共用部位、设备设施管理与维护

楼层 2 4 7 10 10 11 14 17 安全出口指示灯不亮 通道声控灯全不亮 通道声控灯全不亮 1002 外消火栓旁白面板坏。 楼梯梯步坏须处理。 通道声控灯全不亮 1403 对面通道防火门处磁砖坏。
存在问题
备注
17 层水表井顶板上过消防管道的套管洞未封堵，下雨天有雨水渗水到管井中。 整个单元 2 号与 3 号间消火栓旁白板未打胶。 整个单元消防楼道人体感应灯全不亮。
1、供配电系统概述 2、高压电气系统设备管理与维护 3、低压电气系统设备管理与维护 4、电力变压器的管理与维护 5、建筑电气照明设备 6、电气安全技术
四、供配电系统管理与维护
1、供配电系统概述 建筑物供配电系统组成 建筑供配电系统总受电端（进户）电压等级一般 有10KV、0.4KV，电压等级选择主要取决于其用电负 荷大小。用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级 采用10KV等级，有的建筑内设有10KV高压开关站对 电能进行分配，10KV出线回路至变压器高压端经降 压为0.4KV低压，再经低压配电总柜及出线柜 （380/220V）对动力、照明、安保、消防等用户供 电，如例图所示。
位臵 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 1 单元 3 栋 2 单元 3 栋 2 单元 3 栋 2 单元 3 栋 2 单元 3 栋 2 单元 3 栋 3 单元 3 栋 3 单元 3 栋 3 单元 3 栋 3 单元
阀门检查，补漆
√ √ √ √ √√每季 半年一年
√
半年
一年 一年 审核：
√ √
二、基础管理
制定共用部位、设施设备管理计划应考虑的因素：
• • • • • • • 管理状况； 管理维修计划的目的和标准； 维修的具体项目； 维修的具体实施日期； 管理维修的具体责任人； 管理维修的资金预算和来源； 需外委项目而确定的合格分包商，以及物业管理企业的配 合监督责任人； • 管理维修材料、备品、配件的采购来源和保障； • 管理维修过程中，不可预见风险的预案。
二、基础管理
２、共用部位、物业设施设备管理中的档案管理 共用部位、物业设施设备管理中的档案管 理是物业管理的一项基础工作，是物业管理中 档案管理工作的一个子工作。齐全、完整、方 便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必 要条件。对促进设施设备管理的科学、规范、 合理、经济具有十分重要的意义。
二、基础管理
1 6 17 17
消防通道门上方磁砖坏。 开关未打胶。 17 楼至屋面的消防通道人体感应灯开关不起作用，灯常亮。 楼道感应灯不亮。 整个单元 2 号与 3 号间消火栓旁白板未打胶。
1 1 1 2
消火栓周围墙面砖大面积空鼓。 消火栓箱上面一块墙砖掉。 安全出口指示灯掉。 声控灯不亮
本节完
四、供配电系统管理与维护
二、基础管理
中海物业
设备、设施/机具保养计划表
部门：格林威治城管理处 序号 1 2 3 设备、 设施 /机具名称 电 梯 发 机 电 组 配 房 电 低 柜 压 变 器 压 高 柜 压 锅 循 炉 环 泵 制 控 箱 泳 循 池 环 泵 制 控 箱 生 泵 活 控 箱 制 排 泵 污 控 箱 制 景 泵 观 控 箱 制 风 机 控 箱 制 应 箱 急 照 箱 明 动 箱 力 工 照 区 明 控 箱 制 规 型 格 号 奥 斯 的 DL16G24 EG315M-300 GCS-system SCB10-1250/ 10 KYN28A-12 MNZ-10 JX 50SGR15-30 80GDL36 MVWS-2Z1X WQG40-15-4 GYK-1Z-F QSP65-7-22 XL Y132M2-6 XL-12 JX XM-J JX XL-21 数量 30 2台 57 台 6台 11 台 3台 5台 9台 79 台 64 个 11 台 4个 51 台 34 个 12 个 16 个 16 个 6个 保养 周期 每 月 每 年 每 年 计划执行情况（月份） 计划保养内容 按 同 行 养 合 进 保 滤网清洗，机油更换，螺丝紧固，控 制 紧 除 ， 箱 固 层 螺 紧 ， 体 层 丝 固 箱 除 外包维保，绝缘检查，螺丝紧固，箱 体 层 除 。 煤气泄漏，管道上漆，控制箱紧固除 层 水 运 紧 ， 泵 转 固 控 箱 固 层 水 运 紧 制 紧 除 ， 泵 转 固 控制箱紧固除层，水泵运转紧固，阀 门 盘 漆 阀 上 控制箱紧固除层，水泵运转紧固，积 水 清 坑 掏 控 箱 固 层 水 运 紧 制 紧 除 ， 泵 转 固 控制箱紧固除层，风机运转异响，轴 承 丝 固 油 螺 紧 上 控 箱 固 层 线 绝 情 制 紧 除 ， 路 缘 况 每 年 控 箱 固 层 线 绝 情 制 紧 除 ， 路 缘 况 内 保 保养方 1月 外 包 内 保 内 保 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
