筑面积(万) 容积率
世界银行对人均GDP与住宅业发展关系研究
发展阶段 城市及其外围发展渐趋成熟,土地放量 有限,住房需求稳定,住房支出比例下 降,供给市场集中度提高,开发企业以 管理取胜。 停止实物分房,大规模城市改造,城市 化进程加快,住宅消费开始释放,市场 逐渐形成并活跃,但受政策影响较大。 开发商在市场竞争中逐渐成熟。
观望——思变 (2004至今)
外围城区发展逐 步成熟 城市在空间和功 能上形成多个次 中心
土地放量趋 稳 宏观调控市 场
投资增速回落 供应放量稳步投放 市场 总体供应量仍较大 开发注重品牌,创 新理念
3
临沂房地产市场进入快速发展阶段
临沂房地产市场发展特征
临沂市2005年人均GDP为1369美元,结合近年临沂房地产市场供需市场状况来看, 可以判断:临沂房地产市场已开始从起步期向快速发展期跃升,即处于需求与供 给的“释放-试探”阶段。
楼盘投放量近年快速上升
占地面积(万) 60 50 40 30 20 10 0 建筑面积(万)
佳和花园
香榭丽都
美澳花园
水景明珠
丽景花园
香榭丽舍
秦鼎花园
宝德花园
河畔花园
阳光花园
开元上城
康居苑
太子湖
园中苑
绿景苑
清水湾
观天下
2001
2002
2003
2004
2005
2006
近年楼盘的开盘量在经历了04年的低谷之后,从05年开始快速上升 2006年新推出的楼盘体量普遍加大,较前几年有了大幅度的增加 另一方面,2005年下半年以来,福建前田、台湾鸿一、广东汇海隆等不少外地开发商纷纷 前来竞拍土地,逐渐形成了一股潮流,临沂已经成为房产开发商竞相逐鹿之地 外地开发商抢摊临沂,充分说明了临沂房产的活力和吸引力,随着土地投放量的逐步增大, 供给市场将进入新的高峰期
以成都为例:1997年进入快速增长期,房地产迅速繁荣发展,迎来地产的“大盘时代”
发展阶段 城市特征
经济发展促使居 民住宅消费进入 升级换阶段 城市进行大规模 旧城、旧村改造 中心城区压力过 大,城市向外围 加速扩张 城市化进一步加 速
政府
以政策引导、 刺激住房消费 市场如推出大 量经济适用房 在城市扩张 方向(城东) 给予较大的土 地投放量 引导房产市 场规范化
由于旧城区发展空间有限, 楼盘开发逐渐向罗庄、河东 等市中心外围区域转移
阳光花园 占地26 建面21 容积率0.81
8
临沂房地产供给市场整体分析
楼盘规模普遍较小
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
建筑面积30万M2以上 建筑面积10-30万M2 建筑面积3-10万M2
2001-2002年
2003-2004年
-2006年
月亮城 占地80 建面39.3 容积率0.49 天鹅湖 占地56.4 建面28 容积率0.5
美澳花园 占地14.68 建面12 容积率0.82
清水湾 占地8 建面30 容积率3.8 观天下 占地21.8 建面20 容积率0.9
楼盘相对集中于旧城区(即 兰山区),其开发密度明显 高于其他区域
140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 75.7 95.42 95.32
127.17 89.11
123.68
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%
近年临沂房地产供给市场,呈现出“波 动上升”的整体态势。2005年临沂房地 产市场相对活跃,共完成竣工面积 123.68万平方米
2005年住宅主要产品类型涨幅 18%
2005年山东省主要城市商品房价格涨幅 14% 12.2% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 山东 青岛 威海 日照 临沂 8.5% 10.9% 9.2% 6.8%
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 高层 多层 -0.78% 9.69%
市场特征
供需市场发展均不 稳定 明显的买方市场 “政策刺激住房消 费” 逐渐步入良性发展 轨道 卖方市场渐渐呈现, 价格上升较快 “供给刺激住房消 费” 市场趋于稳定发展, 供给平稳,空置房有 效控制 价格稳健上涨 “市场吸引住房消 费”
释放——试探 (1997-2000)
激增——放量 (2001-2003)
价格稳健上升,高端产品涨幅较大 临沂中心城区近年商品房销售均价逐年上涨, 在03-04年出现了较大的涨幅 2005年临沂商品房价格比04年上涨6.8%,低 于山东平均涨幅1.7个百分点,相比山东其他 主要城市涨幅较低
