第八章其他估价方法_房地产估价

小，地价也越低。
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（三）路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或: 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率
对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地 效用的影响很小，此时适用公式： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积
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二、路线价法的估价步骤
（一）划分路线价区段 （二）设定标准深度
（三）测算路线价
（四）制定深度修正系数表
1．深度指数修正的原理
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如图8-1所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米
的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价
格应为m×n×Ａ元。 如图8-1所示，沿平行道路的方向，将深度以1m为单位加

Pn p0 nd
式中:Pn――不动产价格的趋势值； Po――第一期不动产价格的实际值； n――趋势值的顺序数； d――逐年上涨额的平均值。(计算公式如下：
d ( P1 P 0) ( P 2 P1) ( P 3 P 2) ( Pi Pi 1) i
式中：i──第二期至末期趋势值的顺序数； P1，P2，P3„,Pi──第二期至末期的不动产价格的实际值。）
1、平均发展速度趋势法 价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告期价格与报
告前一期价格对比求得。若逐期环比发展速度的数值基本一致，即可
用平均发展速度来预测该类不动产未来的价格。平均发展速度的值可 用下式求得：
X n n X 1X 2 Xn P1 P 2 P0 P1 Pn Pn 1 n Pn P0
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（六）计算临街各宗地价格 计算方法和步骤详见本章第四节应用举例。
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第二节
一、长期趋势法概述
长期趋势法
（一）长期趋势法的基本原理 长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据 某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成
时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，
从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价时点 的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。它的种类 有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、 季节指数法、趋势延伸法等。
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（二）长期趋势法的特点 1、估价结果具有预测性； 2、依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规
趋势法可以避免一些争论。
（3）估价成本较低。 （4）所需资料较易获取。 （5）它可以撇开价格变动的因果关系。
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2．缺点 （1）估价结果带有预测性。 （2）在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历 史资料的地区不宜使用这种方法。
（3）估价结果的准确程度取决于价格数据选取的时间。
（4）准确性易受人为因素和政策因素的影响。 （5）这种方法如果运用于某幢建筑物或某块土地的估 价，其估价结果往往偏离实际。
式中：Xi为第i年的价格发展速度（i＝1，2，„„，n），Pj为第j年
的实际交易价格（j＝0,1,2,„„，n），为平均发展速度。
预测公式为：
^ t P t P0 X
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2、指数曲线回归趋势法 如果估价对象各期环比发展速度大体相同，则可用指数曲线回归趋势方 法。指数曲线的方程为：
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（四）路线价法的特点与适用范围 （1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。
（2）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合
理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和 系统完整的街道；土地排列比较整齐。 （3）路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比 较规范，能够正常运转。
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下面我们通过四三二一法则说明深度指数表的制作过程，四三二 一法则规定的标准深度为100英尺，级距为25英尺，单独深度百分率
分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%。
如图8-2深度百分率制作示例所示：
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单独深度百分率：40%＞30%＞20%＞„„＞7%＞6% 平均深度百分率：40%＞35%＞30%＞25%＞„„＞17.7%＞16.25% 累计深度百分率：40%＜70%＜90%＜100%＜„„＜124%＜130% 再将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25%转换成100%, 同时使各相对关系保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得： 平均深度百分率：160%＞140%＞120%＞100%＞„„＞70.8%＞65.0%, 由此得出深度百分率（见表8-1）。 表8-1 深度百分率表
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上述方程中a,b,c的求解，可采用回归拟合方法求得。即根据实际 资料，求解标准方程组，从而确定二次曲线趋势方程。标准方程组为：
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房地产估价
主讲教师： 艾建国 高炳华 邓宏乾 陈淑云 王佑辉
第八章
第一节 第二节 第三节 路线价法 长期趋势法
其他估价方法
高层建筑地价分摊法
第四节 应用举例
重点提示：本章主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建 筑地价分摊法的基本内容及其应用。其中，路线价法的 估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤 以及高层建筑地价分摊的主要方法是重点。
a1
a1 a 2 a1 a 2 a 3 a1 a 2 a 3 an 2 3 n
③累计深度百分率: a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜„＜a1+a2+a3+„+an
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（2）制作深度修正表的步骤
①制定标准深度。 ②确定级距。 ③确定单独深度百分率。 ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
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四、二次曲线趋势法