二、基础管理 计划管理作用的具体体现：
• • • • • • • 用以指导物业设施设备管理工作实施的决策性文件； 是编制物业设施设备管理维修财务预决算的基础材料； 是协调涉及物业设施设备管理维修各相关方面组织机构的手段； 是避免或减小物业设施设备管理维修中各类风险的指导性文件； 是记录或确认物业设施设备管理维修工作过程绩效的证据； 是确保物业设施设备良好、经济、安全运行的有力措施； 是规范管理使用物业维修资金、维护业主合法权益的保证，也是实现 业主财产保值、增值的保证； • 是确保物业设施设备管理维修达到预定计划目标的前提和制约手段。
二、基础管理
３、共用部位、设施设备管理中的备品、配 件、材料、工具管理： 共用部位、设施设备的备品、配件、材 料及工具的科学、经济、良好管理是支撑物 业设施设备管理维修的重要手段，一般要求 应做到：计划管理、合理储备、节约开支、 管理规范。
二、基础管理
二、基础管理
本节完
三、共用部位管理与维护
批准：
√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
日期：
梁、柱、 板、主体 墙体墙面 顶棚 楼梯 扶手 公共门窗 屋面隔热层 防水层 屋顶护栏 公用电器 信报箱 屋面标示 楼道 文化宣传 娱乐设施
给排水道
处理墙面起泡及裂纹 处理透气孔及裂纹 上漆修补 把手松动及配件松动 处理裂纹 上漆 螺丝紧固 调整及维修 是否脱落、松动 对损坏处进行修补 螺丝紧固及上漆
NO. 计划执行情况（月份） 计划保养内容 保养方 1月 是否下层裂纹现象 是否有裂纹 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10月 11 月 12 月
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
编制：
内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保 内保
一、共用部位、设施设备管理概论
3、物业共有部位、设施设备管理与维护的基 本内容 物业设施设备管理的主要内容可依据实施 物业管理不同阶段，即：早期介入阶段(竣工 前)、前期物业管理服务阶段(选聘前)和常规 期物业管理服务阶段实施不同形式和内容的 管理。
本节完
二、基础管理
１、计划管理 ２、档案管理 ３、备品、配件、材料、工具管理
共用部位、设施设备 管理与维护
成都中海物业管理有限公司 朱涛
共用部位、设施设备管理与维护
共用部位、 设备设施 管理概论
基础管理
共用部位管 理与维护
供配电系统 管理与维护
消防系统设 施设备的管 理与维护
电梯系统设 施设备管理 与维护
建筑给排水 系统的管理 与维护
安全防范系 统设施设备 管理与维护
共用部位、 物业设施设 备常用法规 及规范
一、共用部位、设施设备管理概论
设施设备的特征： ◆需要管理与维修； ◆维修费用大； ◆维修技术要求精湛，需配备专业技术人员； ◆需要有良好的使用环境； ◆有故障的突发性，且需制定故障突发应急预案； ◆部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修、保 养； ◆维修工作需要技术资料支持； ◆与对业主和使用人服务品质的提供密切相关。
共用部位、设施设备档案包括以下内容：
• 共用部位、设施设备的原始技术资料（包括设计图纸以及 厂家技术文件）； • 共用部位、设施设备承接查验记录； • 共用部位、设施设备运行状态记录； • 共用部位、设施设备权属； • 共用部位、设施设备大、中修，更新改造，日常维修记录； • 共用部位、设施设备运行事故记录； • 共用部位、设施设备的台帐和总帐册。
8B 各楼栋单元楼道公区新增查验问题记录
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 销项 情况 复查 情况 整改 单位 消防 工装 工装 安装 土建 工装 工装 消防 工装 安装 工装 工装 安装 安装 安装 工装 工装 消防 工装 复查人 签字
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√ √ √
日期
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11
12 编制：
半 年 审核：
内 保 批准：
二、基础管理
中海物业
共用部位/配套设施保养计划表
部门： 格林威治城管理处 序号 共用部位/ 配套设施名 称 地基基础 规格 型号 数量 保养 周期 一年 一年 一年 一年 一年 一年 一年 一年
编号：R6.3-43； 版号/修改次数：A/2； 修改时间：2007/12/16。
性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
一、共用部位、设施设备管理概论
1、共用部位、设施设备管理与维护的意义与作用
