项目拓展管理流程万科集团公司企业管理流程

信和集团管理流程
项目拓展管理流程
1.项目拓展及论证管理流程
2.市场研究作业指引
3.项目可行性报告内容
1. .目的
为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。

２．适用范围
适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。

3.术语和定义
. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为。

. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4.职责
. 秘书处：
4.1.1负责组织编制公司战略规划。

. 项目发展部
4.2.１4.2.２4.2.３负责进行基础研究，根据公司战略规划编制《三年土地储备计划》。

信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。

发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过
初步市场资料判断确定项目的定位，结合项目经济初步测算，形成项目建议书，提交公司管理层审议。

4.2.４可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。

4.2.５4.2.６跟踪。

决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审。

负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和
4.2.
７
负责办理政府立项手续。

风险控制部：
4.3.1发展项目确定阶段：对拟发展项目背景资料提供法律意见。

4.4.1 4.4.2营销部/代理公司：
在发展项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查及建议。

在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果
提出初步产品定位建议。

4.4.3 4.
5.1
在项目可行性研究阶段介入，营销部根据初步产品定位建议提出营销初步计划。

设计部：
发展项目确定阶段：根据项目发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规
划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。

4.5.2项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，提出概念设计方案。

4.6.1工程部
在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等
进行工程建造的分析，并根据概念设计方案审核工程技术分析。

4.7.1成本管理部：
发展项目确定阶段：参加新开发区域市场成本状况调查；根据设计部提供的项目初
步设计分析进行成本初步测算。

4.7.2项目可行性研究阶段：根据设计部提供的规划草案和工程部提供的工程技术分析，进行建安成本估算。

4.8.1财务部：
在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等信息，进
行经济效益预测和相关分析。

4.9.1分管副总/总裁：
在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核/批准是否进入可行性研究阶段，
指导项目发展方向。

董事会
4.10.1 4.10.2对公司的《三年土地储备计划》进行审议，提出相关意见；
在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，审
议《项目可行性研究报告》。

董事长
4.11.1 4.11.2负责批准公司《三年土地储备计划》；负责批准《项目可行性研究报告》。

5 5.1.1工作程序
基础研究
基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析
技术水平所进行的持续性动态研究工作。

5.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

5.1.3各分项研究工作由项目发展部完成，项目发展专员负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。

5.1.4项目发展专员负责整个基础研究计划的制定，及时收集、分析各项动态信息，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。

5.1.5项目发展专员负责基础研究库的整理，基础资料和研究成果经整理、编号后放入各基础研究库归档。

5.2.1土地信息收集、甄别：
项目发展部根据公司制定的战略规划，补充、修编《三年土地储备计划》，此计划
须由公司董事会审批，由董事长批准。

5.2.2项目发展专员结合公司土地储备计划的要求和日常工作安排，负责土地信息的汇总、整理和总结。

5.2.3
a)
b)
c) 5.2.4土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。

其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。

其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

了解到有效土地信息后，项目发展专员需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息
采集表》，项目发展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进
行初步判断，会议由项目发展专员记录并存档。

5.2.5通过初步判断，对符合公司土地储备计划的土地信息通过《土地信息采集表》的形式将土地情况向公司分管副总汇报，经审核通过后进入发展项目确定阶段；如未通过，则由项目发展专员存入土地信息库。

此后由项目发展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。

5.3.1发展项目确定
对分管副总审核通过的拟开发目标项目，项目发展专员按统一格式及时填制每周的
《新项目发展进度通报》，汇总上报部门负责人和公司分管副总。

5.3.2项目发展专员根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请风险控制部法务专员提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。

5.3.3 5.3.4项目发展专员对项目实地勘察和周边市场的简易调查，形成相应报告。

项目发展部根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位（必要时可
由营销部营销策划主管配合进行初步项目定位工作），初步项目定位至少需包含以下内容：a）项目的档次、主要客户群。

b）项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。

c）项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。

5.3.5
a)
b)
5.3.6 5.3.7项目发展专员可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：
常规项目，易于规划的：可与设计部、营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。

特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。

项目发展专员根据项目情况，做出初步经济测算结果。

项目发展专员综合初步接触土地项目后确定的土地获取操作方式，形成简易的《新
项目发展报告》，经部门内部评审后，申请召开公司专项汇报会。

5.3.8专项汇报会是由公司管理层参加，判断项目能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可加入公司其他专业部门人员参加。

