土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
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1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
第一部分 前一级开发
三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年： 2006年5月获得地块信息 2006年10月签订合作协议 2009年5月取得一级开发授权
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
第二部分 土地一级开发
一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有 土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
2、北京市土地整理开发相关政策
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土 地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市 [2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
房地产开发业务流程概述 土地一级开发业务流程PowerPoint
房地产开发业务阶段划分
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
⒈ 前一级开发
取得土地一级开发授权之前的全部工作
⒉ 一级开发
土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大 市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易， 取得土地使用权。
规划意见书
钉桩
建设项目用地预审
授权或招标
立项核准
环评\交评\园林\文保意见
建设用地规划许可证 拆迁许可证
征地拆迁
市政基础设施规划、建设
验收，成本审定，入市交易
返回
人防工作流程示意
设计方案审查（规复函） 人防咨询意见书 人防规划意见书 人防初步设计审查
人防易地建设 或无人防工程单体建筑
建设工程规划许可证
⒊ 二级开发
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止 的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房 屋销售以及物业管理等。
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
（二）重点环节 2、一级开发立项批复
场地影响评价 环境影响评价
项目项目建议书（代可研） 或
项目申请报告
规划意见书 交通影响评价 市发改委立项批复
地质灾害评估 建设项目用地预审
第二部分 土地一级开发
பைடு நூலகம்
三、开发模式和流程
（二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用）
钉桩成果
土地确权
图斑核实
征地补偿协议 （村民代表大会表决）
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》（国土资源部令第11号） 北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
人防施工图审查、备案
人防工程验收、竣工备案
施工图审查（建筑工程施工许可证）
返回
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证 返回
建设工程规划许可证
建设工程规划许可证（附件） 返回
建筑工程施工许可证 返回
征地拆迁市政基础设施建设以一级开发为跳板以取得国有土地使用权为最终目标流程图第二部分土地一级开发二重点环节1一级开发授权批复编制一级开发实施方案一级开发实施方案审批表国土局内部审核国土局内部审核区国土分局区政府审核签章三开发模式和流程专家会审查联席会审批市国土资源局核发一级开发授权批复储备机构作为实施主体开发企业作为实施主体第二部分土地一级开发二重点环节2一级开发立项批复三开发模式和流程规划意见书建设项目用地预审项目项目建议书代可研或项目申请报告市发改委立项批复场地影响评价交通影响评价环境影响评价地质灾害评估第二部分土地一级开发二重点环节3集体土地征收农用地转用钉桩成果征地补偿协议村民代表大会表决林地征占用耕地占补三开发模式和流程土地确权图斑核实一书四方案征地批复勘界技术报告征地结案建设用地批准书第二部分土地一级开发一级开发成本一级开发利润及税费四公开市场交易土地出让价格构成前期工程费征地拆迁市政基础设施费财务费用一级开发建设补偿费综合地价入市交易底价土地成交价政府收益溢价二级开发主要工作流程公开市场交易取得土地使用权国有土地使用证设计方案审查设计方案审查五证签订国有土地使用权出让合同项目核准第三部分土地二级开发建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程规划许可证开发贷款预测备案工程档案登记人防计划任务出让合同变更产权初始登记土地一级开发主要工作流程示意取得一级开发权规划意见书控制性详细规划授权或招标编制一级开发实施方案根据一级开发实施方案编制招标方案钉桩建设项目用地预审立项核准征地拆迁市政基础设施规划建设验收成本审定入市交易环评交评园林文保意见返回建设用地规划许可证拆迁许可证人防工作流程示意人防规划意见书人防咨询意见书设计方案审查规复函人防易地建设或无人防工程单体建筑建设工程规划许可证人防施工图审查备案人防初步设计审查返回人防工程验收竣工备案施工图审查建筑工程施工许可证国有土地使用证返回建设用地规划许可证返回建设工程规划许可证建设工程规划许可证附件返回建筑工程施工许可证返回商品房预售许可证返回
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
专家会审查
联席会审批
市国土资源局核发一级开发授权批复
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分 中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（一）基本流程
