第6章不动产开发投资项目基础数据测算
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❖ 1. 自然环境
❖ 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自 然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而 且对项目技术手段的选择有着直接的影响。
❖ 2. 经济环境
❖ 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境， 更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济 行为。
2021/8/8
主讲人：李军峰
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不动产 基础 数 据
环 境 数据 技 术 数据
财 务 数据
图6-1 不动产投资项目基础数据结构
2021/8/8
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6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措
❖ 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算
❖ 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产 品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设 投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、 开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、 其他费用以及不可预见费等。
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❖ 4. 开发费用 ❖ 在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和
财务费用，总称其为开发费用。 ❖ （1）管理费用 ❖ 不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目
的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。
❖ 主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经 费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、 审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务 招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按 项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一 般为3%左右）。
第6章 不动产开发投资 项目基础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定
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6.1 不动产开发投资项目基础数据结构
❖ 6.1.1 环境数据
❖ 不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文 环境等不同环境领域。
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❖ 项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总 投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固 定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运 营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定 资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现 为租金收入和自营收入。
❖ 在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营 的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、 固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经 营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的 经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。
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❖ ①长期借款利息
❖ 这种方法适用于不动产开发项目初期论证中现金流出的测算。 这种方法是建立在实际利率的基础之上的。
每年应计利息的近似计算公式如下：
❖
I t i(S0 Pt 2 )
❖ ②流动资金借款
一般而言，流动资金借款按全年计息。利息每年照付并 计入财务费用，期末一次还本。
❖ 如以每个标准单元的综合投资额乘以单元数测算一座写字楼的总投资；
以每张病床的综合投资额乘以病床数测算一座医院的总投资等。
❖ ②单位指标测算法
❖ 单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单 项工程投资额的测算方法。
❖ 一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按单位建筑面积造价计 算；采暖工程按耗热量（瓦/平方米）指标计算；配变电设备及安装按设 备容量（千伏安）指标计算；中央空调设备及安装按负荷量（千卡/小时） 指标计算；供热锅炉安装按每小时供汽量（立方米/小时）指标计算。
❖ ②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结 合有关收费标准测算，一般为建安工程费的0.5%左 右。
❖ ③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、 场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、 构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路 的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照 有关计费标准进行。
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❖ （5）利润总额及利润分配预测
❖ 指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指 经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数 额；收益则是利润与固定资产折旧之和。
❖ （6）贷款还本付息预测
❖ 指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来 源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和 利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还 期）。
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❖ （2）财务费用
❖ 财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的 各项费用。
❖ 主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融 资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生 的其他费用。不动产开发项目的借款利息主要包括 长期借款和流动资金借款利息。
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❖ （3）总成本费用预测
❖ 指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所 发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品 成本和营运成本进行预测。
❖ （4）经营收入和税金预测
❖ 指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收 入与经营税金进行的预测。
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❖ 6.1.3 财务数据
❖ 1. 不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的 影响
❖ 出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营 运模式。
❖ 在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属 于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物 或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并 通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动， 转让这些不动产的所有权以收回投资。
❖ 其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出 的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目 而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设 或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售 或项目的经济寿命结束的时间。
❖ （2）项目总投资预测
❖ 指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总 投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模 式下项目经营需要垫付的营运资金。
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❖ （3）建筑安装工程费用
❖ 建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生 的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等 费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特 殊装修工程费。
❖ 设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设 备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安 装、其他设备及安装等。
❖ 建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位 指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、 概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经 验测算。
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❖ ①单元测算法
❖ 单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得 到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。
❖ 这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水 平以及施工管理。
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❖ 1. 土地面积数据
❖ 土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积 率来反映。
❖ 2. 建筑安装数据
❖ 建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备 安装等内容。
❖ 3. 工程进度数据
❖ 工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理 安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬 支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。
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❖ （4）公共配套设施建设费用 ❖ 公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业
客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的 居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。 ❖ 3. 开发间接费 ❖ 不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括 现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销， 管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管 理费用。
13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.821.8.816:42:0916:42:09August 8, 2021
❖
14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月8日星期日下午4时42分9秒16:42:0921.8.8
❖
15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月下午4时42分21.8.816:42August 8, 2021
❖
16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月8日星期日4时42分9秒16:42:098 August 2021
❖
17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。下午4时42分9秒下午4时42分16:42:0921.8.8
❖ 1. 土地费用
❖ 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用 也不同。
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❖ 【案例6-5】2007年9月20日上午11点10分，成都的 土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。 位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九 龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元/平方米。
❖ 2. 财务数据测算的基本内容
❖ 项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调 查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不 同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税 金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有 关财务报表的一系列工作。
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❖ （1）项目的计算期
❖ （1）前期工程费用
❖ 不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期 准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研 究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等。
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❖ ①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投 资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建 安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费 的1%～3%。
❖
11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.816:42:0916:42Aug-218-Aug-21
❖
12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。16:42:0916:42:0916:42Sunday, August 08, 2021
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❖
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.821.8.8Sunday, August 08, 2021
❖
10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:42:0916:42:0916:428/8/2021 4:42:09 PM
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❖ 3. 人文环境
❖ 不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所 处的人文环境常常有着很强的依赖性。
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❖ 6.1.2 技术数据
❖ 不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础 设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程 进度数据。
❖ 此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较 一致的观点是在4000多万/亩，然而结果却在这个基 础之上翻了一倍。
❖ 如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000 元/平方米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平 方米以上。
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❖ 2. 工程费用
❖ 不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相 关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用 的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设 费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。
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❖ （2）基础设施建设费用
❖ 基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各 种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、 供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设 费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道 的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。
