北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：工程建设招标投标的原则考试题

北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：工程建设招标投标
的原则考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
2、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
3、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。

A：3673.20
B：3673.68
C：3790.43
D：3792.93
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】
A：交通拥挤
B：建筑技术减少
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
5、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：7.65％
C：9.42％
D：10.19％
E：工业用地的监测点评估价格
6、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

A：投标人
B：招标人
C：招标监管部门
D：招标监管人
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
8、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。

A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款
D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
10、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
11、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》
B．《中华人民共和国会计法》
C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》
D．《中华人民共和国会计管理条例》
12、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A：45.05％
B：49.31％
C：58.86％
D：63.6％
13、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一
B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一
C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三
D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二
E：执行层的组织协调
14、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
15、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。

(2009年试题)
A：38
B：40
C：68
D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
17、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
18、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。

A．越大
B．越小
C．不存在
D．分散
19、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)
A：抵押贷款利息
B：公共设施维修费
C：房产税
D：物业保险税
20、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。

A：GDP=GNP+对外要素收入净额
B：GDP=NDP+折旧
C：GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D：GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
E：执行层的组织协调
21、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．价值的减价修正
22、收益法中的运营费用率是指。

A：运营费用与潜在毛收入之比
B：运营费用与总收益之比
C：运营费用与净收益之比
D：运营费用与有效毛收入之比
E：工业用地的监测点评估价格
23、估价报告有效期应从起计。

A：估价时点
B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
24、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为。

A：利润总额
B：投资利润
C：税后利润
D：可分配利润
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
2、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性
B：各异性
C：不可移动性
D：适应性
E：借款合同
3、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。

A．10
B．15
C．20
D．30
4、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制
B：工程质量控制
C：工程投资控制
D：工程形象控制
E：工程报表控制
5、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。

A．本地区房地产的
B．全国房地产的
C．本地区本类房地产的
D．本类房地产的
6、影响需求价格弹性的主要因素有__。

A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
7、基础设施建设费包括__的建设费用。

A．自来水
B．污水
C．煤气
D．热力
E．电信
8、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。

A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则
9、房地产抵押合同，属于__。

A．主合同
B．从合同
C．债权合同
D．担保合同
10、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。

A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
11、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B．对所选用的材料和设备进行质量评价
C．对整个施工过程中的工程质量进行评估
D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判
E．确定质量控制的对象
12、印花税税率分为5档：1‰__，__，0.05‰，0.03‰
A．0.5‰，0.2‰
B．0.5‰，0.3‰
C．0.5‰，0.1‰
D．0.3‰，0.1‰
13、下列风险中属于系统风险的是。

(2007年试题)
A：比较风险
B：市场供求风险
C：未来运营费用风险
D：持有期风险
E：借款合同
14、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。

A：承德市城市总体规划
B：邢台市城市总体规划
C：石家庄市城市总体规划
D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划
E：石家庄市××县城镇总体规划
15、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。

A：平均价格
B：加权价格
C：抽样价格
D：成交价格
E：借款合同
16、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660
B．2294
C．2425
D．2427
17、下列市盈率的表达式中，正确的是__。

A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
18、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。

则对商品乙的消费的边际效用__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
19、房地产价格的形成条件有。

A：房地户的需要
B：房地产的有用性
C：房地产的有效需求
D：房地产的相对稀缺性
E：房地产的有效供给
20、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200
B．50，300
C．30，500
D．30，300
21、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。

A：1.80
B：2.80
C：3.05
D：5.00
E：执行层的组织协调
22、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。

A．选出最佳方案
B．检验各风险因素
C．对评价指标的影响
D．对风险对策的建议
E．定量确定风险大小
23、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。

A．1:500
B．1:1000
C．1:2000
D．1:3000
24、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。

(2005年试题)
A：第一阶段
B：第二阶段初期
C：第二阶段后期
D：第三阶段
E：第四阶段
25、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。

房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。

A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以。