取得一级开发授权
土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设
经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标
1、控制性详细规划 2、土地一级开发实施方案
第一部分 前一级开发
三、特点：周期长、风险大
辛庄项目前一级开发长达三年： 2006年5月获得地块信息 2006年10月签订合作协议 2009年5月取得一级开发授权
有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境
第二部分 土地一级开发
一、概念
对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有 土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
2、北京市土地整理开发相关政策
2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土 地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心
2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市 [2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发
房地产开发业务流程概述 土地一级开发业务流程PowerPoint
房地产开发业务阶段划分
以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：
⒈ 前一级开发
取得土地一级开发授权之前的全部工作
⒉ 一级开发
土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大 市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易， 取得土地使用权。
规划意见书
钉桩
建设项目用地预审
授权或招标
立项核准
环评\交评\园林\文保意见
建设用地规划许可证 拆迁许可证
征地拆迁
市政基础设施规划、建设
验收，成本审定，入市交易
返回
人防工作流程示意
设计方案审查（规复函） 人防咨询意见书 人防规划意见书 人防初步设计审查
人防易地建设 或无人防工程单体建筑
建设工程规划许可证
⒊ 二级开发
自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止 的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房 屋销售以及物业管理等。
第一部分 前一级开发
一、概念和意义
实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提
第一部分 前一级开发
二、主要工作内容
（一）寻找合适的宗地。 （二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。 （三）为土地一级开发进行经济、技术准备。
（二）重点环节 2、一级开发立项批复
场地影响评价 环境影响评价
项目项目建议书（代可研） 或
项目申请报告
规划意见书 交通影响评价 市发改委立项批复
地质灾害评估 建设项目用地预审
第二部分 土地一级开发
பைடு நூலகம்
三、开发模式和流程
（二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用）
钉桩成果
土地确权
图斑核实
征地补偿协议 （村民代表大会表决）
第二部分 土地一级开发
二、历史背景与政策演变
1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。
国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》（国土资源部令第11号） 北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：
人防施工图审查、备案
人防工程验收、竣工备案
施工图审查（建筑工程施工许可证）
返回
国有土地使用证
返回
建设用地规划许可证 返回
建设工程规划许可证
建设工程规划许可证（附件） 返回
建筑工程施工许可证 返回
征地拆迁市政基础设施建设以一级开发为跳板以取得国有土地使用权为最终目标流程图第二部分土地一级开发二重点环节1一级开发授权批复编制一级开发实施方案一级开发实施方案审批表国土局内部审核国土局内部审核区国土分局区政府审核签章三开发模式和流程专家会审查联席会审批市国土资源局核发一级开发授权批复储备机构作为实施主体开发企业作为实施主体第二部分土地一级开发二重点环节2一级开发立项批复三开发模式和流程规划意见书建设项目用地预审项目项目建议书代可研或项目申请报告市发改委立项批复场地影响评价交通影响评价环境影响评价地质灾害评估第二部分土地一级开发二重点环节3集体土地征收农用地转用钉桩成果征地补偿协议村民代表大会表决林地征占用耕地占补三开发模式和流程土地确权图斑核实一书四方案征地批复勘界技术报告征地结案建设用地批准书第二部分土地一级开发一级开发成本一级开发利润及税费四公开市场交易土地出让价格构成前期工程费征地拆迁市政基础设施费财务费用一级开发建设补偿费综合地价入市交易底价土地成交价政府收益溢价二级开发主要工作流程公开市场交易取得土地使用权国有土地使用证设计方案审查设计方案审查五证签订国有土地使用权出让合同项目核准第三部分土地二级开发建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程规划许可证开发贷款预测备案工程档案登记人防计划任务出让合同变更产权初始登记土地一级开发主要工作流程示意取得一级开发权规划意见书控制性详细规划授权或招标编制一级开发实施方案根据一级开发实施方案编制招标方案钉桩建设项目用地预审立项核准征地拆迁市政基础设施规划建设验收成本审定入市交易环评交评园林文保意见返回建设用地规划许可证拆迁许可证人防工作流程示意人防规划意见书人防咨询意见书设计方案审查规复函人防易地建设或无人防工程单体建筑建设工程规划许可证人防施工图审查备案人防初步设计审查返回人防工程验收竣工备案施工图审查建筑工程施工许可证国有土地使用证返回建设用地规划许可证返回建设工程规划许可证建设工程规划许可证附件返回建筑工程施工许可证返回商品房预售许可证返回