郑州市房地产市场分析年度报告

2008上半年郑州市房地产市场分析报告
主办：王牌地产研究院
【政策导读】
1.1郑州市城市总体规划（2008~2020）环境影响评价报告显示：2020年郑州建
成区是现在的1.9倍，规划4大工业园区提升核心竞争力
17日，郑州市城市规划局在官方网站上，对郑州市城市总体规划（2008~2020）环境影响评价报告予以公示。

在总体规划获得国务院批准之前，环境影响评价是必须开展的一项工作。

此次，郑州市城市规划局委托河南省城市规划设计研究院有限公司进行了总体规划的环境影响评价。

环评报告显示，规划部门对总体规划部分细节做了更改：将郑州市2020年规划建成区面积由450平方公里增加到542平方公里；还规划了4大工业园区，以提升郑州经济核心竞争力。

【目标】傲立中部的现代化大都市
郑州市根据经济、社会发展目标和资源环境特点，功能定位已经基本确定：2020年以前，将郑州建设成为名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区；成为国内外知名的、富有中原城市特色和历史文化传统的、适宜创业发展和生活居住的、有较强经济
竞争力的现代化大都市。

到了2020年，郑州市民将变得更有钱。

郑州的经济发展目标是，到2020年，全市国内生产总值（GDP）达到6600亿元以上。

到2010年，城镇居民人均可支配收入1.8万元以上，农民人均纯收入8000元以上；到2020年，城镇居民人均可支配收入3.4万元，农民人均纯收入1.9万元。

【面积】建成区面积“胖”1倍
此前，郑州市公布的暂定中长期规划中，2020年建成区面积定为450平方公里。

但这一数据有所变动，新近修改的总体规划表明，到2020年，郑州市建成区面积将达542平方公里，约是目前282平方公里的1.9倍。

根据规划，郑州市城市规划区范围：市区，面积为989.6平方公里。

规划建设用地范围：为市区行政辖区的中原、金水、二七、管城、惠济五区的城区范围，面积为542平方公里。

规划区的增长边界为：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程和白寨路以北，共计542平方公里。

规划人口规模和先前的版本一样，2020年，建成区人口为500万人，人均规划建设用地90平方米左右。

【交通】新建快速公交专用道256.5公里
6条地铁线在2020年之前将全部建成，成为市民出行的主要交通工具，而快速公共汽车系统（BRT）将成为补充。

乘坐地铁将非常方便，最大原因在于路网的密集。

按照规划，6条地铁线全长202.53公里，共设置了22个轨道间换乘车站。

快速公共汽车也是不错的选择，BRT 有专门的车道能大大提高公汽的行车速度。

郑州市区规划快速公共汽车走廊长为171.5公里。

此外，郑州市区与上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团和航空港组团之间规划有4条BRT，全长85公里。

公交车将不再拥挤，根据最新的规划，郑州市区常规公交车辆的配车指标为每万人20~22标台，每500人就拥有一辆公交车，届时郑州市区的公交车数量将达1万辆。

规划表明，政府将加强交通管理，科学调控机动车量的存量和流量，保持道路建设和机动车增长的协调发展。

注重维护公交、自行车和步行等交通方式的“路权”。

【城市群】中原城市群成1小时经济圈
中原城市群的发展以郑州为中心，解决城市之间的交通问题是首要任务。

早在2005年，中原城市群城际轨道交通构想已经提上了日程。

城际轨道交通修建完成后，中原城市群将形成以郑州为中心的1小时经济圈。

郑州新近修订的规划表明，中原城市群城际轨道以郑州为中心，洛阳—郑州—开封和新乡—郑州—许昌—漯河之间的城际轨道为十字架核心区，新乡—焦作—济源—洛阳、洛阳—平顶山—漯河为半环形，形成一个大十字形的轨道网。