会议事项包括：
a) 准备《新项目发展报告》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和
市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周
期、经济效益测算等。

b) 项目发展专员需提前将《新项目发展报告》发给与会人员，为保密起见，土地情况
和重要谈判条件可以不涉及。

c) 项目发展专员根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。

d) 会议首先由项目发展专员做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后
综合各部门意见。

e) 公司总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发
展方向。

5.3.9项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。

会议内容根据会议记录形成会议纪要。

5.3.10对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由项目发展部报批报建专员负责办理政府立项手续。

待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。

对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由报批报建专员在获取土地之后负责办理。

5.4.1项目可行性研究
项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报
告》。

5.4.2项目发展专员首先将专项汇报会上的意见汇总，根据项目情况，对于新开发大型项目，可向公司申请成立项目可研小组，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出甘特图，发相关部门。

5.4.3项目发展专员根据可行性研究计划，组织完成如下工作：
a）组织公司各相关部门对项目进行现场勘察；
b）项目发展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；
c）营销部/代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
d）营销部根据初步定位建议确定后形成《新项目初步市场定位建议》，交由公司设计部进行概念设计；
e）设计部根据先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，组
织概念设计，形成概念设计方案，结合《新项目初步市场定位建议》，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
f）工程部进行工程技术分析；
g）成本管理部根据审核后的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
h）同时营销部制订销售初步计划；
i）财务部根据规划、成本、销售计划等信息，完成经济效益预测分析，进行新项目经济指标测算。

5.4.4项目发展部最终组织各方面材料，形成《项目可行性报告》，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。

5.4.5对于小型项目，可由项目发展部完成上述可研过程活动，包括调研、产品定位、各项分析和测算，形成《项目可行性报告》，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会。

5.5.1决策评审
公司新项目听证会由项目发展部组织，公司董事会成员参加，听取项目发展专员对
项目可行性研究的汇报并进行讨论。

5.5.2若项目未获评审通过，项目发展专员则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并由项目发展专员将全部资料收集归档，纳入信息库。

5.5.3 5.5.4踪。

5.6.1
a)
b) 5.6.2
若项目获评审通过，则需上报公司董事长批准。

审批通过后，即可进入开发阶段。

项目发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取的实施和跟
项目获取
项目获取的方式，通常有两种：
政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；
二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。

无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，秘书处立即根据可行
性研究的情况，按照《计划管理流程》的要求，组织制定《项目开发总体控制计划》，上报公司管理层审批。

5.6.3 6
项目发展部组织将项目拓展相关资料整理后移交至秘书处存档。

支持性文件
7
《市场研究作业指引》
《项目可行性研究报告模板》
《计划管理流程》
相关记录
《土地储备计划表》
《土地信息采集表》
《新项目发展进度通报》
《新项目初步市场定位建议》
《新项目可行性论证规划草案指标说明》
（附《建造标准》）
XINHE-YG-WI-TZ-001
XINHE-YG-WI-TZ-002
XINHE-YG-WI-TZ-002
XINHE-QR-TZ-01
XINHE-QR-TZ-02
XINHE-QR-TZ-03
XINHE-QR-TZ-04
XINHE-QR-TZ-0
土地储备计划表
XINHE-QR-TZ-01
2011年 2012年 2013年
1、当年新储备总规模（建筑面积）
2、目标发展方向
A、目标一
1）区域位置要求
2）规模（建筑面积）
3）楼面地价水平
4）销售净利润水平
5）最迟签约时间
6）最早体现利润时间
7）备选项目
B、目标二
1）区域位置要求
2）规模（建筑面积）
3）楼面地价水平
4）利润水平
5）最迟签约时间
6）最早体现利润时间
7）备选项目
C、目标三
内容同上
3、关注发展方向
4、预计地价支付最大需求
5、年末土地储备预计
6、预计土地经营成果体现
A、增加净利润预计
B、增加销售面积预计
C、增加销售额预计
D、增加剩余资金预计
E、增加新开工面积预计
F、增加在建面积预计
G、增加竣工面积预计
7、2007 年土地储备方向与目标设想
备注：本表根据公司确定的战略规划大纲分解编制；设置的年度可根据实际年份调整；
土地信息采集表
XINHE-QR-TZ-02
信息来源：
项目联系人：
实地考察日期：
一、宗地基本情况概要宗地名
称
区域
位置填报日期：
土地
编号
位置
四至
范围东
西
南
北
地段土地所
有权归
属土地方交易方土地使用权归属
土地使用年期土地规划用途
技术指
标 ( 根据对方阐占地面积（平米）
建筑面积（平米）
容积率
.
.
建筑覆盖率
其中：住
宅
商业
%机动车位
述)公建配套
公厕垃圾站土地
渊源
土地
现状
周边
环境
周边
楼盘
销售
情况
合作方式及条件
合作方式
土地价格
周边可拓展土地
付款条件
交地标准
经济测算
项目
判断
意见
分管
领导
意见
后续
跟进
情况
记录
最终
成交
情况附：
1. 2. 3. 4.项目成本简单测算：项目利润简单测算：项目位置图：
项目宗地图：
备注：
1.
2. 3.本表由项目发展部项目发展专员组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经分管副总审核后存入公司土地信息资料库；
本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
后附图片可根据资料掌握的实际情况附上；
新项目发展进度通报 XINHE—QR—TZ—03填报单位：填报日期：
新项目初步市场定位建议
XINHE-QR-TZ-04
3. 术语和定义
. 日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。