在住宅销售中,别墅、小高层和多层住宅均
有较大幅度的上涨,而高层则微降了0.78%
房地产投资增长快但较谨慎
商品房投资建设额(亿元) 25 58.3% 20 15 10.54 10 5 0 2000 2001 2.3% 2002 2003 2.6% 2004 2005 6.66 13.39 10.78 24.2% 13.74 48.2% 20.36 增长率 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
市场呈现出较快的增长 近年临沂房地产市场商品房投资建设额 逐年上升,2005年达到20.36亿元,增长 率达到48.2% 增长率不稳定,开发商投资谨慎 投资建设额增长率呈现出起伏波动的整体
态势,一定程度上说明开发商对市场抱有
基准年房地产投资额(亿元) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 宁波(1995) 成都(1997) 温州(2000) 临沂(2005) 20.36 55.37 71.60 73.01
市场机会发现与定位判断
市场需求特征与趋势
1
临沂房地产市场进入快速发展阶段
房地产市场发展与人均GDP发展关系
世界银行75国统计资料显示,住宅发展与人均GDP值的增长密切相关,人均GDP达到1300美元时, 住宅房地产进入快速发展阶段。 住宅业快速发展阶段也是住宅市场逐渐成熟的过程,从需求与供给市场来讲,经历了“释放-试 探”、“激增-放量”、“观望-思变”的螺旋式上升过程。
市场研究与判断
城市发展背景分析
房地产市场分析
研究目的:判断临沂市房地产市场发 展阶段及其特征;考察供给总量、结构 与特征,分析临沂房地产市场供给水平 与质量,寻找本项目的突破口;研究分 类需求市场的消费特征,为本项目定位 策划提供市场依据。
国内成功案例分析
研究重点:房地产市场发展阶段
市场供给特征与趋势
兰山区、罗庄区的其他主要区域,以及
南坊新区(新市政府所在地)、河东区 临河区域,均价约在1500-2500之间, 属于较低水平 其他区域(县、镇等)均价则在1500以 下,属于价格最低水平
10
天鹅湖
临沂房地产供给市场整体分析
价格水平稳健上升
中心城区商品房销售均价(元/平方米) 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 0% 3.7% 2.2% 5% 1125 1167 1193 20.2% 10.3% 1434 20% 15% 10% 增长率 1581 25%
起步期
800
1300
5000 8000
13000 人均GDP
(美元)
4
临沂房地产供给市场特征
投资额、竣工面积总量有限 项目规模小、开发周期短,缺少复合大盘 市场增长缺乏稳定性
近年供给市场表现出谨慎的投资状态
近年市场投放量快速增大 外地开发商纷纷抢摊
开发商对未来市场表现出良好信心, 供给市场将进入新的高峰期
2003
2004
2005
基准年竣工面积(万平方米) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 宁波(1995) 成都(1997) 温州(2000) 临沂(2005) 145.37 123.68 409 454.59
然而,从基准年与其他城市的横向比较 来看,临沂房地产总体供应量相对较低, 这与投资谨慎、开发量较少直接相关
开发商
企业规模小,数量 较多(成都置信于 1997年成立) 市场初期,竞争压 力大 企业谋求做大做强 积极买地 以市场为导向推出 适销对路的产品
消费者
购房主体由团 体转为个人 直接面对开发 商 消费需求逐步 被调动起来,潜 力释放 购买日趋理性 化,产品性价比 要求高 住房需求稳定 且巨大 消费更加成熟, 对住房产品综合 品质要求高
释放-试探 激增-放量 观望-思变
下降期
平稳发展期 鼎盛时期
快速发展期
以实物分房、自建房为主,无住房市场 的概念。
起步期
800
1300
5000 8000
13000
人均GDP (美元)
2
临沂房地产市场进入快速发展阶段
相似城市房地产市场阶段发展特征
我国大部分二、三线城市,在过去的十年中,其住宅业都经历了从“起步期”向“快速发展期” 的跃升,如宁波(1995年)、成都(1997年)、温州(2000年)
这一阶段的临沂房地产市场表现出以下特征:
发展阶段