郑州规划有8座车站可以上车，从而以最快速度加入到城际轨道交通圈中。

【环卫】公厕数量将达1667座
城市如厕难，已经成为城市居民的一块心病，不过，这一难题有望逐步缓解。

郑州市新版总体规划表明，到2020年，郑州市建成区公共厕所的保有量将达到1667座。

随着人口的不断增多，郑州中心城区垃圾日转运量将达6500吨，规划期末，郑州将设置小型转运站一三0座，并兴建一处日处理能力3000吨的垃圾处理厂。

【产业】4大工业园区提升竞争力
郑州的发展仍是依托工业园区，构建核心竞争力。

目前，郑州已规划大力发展4大工业园区。

其中，郑东创新工业园区将发展成为以信息产业、创意产业、科技研发和软件园为特色的产业园区；杭州路都市工业园区以思念和三全食品产业为依托，建设以食品工业为先导的现代制造业基地；东风西路创意工业园区，以老工业基地改造为契
机，积极整治西北部东风西路三角地区，依托西流湖良好的生态景观，建设现代创意工业园区；南阳路都市工业园区，在南阳路现有工厂的基础上，逐步更新改造现代都市工业园区。

【金融】将郑州建成区域金融中心
经济发展离不开完善的金融体系支撑，本版郑州市总体规划中，将金融业发展放在了重要位置。

根据规划，郑州市金融设施规划，将形成区域、城市和社区三级金融设施体系。

其中，郑东区域服务中心是金融服务体系的核心，将建设成为区域金融中心。

区域金融中心的建设正积极争取国家的支持，初步的设想是，组建区域性银行，吸引外资银行、国外保险公司来郑州，建立分行和代理处，建设证券交易中心。

1.2郑州房管局不再“垄断”二手房评估
如今，市民到郑州市房管局进行二手住房交易时，如果对该局出具的评估价有异议，还可以选择其他２２家评估机构来报价。

这是记者昨日从郑州市房管局了解到的。

19日上午，在郑州市房管局二手房交易大厅，记者看到大厅内悬挂着２２家具有资质的评估机构及其联系方式。

据有关工作人员介绍，二手房交易时，买卖双方把房子进行过户，要先通过评估机构（评估师）对交易的房子进行价值评估，缴纳一定税收后才能进行交易。

这样做是为了防止财政税收流失。

过去，二手住房交易评估都是由郑州市房管局进行，并根据估价缴纳相关百分比的税费，本意是为了避免买卖双方通过评估公司，故意少缴税。

但许多市民认为正规评估机构出具的评估结果应该被认可，评估师对二手房的评估属于市场行为，至于是否漏税逃税，应该由财政或税务部门把关。

从去年８月２７日起，郑州市率先放开了商业房、房改房的二手交易评估，可以选有资质的评估机构进行评估，并据此有效交易。

现在，二手住房交易时，市民如果对房管局出具的评估价有异议，也可以到有资质的评估机构进行评估。

需要提醒的是，房管局评估是免费的，而评估机构要按评估总房价的千分之五收费。

【财经信息】
2.1郑州市发布１至５月份国民经济运行数据
１至５月份，郑州消费品市场活跃，城市消费品零售总额为３４４．３亿元，同比增长２４．１％。

昨日出炉的郑州市国民经济运行数据表明，郑州市农民人均现金收入３７８５元，同比增长也在两成以上，农村居民生活水平进一步提高。

消费：城市高于农村１．６个百分点
数据显示，前５个月，郑州消费品市场活跃，社会消费品零售总额完成４９２．５亿元，同比增长２３．６％。

其中，城市消费品零售总额为３４４．３亿元，同比增长２４．１％；县及县级以下零售总额为１４８．１亿元，同比增长２２．５％。

城市高于农村１．６个百分点。

分行业看，批发零售贸易业完成零售额４０３．４亿元，同比增长２３．１％；住宿餐饮业完成零售额８０．４亿元，同比增长２６．８％；其他行业完成零售额８．６亿元，同比增长２０．５％。

物价：食品类上涨２４．６％
同时，全市居民消费价格水平同比上涨９．３％，八大类商品及服务，与去年同期相比，除交通和通讯类物价有所下降，其余均有不同程度上涨。

其中食品类上涨２４．６％，烟酒及用品类上涨４．５％，家庭设备用品及维修服务类上涨４．２％，居住类上涨６．３％。

收入：农民人均增收两成
从统计数据可以看出，１至５月份，农村居民生活水平进一步提高，农民人均现金收入３７８５元，同比增长２１．６％；人均生活消费现金支出１５８２元，同比增长６．６％。

