李小云、荆州市荆州区社会福利院房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李小云、荆州市荆州区社会福利院房屋买卖合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省荆州市中级人民法院
【审理法院】湖北省荆州市中级人民法院
【审结日期】2020.07.10
【案件字号】(2020)鄂10民终489号
【审理程序】二审
【审理法官】陈时中谢成勇陶齐学
【审理法官】陈时中谢成勇陶齐学
【文书类型】判决书
【当事人】李小云;荆州市荆州区社会福利院
【当事人】李小云荆州市荆州区社会福利院
【当事人-个人】李小云
【当事人-公司】荆州市荆州区社会福利院
【代理律师/律所】胡明湖北楚明律师事务所
【代理律师/律所】胡明湖北楚明律师事务所
【代理律师】胡明
【代理律所】湖北楚明律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】李小云
【被告】荆州市荆州区社会福利院
【本院观点】合同效力的审查应当适用合同签订时的法律，该效力恒定，不因法律的变化而变更。

【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金质证诉讼请求反诉维持原判折价
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，合同效力的审查应当适用合同签订时的法律，该效力恒定，不因法律的变化而变更。

涉案买卖房地产的《协议书》于2005年签订，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，涉案合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。

李小云上诉称应当适用2007年颁布的《物权法》等法律法规，本院不予支持。

李小云上诉称经过了被上诉人的上级荆州区民政局批准，因国有资产、房屋买卖的主管部门为国资委和不动产登记部门，该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由上诉人李小云负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 23:10:49
【一审法院查明】一审法院认定事实：涉案房地产位于荆州市××区新风村××组，属原江陵县收容遣送站所有，1996年荆州区收容遣送站被撤销后，人员、土地、财产移交给原告区社会福利院。

涉诉土地使用权证证号为14-23-009、登记的面积为3996平方米；共四本房产证，证号0002155登记面积为227.5平方米、证号0002156登记面积为405.04平方米、证号
0002157登记面积为140.4平方米、证号0002158登记面积为87.5平方米。

【一审法院认为】一审法院认为，案涉房屋的买卖涉及房屋及土地使用权的转让，根据审理查明的事实，案涉房屋占用的土地系国有划拨土地，该转让行为未取得用地管理单位审核同意，也未经政府主管部门批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批"的规定，及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效"的规定，双方签订的《协议书》应当认定无效。

鉴于双方签订的合同无效，无效合同自始对当事人不具有拘束力，当事人不得基于该合同主张权利或享受利益，故该合同不得继续履行。

本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定向反诉原告释明，其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定存在不一致，告知其可变更反诉请求，但反诉原告李小云坚持原反诉请求不变。

对反诉原告要求继续履行合同、办理房地产权属变更登记、承担违约责任的反诉请求，因于法无据，本院不予支持。

【二审上诉人诉称】李小云的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、判决双方于2005年7月25日签订的《协议书》有效；3、判决坐落于荆州区新风村××房屋及土地使用权归上诉人所有；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1、一审法院认定事实有误，涉案房地产属于国有资产，但是买卖已经经过了被上诉人的主管部门批准；
2、原审适用法律不当，应当适用《物权法》147条的地随房走的规定，即使未得到批准，也只是管理性规定，不是效力性规定，且合同已经履行，不能认定合同无效。

李小云、荆州市荆州区社会福利院房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省荆州市中级人民法院
民事判决书
(2020)鄂10民终489号当事人上诉人（原审被告、反诉原告）：李小云。

委托诉讼代理人：徐德胜，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：荆州市荆州区社会福利院。

住所地：荆州区北环路某某。

法定代表人：李野，该院院长。

委托诉讼代理人：胡明，湖北楚明律师事务所律师。

审理经过上诉人李小云因与被上诉人荆州市荆州区社会福利院（以下简称荆州区福利院）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初1496
号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称李小云的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、判决双方于2005年7月25日签订的《协议书》有效；3、判决坐落于荆州区新风村××房屋及土地使用权归上诉人所有；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1、一审法院认定事实有误，涉案房地产属于国有资产，但是买卖已经经过了被上诉人的主管部门批准；2、原审适用法律不当，应当适用《物权法》147条的地随房走的规定，即使未得到批准，也只是管理性规定，不是效力性规定，且合同已经履行，不能认定合同无效。

二审被上诉人辩称荆州区福利院二审辩称：1、一审判决认定事实清楚正确，本案所涉房地产属于国有资产，土地性质属于国有划拨用地，转让应当经过国有土地管理
部门批准，经过政府审批，荆州区民政局仅仅是被上诉人的上级主管部门，不能代表政府审批，所以上诉人的上诉理由不能成立。

2、根据相关法律规定，涉案划拨土地使用权的转让没有经过政府审批，依法应属无效，其中最高院司法解释是在2004年通过，2005.8.1实施，物权法是在2007年颁布实施，合同法司法解释二2012年才实施，上诉人在上诉状中适用法律自相矛盾。

国有资产转让应当经过资产评估以后并且公开公平价格转让，协议书有悖公平原则，损害了国家利益，属于无效。

目前涉案的房地产已被政府征收拆迁，上诉人要求确认所有权没有事实和法律依据。

原告诉称荆州区福利院一审诉讼请求：一、请依法确认原、被告2005年7月25日签订的《协议书》无效；二、判令被告立即返还其实际占用的位于荆州区新风村××号房地产。

李小云一审反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2005年7月25日所签订的《协议书》合法、有效；二、确认座落于荆州区新风村××号的房屋属反诉原告所有；三、判令反诉被告协助反诉原告将座落于荆州区新风村××房屋的不动产权属证书（xxx，土地使用证号xxx号）变更登记至反诉原告名下；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币四万元；五、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：涉案房地产位于荆州市××区新风村××组，属原江陵县收容遣送站所有，1996年荆州区收容遣送站被撤销后，人员、土地、财产移交给原告区社会福利院。

