山东省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：诉讼时效考试题

山东省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：诉讼时效考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。

A：房地产泡沫
B：房地产市场申的过度开发
C：房地产适度经营
D：房地产过剩
E：借款合同
2、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。

A：1．67％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
3、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。

A：近期交易物业的租金或售价进行比较
B：市场上交易物业的租金或售价进行比较
C：类似物业的比较
D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
E：借款合同
4、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
5、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。

A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
6、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。

A．市场价值
B．理论价值
C．市场价格
D．理论价格
7、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．50
C．50
D．100
9、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。

A：1029．92万元
B：1320．54万元
C：1634．72万元
D：1766．43万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对__具有吸引力。

A．物业管理公司
B．政府
C．承包商
D．租客
11、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。

A：3
B：5
C：8
D：15
E：执行层的组织协调
12、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。

(2009年试题)
A：物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的酬金
D：物业服务企业的利润
E：执行层的组织协调
13、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用
B．开发成本
C．财务费用
D．销售费用
14、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。

A：1920
B：2400
C：2560
D：3200
E：工业用地的监测点评估价格
15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素
B：社会因素
C：实物因素
D：权益因素
E：工业用地的监测点评估价格
16、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。

A：53.34
B：85.34
C：106.68
D：213.36
E：工业用地的监测点评估价格
17、单利计息与复利计息的区别在于__。

A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时问价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
18、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
19、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。

A：收益为零
B：产生的收益超过其使用成本
C：净收益为零
D：收益率小于基准收益率
E：借款合同
20、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万～1000万元
21、在市场调查中，__是最易出错的阶段。

A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
22、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。

A：业主
B：银行
C：市、县房地产行政主管部门
D：市、县财政部门
E：执行层的组织协调
23、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
24、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。

A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列有关存款业务的说法正确的一项是__。

A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
2、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。

甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。

乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。

在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。

A：乙地块比甲地块贵
B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡
C：甲地块与乙地块的楼面地价相等
D：甲地块比乙地块贵
E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
4、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外
B：非国有企业兼并国有企业的
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
5、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
6、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。

A：注册资本应在2000万元以上
B：注册资本应在5000万元以上
C：从事房地产开发经营的时间不少于5年
D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万
E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
7、研究消费者均衡的假设条件是。

A：消费者的嗜好与偏好是既定的
B：消费者的嗜好与偏好不是既定的
C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品
D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品
E：消费者拟购买的商品价格是既定的
8、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。

A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地
产咨询业务和房地产代理业务等
D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务9、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》
B：《住宅立面示意图》
C：《住宅剖面示意图》
D：《住宅质量保证书》
E：《住宅使用说明书》
10、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
11、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关
B．公安机关
C．法院
D．县级以上人民政府
12、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。

A：房地价格=土地价格+建筑物价格
B：房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C：土地价格=房地价格-建筑物价格
D：建筑物价格=房地价格-土地价格
E：土地价格=房地价格+建筑物价格
13、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。

该项目的财务内部收益率为。

A：20％
B：14.31％
C：14.69％
D：14.80％
E：借款合同
14、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%
B．15%
D．25%
15、在商品房交易中，常见的最低价格有__。

A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
16、下列关于高层建筑，表述正确的是。

A：7—9层为高层建筑
B：10层以上(含10层)为高层建筑
C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑
D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑
17、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
18、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
19、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
20、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。

A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金
B：住房专项维修资金
C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额
D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金
E：政府的廉租住房租金收入
21、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
22、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A．原始价值高于账面价值
B．投资价值高于市场价值
C．谨慎价值低于市场价值
D．快速变现价值低于市场价值
23、市场失灵主要表现在。

A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置
B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响C：市场能够有效地提供公共产品
D：市场无法有效地提供公共产品
E：消费者和生产者的信息不完全
24、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。

A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
25、房地产开发项目方案之间没有关系。

A：互斥关系
B：独立关系
C：相关关系
D：包含关系
E：借款合同。