昆明滇池国家旅游度假区业主大会与业主委员会指导细则

昆明滇池国家旅游度假区
业主大会和业主委员会指导细则
第一章总则
第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《中共云南省委云南省人民政府关于推进和谐社区建设的若干意见》、《中共云南省委云南省人民政府关于解决全省和谐社区建设中几个突出问题的意见》等有关规定，结合昆明滇池国家旅游度假开发区实际，制定本细则。

第二条昆明滇池国家旅游度假区行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举、换届等活动适用本细则。

第三条昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设行政主管部门（以下简称度假区住建部门）负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予政策指导，对街道办事处（管理处）、社区居委会进行培训和业务指导。

街道办事处（管理处）具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的换届、注销等日常活动进行管理、备案和监督。

第二章业主大会
第四条物业管理区域具备下列条件的，应当成立业主大会，选举
产生业主委员会：
专有部分面积占总建筑面积50%以上且占业主总人数50%以上的业主书面提出的。

业主认为符合上述规定条件的，应当书面提请物业所在地的街道办事处（管理处）协助召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

第五条街道办事处（管理处）应当自收到书面申请之日起15日内，对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查；对符合成立业主大会条件的，应当自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

街道办事处（管理处）核查书面申请后，对符合成立业主大会条件的，应当自核查通过10日内，书面通知建设单位按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定向筹备组报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，待业主委员会成立后交由业主委员会保管。

如建设单位主体注销、变更等客观因素影响导致无法提供材料的，可由业主方负责提供所需文件资料报街道办事处（管理处）审核，社区居委会、物业服务企业予以配合。

第六条筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（管理处）代表和社区居委会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（管理处）代表担任。

建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出
现缺额时，应当按原组建方式及时调整补充。

第七条筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）模范履行业主义务；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；
（四）具有参与筹备工作的时间。

第八条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（管理处）或社区居委会组织业主推荐，非自然人业主代表应当委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其业主代表职责。

第九条筹备组应当在街道办事处（管理处）指导和监督下开展工作。

第十条业主大会筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的，经街道办事处（管理处）同意，可以适当延期，延长期限由街道办事处（管理处）根据具体情况确定。

在规定期限内不能召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，街道办事处（管理处）可宣布筹备组解散，并按照本章有关规定重新组建筹备组，筹备首次业主大会会议。

第十一条专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议召开业主大会临时会议的，应当以书面方式提出。

书面提议应当注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名。

业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的，应当在街道办事处（管理处）指导监督下对业主身份进行调查核实。

调查核实工作应当自收到专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主书面提议后20日内完成；情况属实的，应当自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。

第十二条业主大会会议应当采取记名投票方式进行表决。

业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。

业主大会会议表决票、选举票票样应当由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处（管理处）审查；业主大会会议应当使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票。

第十三条物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑
物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定进行认定。

专有部分面积按建筑面积计算。

没有计算建筑面积的按套内面积计算。

第十四条一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选其中一人行使表决权、选举权；夫妻共有的，任何一方行使表决权、选举权均视为另一方同意，且一方行使表决权、选举权后，另一方不得另行
行使表决权、选举权。

第十五条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容（包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容）等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。

第十六条采取书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组或业主委员会应当在业主大会召开前，组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主，并做好签收和登记工作。

业主应当按规定的时间、方式投票。

筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票，并做好登记工作。

第十七条投票截止后，经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定，或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的，筹备组或业主委员会应当延长投票时间，并通告全体业主，延长时间自投票截止日起不得超过30日。

延长期内，筹备组或业主委员会应当组织人员催收表决票、选举票。

第十八条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第十九条业主大会作出的决定，应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。

第三章业主委员会
第二十条业主委员会由委员和候补委员组成。

业主委员会委员应当为5至11名的单数；候补委员人数按照不高于委员人数的40%设置。

业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位任职或兼职。

第二十一条业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。

第二十二条业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第（一）至（六）项条件；
（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位任职或兼职。

第二十三条业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐，筹备组、业主委员会应当审查参选人的资
格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。

第二十四条业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人，候补委员排列位序依据得票多少确定。

第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开
首次业主委员会会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名，副主任1至2名。

第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处（管理处）申请办理备案手续，并送度假区住建部门提请指导意见、报辖区派出所办理印章申请：（一）业主委员会备案申报表；
（二）业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况；
（三）管理规约；
（四）业主大会议事规则；
（五）业主大会决定的其他事项；
（六）选举和表决结果统计表。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，持涉及变更内容的有关文件向街道办事处（管理处）申请备案变更手续，街道办事处（管理处）应当自收到申报备案文件材料之日起10日内，由街道办事处（管理处）牵头，会同相关部门进行审查，并作出是否出具备案证明的决定。

第二十七条业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定；业主大会议事规则未作规定的，由业主委员会根据业主大会授权予以规定。

第二十八条业主委员会委员、候补委员实行任期制。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

业主委员会委员具有同等表决权，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。

业主委员会中的非自然人委员、候补委员应当委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其委员、候补委员职责。

第二十九条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告物业所在地的街道办事处（管理处）、辖区派出所和度假区住建部门。

第三十条业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定，应当由参会委员签字确认；委员有不同意见的，应当记录在案。

业主委员会作出的决定应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。

第三十一条业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；业主要求书面答复的，应当予书面答复。

业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。

第三十二条业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业
主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员、候补委员资格。

第三十三条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员资格自行终止：
（一）任期届满的；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位任职或兼职的；
（四）死亡或丧失民事行为能力；
（五）依法被限制人身自由的；
（六）法律、法规、政策以及业主大会议事规则规定的其他情形。

第三十四条业主委员会委员、候补委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。

第三十五条业主委员会任期内，因委员资格终止而出现空缺的，业主委员会应当决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。

第三十六条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。

工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告（业主大会议事规则另有规定的除外），并接受业主的监督。

工作经费筹集、管理
和使用的具体办法由业主大会决定。

第三十七条业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。

第三十八条筹备组应当持街道办事处（管理处）出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。

筹备组应当自业主委员会经街道办事处（管理处）办理备案手续之日起10日内，将其印章移交给街道办事处（管理处），将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

业主委员会应当持街道办事处（管理处）出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。

第四章指导和监督
第三十九条除筹备组、业主委员会、社区居委会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议（含首次业主大会会议）。

第四十条任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的，由公安部门依法查处。

第四十一条业主委员会委员、候补委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第四十二条小区未选举产生业主委员会或业主委员会无法正常开展工作导致小区出现脱管等紧急状况的，由物业所在地的社区居委员会在街道办事处（管理处）的指导和监督下召集、召开业主大会会议代行使业主委员会的职责。

第四十三条由业主委员会自治管理或未选聘物业服务企业的住
宅小区，物业所在地的社区居委员会应当在道办事处（管理处）的指导和监督下协助小区业主开展好自治管理工作。

第五章附则
第四十四条业主大会、业主委员会名称应当与物业管理区域名称相一致。

第四十五条度假区住建部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本，供参照使用。

第四十六条业主大会、业主委员会的换届参照本细则执行。

第四十七条本细则由度假区住建部门负责解释。

第四十八条本细则自发布之日起施行。

附件1:业主委员会成立/换届备案单
**[度假]业备[ 年度]第号
说明:本备案单一式肆份，业主委员会、街道办事处（管理处）、住建部门、公安机关各一份。

业主委员会变更备案单
**[度假]业备[ 年度]第号
说明:本备案单一式肆份，业主委员会、街道办事处（管理处）、住建部门、公安机关各一份。