下降期 房地产市场化程度提高,开始出现开发主 题与理念,产品类型增多,市场选择空间较 平稳发展期 大。
鼎盛时期
供应上市楼盘数量多但规模不大,表现谨 慎。供应市场主体以本地开发商为主,外来 快速发展期 开发商试探并逐渐认同临沂市场。 住房需求逐步释放,改善住房条件的意愿 增强,对“好产品”的接受能力强,上市楼 盘去化率较高。 临沂
7
临沂房地产供给市场整体分析
楼盘分布相对集中于旧城区
太子湖 占地3.4 建面7.02 容积率1.3 园中苑 占地14.9 建面11.92 容积率0.8 河畔花园 占地5 建面7.6 容积率1.52 丽景花园 占地3.6 建面4.3 容积率1.2
占地面积3-5万平方米 占地面积5-10万平方米 占地面积10-20万平方米
绿景苑 占地3.5 建面3.85 容积率1.1
泰鼎花园 占地3 建面4.06 容积率1.4 佳和花园 占地20 建面9 容积率0.45
占地面积20万平方米以上
宝德花园 占地3.3 建面3.96 容积率1.2
康居苑 占地3.06 建面2.45 容积率0.8 香榭丽都 开元上城 占地8.9 占地10 建面9.6 建面23 容积率1.1 容积率2.3 香榭丽舍 占地8.12 建面14 容积率1.7
开发主体主要为本地开发商,楼盘开发数量较多,但规模均不大、开发周期较短
以建面3-10万平方米最多,大约占47%;其次,是建面在10万至30万平方米之间,约占42%。 两者之和(即建面30万平方米以下的项目)接近90% 真正的复合大盘以及复合大盘的规模效应,在临沂还没有充分体现出来
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临沂房地产供给市场整体分析
别墅等高端产品销售率普遍较高,未满 足需求仍较大
生态、文化、教育、全水景等理念被广 泛应用,地产品牌逐渐形成
区位欠佳但品质优良的住宅产品得到市场 广泛认可 优质、高端的住宅产品利润上升空间大
产品类型高端化趋势较明显,开发日 趋注重理念和品牌
品质型、高端化产品利润优势显著
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临沂房地产供给市场整体分析
试探、判断的态度,投资谨慎 投资总量有限 以人均GDP达到1300美元(即住宅业从起 步期进入快速发展期)的年份为基准年 将临沂与其他二、三线城市比较,可以看 到,临沂在基准年的房地产投资额总量较 小、投资有限,也体现了投资的谨慎性
6
临沂房地产供给市场整体分析
供给波动上升、总量有限
竣工房屋面积(万平方米) 增长率
15.71% 13.60%
小高层
别墅
11
临沂房地产供给市场整体分析
价格水平与分布呈现四个层次
位于兰山区、临近沂河的一些楼盘,自 然条件优越,价格大约在3500左右或更 高,属于临沂最高价格水平区间 兰山区人民广场(市中心)、罗庄政府 (罗庄区中心)周边区域,均价大约在 2500-3500之间。属于次高价格水平区 间
康 居 绿 苑 宝 景 德 苑 秦 花 鼎 园 丽 花 景 园 花 太 园 河 子 畔 湖 佳 花 和 园 香 花 榭 园 丽 园 都 美 中 澳 苑 香 花 榭 园 丽 观 舍 阳 天下 光 水 花 景 园 开 明 元 珠 上 天 城 鹅 清 湖 水 月 湾 亮 城
占地面积(万) 建筑面积(万) 容积率
世界银行对人均GDP与住宅业发展关系研究
发展阶段 城市及其外围发展渐趋成熟,土地放量 有限,住房需求稳定,住房支出比例下 降,供给市场集中度提高,开发企业以 管理取胜。 停止实物分房,大规模城市改造,城市 化进程加快,住宅消费开始释放,市场 逐渐形成并活跃,但受政策影响较大。 开发商在市场竞争中逐渐成熟。
观望——思变 (2004至今)
外围城区发展逐 步成熟 城市在空间和功 能上形成多个次 中心
土地放量趋 稳 宏观调控市 场
投资增速回落 供应放量稳步投放 市场 总体供应量仍较大 开发注重品牌,创 新理念
3
临沂房地产市场进入快速发展阶段
临沂房地产市场发展特征
临沂市2005年人均GDP为1369美元,结合近年临沂房地产市场供需市场状况来看, 可以判断:临沂房地产市场已开始从起步期向快速发展期跃升,即处于需求与供 给的“释放-试探”阶段。
楼盘投放量近年快速上升
占地面积(万) 60 50 40 30 20 10 0 建筑面积(万)
佳和花园
香榭丽都
美澳花园
水景明珠
丽景花园
香榭丽舍
秦鼎花园
宝德花园
河畔花园
阳光花园
开元上城
康居苑
太子湖
园中苑
绿景苑
清水湾
观天下
2001
