土地登记人代理实务：总登记和初始登记

总登记是指县级以上地⽅⼈民政府根据需要，在⼀定期期限较对本⾏政区域内的不动产进⾏统⼀的权属登记。

由于我国城镇房地产权登记制度不甚完善，产权产籍资料不全，房地产登记机关可就其⾏政边区范围内的全部房地产，通过接受申报、检验证件、查阅档案资料、深⼊实地调查等⽅法，对房地产权属进⾏⼀次全⾯确认和登记，以建⽴健全房地产权档案，以使所有的房地产权都得到登记。

但是，这种总登记⼀般来说不宜多搞。

只是在清查或换证的情况下，才进⾏⼀次。

　总登记是⼀种针对所有地产和房产的⼀种普遍性登记、对从未取得登记证书的房地产权⼈⽽⾔，这种登记即是⼀种初始登记。

⽽对已经取得登记证书的房地产权⼈⽽⾔，这种登记即是⼀种换证登记。

1995年国家⼟地局发布《⼟地登记规则》，将⼟地登记划分为两类，⼀类是初始登记，⼀类是变更登记。

该规则将初始登记视为总登记，即是在⼀定时间内，对辖区⼟地或特定区域的⼟地进⾏普遍登记。

⼟地权属的初始登记以宗地为单位，权属类型涉及国有⼟地使⽤权、农民集体⼟地所有权、集体⼟地使⽤权、他项权等，登记后颁发《国有⼟地使⽤证》、《集体⼟地所有证》、《集体⼟地使⽤证》、《他项权利证》等。