涉诉土地使用权证证号为14-23-009、登记的面积为3996平方米；共四本房产证，证号0002155登记面积为227.5平方米、证号0002156登记面积为405.04平方米、证号0002157登记面积为140.4平方米、证号0002158登记面积为87.5平方米。

原告荆州市荆州区社会福利院于2005年7月15日向荆州区民政局报告请示拟将涉诉房地产以不低于4万元的价格进行处理。

2005年7月25日，原告荆州市荆州区社会
福利院（合同甲方）与被告李小云（合同乙方）签订《协议书》一份，约定的主要内容有：第一条原告权利及义务“1、原荆州区收容遣送站（现荆州区社会福利院）土地房屋产权的权属整体出售给乙方。

2、现荆州区社会福利院为原（收容遣送站）法人单位。

3、由现法人荆州区社会福利院提供相关资料给乙方。

4、协议签订后，甲方不承担协议价格之外的任何费用（包括税费）。

"第二条被告权利及义务“1、甲乙双方在签订协议后，甲方应保证向乙方提供相关资料，并有义务协助乙方办理土地证及房屋所有权证。

2、有义务协助乙方处理与新风村的土地权属争议。

3、协助乙方办理土地证、房屋产权证。

办证费用由乙方自行承担。

甲方不负担任何费用。

"第三条约定土地及房产整体协议价为4万元，一次性付清；第四条约定任意单方面违约的违约金为4万元。

协议签订后，被告李小云向原告支付了4万元钱，原告将《土地登记收件单》及四本房产证交给了被告李小云。

并由被告李小云占有使用。

另查明，因该宗房地产属国有资产，没有取得相关政府部门的批复，涉诉房地产权属至今未办理变更登记。

2016年3月16日，涉诉房地产被纳入了荆州区金龙片区改造房屋征收的范围，2019年6月18日原告与荆州区房屋征收与补偿办公室签订了《事业单位征收补偿协议》，该征收协议内容载明“此次征收乙方（原告）土地登记面积为3996平方米，扣除二圣寺土地面积573.44平方米和房地一体评估建筑占地面积467.4平方米，余下此次征收土地面积为2955.16平方米。

其出具产权证证载建筑面积860.44平方米，因年久失修部分房屋已倒塌，现实测建筑面积为550.91平方米"，还载明“土地使用权性质为国有划拨医卫慈善用地"。

《事业单位征收补偿协议》签订后，原告已取得了3746495元补偿款，其中土地补偿2179000元、房屋建筑物补偿1450650元、房屋装修补偿39729元、附属物及构筑物补偿10505元，水电开户费40000元、事业单位搬迁奖励20000元、搬迁费6611元。

在本案的审理期间，涉诉房屋于2019年8月23日被拆除。

一审法院认为一审法院认为，案涉房屋的买卖涉及房屋及土地使用权的转让，根
据审理查明的事实，案涉房屋占用的土地系国有划拨土地，该转让行为未取得用地管理单位审核同意，也未经政府主管部门批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批"的规定，及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效"的规定，双方签订的《协议书》应当认定无效。

鉴于双方签订的合同无效，无效合同自始对当事人不具有拘束力，当事人不得基于该合同主张权利或享受利益，故该合同不得继续履行。

本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定向反诉原告释明，其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定存在不一致，告知其可变更反诉请求，但反诉原告李小云坚持原反诉请求不变。

对反诉原告要求继续履行合同、办理房地产权属变更登记、承担违约责任的反诉请求，因于法无据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，被告应将取得的涉诉房地产返还给原告，现因涉诉房屋已被征收拆除，对原告主张返还房屋的诉请不予支持。

同时原告应将取得的4万元购房款返还给被告并赔偿相应损失，由于在诉讼中已依法向被告释明了法律后果，其仍坚持认为合同有效，况且因赔偿损失的范围难以确定且争议较大，故被告（反诉原告）李小云因合同无效造成的损失，可通过起诉等方式另行解决。

依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷
案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告荆州市荆州区社会福利院与被告李小云于2005年7月25日签订的《协议书》无效；二、驳回原告荆州市荆州区社会福利院的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李小云的反诉请求。

二审中荆州区福利院向法庭提交以下证据：2020年4月27日荆州区纪检委对被上诉人原院长陈友德的处分情况，其中认定转让涉案房地产违法了法律法规，没有经过审批程序。

李小云质证意见为：这个处分是在案件审理之后，双方签订的协议是在2005年签订的，已经有十四多年了。

当时转让的时候不是陈友德一个人决定的，而是集体决定的。

本院认证意见为：证据真实性无异议，予以认定，对证明目的，在本院论述说理部分予以说明。

本院查明本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为本院认为，合同效力的审查应当适用合同签订时的法律，该效力恒定，不因法律的变化而变更。

涉案买卖房地产的《协议书》于2005年签订，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，涉案合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。

李小云上诉称应当适用2007年颁布的《物权法》等法律法规，本院不予支持。

李小云上诉称经过了被上诉人的上级荆州区民政局批准，因国有资产、房屋买卖的主管部门为国资委和不动产登记部门，该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由上诉人李小云负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长陈时中
审判员谢成勇
审判员陶齐学
二〇二〇年七月十日
书记员程瀛
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