2002
2003
2004
2005
2006
近年楼盘的开盘量在经历了04年的低谷之后,从05年开始快速上升 2006年新推出的楼盘体量普遍加大,较前几年有了大幅度的增加 另一方面,2005年下半年以来,福建前田、台湾鸿一、广东汇海隆等不少外地开发商纷纷 前来竞拍土地,逐渐形成了一股潮流,临沂已经成为房产开发商竞相逐鹿之地 外地开发商抢摊临沂,充分说明了临沂房产的活力和吸引力,随着土地投放量的逐步增大, 供给市场将进入新的高峰期
以成都为例:1997年进入快速增长期,房地产迅速繁荣发展,迎来地产的“大盘时代”
发展阶段 城市特征
经济发展促使居 民住宅消费进入 升级换阶段 城市进行大规模 旧城、旧村改造 中心城区压力过 大,城市向外围 加速扩张 城市化进一步加 速
政府
以政策引导、 刺激住房消费 市场如推出大 量经济适用房 在城市扩张 方向(城东) 给予较大的土 地投放量 引导房产市 场规范化
由于旧城区发展空间有限, 楼盘开发逐渐向罗庄、河东 等市中心外围区域转移
阳光花园 占地26 建面21 容积率0.81
8
临沂房地产供给市场整体分析
楼盘规模普遍较小
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
建筑面积30万M2以上 建筑面积10-30万M2 建筑面积3-10万M2
2001-2002年
2003-2004年
-2006年
月亮城 占地80 建面39.3 容积率0.49 天鹅湖 占地56.4 建面28 容积率0.5
美澳花园 占地14.68 建面12 容积率0.82
清水湾 占地8 建面30 容积率3.8 观天下 占地21.8 建面20 容积率0.9
楼盘相对集中于旧城区(即 兰山区),其开发密度明显 高于其他区域
140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 75.7 95.42 95.32
127.17 89.11
123.68
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%
近年临沂房地产供给市场,呈现出“波 动上升”的整体态势。2005年临沂房地 产市场相对活跃,共完成竣工面积 123.68万平方米
2005年住宅主要产品类型涨幅 18%
2005年山东省主要城市商品房价格涨幅 14% 12.2% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 山东 青岛 威海 日照 临沂 8.5% 10.9% 9.2% 6.8%
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 高层 多层 -0.78% 9.69%
市场特征
供需市场发展均不 稳定 明显的买方市场 “政策刺激住房消 费” 逐渐步入良性发展 轨道 卖方市场渐渐呈现, 价格上升较快 “供给刺激住房消 费” 市场趋于稳定发展, 供给平稳,空置房有 效控制 价格稳健上涨 “市场吸引住房消 费”
释放——试探 (1997-2000)
激增——放量 (2001-2003)
价格稳健上升,高端产品涨幅较大 临沂中心城区近年商品房销售均价逐年上涨, 在03-04年出现了较大的涨幅 2005年临沂商品房价格比04年上涨6.8%,低 于山东平均涨幅1.7个百分点,相比山东其他 主要城市涨幅较低
在住宅销售中,别墅、小高层和多层住宅均
有较大幅度的上涨,而高层则微降了0.78%
房地产投资增长快但较谨慎
商品房投资建设额(亿元) 25 58.3% 20 15 10.54 10 5 0 2000 2001 2.3% 2002 2003 2.6% 2004 2005 6.66 13.39 10.78 24.2% 13.74 48.2% 20.36 增长率 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
市场呈现出较快的增长 近年临沂房地产市场商品房投资建设额 逐年上升,2005年达到20.36亿元,增长 率达到48.2% 增长率不稳定,开发商投资谨慎 投资建设额增长率呈现出起伏波动的整体
态势,一定程度上说明开发商对市场抱有
基准年房地产投资额(亿元) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 宁波(1995) 成都(1997) 温州(2000) 临沂(2005) 20.36 55.37 71.60 73.01
