濮阳建业城市发展有限公司、杨瑛商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

濮阳建业城市发展有限公司、杨瑛商品房销售合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院
【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院
【审结日期】2022.08.25
【案件字号】(2022)豫09民终1552号
【审理程序】二审
【审理法官】孔德军魏献忠李光胜
【审理法官】孔德军魏献忠李光胜
【文书类型】判决书
【当事人】濮阳建业城市发展有限公司;杨瑛
【当事人】濮阳建业城市发展有限公司杨瑛
【当事人-个人】杨瑛
【当事人-公司】濮阳建业城市发展有限公司
【代理律师/律所】宣有坤金博大律师事务所;谢向涛金博大律师事务所;乔静大沧海律师事务所
【代理律师/律所】宣有坤金博大律师事务所谢向涛金博大律师事务所乔静大沧海律师事务所【代理律师】宣有坤谢向涛乔静
【代理律所】金博大律师事务所大沧海律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】濮阳建业城市发展有限公司
【被告】杨瑛
【本院观点】一审法院委托河南省基本建设科学实验研究院有限公司对涉案房屋质量问题进行鉴定，该公司于2022年3月4日作出豫基研[2021]建质鉴字第83号《司法鉴定意见书》，一审法院委托程序合法。

【权责关键词】撤销代理实际履行违约金恢复原状不可抗力合同约定诚实信用原则鉴定意见新证据重新鉴定关联性质证诉讼请求维持原判拍卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，一审法院委托河南省基本建设科学实验研究院有限公司对涉案房屋质量问题进行鉴定，该公司于2022年3月4日作出豫基研[2021]建质鉴字第83号《司法鉴定意见书》，一审法院委托程序合法。

一审法院为查明案件事实向鉴定机构发函征询。

鉴定机构的《回复函》内容是对鉴定报告的解释说明和补充。

《司法鉴定意见书》及《回复函》系一个综合整体。

建业公司虽对该《回复函》提出异议，但未提出证据证明该《回复函》确实存在错误，故建业公司该项上诉意见，本院不予采纳。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

经鉴定，本案房屋主体结构存在质量问题，根据上述规定，一审判决解除双方的《商品房买卖合同》并无不当。

本案一审法院适用法律并无不当。

建业公司与杨瑛签订的《商品房买卖合同》被解除后，双方互相负有返还义务。

对于杨瑛支付的购房款及利息损失，建业公司应予返还。

对于涉案房屋杨瑛亦应返还建业公司，
一审未予处理，为减少当事人讼累，本院一并处理。

综上所述，建业公司上诉请求不能成立，本院不予支持。

一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。

一审判决未尽事宜，本院一并处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持河南省濮阳市华龙区人民法院(2021)豫0902民初3869号民事判决；
二、杨瑛于本判决生效后十日内将濮阳市辖区××路××号××幢××单元××层
××号房屋返还濮阳建业城市发展有限公司。

二审案件受理费23342元，由上诉人濮阳建业城市发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 02:52:46
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2015年，杨瑛(买受人)与建业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号00061539)，合同约定杨瑛购买建业公司开发的位于濮阳市辖区××路××号××幢××单元××层××号房，用途为商业服务，建筑面积244.7平方米，套内建筑面积为240.66平方米，该商品房单价为8437.93元／㎡，总房款2064762元。

合同第十六条保修责任部分约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。

不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

合同签订后，杨瑛支付了全部购房款。

2015年11月7日，建业公司开具发票一份，显示案涉房屋价款2064762元。

建业公司于2016年将涉案房屋交付给杨瑛。

后杨瑛发现案涉房屋存在地面下沉等问题。

本案在审理过程中，杨瑛申请对案涉房屋地面下沉、墙体开裂等成因，案涉房屋构造柱混凝土和一层混凝土梁是否符合国家标准和设计标准，地基沉降是否无收敛趋势，案涉房屋实用性功能是否受严重影响进行鉴定。

一审法院委托河南省基本建设科学实验研究院有限公司对涉案房屋质量问题进行鉴定，该公司于2022年3月4日作出豫基研［2021］建质鉴字第83号《司法鉴定意见书》，检测结果为“1、地面下沉、填充墙墙体及混凝土柱、构造柱与填充墙交接处裂缝
产生的原因：一层室内测线区域地面以下回填土及原土层多处存在不密实区域。

使受鉴房屋一层室内地面以下回填土及原土层出现不均匀沉降现象，引起一层室内地面下沉、填充墙体裂缝：不同材料之间材料干缩会对填充墙与混凝土(柱、构造柱)交接处裂缝产生一定影响。

