湖南省物业服务收费管理实施办法

各市、州、县物价局、房地产局：
为进⼀步规范物业服务收费⾏为，维护业主、使⽤⼈和物业管理企业的合法权益，逐步建⽴市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我省物业服务健康、有序发展，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法，现印发给你们，请结合当地实际认真贯彻执⾏。

附：《湖南省物业服务收费管理实施办法》
附件：湖南省物业服务收费管理实施办法
第⼀条为进⼀步规范物业服务收费⾏为，维护业主、使⽤⼈和物业管理企业的合法权益，逐步建⽴市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定本实施办法。

第⼆条本实施办法适⽤于本省⾏政区域内实施物业管理的服务收费。

本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、⾮住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫⽣和秩序，提供其它与委托⼈⽣活、公众服务相关的服务，向业主（⽤⼈）所收取的费⽤。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；⿎励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁⽌价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条物业服务收费实⾏统⼀政策、分级管理。

省价格⾏政部门会同省建设⾏政部门负责制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理和监督⼯作。

市、州、县政府价格⾏政部门会⼀同同级房地产⾏政部门负责当地⾏政区域内物业服务收费的⽇常管理和监督⼯作。

第五条业主与物业管理企业可以采取包⼲制或者酬⾦制等形式约定物业服务费⽤。

包⼲制是指由业主向物业管理企业⽀付固定物业服务费⽤，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费⽅式。

酬⾦制是指在预收的物业服务资⾦中按约定⽐例或者约定数额提取酬⾦⽀付给物业管理企业，其余全部⽤于物业服务合同约定的⽀出，结余或者不⾜均由业主享有或者承担的物业服务计费万式。

第六条实⾏物业服务费⽤包⼲制的，物业服务费⽤的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管⾥企业的利润。

实⾏物业服务费⽤酬⾦制的，预收的物业服务资⾦包括物业服务⽀出和物业管理企业的酬⾦。

第七条物业服务成本或者物业服务⽀出构成⼀般包括以下部分：
1、管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤，包括⼆次供⽔、加压设备的维护保养费⽤、电梯（中央空调）的运⾏维护费⽤、消防、监控、智能化等设施的运⾏费⽤；
3、⽤于物业管理办公费⽤和固定资产折旧费⽤；
4、物业管理区域环境卫⽣清洁费⽤；
5、物业管理区域绿化养护费⽤；
6、物业管理区域秩序维护费⽤；
7、公⽤⽔电费⽤；
8、物业共⽤部位、共⽤设施设备费⽤；
9、开展必要的社区⽂体活动的费⽤；
10、经物业服务合同约定或业主同意的其它费⽤。

物业共⽤部位、共⽤设施设备的⼤修、中修和更新、改造费⽤，应当通过专项维修资⾦予以列⽀，不得计⼊物业服务⽀出或者物业服务成本。

第⼋条实⾏物业服务费⽤酬⾦制的，预收的物业服务⽀出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其⽤于物业服务合同约定以外的⽀出。

第九条物业服务收费采取酬⾦制⽅式的，可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资⾦年度预决算和物业服务资⾦的收⽀情况进⾏审计，审计费⽤列⼊成本开⽀。

物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资⾦年度预决算并每年不少于⼀次公布物业服务资⾦的收⽀情况，同时接受业主或者业主⼤会的质询。

第⼗条物业服务收费，根据物业管理企业所提供服务的性质、项⽬、内容、特点等不同情况，分别实⾏政府指导价和市场调节价管理。

第⼗⼀条物业服务费⽤采⽤包⼲制的，住宅区公共性物业服务，收费实⾏政府指导价管理。

住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区的清洁卫⽣、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理；等提供服务所收取的费⽤。

物业管理区域清洁卫⽣，是指对住宅区内道路、楼宇内公共⾛廊、通道、电梯间、停车场、公⽤厕所的清扫保洁，室外上下⽔管道的清理，化粪池（井）的淤塞清掏，蓄⽔池（⽔塔）的定期清洗消毒以及垃圾清运⾄转运站等。