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❖ 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自 然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而 且对项目技术手段的选择有着直接的影响。
❖ 2. 经济环境
❖ 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境， 更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济 行为。
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不动产 基础 数 据
环 境 数据 技 术 数据
财 务 数据
图6-1 不动产投资项目基础数据结构
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6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措
❖ 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算
❖ 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产 品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设 投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、 开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、 其他费用以及不可预见费等。
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❖ 4. 开发费用 ❖ 在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和
财务费用，总称其为开发费用。 ❖ （1）管理费用 ❖ 不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目
的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。
❖ 主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经 费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、 审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务 招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按 项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一 般为3%左右）。
第6章 不动产开发投资 项目基础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定
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6.1 不动产开发投资项目基础数据结构
❖ 6.1.1 环境数据
❖ 不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文 环境等不同环境领域。
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❖ 项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总 投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固 定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运 营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定 资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现 为租金收入和自营收入。
❖ 在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营 的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、 固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经 营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的 经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。
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❖ ①长期借款利息
❖ 这种方法适用于不动产开发项目初期论证中现金流出的测算。 这种方法是建立在实际利率的基础之上的。
每年应计利息的近似计算公式如下：
❖
I t i(S0 Pt 2 )
❖ ②流动资金借款
一般而言，流动资金借款按全年计息。利息每年照付并 计入财务费用，期末一次还本。
❖ 如以每个标准单元的综合投资额乘以单元数测算一座写字楼的总投资；
以每张病床的综合投资额乘以病床数测算一座医院的总投资等。
❖ ②单位指标测算法
❖ 单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单 项工程投资额的测算方法。
❖ 一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按单位建筑面积造价计 算；采暖工程按耗热量（瓦/平方米）指标计算；配变电设备及安装按设 备容量（千伏安）指标计算；中央空调设备及安装按负荷量（千卡/小时） 指标计算；供热锅炉安装按每小时供汽量（立方米/小时）指标计算。
❖ ②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结 合有关收费标准测算，一般为建安工程费的0.5%左 右。
❖ ③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、 场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、 构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路 的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照 有关计费标准进行。
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❖ （5）利润总额及利润分配预测
❖ 指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指 经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数 额；收益则是利润与固定资产折旧之和。
❖ （6）贷款还本付息预测
❖ 指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来 源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和 利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还 期）。
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❖ （2）财务费用
❖ 财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的 各项费用。
❖ 主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融 资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生 的其他费用。不动产开发项目的借款利息主要包括 长期借款和流动资金借款利息。
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❖ （3）总成本费用预测
❖ 指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所 发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品 成本和营运成本进行预测。
❖ （4）经营收入和税金预测
❖ 指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收 入与经营税金进行的预测。
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❖ 6.1.3 财务数据
❖ 1. 不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的 影响
❖ 出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营 运模式。
❖ 在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属 于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物 或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并 通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动， 转让这些不动产的所有权以收回投资。
❖ 其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出 的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目 而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设 或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售 或项目的经济寿命结束的时间。
❖ （2）项目总投资预测
❖ 指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总 投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模 式下项目经营需要垫付的营运资金。
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❖ （3）建筑安装工程费用
❖ 建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生 的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等 费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特 殊装修工程费。
❖ 设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设 备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安 装、其他设备及安装等。
❖ 建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位 指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、 概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经 验测算。
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❖ ①单元测算法
❖ 单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得 到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。
❖ 这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水 平以及施工管理。
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❖ 1. 土地面积数据
❖ 土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积 率来反映。
❖ 2. 建筑安装数据
❖ 建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备 安装等内容。
❖ 3. 工程进度数据
❖ 工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理 安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬 支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。
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❖ （4）公共配套设施建设费用 ❖ 公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业
客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的 居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。 ❖ 3. 开发间接费 ❖ 不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括 现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销， 管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管 理费用。
13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.821.8.816:42:0916:42:09August 8, 2021
❖
14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月8日星期日下午4时42分9秒16:42:0921.8.8
❖
15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月下午4时42分21.8.816:42August 8, 2021
❖
16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月8日星期日4时42分9秒16:42:098 August 2021
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17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。下午4时42分9秒下午4时42分16:42:0921.8.8
❖ 1. 土地费用
❖ 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用 也不同。
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❖ 【案例6-5】2007年9月20日上午11点10分，成都的 土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。 位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九 龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元/平方米。
❖ 2. 财务数据测算的基本内容
❖ 项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调 查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不 同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税 金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有 关财务报表的一系列工作。
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❖ （1）项目的计算期
❖ （1）前期工程费用
❖ 不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期 准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研 究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等。
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❖ ①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投 资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建 安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费 的1%～3%。
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11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.816:42:0916:42Aug-218-Aug-21
❖
12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。16:42:0916:42:0916:42Sunday, August 08, 2021
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❖
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.821.8.8Sunday, August 08, 2021
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10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:42:0916:42:0916:428/8/2021 4:42:09 PM
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❖ 3. 人文环境
❖ 不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所 处的人文环境常常有着很强的依赖性。
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❖ 6.1.2 技术数据
❖ 不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础 设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程 进度数据。
❖ 此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较 一致的观点是在4000多万/亩，然而结果却在这个基 础之上翻了一倍。
❖ 如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000 元/平方米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平 方米以上。
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❖ 2. 工程费用
❖ 不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相 关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用 的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设 费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。
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❖ （2）基础设施建设费用
❖ 基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各 种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、 供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设 费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道 的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。
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