. 区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由项目发展部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。

. 项目地块研究：针对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。

4. 职责
. 项目发展部
4.1.1. 负责日常信息收集工作；
4.1.2. 负责区域市场研究工作；
4.1.3. 负责项目地块分析工作。

. 公司管理层
4.2.1. 确定项目重点开发区域。

5. 作业内容
. 日常基础研究
5.1.1. 产品研究：项目发展部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成《楼盘调研表》，纳入产品信息资料库。

5.1.2. 土地信息收集：项目发展部对各地市场上出现的有代表性的开发土地，包括二级市场上的土地，进行整理、分析，形成土地信息资料库。

定期（每月或每季度）向分管副总/总经理上报，对公司开发项目有影响的重要的土地信息须及时上报。

5.1.3. 行业信息收集：项目发展部对国家、地方相关政策、发展商动态、专业论坛、主要竞争对手等信息进行整理、分析，形成行业信息资料，向基础信息库归档。

. 区域市场研究
5.2.1. 确定区域的方式包括：
5.2.2. 公司管理层根据公司发展战略和资源配置情况，确定重点开发区域。

5.2.2.1. 项目发展部根据有利于公司开发的原则，选择房地产发展区域，如具有区域中心价值的二线城市，具有旅游商业价值的地区，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。

5.2.2.2. 项目发展部选择具有房地产发展示范意义的地区或城市，经管理层审批后，确定为市场研究的对象。

5.2.3. 项目发展部按要求定期上报《区域市场研究报告》，其内容包括：
a) 区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。

b) 区域市政总体规划，包括城市发展规划、交通发展规划和其他基础设施现状及发展
规划。

c) 对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供
应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。

d) 区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人
口等研究。

e) 区域项目市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业
态的历史供应情况，目前库存情况、吸纳和市场消化率、空置率、未来供应量、价
格走势等，根据这些市场分析条件，预测未来市场发展趋势和研究确定投资目标。

. 项目地块研究
针对管理层批示的具有开发可能性的项目或土地，项目发展部进行专项的调研，除记录土地信息外，填写《楼盘调研表》或《项目竞争楼盘跟踪表》，并向部门负责人和公司分管副总以及管理层汇报项目发展进度及变化情况。

6. 支持性文件 (无)
7. 相关表格及记录
. 《楼盘调研表》
. 《项目竞争楼盘跟踪表》XINHE-QR-TZ-06 XINHE-QR-TZ-07
楼盘调研表
XINHE-QR-TZ-06调研员姓名：调研时间：20年月
项目竞争楼盘跟踪表
XINHE-QR-TZ-07
目录
目录 -----------------------------------------------------2
项目决策背景及摘
要： (3)
第一部分：项目概
况 ............................................................................... (4)
第二部分：法律及政策性风险分
析 (7)
第三部分：市场分
析 ............................................................................... (9)
第四部分：规划设计分
析 (11)
第五部分：项目开
发 (13)
第六部分：投资收益分
析 (14)
第七部分：管理资源配
置 (17)
第八部分：综合分析与建
议 (18)
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 (19)
第十部分：在新城市开发需要补充的内容 (21)
附
件： ............................................................................. (2)
项目决策背景及摘要：
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、
城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目
处在龙岗，要说明龙岗在深圳的地位及作为深圳重点开发区位的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文
化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3 —5 年），在公司发展
中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、
降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有
较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状
况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地
上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等
因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套
（一）周边 3000 米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工
程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、
购物中心/超市的建设等。

9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算总地价、楼
面地价。