物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树⽊、园林⼩品的定期修剪、喷药、浇⽔，美化管理区域环境等。

物业管理区域秩序维护，是指配备专职⼈员值勤巡逻，维护管理区域正常⽣活秩序等。

房屋及配套的设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱。

梁、楼板、屋顶等）、户外墙⾯、门厅、楼梯间、⾛廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费⽤已分摊进⼊住房销售价格的公⽤下⽔管道、落⽔管、电梯、天线、照明、消防设施。

道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、⾮经营型车场车库、公益性⽂体设施以及设备设施使⽤的房屋等的维修、养护、管理，以保障其处于正常运⾏或良好备⽤状态。

不包括上述房屋及配套的设施设备和相关场地的⼤修、中修和更新改造。

第⼗⼆条物业服务费⽤采⽤酬⾦制的，及别墅⼩区、办公写字楼、⼯业、商业等⾮住宅物业服务收费，均实⾏市场调节管理，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项⽬、收费标准和收费⽅式。

特约服务费实⾏市场调节价管理，收费标准由服务的提供⽅和接受⽅约定。

特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费⽤。

物业管理企业向委托⼈提供的其它特约服务，其服务收费由双⽅当事⼈遵循公平、⾃愿的原则事先约定，不得强⾏服务，强⾏收费。

各级价格、房地产⾏政部门应加，强对实⾏市场调节价管理的物业服务收费⾏为的引导与规范，促进物业相关各⽅合理约定收费及有关事项。

第⼗三条住宅区前期物业管理的公共性物业服务收费实⾏政府指导价。

物业管理企业或开发建设单位应到所在地价格⾏政部门和房地产⾏政部门办理前期物业管理收费申报登记。

开发建设单位与物业买受⼈的买卖合同应当包含符合本规定的书⾯的期物业服务合同，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费⽅式及计费起始时间等内容，涉及物业买受⼈共同利益的约定应当⼀致。

⿎励开发建设单位通过规范的招投标⽅式选择前期物业管理企业，以招投标⽅式确定的物业服务收费应报当地价格⾏政部门和房地产⾏政部门备案。

价格⾏政部门和房地产⾏政部门应加对招投标过程及之后价格⾏为的监督和指导，及时纠正和依法查处各种违规违法⾏为。

实⾏政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位因分期开发、分批交付使⽤，给先期⼊住业主造成噪⾳、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第⼗四条业主⼤会、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同⽣效后，前期物业服务合同终⽌，具体收费标准由业主⼤会、业主委员会与物业管理企业根据平等互利、质价相符的原则在政府指导价范围内通过物业服务合同约定。

第⼗五条物业管理区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格⾏政管理部门的有关规定执⾏。

其中住宅区内设有固定停
车场、停车棚或经业主⼤会同意划定的固定停车位，并有专⼈看管的，⽅可收取车辆停放服务费。

车辆停放服务收费实⾏政府指价，由政府价格⾏政部门管理。

第⼗六条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的；应当在征得相关业主、业主⼤会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。

业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。

第⼗七条业主（使⽤⼈）对房屋进⾏装修，装修⼈在住宅室内装饰装修⼯程开⼯前，应当向物业管理企业申报登记。

装修⼈，或者装修⼈和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，物业管理企业按照住宅室内装饰装修管理服务协议可向业主（使⽤⼈）收取以下费：
（⼀）装修管理服务费：按房屋建筑⾯积和装修⼯期在完⼯后⼀次性向业主收取。

装修管理费主要⽤于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等的费⽤。

（⼆）装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产⽣的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

