2019年7月上海明园森林都市项目三期市场部分提报95p

8
2 上海市场 2土地市场表现
受调控、政府限制、土地成本过大、溢价率过低、开发商那地 谨慎等因素影响，上半年商住类土地供应下滑成交萎缩，预期将 保持紧缩态势
从整体土地供给来看10年年底出现大面积土地供应，11年上半年土地供应与同期相差不大。 11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均价较为稳定波动极小。
占比 32% 32% 21% 5% 9%
15
2 上海市场 3公寓市场成交产品价格段分析
90-120左右户型产品对于价格敏感型刚需客户，均价相对较低 是造成热销的重要原因
面积段 小于90 90-120 120-150 150-180 180以上
成交均价 17032 17491 19286 27330 40694
城市功能定位：
新
环境宜人、生活服务设施齐备的中高档都市居住
路
16
成交套数 13281 10881 5276 1319 1274
公寓产品成交面积段中，90以 下、90-120产品均价基本在1.7 万左右浮动，均价较低。 90-120产品均价较低，对于对 价格敏感的刚需客户更易于接受， 是造成热销的重要原因。
2 上海市场 3公寓市场成交产品价格段分析
2019年1-6月全市公寓成交中： •70-90㎡，总价在120-150万的 公寓成交比例约占6.7%
项目位于闸北区大宁板块，紧邻南北高架和中环路，离1号线汶水 路站仅5分钟路程，出行交通极为便利
本案
本案
本案
交通情况： 项目紧靠南北高架和中环
灵石公园 大宁国际
内环线
人民 广场
路 ；沿南北高架驱车仅需 5分钟到达内环线，继续行 驶5分钟即可达到人民广场 ；步行至1号线汶水路站仅 需5分钟，15分钟即可到达
工地近邻幼儿园
一期园林
一期内景
6
Contents
1、项目本体 2、上海市场 3、内环内公寓市场 4、本体市场研究 5、类比板块分析 6、竞品分析 7、综合研判
7
2 上海市场
11年上海上半年出台新政
上半年上海楼市出台政策:
1.26，沪九条出台出台；1.28，上海开征房产税；5.16，沪版一房一价细则 出台
•90-120㎡公寓成交中总价段在 120-150万、150-180万及180250万的成交比重较均衡，各占 全市的7%左右。
100万以下 100-120万 120-150万 150-180万 180-250万 250-350万 350-450万 450-550万 550万以上
70㎡以下 65681 70-90㎡ 143466 90-120㎡ 111107 120-140㎡ 37885
上半年公寓产品总成交335万 方，其中成交比例最大的为小于 90和90-120面积段，各占比32% 成为上半年调控下的主力成交支撑； 150-180和180以上共占到14%。
面积段 小于90 90-120 120-150 150-180 180以上
成交面积M2 1077707 1063953 704461 214123 298382
平
本案
型 关
路
人民广场。
永和东路
3
1 项目本体
生活配套
区域属性 项目属性
区位交通 项目周边交通系统发达，商业、自然景观、商贸中心、多功能园区、 生活配套 教育资源等生活配套较为成熟。
本 案
大宁灵石 公园
大宁国际 商业广场
大宁国际中学 彭江医院 公交站牌
商业配套：离本案5分 钟车程的大宁国际商业 广场各种商业配套一应 俱全；另外汶水路地铁 站周围分布大润发、百 安居等，配套齐全。 教育资源：项目东侧 就是大宁国际中学，南 侧2公里处大宁国际小 学和上大延长校区。 交通系统：轨道交通1 号线离本项目步行仅5 分钟，另有多路公交线 路在项目四周。 自然景观：浦西最大 的绿地公园大宁灵石公 园离本项目仅3公里。
价格虽有一定波动，但总体价格依然坚挺，未来不存在太大下行可能
10年各区域成交价格平稳，全年基本无较大波动。 11年2月各区域价格都存在下跌情况，但很快回暖。 内环内3月同比跌幅更达到23.5%，但后期大幅回暖，普遍均价在5万以上