在全国房市普遍不景气的情况下，１至５月份的房地产投资完成了１３６．１亿元，同比仍然增长４９．０％。

此外，截至５月底，金融机构存款余额４３５６．７亿元，比年初增长１０．７％。

其中城乡居民储蓄存款余额１７９６．１亿元，比年初增长８．３％。

金融机构贷款余额３１６４亿元，比年初增长７．６％。

[楼盘资讯]
3.1 １～５月我省商品住宅盖的多卖的少
16号，河南省统计局最新统计数据显示，1～5月份，我省新开工商品住宅一八51．27万平方米，增长17．4％，销售面积继续下滑，下降9．1％。

全省居民消费价格总指数比上年同期上升9．4％。

1～5月份，我省财政收支快速增长。

房地产开发方面统计数据显示，1～5月，全省房地产开发投资378．45亿元，比上年同期增长49．6％；其中住宅投资296．89亿元，增长57．4％。

新开工面积增速趋缓，施工规模继续扩大。

全省房屋新开工面积2163．60万平方米，增长一五．2％；其中，商品住宅一八51．27万平方米，增长17．4％。

房屋施工面积8726．38万平方米，增长37．4％；其中，商品住宅7160．07万平方米，增长42．9％。

商品房销售继续下降。

商品房销售面积822．36万平方米，下降9．1％；其中，商品住宅销售面积754．38万平方米，下降9．5％。

商品房销售额195．16亿元，下降4．3％；其中，商品住宅销售额160．80亿元，下降4．5％。

物价方面，1～5月份，全省居民消费价格总指数比上年同期上升9．4％，增幅同比提高6．2个百分点。

八大类商品中，食品类上涨24．8％，其中肉禽及制品上涨50．2％，鲜菜上涨34．3％；居住类上涨7．1％；医疗保健和个人用品上涨3．7％；家庭设备用品及维修服务上涨2．7％；烟酒及用品上涨2．4％；其他商品价格基本持平或略有下降。

生产领域价格中，1～5月份，全省工业品出厂价格总指数比上年同期上升12．3％，原材料燃料动力购进价格总指数上升11．7％，农业生产资料价格总指数上升16．9％。

财政方面，1～5月份，全省地方财政收入586．22亿元，比上年同期增长43．3％。

地方财政支出851．03亿元，增长36．7％。

3.2 前5个月郑州楼市数据分析显示市场供应减少销售理性回归
５月郑州，楼市“全线飘红”，成交量、成交价格都较４月份有所提高。

５月郑州楼市的爆发，会不会是昙花一现，真实的市场到底如何？合富辉煌河南公司市场部对今年前５个月郑州楼市的数据进行了分析，力求还原一个真实的市场。

市场供应大幅减少数据显示，５月份郑州商品房批准预售面积为４８．３７万平方米，较上月下降了３２．０１％，较去年同期下降了３０．５５％。

“５月份的预售面积减少，只是郑州楼市供应减少的缩影。

”合富辉煌河南公司市场部田春雨告诉记者，今年前５个月，除１月份商品房批准预售面积同比增长６８．７７％外，其他４个月同比都大幅下滑，其中２月份同比下滑２７．１３％，３月份同比下滑４．９２％，４月份同比下滑４９．３４％，５月份同比下滑３０．５５％。

从整体上看，今年前５个月，郑州商品房批准预售面积相比去年同期减少７０．７４万平方米，下滑幅度为１７．９％。

田春雨认为，前５个月郑州楼市供应量减少，是因为楼市相对低迷，一些开发商放慢了开发节奏，推迟了新项目上市的时间。

楼市销售理性回归合富辉煌河南公司市场部提供的数据显示，今年前５个月郑州批准预售面积为３２４．５１万平方米，实际销售面积为２５１万平方米，供销比为１．２９：１。

其中，商品住宅前５个月累计批准预售面积为２６５．７万平方米，实际销售面积为２１２．４３万平方米，供销比为１．２５：１。

这些数据表明，经过一番震荡，郑州楼市逐渐回归理性，人们购房不再盲目追高，开始冷静地寻找适合自己居住或投资的房产。

从１~５月的供销比例图（图一）可以看出，郑州商品房市场总体上处于供大于求的局面，但供销比有缩小的趋势：商品房供销比由１月份的２．１６：１缩小到５月份的０．５９：１；商品住宅供销比则从１月份的２．０７：１递减到５月份的０．６５：１。