（三）出⼊证件⼯本费：物业管理企业对出⼊⼈员实⾏证件或登记查询管理的⼩区，可对装修⼯⼈出⼊实⾏持证限期管理，并收取证件⼯本费。

（四）装修押⾦：根据住宅室内装饰装修管理服务协议⼀次性向业主或装饰装修企业收取。

装修押⾦⽤于补偿装修期间损坏的共同部位（公共⾛廊、墙⾯等）修复和承担违约责任，其余部分在装饰装修⼯程完成，物业管理企业验收认可后全额退回。

除上述费⽤外，物业管理单位不得收取诸如电梯使⽤费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费⽤。

第⼗⼋条有关单位向物业管理区域内提供⽔、电、煤（燃）⽓、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执⾏规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向最终⽤户收费。

需要委托物业管理企业代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理企业签订委托代收、代缴合同，并向物业管理企业⽀付不超过5％的代理服务费。

第⼗九条⾮常⽤的公共设施如备⽤电源、柴油机发电机组、⾃备供⽔加压泵、消防设施等专项服务，其服务⽅式、时间和收费标准应在物业服务合同中约定。

第⼆⼗条物业管理区域内公共设施专项⽤电要实⾏管理内分类分表计算，业主（使⽤⼈）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明⽤电、电梯运⾏电费在公共性服务费中列⽀；管理区内装饰⽤彩灯、射灯等⽤电费⽤由业主（使⽤⼈）共同负担。

为供热、中央空调等动⼒设备发⽣的能源费⽤、运⾏维护费⽤应分别计⼊其供应价格中，不得另外向业主（使⽤⼈）收取。

第⼆⼗⼀条物业服务费按照法定产权⾯积计收。

已办理房产证的，以房产证记载的建筑⾯积为准，包括套内建筑⾯积和分摊的共有建筑⾯积；未办理房产证的，按购房合同标明的建积计算。

另有约定的从其规定。

物业服务费由物业管理企业向业主收取。

纳⼊物业管理范围的已竣⼯但尚未出售、出租，或者因开发建设单位原因未按时给物业买受⼈的物业，物业服务费⽤或者物业服务资⾦由开发设单位全额交纳。

物业验收合格后，已办理⼊住⼿续的物业，物业服务费由物业买受⼈交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书⾯通知买受⼈办理⼊住⼿续，物业买受⼈⽆正当理由，拖延办理⼊住⼿续的，物业管理费从开发建设单位书⾯通知买受⼈办理⼊住⼿续的次⽉开始计收，由物业买受⼈交纳。

已办理⼊住⼿续但未⼊住或未使⽤的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫⽣费⽤后交纳，具体扣除标准由物业管理企业与业主⼤会、业主委员会协商确定。

物业服务费按⽉计收，经双⽅约定可以预收，但预收期限⼀般不得超过⼗⼆个⽉。

第⼆⼗⼆条实⾏政府指导价格管理的物业服务，由省建设⾏政部门、省价格⾏政部门统⼀制定物业管理服务收费服务等级。

标准〔见附表⼀〕，省价格⾏政部门、省建设⾏政部门统⼀，全省住宅⼩区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准（2005年度指导标准见附件⼆），并定期公布。

各市、州、县（市）价格⾏政部门会同房地产⾏政部门可结合当地实际，听取包括业主代表的意见后，根据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超过8％的利润率，在省统⼀制定的公共性物业服务基准价和浮动幅度内，制定当地的公共性物业服务收费指导标准，并定期公布。

物业管理企业和业主⼤会、业主委员会可在物业服务收费指导标准的基础上，根据⼩区规模、服务质量（获优秀物业管理
称号及住户满意度等情况）、物业新旧程度等因素，在上下20％幅度内确定实际执⾏标准。

第⼆⼗三条实⾏政府指导价的前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格⾏政部门和房地产⾏政部门申报登记，实⾏政府指导价的其余物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格⾏政部门和房地产⾏政部门备案登记。

申报登记备案的程序为：物业管理企业根据实际提供的服务项⽬和各项费⽤开⽀情况，向所在地的市。

县价格⾏政部门和房地产⾏政部门申报，填报《住宅⼩区公共性物业服务费申报登备案表》（见附表三），提供物业管理资质证书、⼯商营业执有关资料（存复印件），由价格⾏政部门和房地产⾏政部门查验，核定相应等级档次的收费标准。

