不动产历史遗留问题导致“登记难”现状及化解对策

不动产历史遗留问题导致“登记难”现
状及化解对策
一、引言
近年来，随着不动产统一登记制度的深入实施，不动产登记的更加规范化制度化的要求以及城市建设的快速发展，不动产分散登记时期形成的各种历史遗留问题导致的不动产“登记难、登记慢”等矛盾逐渐显现，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点，为落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，笔者通过对因历史遗留问题导致不动产“登记难”的现状进行分析并提出化解对策。

二、不动产登记历史遗留问题导致“登记难”现状
所谓不动产登记历史遗留问题，是指在不动产统一登记制度实施前，因政府主导、历史政策、权利人未及时办理、登记资料缺失权属来源不清等多种原因而没有完成不动产首次登记，或因历史原因导致在不动产统一登记制度实施后无法办理不动产转移登记等情况。

随着自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》的下发，省市及各县级人民政府相继出台了相
关化解政策文件，但是因各类历史遗留问题，经历时间长，
形成原因复杂，仍然存在不少难啃的硬骨头，需要下功夫下
决心分类型处置解决。

通过笔者观察，现存因历史遗留问题
导致登记难的主要类型有以下几方面：
（一）权属来源不清，相关用地手续不完善导致登记难。

按照《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下
列材料：①不动产权属证书或者土地权属来源材料;②建设工程符合规划的材料;③房屋已经竣工的材料;④房地产调查或
者测绘报告;⑤相关税费缴纳凭证;⑥其他必要材料。

”权属
来源资料作为登记要件，权利人在申请登记时若无法提供，
登记部门则无法办理登记。

（二）缺少规划核实，竣工验收导致登记难。

随着城市
建设的快速发展，部分房地产建设项目及私人建房未批先建、手续不全、超层超面积等问题，以及房屋工程建设因施工手
续不全、施工技术资料缺失、建设主体缺失或者不配合等原
因造成未竣工验收，导致无法办理不动产权登记。

（三）开发建设主体欠缴土地出让价款、相关税费导致
登记难。

在笔者实际工作中发现，不少开发建设主体未按照
土地出让合同约定或政策规定足额缴纳土地出让价款，或者
欠缴相关税费，甚至存在开发建设主体代收购房户有关税费
后不配合购房户办理产权证书，导致无法办理不动产权登记。

（四）不动产登记主体（或房屋和土地用途）不一致问题。

在分散登记时房产登记的权利人和实际开发建设批准主
体不一致，造成房地权利主体不一致，不符合不动产统一登
记原则，导致登记难。

其中还存在建筑物性质和土地登记用
途不一致、宗地地形不一致等特殊情况。

三、导致大量历史遗留问题导致不动产登记难的原因
一是由政府主导，为了促进当地经济发展，在招商引资、市政改造等方面，政府在一些建设项目上给予政策优惠，导
致用地手续不完善、规划手续不完善、欠缴税费等客观问题
的存在。

二是权利人权利意识不足没有及时进行确权登记，认为只要不影响其正常使用、居住，办不办证无所谓，时间一长就
导致登记资料遗失，补办困难。

三是分散登记时期，土地与房产分开登记的客观原因，导致分别登记的房屋和土地用途不一致，再加上产权发生转移
等实际原因，导致在统一登记时难以确权。

四、化解对策及建议
不动产确权登记涉及群众及企业切身利益，化解因历史遗留问题导致的不动产登记难问题，必须站在人民群众的立场上，落实以人民为中心的理念，本着尊重历史，面对现实的
原则切实维护好人民群众的权益。

笔者结合自身工作实际，
针对上述问题，提出以下解决建议。

（一）土地权属来源不清，用地手续不完善的问题
由政府政策主导的建设项目，如：安居工程、房改房项目、经济适用房项目，可以根据公房或者私房等房屋实际性质按
照划拨或者协议出让等方式重新完善用地手续，确定土地用
途及性质，然后办理统一不动产权登记；对于规划区内私人
建房项目，组织相关工作人员现场踏查，如符合城乡规划、
不压占各类红线、土地权属无争议、无信访矛盾纠纷，可由
相关执法部门进行处罚后，权利人依规进行房屋安全质量鉴定、备案验收，完善相关资料后足额征收出让金、城市建设
配套费、卫生费等相关费用补办规划“两证”，组织规划验收，办理不动产权登记。

（二）缺少规划核实，竣工验收等问题
对于已通过县规委会审批但未办理相关手续的，按规委会审批规模足额征收出让金、城市建设配套费、卫生费等相关
费用后补办“两证”，组织规划验收，办理不动产登记。

对于已办理规划“两证”，但实际建设超出县规委会审批规模的，由有关部门依法进行处罚，提供房屋安全质量鉴定，按法律法规及政策规定需进行人防、消防、抗震等备案审查的，还需提供相关单位的审查意见书，资料完善后足额征收
出让金、城市建设配套费、卫生费等相关费用，补办超建部
分“两证”，组织规划验收，办理不动产登记。

（三）开发建设主体欠缴土地出让价款、相关税费问题
按照“证缴分离”原则，为购房户先行办理不动产权登记，主管部门追缴开发建设主体所欠缴的土地出让价款、住宅专
项维修基金、契税等。

其中未交纳契税的购房户自行缴纳契税，税务部门即时受理缴税，不动产登记部门为购房人办理
不动产登记（房产面积以实际测绘面积交税登记，面积差房
款由开发商与购房户自行依法协商解决），购房户契税由税
务部门按购房户申请收缴，开发企业所欠的增值税税费由税
务部门依法追缴，购房人可持网签合同、契税票据、测绘资
料单方申请由不动产部门及时登记。

（四）不动产登记主体（或房屋和土地用途）不一致问
题
土地权利主体不一致的经核实，根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，房屋建
设主体需提供权籍调查成果和房屋测绘报告。

针对已出售的
房屋，土地性质可按划拨确定给各购房户，待已出售房屋进
行下次交易的时候按转移登记实际予以征缴相关税费。

其中
在城市规划区以外乡镇原存量国有土地上的私人建房，在符
合国土空间规划的前提下经当地人民政府同意后，由自然资
源规划部门按现状出具认定或核实意见，登记部门按规划部
门出具的认定或核实意见予以办理不动产登记。

五、结语
不动产登记涉及千家万户利益，是基本的民生保障，有关单位在化解历史遗留问题导致的不动产登记难问题时必须坚
持依法依规，守住底线。

坚持以法律法规为底线、以房屋质量安全为红线，认真贯彻落实历史遗留问题化解政策，严格履行
法定登记程序，依法确定审查要件，确保不动产登记的各类核
心要件、关键环节不缺失，杜绝“搭车”办理，严控办理范围、增设前置审查事项。

同时要尊重历史，实事求是。

依据房屋建
设时的相关政策规定，用足各级历史遗留问题化解政策，以完
成不动产首次登记为前提，优先保障已履行法定义务的购房群
众的合法权益。

最后还要结合实际，分类处置。

对历史遗留具
体问题具体分析，充分利用各项政策，创新化解措施，对疑难
复杂问题进行“一事一议”，集体研究决定，加快解决。