业内人士认为，供销比的缩小有两方面原因，一方面是因为楼市供应量在减少，另一方面是因为销售量自３月份后在逐渐回升，市场出现回暖迹象。

五月楼市逆市飘红数据显示，５月份郑州商品房销售面积、价格增势明显，共销售商品房７２５２套，较上月增长了４３．６３％，较去年同期增长了２０．３３％；销售均价为４２３６元／平方米，较上月增长了２％，较去年同期增长了３．１９％；销售面积为８２．１３万平方米，较上月增长了５３．７６％，较去年同期增长了２５．８３％（图二）。

合富辉煌河南公司市场部有关人员认为，在全国楼市普遍低迷的背景下，郑州楼市逆市飘红，是多方面原因造成的，其中刚性需求旺盛仍然是最主要原因。

田春雨告诉记者，尽管５·１２汶川地震对郑州购房者没有构成实质性的影响，但不能对后市完全抱乐观态度，一线城市的降价风暴正在二、三线城市蔓延。

楼盘促销拉动销售数据显示，５月份郑州市商品房住宅预售面积为４５．９７万平方米，较上月下降了１９．１％，较去年同期下降了８．１４％；销售面积为７０．６２万平方米，较上月上涨了４７．５４％，较去年同期上涨了２１．３６％；实际销售６７１０套，较上月上涨了４８．１２％，较去年同期上涨了２５．３５％；均价为３９０５元／平方米，较上月上涨了２．８２％，较去年同期上涨了９．２９％（图三）。

合富辉煌河南公司市场部有关人员认为，５月楼市成交火爆，与开发商让利促销有很大关系。

５月份，瑞园、温哥华广场·山庄、升龙国际中心、康桥·上城品等新开楼盘以低于预期的价格打开了市场；一部分楼盘表面上虽然维持了目前的价格，但推出各种特价房和优惠，吸引人气，有的折扣甚至低至九折。

据预测，６月份郑州楼市开盘的有远大·理想城、锦艺·新时代、绿都·城市花园、利海·托斯卡纳、正商·蔚蓝港湾、天伦·水晶城等项目，从目前已经开盘和认筹的情况看，６月郑州楼市不会太冷清，但要想再现“红五月”行情，几乎不可能。

商业地产仍然“过剩”
数据显示，５月份非住宅批准预售面积为２．４万平方米，销售面积为１１．５１万平方米，销售５４２套，较上月上涨了４．４３％，较去年同期下降了１９．５８％。

数据还显示，今年前５个月，郑州非住宅供销比呈现波浪式下调（图四），前５个月非住宅批准预售面积总计５８．７９万平方米，销售面积为３８．５７万平方米，供销比为１．５２：１，供销比在逐渐改善，但考虑到自２００５年至今，郑州非住宅累计可售面积为２２３．４５万平方米，郑州非住宅市场短时间内供大于求的局面不会改变。

二手楼市“减亏”明显
二手楼市也有所回暖。

数据显示，二手房销售面积５月份为９．４７万平方米，较上月增长了１４．８％，与去年同期相比下降了９．３９％；实际销售１１０２套，较上月增长了８．２８％，与去年同期相比下降了８．８５％。

虽然二手房成交量尚未恢复到去年同期水平，但差距在逐渐缩小（图五）。

值得注意的是，与商品房销售曲线相同的是，经过２月份的低迷，二手房销售面积稳步上升，市场逐渐回暖。

田春雨认为，市场回暖，首先，二手楼市观望气氛有所扭转；其次，投资者的房产急于出手，低价抛出也是刺激二手房销量一路攀升的原因之一。

3.3洛阳楼市刚性需求支持回暖
５月份洛阳各区域楼市呈现出整体回暖的态势，成交量环比上升，但与去年同期相比则有所下降；房价较为平稳，部分楼盘房价有轻微上涨。

国家宏观调控政策对洛阳楼市的影响依然存在。

５月份受到一线城市房价下跌和汶川地震等因素的影响，洛阳产生了一部分持币观望的购房群体，这给楼盘的销售带来了一定影响，不过刚性需求仍然强劲，真正地理位置优越、性价比高的楼盘依旧受到购房者的青睐与追捧。