12
2 上海市
别墅市场供求价走势分析
受调控政策影响上半年别墅住宅市场供过于求，量价齐跌；5月后别墅 市场逐渐开始回暖，低总价（500万以内）别墅热销；未来走势不容乐观
居住、商贸、工业功能组合
4 本体市场研究
区域规划
共和新路规划
建设两大景观区域
生态综合景观带
共和新路东侧：
建设上海大学景观区域，以科学人文为主题，两年内
建成景观区域。
共和新路西侧：
打造大都市中心城区高品质的休闲游览型生态景观区，
以一个中心（大宁灵石公园）两条发展带为核心（广中
路、彭越浦河）利用大宁灵石公园（核心景观）、彭越
上半年别墅市场受政策影响较大，波动极为明显。 整体市场明显呈现供过于求量价齐跌的局面，其中，供求比逾1：，远不如调控下去年同期市场。 下半年别墅市场将重点消化上半年存量，别墅中长期内市场仍将处于冰冻状态。
13
2 上海市场
公寓市场供求价走势分析
上半年第一季度供大于求成交萎缩；4月后市场逐渐趋于相对供求平衡、 价稳量缓，刚需释放，中低端公寓成回暖主力，预期平稳
9
2 上海市场
商品住宅市场走势
受调控政策影响供求关系开始改变，上半年整体供求大幅下 跌，市场表现低迷，价格依旧坚挺
从供给来看截止11年6月底供应量仅为537万方。同比10年439万方供给增幅22.23%。 成交面积为390万方，同比增幅为10.2%。 总体成交均价为21939元m2,同比增幅为0.04%,未见房价下降迹象。
18
Contents
1、项目本体 2、上海市场 3、内环内公寓市场 4、本体市场研究 5、类比板块分析 6、竞品分析 7、综合研判
19
3 内环内公寓市场
内环内上半年整体成交
上半年内环内公寓市场成交22.25万方，均价57502元；随着内环稀缺 性凸显，未来价格将持续走高
11年上半年上海内环内整体公寓市场供应24.15万方成交22.25万方。 成交均价浮动较小价格坚挺，半年成交均价为57502元。 随着内环内可售体量减少，土地稀缺性凸显，预期呈现价格持续走高，供不应求的局面。
0 846 3533 7126
140-160㎡ 2055
446
3252
8597
82148 56882 22491 23609
34772
160㎡以上 1254
580
886
4040
26848 42749 26152 27144 196722
17
2 上海市场
11年上半年上海房地产市场总结
小结
受政策影响较大，上半年上海市场整体成交出现了价稳量跌的态势。 上半年别墅市场明显供过于求、成交萎缩，中短期内将继续处于冰冻期；公寓市 场以刚需为主导的中小户型成为逆市下的旺销产品，未来走势乐观，继续保持小 幅上扬。 大面积产品相对不被看好，低总价产品开始走俏市场。 受政策影响，投资客逐步被挤压，首置改善客户比重变大，随着二三线城市的调 控，投资客将择机入市。 整体来看下半年市场将不会出现较大波动，受供求关系影响更大。
4
1 项目本体
项目四至
区域属性 项目属性
项目四至 项目四至交通通达度好，多为主干道，但稍欠居住氛围
项目现状
5
1 项目本体
项目现状
区域属性 项目四至
项目四至 三期项目工程进度较快，已接近封顶；临近揽翠苑别墅区；三期工 项目现状 地周边多为极利的生活配套
工地围墙
三期工地
三期工地
别墅准现房
工地近邻体育场
20
3 内环内公寓市场
内环内上半年部分区域成交
21
3 内环内公寓市场
内环内上半年部分区域成交
内环内部分区域基本已停止供应，呈现供小于求的局面，价格持续走 高，产品稀缺性未来进一步凸显
22
3 内环内公寓市场
内环内上半年成交小结
小结
内环内上半年公寓供应24.15万方，成交22.25万方，均价57502元， 表明在高价格、淡市下市场整体去化能力仍然很强。 但随着未来供应量将持续减少，部分区域几近零供应，产品稀缺性 开始进一步凸显，价格必定也将不断攀升；成为稀缺、独有型产品。 内环内存在一定的客户挤压和购买力转向其他周边区域的态势
浦河道（滨水生态风景线）等环境资源，突出建设生态
景观的目标。
