构建住宅虚拟企业的设想

（） ２在建 １ 待建工程典当容易发生物权竞合。 记 的抵 押权 。 同理 可 以应 用在 设 立他 项权 利或 典权 的 我们知道承典人 （ 典权人 ） 有权 出租、 转典出典的 目的在 于权 利 的实现 。 律上 规定 了两种 方式 ， 法 一种 是
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变化 ， 业 的边界 变得更 加 模糊 ， 企 而与此 同时 ， 企业 对 市场变 化 的敏捷 反 映及柔性 结构 却 日显 重要 ，企业 对
外部环境的依赖性更强。 住宅产业是个系统 ， 是客观存 在 的一条供应链 ， 在这条供应链里 ， 涉及到方方面面的 因素 ， 单靠某个企业 、 某个环节 的改变是不可能使整个
１２虚拟 企业 的优 势 ． １２ １ 现 了资源 的有效 配 置 ．． 实
虚拟企业可借助合作伙伴 的力量 ，在不大量投入 的情况下 ， 盘括存量资产 ， 实现跨地区 、 跨行业的联合 ，
权 利 是 一种具 有物 权性 质 的债权 。那 么抵 押 登记 实质 房屋， 而在建工程又存在着种种风险， 除去已预售的部 上是设 立的抵 押物 上面 的权 利 的登记 ，而非 抵押 物登 分仍然可 以设立抵押权 ， 工程拖欠债务纠纷款 ， 发生物 记 ， 以在 建 、 建成 工程可 以抵 押 。然而 出典 的房屋 权 竞合时很 难 处理 。 所 待 司法 解 释有这 样 一条原则 ， 果两 如 须是 出典人享 有完 全所 有权 即物 权 的房 屋 在建 工程 个人 在 同一 财产 上都 有抵 押权 ，其 中一个 人将 其抵 押 既不 是完 全物权 ， 又不 能满足承 典人 占有 、 使用 、 收益 权 登记 ， 那么他 便具 有对 抗效 力 ， 无论其抵 押权 成 立是 的需 要 ， 故不适合 典 当。 否 在先 。同样 是抵 押权 ， 登记 的抵 押权就 可 以对抗 未登
住 宅 产业得 到根 本性 的变革 ，也不 可能实 现住 宅 产业 化 。从 这个背 景来 看 ， 住宅 产业 体 系需要 重新整 合 、 集 成， 而构建住 宅虚 拟企 业是其 中的 突破点 。 １ ．虚拟企 业及 其优 势
１ １ 拟 企 业 ． 虚
“ 虚拟” 来源于信息技术领域 ， 从组织角度最通常 的理解是 “ 通过运用信息和通讯技术联合和利用组织 以外的资源 （ 、 物 、 人 财、 信息 、 知识及时间等 ）以一种 ， 非传统的方式实现组织特定 的目标”和传统的企业相 。
虚拟企业借助外部优பைடு நூலகம்资源 ，改善 自身弱势部门 前 的现实情况来看 ， 住宅产业存在很多问题。 仍然 以分 的功能， 优势互补 ， 由于彼此长期合作所建立的了解和 散 经 营为 主 ， 品形 不成规 模 ， 源 、 商 资 资金 分散化 ， 产 生 信任关系 ， 较容易取得关键资源。 当企业在策略上有重 力 重 复配置 现象严 重 。 大量 产 品积压 ， 至产 生烂尾 工 甚 大改变 ， 如开发新产品或在其他地 区开辟销售渠道时 ， 程 ， 从规划设计到建筑施工、 建材供应乃至市场营销 、 亦 可 取 得 各关 系 单 位 的 持 续 支 持 ，易 于 快 速 抢 占市 售后服务都欠规范 ， 规模效益差 ， 产品综合质量低 ， 更
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金
注 宅产业 化
随着信息化 、网络化的飞速发展以及国际化进程 的加快 ，每 个企 业都 面临 着重新 认 识 自身 的外部 竞争 环境 、重新理解竞争与合作关系以及如何取得竞争优 势 的问题 ，企业 的内涵和处 延 也 同样发 生 了根 本性 的
任 毛
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企业 所需的资 源也不再 全部由企 业 自身提供或者生 资 、 开发 、 设计 、 施工、 售后服务分离的生产经营方式相 产， 而是由专业技术水平较高的合作伙伴提供 ， 实现了 比， 住宅产业化以住宅这种最终产品为目标 ， 采用一体 资源的有效配置。 １２２生产 弹性 高 ， 高 了企 业 的适应 能力 ．． 提 虚拟企业和相关企业之间是独立营运的 ，企业个 化经营的方式使各生产要素完美地组合起来 ，减少 中 间环节 ， 优化 资源配 置 。这是 住宅 产业发 展 的方 向。 ２２ ． 住宅产业存在的问题
得最 大 的竞 争 优势 ，企业 以 自己拥 有 的优势 产品 或品
牌为中心 ， 由若干规模各异 、 拥有专长的小型企业或车 问 ，通过信息网络和快速运输系统连接起来而组成的 开放式组织形式” 亦即通过信息技术和供应链 ， ， 把合 作伙伴变为虚拟企业的一部分 ， 借助伙伴 的合作力量 ， 来 实现企业 的各 种 目标 。
体具有很大的灵活性。 当市场需求发生变化时 ， 核心企 住宅产业体系是个完整的产业链条 ，住宅是其最 业可 以灵活变化 ， 而企业间又可全新组合 。 终产品， 是众多产业共同协作的结果， 中包括开发企 其 １２３ ．． 有利于赢得竞争优势 业获取土地 、 目策划、 项 招标建设 、 资金投入 、 市场营销 虚拟企业可以集 中优势资源 ，专攻 目标附加值高 等 过程和环节 。任何一个环节的脱节对住宅产业化都 的设计和营销， 从事最专业的活动 ， 创造出比竞争对手 会产生影响， 因此 ， 如何对住宅产业体系进行有效的集 更高 、 更多样性 的价值 ， 树立企业品牌， 形成核心竞争 成和整合就显得尤为重要了， 试想 ， 如果各个环节仍然 力。 １２４ ．． 有利于快速决策， 占市场 抢 分散经营， 自为战 ， 各 那么住宅产业这个系统仍然不会 有根 本性 的提高 ， 宅 产业化 也仍然 是举 步维 艰 。 目 住 从
比，虚拟企 业不 再 由确定 的结 构 和可划 分界 限的 能力
来定义， 它在供货厂商、 客户和企业本身 内部结构的范 围内是流动 的 、 相互 渗透 的和持续 变 化的 。 可以作 为 它 信息处理和信息联系的模型加 以理解和定义。从这一 意义上讲 ， 虚拟企业是指 “ 在有限资源的条件下 ， 为取