2、设施设备的分类与特征
3、共用部位、设施设备管理与维护的基本内容
一、共用部位、设施设备管理概论
1、共用部位、设施设备管理与维护的意义与作用
物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫
格林威治城管理处计划执行情况月份序号设备设施机具名称规格型号数量保养周期计划保养内容保养方10月11月12月30每月按合同进行保养外包发电机组dl16g24eg315m300每年滤网清洗机油更换螺丝紧固控制箱紧固除层配电房低压柜gcssystem57台每年螺丝紧固箱体除层变压器高压柜scb10125010kyn28a1211台每年外包维保绝缘检查螺丝紧固箱锅炉循环泵控制箱mnz10jx每年煤气泄漏管道上漆控制箱紧固除层水泵运转紧固泳池循环泵控制箱50sgr1530半年控制箱紧固除层水泵运转紧固生活泵控制箱80gdl36mvws2z1x半年控制箱紧固除层水泵运转紧固阀门阀盘上漆排污泵控制箱wqg40154gyk1zf79台64个每年控制箱紧固除层水泵运转紧固积水坑清掏景观泵控制箱qsp65722xl11台每年控制箱紧固除层水泵运转紧固10风机控制箱y132m26xl1251台34个每年控制箱紧固除层风机运转异响轴承螺丝紧固上油11应急箱照明箱动力箱jxxmjjx12个16个16个每年控制箱紧固除层线路绝缘情况12工区照明控制箱xl21半年控制箱紧固除层线路绝缘情况编制
编号：R6.3-03； 版号/修改次数：A/2； 修改时间：2007/12/16。
NO.
9 月 10 月 11 月 12 月
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4
每 年
外 包
5 6 7 8 9 10
每 年 半 年 半 年 每 年 每 年 每 年
内 保 内 保 内 保 内 保 内 保 内 保
一、共用部位、设施设备管理概论
共用部位:
是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备：
是指住宅小区或单幢住宅区，建设费用已分摊进入住房销售价格且属 于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天 线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营
二、基础管理
１、物业设施设备管理中的计划管理
• 计划管理的概念 计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容、目 的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等，物业设 施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分。 • 计划管理的用途 物业设施设备管理计划，是用来指导、组织、实施、 协调和控制物业管理服务过程的文件，是处理和预测物 业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具，还是控 制物业管理服务成本、提高物业管理企业经济效益的有 效手段。
生和秩序的活动。（物业管理条例）
◆是人们工作、学习、生活的保障。 ◆是延长设备使用寿命,设备安全运行的保障 。 ◆ 能强化物业服务企业的基础管理,提高管理水平。 ◆ 物业设施设备是物业业主的财产，良好的物业设施设备维护管理，能保证设备的正常使用 功能,能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损，减少设施设备功能 上的折旧，从而使房屋及设施设备达到保值的目的。同时，物业房屋及配套的设施设备性能 的保持和提高，加上环境、公共秩序的维护，能促使业主物业的增值。
一、共用部位、设施设备管理概论 2、设施设备的分类与特征
设施设备的分类：
供配电：变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线 路等； 消防：消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火 系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等； 空调：中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔 等； 采暖：热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等； 给排水：水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等； 电梯：直升式电梯、扶梯、电动人行通道、杂物梯等； 电信和智能化系统：停车场管理系统、对讲可视系统、周界 报警系统、巡更系统、公共信息系统、信息网络系统、广播系 统、室内报警系统等。