就今年５月份来说，洛阳涧西区、新区楼市的活跃程度从整体上来说超过了其他区
域，这不仅表现在广告投放、楼盘举行的各种活动上，最重要的是表现在成交量上。

５月份这两个区域的楼盘许多销售量都在３０套左右，好的有１００多套。

其他各区域，如西工、老城、鏶河、新区等，５月份的楼盘销售情况都有回暖态势，成交量都较４月份稳中有升。

从商品房成交均价分析，５月份洛阳绝大部分楼盘价格稳定，一些楼盘有轻微上涨，极个别楼盘有降价现象，一部分楼盘通过打折、送礼品等优惠活动进行促销，这说明开发商感受到了一些压力，通过各种手段来刺激消费。

总体上看，一线城市楼盘的降价，并未对洛阳房价造成太大影响，只是一部分购房者的心理预期产生了一些变化。

从各区商品房住宅成交均价看，新区的房价排第一，楼盘的均价都在每平方米３０００元到３７００元之间，个别楼盘达到每平方米４０００元；涧西区特别是南昌路板块的房价基本与新区房价持平，新区房价稍低一些，但大部分楼盘在每平方米３３００元到３８００元；西工区的商品房住宅均价每平方米２７００元到３５００元，相对新区与涧西区来说不算太高；老城、鏶河因地理位置的原因房价相对较低一些，商品房住宅均价多层每平方米２０００元到２５００元，高层每平方米３０００元到３５００元，但临近西工区的一些楼盘房价也在每平方米３４００元到３５００元。

５月份，洛阳商业地产整体上来说没有太大的变化。

写字楼的价格依旧低于住宅，市场上销售的都是原有的写字楼项目，成交量不温不火。

商铺市场整体来说销售也不是很乐观，但是一部分地段好、特色鲜明、定位准确的项目，销售形势比较好。

3.4许昌楼市：市场悄悄“洗牌”
２００８年的许昌楼市反常得超乎想象。

银根紧缩、楼市“拐点论”、汶川大地震、北京奥运会……很多人认为，这些宏观调控、大风大浪根本影响不到算得上是准三线城市的许昌，但今年前５个月的市场表现却让大多数抱有侥幸心理的房地产开发商感到了
丝丝寒意：房屋供应量同比增多，但销售量却一直下滑。

来自许昌市房管局的统计，今年１~５月，许昌市区商品房交易３５０４套，面积３３．８５万平方米，成交金额７２３５０．５３万元，均价２１３７元／㎡。

成交量相比去年同期有较大幅度下滑。

业内人士告诉记者，从去年１１月份开始，许昌一路狂飙的房价终于收紧了缰绳，购房者不再那么急切，开发商也没了以往的牛气，而一项项房产政策的实施无疑给热气腾腾的许昌楼市浇了一瓢瓢凉水，狂热的许昌楼市在２００８年初进入了一个相对平静的调整期。

许昌晨报楼市负责人李宝磊回忆，在２００７年上半年许昌楼市狂热的时候，不管是什么质量、什么地段的房子，都被人们抢购一空。

买房子托熟人、找关系那时候是正常现象，一套房子几个人甚至几十个人抢也变得司空见惯。

在那样的市场背景下，房产开发商想不牛都不行。

但现在变了，老百姓处于一个观望的态势，有房子我也不买，不管你用什么方法，促销、打折这些通通都不管用。

在这种情况下，开发商的牛气想有也不敢再有了。

从各楼盘反馈的情况看，今年１~５月，许昌各房地产公司同比销量大打折扣。

在成交量下滑的同时，楼市供应量却有增无减。

数据显示，１~５月，许昌新批准商品房预售面积为２６．７７万平方米，商品房供应量同比增多。

恒达·文博名苑、恒达·相府、鼎鑫·新天地龙湖湾、金石·凤凰城、万象新天、宇华名郡、茂源·金色家园、瑞贝卡·家天下、腾飞花园、东源锦尚、大正·南苑新城、广杰·水语花城、金地·玫瑰公寓、四通·丞相府苑、宏伟佳苑、宏腾·祥瑞家园等十多个在售和即将开盘的项目，都在等待市民的甄选。