市场机会发现与定位判断
市场需求特征与趋势
1
临沂房地产市场进入快速发展阶段
房地产市场发展与人均GDP发展关系
世界银行75国统计资料显示,住宅发展与人均GDP值的增长密切相关,人均GDP达到1300美元时, 住宅房地产进入快速发展阶段。 住宅业快速发展阶段也是住宅市场逐渐成熟的过程,从需求与供给市场来讲,经历了“释放-试 探”、“激增-放量”、“观望-思变”的螺旋式上升过程。
市场研究与判断
城市发展背景分析
房地产市场分析
研究目的:判断临沂市房地产市场发 展阶段及其特征;考察供给总量、结构 与特征,分析临沂房地产市场供给水平 与质量,寻找本项目的突破口;研究分 类需求市场的消费特征,为本项目定位 策划提供市场依据。
国内成功案例分析
研究重点:房地产市场发展阶段
市场供给特征与趋势
兰山区、罗庄区的其他主要区域,以及
南坊新区(新市政府所在地)、河东区 临河区域,均价约在1500-2500之间, 属于较低水平 其他区域(县、镇等)均价则在1500以 下,属于价格最低水平
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天鹅湖
临沂房地产供给市场整体分析
价格水平稳健上升
中心城区商品房销售均价(元/平方米) 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 0% 3.7% 2.2% 5% 1125 1167 1193 20.2% 10.3% 1434 20% 15% 10% 增长率 1581 25%
起步期
800
1300
5000 8000
13000 人均GDP
(美元)
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临沂房地产供给市场特征
投资额、竣工面积总量有限 项目规模小、开发周期短,缺少复合大盘 市场增长缺乏稳定性
近年供给市场表现出谨慎的投资状态
近年市场投放量快速增大 外地开发商纷纷抢摊
开发商对未来市场表现出良好信心, 供给市场将进入新的高峰期
2003
2004
2005
基准年竣工面积(万平方米) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 宁波(1995) 成都(1997) 温州(2000) 临沂(2005) 145.37 123.68 409 454.59
然而,从基准年与其他城市的横向比较 来看,临沂房地产总体供应量相对较低, 这与投资谨慎、开发量较少直接相关
开发商
企业规模小,数量 较多(成都置信于 1997年成立) 市场初期,竞争压 力大 企业谋求做大做强 积极买地 以市场为导向推出 适销对路的产品
消费者
购房主体由团 体转为个人 直接面对开发 商 消费需求逐步 被调动起来,潜 力释放 购买日趋理性 化,产品性价比 要求高 住房需求稳定 且巨大 消费更加成熟, 对住房产品综合 品质要求高
释放-试探 激增-放量 观望-思变
下降期
平稳发展期 鼎盛时期
快速发展期
以实物分房、自建房为主,无住房市场 的概念。
起步期
800
1300
5000 8000
13000
人均GDP (美元)
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临沂房地产市场进入快速发展阶段
相似城市房地产市场阶段发展特征
我国大部分二、三线城市,在过去的十年中,其住宅业都经历了从“起步期”向“快速发展期” 的跃升,如宁波(1995年)、成都(1997年)、温州(2000年)
这一阶段的临沂房地产市场表现出以下特征:
发展阶段
下降期 房地产市场化程度提高,开始出现开发主 题与理念,产品类型增多,市场选择空间较 平稳发展期 大。
鼎盛时期
供应上市楼盘数量多但规模不大,表现谨 慎。供应市场主体以本地开发商为主,外来 快速发展期 开发商试探并逐渐认同临沂市场。 住房需求逐步释放,改善住房条件的意愿 增强,对“好产品”的接受能力强,上市楼 盘去化率较高。 临沂
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临沂房地产供给市场整体分析
楼盘分布相对集中于旧城区
太子湖 占地3.4 建面7.02 容积率1.3 园中苑 占地14.9 建面11.92 容积率0.8 河畔花园 占地5 建面7.6 容积率1.52 丽景花园 占地3.6 建面4.3 容积率1.2
占地面积3-5万平方米 占地面积5-10万平方米 占地面积10-20万平方米