其中经⼩区业主⼤会或主委员会同意的收费标准，价格⾏政部门和房地产⾏政部门可进⾏现场查验，直接在《住宅⼩区公共性物业服务费申报登记备案表》相关栏⽬内签署备案意见。

第⼆⼗四条机关事业单位办公楼、住宅⼩区的物业服务，应尽快推⾏社会化改⾰，将物业服务补贴货币化。

物业服务实⾏企业化经营的，原则上不得收费。

依照有关规定推⾏物业服务社会化改⾰需要收费的，应明确过渡收费期限，经由当地同价格⾏政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产⾏政部门同意，并参照上述申报登记备案程序办理。

第⼆⼗五条物业服务收费实⾏价格登记证和收费公⽰制度。

凡属政府指导价的物业服务收费，物业管理企业应持经价格⾏政部门和房地产⾏政部门签署意见的《住宅⼩区公共性物业服务费申报登记备案表》，向价格⾏政部门办理《湖南省服务价格登记证》，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票⽅可收。

物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费⽅式、计费起始时间、服务项⽬、收费标准（含基准收费标准、允许浮动度、实际收费标准）和代收的⽔、电、⽓、热、通讯、有线电视等收费项⽬、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进⾏公⽰。

对需由业主（使⽤⼈）分摊的费⽤，应当公布具体的分摊原则及计算⽅法，接受业主的监督和质询。

第⼆⼗六条物业管理企业按规定向业主或使⽤⼈收取了物业服务费的，其它任何单位和个⼈不得再重复收取性质相同的费⽤。

未经委托⼈委托，物业管理企业⾃⾏提供服务，需收取费⽤的，委托⼈有权拒付。

第⼆⼗七条物业管理企业不承担收取⾃⾝不提供管理或服务的费⽤。

社区及有关部门（单位）在物业管理区域内向业主（使⽤⼈）收取费⽤的，须持合法有效⽂件⾃⾏向业主（使⽤⼈）收取。

第⼆⼗⼋条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履⾏物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

对同⼀物业管理区域内相同的物业，禁⽌价格歧视，物业管理企业不得区分业主⾝份实⾏不同的收费标准。

物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提⾼收费标准。

第⼆⼗九条物业管理企业不得向进⼊物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来⼈员收取包括*费在内的任何费⽤。

也不得向业主（使⽤⼈）收取未予标明的任何收押⾦、保证⾦等费⽤。

第三⼗条业主应当按照物业服务合同的约定按时⾜额交纳物业服务费⽤。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费⽤的，业主委员会应当督促其限期交纳本⾦及滞纳⾦；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使⽤⼈约定由物业使⽤⼈交纳物业服务费⽤或者物业服务资⾦的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发⽣产权转移时，业主（使⽤⼈）须结清物业服务费⽤。

第三⼗⼀条价格⾏政部门会同房地产⾏政部门，应当加对物业管理企业的服务收费项⽬、内容、标准的监督。

物业管理企业有下列⾏为之⼀者，由价格⾏政部门或房⾏政部门依据《价格法》、《物业管理索例》、《湖南省服务理条例》和《价格违法⾏为⾏政处罚规定》予以处罚：
1、擅⾃提⾼收费标准的；
2、擅⾃设⽴收费项⽬乱收费的；
3、不具备物业管理服务资质实施收费的；
4、应办理⽽未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；
5、不按规定实⾏明码标价或收费公⽰的；
6、提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；
7、法律、法规明令禁⽌的其它不正当价格⾏为。

第三⼗⼆条价格⾏政部门、房地产⾏政部门未按照《价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务的，由上级价格⾏政部门、房地产⾏政部门纠正，并依法对有关责任⼈做出处理。

第三⼗三条本实施办法由省物价局、省建设厅负责解释。

⾃2005年1⽉1⽇起执⾏，本实施办法发布之前的有关规本实施办法相抵触的，⼀律以本办法为准。