材料干缩会对二层填充墙裂统产生一定影响。

2、柱混凝土和一层混凝土梁是否符合国家标准和设计标准(1)一层3／Ｅ、3／Ｆ、4／Ｆ混凝土柱，一层3-4／Ｆ顶梁现龄期混凝土抗压强度符合设计图纸要求。

(2)一层3-4／Ｆ顶梁现浇混凝土梁的截面尺寸符合图纸设计及验收规范相关要求。

(3)一层3／Ｅ、3／Ｆ混凝土柱垂直度偏差符合验收规范相关要求；一层4／Ｆ混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求。

3、该建筑物沉降已趋于稳定。

4、涉案房屋使用性是否受到严重影响受鉴房屋混凝土框架柱、梁无异常现象；地面下沉、填充墙体裂缝，混凝土柱、构造柱与填充墙交接处裂缝，对受鉴房屋的使用性有影响。

”杨瑛为此支付鉴定费30000元。

对该鉴定结论，杨瑛认为该报告证明案涉房屋存在严重质量问题，建业公司故意不提供地基沉降报告，应当承担不利后果，房屋竣工验收和交付不能证明房屋不存在质量问题。

建业公司对该鉴定结论无异议。

庭后，一审法院要求河南省基本建设科学实验研究院有限公司解释案涉房屋是否存在主体结构质量问题。

河南省基本建设科学实验研究院有限公司回复如下：杨瑛房屋的鉴定报告鉴定结果第2条第(3)点“一层4／Ｆ混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求”属于主体结构质量问题。

【一审法院认为】一审法院认为：建业公司、杨瑛签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

本案杨瑛主张涉案商品房存在质量问题并据此要求解除合同并由建业公司承担赔偿责任。

从河南省基本建设科学实验研究院有限公司出具的鉴定意见及回复看，案涉房屋存在一层4/F混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范
相关要求属于主体结构质量问题，符合上述法律规定的解除条件。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

因此，在双方的《商品房买卖合同》被解除后，对于杨瑛支付的购房款及利息损失，建业公司应予返还。

杨瑛主张房屋升值损失，提交的建业公司与其他业主于2019年签订的认购协议书，履行情况不明，与本案缺乏关联性，对此难以支持。

综上，杨瑛要求解除与建业公司签订的商品房买卖合同、退还房款及利息的部分诉请，有事实和法律依据，予以支持。

本案产生的鉴定费30000元，亦应由建业公司承担。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院判决：“一、解除原告杨瑛与被告濮阳建业城市发展有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号00061539)；二、被告濮阳建业城市发展有限公司返还原告杨瑛购房款2064762元及利息(自2015年11月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算)，于本判决生效后十日内付清；三、被告濮阳建业城市发展有限公司赔偿原告杨瑛鉴定费30000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告杨瑛的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费33738元，由原告杨瑛负担12751元，由被告濮阳建业城市发展有限公司负担20987元”。

二审中，当事人没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】建业公司上诉请求：1、撤销一审民事判决并改判驳回杨瑛诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理;2、本案一、二审诉讼费用由杨瑛承担。

综上所述，建业公司上诉请求不能成立，本院不予支持。

一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。

一审判决未尽事宜，本院一并处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
濮阳建业城市发展有限公司、杨瑛商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
河南省濮阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)豫09民终1552号当事人上诉人(一审被告)：濮阳建业城市发展有限公司，住所地濮阳市中原路与兴濮路交叉口路北。

统一社会信用代码：91410900589722769U。

法定代表人：王慧琛，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：宣有坤，金博大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)：杨瑛。

委托诉讼代理人：乔静，大沧海律师事务所律师。

审理经过上诉人濮阳建业城市发展有限公司(以下简称建业公司)因与被上诉人杨瑛商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院(以下简称一审法院)(2021)豫0902民初3869号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年6月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。

上诉人建业公司委托诉讼代理人宣有坤、谢向涛、被上诉人杨瑛及其委托诉讼代理人乔静到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称建业公司上诉请求：1、撤销一审民事判决,并改判驳回杨瑛诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理;2、本案一、二审诉讼费用由杨瑛承担。

事实与理由:一审法院判决仅依据河南省基本建设科学实验研究院有限公司(以下简称省建科院)的回复就认定涉案房屋主体结构存在质量问题,属于事实认定错误,适用法律错误。

1、案涉房屋已于2016年交付给杨瑛进行经营使用,后杨瑛于2019年底发现案
涉房屋存在地面下沉等问题,针对房屋出现的该问题,建业公司已多次与杨瑛沟通,并通知案涉房屋建设的原施工单位人员到场一起与杨瑛沟通、协商维修方案,但杨瑛最终拒绝维修,导致建业公司无法按照《商品房买卖合同约定》履行房屋的维修义务。

2、关于案涉房屋的鉴定问题。

(1)一审法院诉讼过程中,杨瑛申请对案涉房屋地面下沉、墙体开裂等成因,案涉房屋构造柱混凝土和一层混凝土梁是否符合国家标准和设计标准,地基沉降是否无收敛趋势,案涉房屋实用性功能是否受严重影响进行鉴定。