建成彭浦生态型特色景观河道，并与周边居住区、商
圈交互融合，大幅度提升该区域市容环境面貌和生态环
境质量。
共和新路：
一号线北段延伸，途经闸北区有汉中路站—上海火车
站—中山北路站—延长路站—上海马戏城站——汶水
站—彭浦新村站—共康路站8个站。
10
2 上海市场
商品住宅区域成交量分析
上半年整体成交量大幅下跌，预期中短期不会有大的涨跌
10年区域市场主要成交项目集中于刚需主导的郊县市场。 11年2月区域集体成交量开始大幅下跌。 内环内成交急剧萎缩，近半年内月最高成交量仅为8.7万方。预期态势不明朗。
11
2 上海市场
商品住宅区域成交价格分析
27
4 本体市场研究
区域规划
共和新路规划
汶
水
路
规划范围：
规划区域范围为：南起广中路，北至汶水路；东
自俞泾路，西至共和新路。总规划用地157公顷。
俞
规划原则：
共
提高本地区文化内涵，形成对外部区域的地域
吸引力。
提升本地区环境质量。
和
泾
以人为本的原则，创造多样化的城市空间，加强
本区域的城市活力。
23
Contents
1、项目本体 2、上海市场 3、内环内公寓市场 4、本体市场研究 5、类比板块分析 6、竞品分析 7、综合研判
24
4 本体市场研究
闸北概况
闸北区位于上海市中心城区 城市门户地位 北部，南临苏州河，与黄浦 、静安两区隔河相望，北同 核心交通区域 宝山区接壤，东和虹口区为 邻，西与普陀区紧靠，是上 海市9个中心城区之一。 区域面积29.2平方公里，常 住人口79.9万。 上海“陆上大门”之称，目 前形成了铁路、城市轻轨、 地铁、地面和高架道路等立 体交通，成为具备枢纽型交 通的重要区域。随着南片商 贸功能的增强，北片居住人 口的增加，闸北将成为上海 北部重要的居住区域之一。
25
4 本体市场研究
整体规划
地铁一号线 （共和新路）
北区
中区
不夜城 苏州河
26
南区
总体规划
一个龙头——不夜城
两线建设—苏州河沿线综合整治
—共和新路、地铁一号线北段延伸
三片功能区
南片—商务商贸：以不夜城为核心的商务商 贸圈。 中片—文化休闲、居住和城市型工业：以文 化、休闲、居住和城市型工业为特征的新兴 开发区。 北片—大型居住区功能：以居住为主要内容 的大型住宅区等三片有机结合的功能构架。 新兴开发区域
明园森林都市项目三期 市场部分
Contents
1、项目本体 2、上海市场 3、内环内公寓市场 4、本体市场研究 5、类比板块分析 6、竞品分析 7、综合研判
2
1 项目本体
区位交通
区域属性 区位交通
项目属性 生活配套
地理位置: 位于闸北区大宁板块，东 临平型关路，西依南北高 架，南至永和东路，北靠 中环路
2019年上半年上海出台新政一览
2019.1
2019.2
2019.3
2019.4
2019.5
1.20存准率上调；1.26 沪九条细则出台；
1.28上海开征房产税。
2.9央行加息； 2.24存准率上调
4.6央行加息0.25； 3.25存准率上调 4.21存准率上调。
5.16沪版一房 一价力度远超去年，供求关系开始逐渐转变 上海楼市上半年受政策影响较大，整体态势不容乐观 未来政策将持续深入，进一步影响供求与价格。
11年上半年上海全市公寓整体供应情况好于去年同期。虽有一定波动但基本处于供求平衡。 公寓市场11上半年第一季度供应量大，成交旺盛；第二季度供求齐跌，价格坚挺。 公寓市场好于别墅市场，预期将继续保持平稳，不会有太大的量价突破。
14
2 上海市场
公寓市场成交产品面积段分析
上半年公寓市场成交面积段中小于90M2的占比32%，90-120M2的 占比32%，表明新政下，90-120左右面积段产品市场接受度最好，产品 安全性高
15268 104149 79054 14661
12098 180005 199202 23165
9769 128903 156702 41221
3635 117339 187207 132261
4820 51830 97890 91761
1460 10509 30249 28864
0 1132 544 19415