楼市新政―9.29楼市第二轮调控政策解读（精）

楼市新政―9.29楼市第二轮调控政策解读（精）
楼市新政—9.29楼市第二轮调控政策解读
一、政策要点解读
1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
内容：
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

要点解读：
（1）限制三套房的住房贷款，全面打击了投资客，更重要的是打击了其对后市的信心与投资预期。

调节、引导住房需求，稳定房价预期。

（2）各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

但同时对居民的改善型需求也将会有影响。

（3）对不认真执行差别化信贷政策的商业银行严肃处理则是有力保障各商业银行对政策严格执行的力度。

2、首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍
内容：
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

要点解析：
(1以往新政均以打击投资客、投机客为主，保护刚性需求、首次置业客户，而此次新政对首购客户要求首付3成以上，降低了首购客户的整体购房成本，但是将带来较重的心理影响，观望情绪会更浓。

(2这是自楼市调控以来的第一条以刚需置业者为调控对象的政策。

从表面上看，调高首套房首付比例对于投机投资者无任何影响，却给刚需置业者带来了巨大的购买压力，尤其是像深圳这类房价高的一线城市，首套房首付比例的提高将使得部分经济实力不强的刚性需求者被推迟进入商品市场，甚至被排除在商品房市场之外。

因此，本次调控不仅意在进一步遏制投机需求，同时也在于抑制部分经济实力不强而过早置业的刚性需求，将投机需求与部分刚性需求挤出商品房市场。

3、首次明确推进房产税改革
内容：
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；
从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；
对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。

（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）
要点解读：
（1）在对首次贷款购房的首付款比例调整到30％及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1％，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。

（2）新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。

但发现，此次并未明确房产税试点情况。

房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。

房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。

不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。

如果没有出现彻底的改革，则会引起民心动荡，带来更深层次、更复杂的社会问题。

4、部分城市在一定时间内限购房套数
内容：
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

要点解读：
（1）限购措施主要针对投资性需求，短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑制作用，并缓解市场的“恐慌性心理”。

（2）由于限购政策并未触及对购房者已有住房数目的清算，因此，限购令不涉及已保有住房。

（3）从“一定时间内”这个关键词来看，可以理解为临时性、暂时性的，而各地出台限购的细则也明确了这一点。

5、囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款
内容：
对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

要点解读：
（1）一方面通过增加土地源头供给，另一方面通过严防“捂地囤地”，挤出存量土地，从而增加土地供应，但其真正目的都是增加市场上住房的供应量，从而抑制房价的上涨。

（2）在房地产发展过程中，如何处理违法违规的事情，非常重要，这并不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理，而且还会在社会上起到一种示范效应，引发连锁反应。

因此，虽然政策出台，但如何处理具体执行起来比较困难。

总体上来说
新政更强调新“国十条”政策的贯彻和落实
深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总
量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。

第二轮新政调控更严厉、更精准
4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面，4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

因此，相对于“国十条”，调控更严厉、更精准。

本次调控未考虑长远调控战略
本次调控涉及到投资客、自住客、开发商，调控手段使用的是短期效应明显的信贷政策，仍然未能从从长远角度来考虑调控战略，楼市或将重新进入观望期，房价能否回落，是否仍会进入恶性循环期，仍要看具体执行力度。

各地政策动态
北京：出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房
深圳：楼市调控细则出炉暂停三套房贷款，并出台了房产限购令
浙江：出台楼市调控18条细则银行自定三套房贷
上海：公租房启动区县运作市级层完善配套政策
广州：出台楼市调控细则房价上涨或出限购措施
海南：三套房贷全面遭禁个贷依然保持高速增长
二、第二轮楼市调控政策对市场的后续影响
将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。

一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。

中短期内市场供给量将会增加。

中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。

因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。

但是，最终房地产市场的发展状
况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。

关于对房地产市场影响较大的加息问题，这取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。

此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁开发商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。

实际上是继续落实、细化“国十条”。

按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。

所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。

新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏，以缓解供需失衡的矛盾。

商品房一家独大时代即将终结，中国地产或将进入双轨时代。

”而保障性住房的增加能弥补市场供应量的减少，减轻未来房价上涨的压力。

限购措施这个临时性的暂时性的措施，当然在一定时限内，肯定对市场有影响，因为它是通过这种可以说是比较强制的行政手段来限制购房套数，这在很大程度上，对投资性需求是一个很有利的抑制手段，但也存在一定的缺陷，它不可能长期持续的实施这个政策。

短期内有效，长期来说未必是一个好的政策工具。

十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。

这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。

进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。

看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。

如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。