后鉴定单位河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出的豫基研【2021】建质鉴字第83号《司法鉴定意见书》中并未得出主体结构存在质量问题的任何相关结论,即“地面下沉、填充墙体裂缝,混凝土柱、构造柱与填充墙交接处裂缝,对受鉴房屋的使用性有影响”。

仅是有一定影响,并不能说明是主体结构问题。

而对于庭后省建科院的《回复》并不属于该鉴定意见书的附件,该回复意见不客观,且回复意见中的观点是如何形成的，没有分析说明,故一审法院庭审结束后省建科院的《回复》不能作为有效证据使用。

(2)从形式上讲,在审查鉴定意见之前,应当先审查鉴定意见的文书形式是否符合规定,司法鉴定意见一般要载明委托单位、委托日期、鉴定过程、鉴定结论、鉴定结构、鉴定人、鉴定日期等内容,然而该省建科院的《回复》中这些内容,没有附相应的分析说明,不具备鉴定结论的要求,且也不属于《民事诉讼法》第六十六条明确规定的民事诉讼证据的种类,形式上该回复不属于鉴定结论的组成部分,不能作为证据使用,更不应当作为本案定案的根据。

(3)省建科院的《回复》中得出的结论仅凭两个点的数据就得出主体结构存在质量问题的结论显然属于以偏概全,对于涉案房屋的主体结构是否存在重大问题,应当对各种数据进行分析,组织专家论证,综合评定得出结论,而不是仅仅根据一个具体项或两个点就直接判定涉案房屋存在主体结构问题。

3、一审法院适用法律错误。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的是违约金过高或过低的处理规定,并非一审法院判决引用的法律规定,且“房屋主体结构质量经核验确属不合格”,省建科院的
《回复》不属于核验,建业公司对于鉴定不服还可要求重新鉴定,故一审法院适用法律规定错误。

综上所述,一审法院判决认定涉案房屋存在主体结构存在质量问题的意见不客观、不充分,属于事实认定有误,且判决适用法律规定错误。

二审被上诉人辩称杨瑛辩称，一、鉴定机构的《回复函》依法应当予以采信根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条规定“对于当事人的异议,人民法院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。

人民法院认为有必要的,可以要求鉴定人对当事人未提出异议的内容进行解释、说明或者补充。

”本案中,鉴定机构出具的鉴定报告中第8页、第11页、第14页以及第15页的鉴定结果部分,均用数据和文字的形式详细描述了一层4/F混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求。

即便是没有鉴定机构的后续回函,那么根据一般人的建筑常识理解,房屋的混凝土柱实为房屋构造柱,而房屋构造柱属于房屋主体部分。

构造柱质量不合格即为房屋主体质量不合格。

同时,杨瑛也对鉴定报告第9页表格5数据提出了意见,即表格5中明确载明了一层柱3/F、一层顶梁3-4/F两处检测点的混凝土抗压强度低于C30标号的国家标准,但是鉴定结论中却依旧认定为符合要求。

一审法院为彻底查明案件事实,破除建筑领域专业壁垒,真正做到释法明理,依据上述法条规定向鉴定机构发函征询。

鉴定机构依法对鉴定报告作出了解释说明和补充。

鉴定机构的《回复函》内容就是对鉴定报告的解释说明和补充。

《回复函》是一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条规定所产生,同时又经过了一审当事人的质证,依法应当予以被采信。

二、鉴定机构的鉴定报告依法应当予以采信本案中,从鉴定机构选择、鉴定人员资质、鉴定过程、采样方式及报告的出具等全流程均符合《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》、《最高人民法院对外委托鉴定评估拍卖等工作管理规定》以及《人民法院司法鉴定工作暂行规定》等规定,鉴定报告合法有效并经过当事人的质证,依法应当予以采信。

三、一审判决适用法律正确。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若
干问题的解释》于2020年12月进行了修订。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条规定可知,本案的法律事实发生时间在民法典实施之后,应当适用修订前的司法解释,而修订前的司法解释第十二条恰恰就是关于商品房买卖合同质量问题解除的条款规定。

因此,并非是一审判决适用法律错误。

四、建业公司违背诚实信用原则依法应当承担法律责任。

双方签订《商品房买卖合同》,该合同合法有效,双方均应当遵照执行。

但是建业公司交付的房产不仅不符合合同约定,更不符合国家对房屋质量要求的最低标准,案涉房屋存在主体质量问题,应当认定为建业公司严重违约。

此外,鉴定报告也明确载明案涉房屋的使用性有影响,房屋的基本属性就是使用功能,杨瑛购买房屋的目的就是为了房屋的正常使用,这才是《商品房买卖合同》合同根本目的,但是建业公司交付的房屋却达不到正常使用的标准,同样属于严重违反了诚实信用原则,致使合同目的不能实现。