业内人士认为，在激烈的市场竞争和大环境的影响下，今年的许昌楼市必将重新洗牌。

3.5开封楼市“旺季”成“望季
５月本是楼市旺季，但开封楼市依然一副“旺季不旺”的表情。

来自开封市房地产交易管理处的数据显示，５月商品房合同登记备案５１６套，建筑面积为５．５万平方米，成交量较去年同期大幅度下降，而商品房销售均价增速也开始回落。

数据显示，５月商品房合同登记备案５１６套，建筑面积为５．５万平方米，４月商品房合同登记备案４８３套，建筑面积为５．４万平方米，３月商品房合同登记备案５３０套，建筑面积为６．１万平方米，对比这３个月数据不难发现，近３个月以来，开封房产交易量持续萎缩。

业内人士认为，开封楼市在３月逐渐进入销售旺季，略有回升，４月再次回落，形成了“旺季不旺”的局面，５月因一些经济适用房项目投入市场，因此成交量在４月的基础上有所回升，却远没有达到往年旺季的水平。

今年首次取消了“五一”黄金周，尽管多年来形成的黄金周销售惯性依然存在，但在观望气氛浓厚的大环境影响下，对５月销量的实际带动作用并不十分明显。

从市场情况来看，５月，除了经济适用房外，没有新盘入市，加上后半个月销售受汶川大地震影响，全国都奋力投入赈灾行动，不少新楼盘推迟入市，市场在售新盘不多，导致商品房交易量疲软。

交易价格进一步调整。

３月商品房市场的交易均价为２６８６元／㎡，与去年同期相比上升了１４．８％。

４月商品房市场的交易均价为２５８６．５元／㎡，与去年同期相比上升了１２．６％。

５月商品房市场的交易均价为２４６３．３元／㎡，与去年同期相比上升了６．６％。

从数据显示来看，３~５月交易均价较去年同期均有所上涨，但是上涨速度呈下滑趋势，交易均价从３月起明显下降。

业内人士认为，仅以这３个月的下滑趋势还不足以论断开封商品房市场２００８年整体的价格走势，另外，出现这样的数据也不足为奇，可能与高端商品住宅的签约量减少，经济适用房成交量增加有关，
经济适用房定价偏低。

从而拉低了整体交易价格。

业内人士认为，以目前的销售和价格状态，市场回暖可能性比较大。

3.6我省商品房前5个月销售下滑住宅领跌
受房地产宏观调控的影响，我省房地产开发继续“降温”。

近日，记者从河南省统计局获悉，今年１~５月，除房地产开发投资和土地购置面积继续快速增长外，其他各项指标增速均回落，特别是商品房销售呈现继续下滑的态势。

楼市销售继续下滑
我省楼市降温的第一个表现是商品房销售面积和销售额继续下滑。

数据显示，１~５月，全省商品房销售面积８２２．３６万平方米，比去年同期下降９．１％，其中，商品住宅销售面积７５４．３８万平方米，下降９．５％。

全省商品房销售额１９５．１６亿元，下降４．３％，其中商品住宅销售额为１６０．８０亿元，下降４．５％。

在商品房销售中，现房销售面积２７５．２８万平方米，下降０．６％，销售额５５．６３亿元，增长１５．３％；期房销售面积５４７．０８万平方米，销售额１３９．５３亿元，分别下降１２．８％和１０．４％。

在建面积增速回落
我省楼市降温的又一个表现是房屋施工、新开工面积和竣工面积增速回落。

来自河南省统计局的数据显示，１~５月，我省房屋施工面积８７２６．３８万平方米，比上年同期增长３７．４％，增速比上年同期回落１５．８个百分点，比１~４月回落６．８个百分点。

房屋新开工面积增速也回落。

数据显示，１~５月，全省房屋新开工面积２１６３．６０万平方米，增长１５．２％，增速比上年同期回落２９．０个百分点，比１~４月回。