如果不动产过去价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势 进行描述和预测。二次抛物线的一般方程为：
^ 2 at bt c Pt
（式中：a,b,c为待定常数。）
不动产价格呈二次曲线趋势的待征是，每期价格的增长量按相同的增长量增长，
因此称为二级增长量相等。我们分别把t＝1,2,3,4,5,6代入上式，可看出： 1、 P1＝a+b+c, P2＝4a+2b+c, P3＝9a+3b+c,P4＝16a+4b+c, P5＝25a+5b+c, P6＝36a+6b+c。 2、△P1＝P2-P1＝3a+b, △P2＝P3-P2＝5a+b，△P3＝P4-P3＝7a+b, △P4＝P5-P4＝9a+b,△P5＝P6-P5＝11a+b,△P2-△P1＝2a, △P3-△P2＝2a, △P4-△P3＝2a,△P5-△P4＝2a。 即满足二级增长量相同的条件。
律性；
3、长期趋势法不考虑价格变动的因果关系。
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（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤 1．适用前提
运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期
的、足够的和真实的不动产价格资料和数据。 2．适应范围 长期趋势法适应于预测不动产的未来价格总体水平及其 发展趋势和“走势”，可用于两宗或两宗以上不动产价格 发展趋势或潜力的比较。另外，运用假设开发法等估价方 法，往往还要运用长期趋势法的估价结果加以对照和验证。
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（五）编制其他宗地条件修正系数表
1．宽度修正。 2．宽深比率修正。 3．容积率修正 4．出让、转让年期修正。
a P r 1 1 (1 r ) n
(式中：P—地价；a—年地租；r—还原利率； n—出让、出租或转上、转租
年期。)
5．朝向修正。 6．地价分配率修正。
b
N pt t p 2 2 N t ( t )
式中：N为时间数列的项数，∑t、∑t2、 ∑P、∑Pt的数值，可以分别 从时间数列的实际值中求得。运用上述方法推算未来不动产价格的方 法称为直线回归趋势法。
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三、非线性趋势分析法
（一）移动平均趋势法 1、简单移动平均趋势法 2、加权移动平均趋势法 （二）指数平滑趋势法 指数平滑趋势法是将本期的实际值和本期的预测值作为依
（4）路线价法能够快速评估多宗土地的价格。
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（5）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
（6）路线价法适用于对大宗或成片土地进行地价评估，
而一般的土地估价法仅适用于评估单宗地块。 （7）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域 土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列 整齐的区域和城市，效果更佳。
据，经过平滑后得出下一期的预测值。用公式表示为：
P t 1 Pt (1 ) P t P t ( Pt P t )
式中：为（t+1）时期预测值，Pt为t时期的实际值，为t时 期的预测值，α 为平滑系数，0≤α ≤1。
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（三）指数曲线趋势法
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（二）路线价法的基本原理 路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价 与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算 其他宗地地价的方法。 路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格 的高低，随其临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者 利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越
以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予
a1、a2、a3、„„、an等符号，则越接近道路者，利用价 值越大。如图8-1，an-1大于an，a2大于a3，a1大于a2， 随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零， 深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减 的规律。
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2、直线回归趋势法
将不动产价格资料按时间顺序绘成动态折线图，若图中的数据点围绕 某一直线上下波动，则可用直线模型来描述该不动产的趋势价格。直 线趋势方程为：
a
p b t N
式中：a、b为待定常数，t为时间序号， 为不动产预测价格。a、b的 值通常根据已知t和P的数据用最小二乘法来确定。用最小二乘法公式 求得的a、b值为：
2.深度修正的各种方法介绍 （1）四、三、二、一法则（也称慎格尔法则）。 （2）霍夫曼法则。
（3）苏慕斯法则。
（4）哈柏法则。
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3．深度修正表编制 （1）制作深度百分率
如图8-1所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成。
①单独深度百分率： a1＞a2＞a3 ＞„＞an
②平均深度百分率：
式中：a,b为待定常数。将上述义程两边取对数，则方程变为：
பைடு நூலகம்
^ P t abt
log P t log a t logb
再设 则上式变为：
^ ^ C t log p t, A log a, B logb,
^ C
^
t
A Bt
因此可用直线回归的方法求出待定常数A和B，再用反对数求得常数a和b， 即可求得指数曲线回归趋势方程，从而可对未来不动产价格进行预测。
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二、线性趋势分析法
1、平均增减量趋势法 如果从不动产价格的时间序列中看，价格逐年的增减量大致相同，我们 便可以认为该宗不动产价格有线性变化趋势。那么，下一年的价格也应当 符合这一趋势，即下期价格较现期的增减量大致相同于逐年的增减量。据 此便可以预测下一期的价格，其计算公式如下：
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第一节 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特
定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深
度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道 的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他 修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的 一种估价方法。
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3．长期趋势法的运用步骤 （1）收集委估不动产价格的历史数据和资料。 （2）整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列。
（3）分析时间序列，找出变化规律。
（4）选择适当的长期趋势法进行估价。
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（四）长期趋势法的评价 1．优点 （1）长期趋势法的适应范围较广。 （2）估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，长期