建业公司应当依法承担法律责任。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。

请求驳回上诉,维持原判。

原告诉称杨瑛向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同(合同编号00061539)；2、判令建业公司返还杨瑛支付的房屋购房款2064762元及利息(自2015年11月7日起至清偿完毕之日，以2064762元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算)；3、判令建业公司承担杨瑛因解除合同而遭受的房价上涨损失871638.5元(杨瑛购买时案涉房屋价值为8437.93元/平方米，截至杨瑛起诉时案涉房屋市场价估值为12000元/平方米)；4、本案检测费用、诉讼费由建业公司负担。

一审法院查明一审法院认定的事实：2015年，杨瑛(买受人)与建业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号00061539)，合同约定杨瑛购买建业公司开发的位于濮阳市辖区××路××号××幢××单元××层××号房，用途为商业服务，建筑面积244.7平方米，套内建筑面积为240.66平方米，该商品房单价为8437.93元／㎡，总房款2064762元。

合同第十六条保修责任部分约定，买受人购买的商品房为非商品住宅
的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。

不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

合同签订后，杨瑛支付了全部购房款。

2015年11月7日，建业公司开具发票一份，显示案涉房屋价款2064762元。

建业公司于2016年将涉案房屋交付给杨瑛。

后杨瑛发现案涉房屋存在地面下沉等问题。

本案在审理过程中，杨瑛申请对案涉房屋地面下沉、墙体开裂等成因，案涉房屋构造柱混凝土和一层混凝土梁是否符合国家标准和设计标准，地基沉降是否无收敛趋势，案涉房屋实用性功能是否受严重影响进行鉴定。

一审法院委托河南省基本建设科学实验研究院有限公司对涉案房屋质量问题进行鉴定，该公司于2022年3月4日作出豫基研［2021］建质鉴字第83号《司法鉴定意见书》，检测结果为“1、地面下沉、填充墙墙体及混凝土柱、构造柱与填充墙交接处裂缝产生的原因：一层室内测线区域地面以下回填土及原土层多处存在不密实区域。

使受鉴房屋一层室内地面以下回填土及原土层出现不均匀沉降现象，引起一层室内地面下沉、填充墙体裂缝：不同材料之间材料干缩会对填充墙与混凝土(柱、构造柱)交接处裂缝产生一定影响。

材料干缩会对二层填充墙裂统产生一定影响。

2、柱混凝土和一层混凝土梁是否符合国家标准和设计标准(1)一层3／Ｅ、3／Ｆ、4／Ｆ混凝土柱，一层3-4／Ｆ顶梁现龄期混凝土抗压强度符合设计图纸要求。

(2)一层3-4／Ｆ顶梁现浇混凝土梁的截面尺寸符合图纸设计及验收规范相关要求。

(3)一层3／Ｅ、3／Ｆ混凝土柱垂直度偏差符合验收规范相关要求；一层4／Ｆ混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求。

3、该建筑物沉降已趋于稳定。

4、涉案房屋使用性是否受到严重影响受鉴房屋混凝土框架柱、梁无异常现象；地面下沉、填充墙体裂缝，混凝土柱、构造柱与填充墙交接处裂缝，对受鉴房屋的使用性有影响。

”杨瑛为此支付鉴定费30000元。

对该鉴定结论，杨瑛认为该报告证明案涉房屋存在严重质量问题，建业公司故意不提供地基沉降报告，应当承担不利后果，房屋竣工验
收和交付不能证明房屋不存在质量问题。

建业公司对该鉴定结论无异议。

庭后，一审法院要求河南省基本建设科学实验研究院有限公司解释案涉房屋是否存在主体结构质量问题。

河南省基本建设科学实验研究院有限公司回复如下：杨瑛房屋的鉴定报告鉴定结果第2条第(3)点“一层4／Ｆ混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求”属于主体结构质量问题。

一审法院认为一审法院认为：建业公司、杨瑛签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

本案杨瑛主张涉案商品房存在质量问题并据此要求解除合同并由建业公司承担赔偿责任。

从河南省基本建设科学实验研究院有限公司出具的鉴定意见及回复看，案涉房屋存在一层4/F 混凝土柱垂直度偏差不符合验收规范相关要求属于主体结构质量问题，符合上述法律规定的解除条件。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

因此，在双方的《商品房买卖合同》被解除后，对于杨瑛支付的购房款及利息损失，建业公司应予返还。

杨瑛主张房屋升值损失，提交的建业公司与其他业主于2019年签订的认购协议书，履行情况不明，与本案缺乏关联性，对此难以支持。

综上，杨瑛要求解除与建业公司签订的商品房买卖合同、退还房款及利息的部分诉请，有事实和法律依据，予以支持。

本案产生的鉴定费30000元，亦应由建业公司承担。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院判决：。