不动产市场趋势与居民财富配置深刻变化——交银中国财富景气指数的启示

不动产市场趋势与居民财富配置深刻变化——交银中国财富景气指数的启示
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来源：《中国房地产业》 2014年第11期
文│李莹
当前，房地产市场正在经历一轮深度调整。

与此同时，资本市场在长达七年的调整后，近
期也表现出积极的变化。

9月交银中国财富景气指数调查报告显示，宏观经济景气和微观财富
增长出现4年来的首次背离。

随着房地产市场和资本市场的变化，国内居民家庭财富配置也将
发生深刻变化。

国内居民家庭财富配置主要是不动产
过去十年，伴随着房地产市场的飞速发展，不少投资者在房地产市场上赚取了大量财富，
掀起了全民炒房的热情。

据交银中国财富景气指数调查显示，大多居民家庭积累的不动产经历
了迅速增值的过程，资产价值较高，约占家庭总资产的3/4。

从持有的不动产类别来看，绝大
多数家庭持有的不动产为房产，仅少数拥有商铺、写字楼等商业地产。

第二大资产是投资理财，主要包括股票、基金和理财等等，近年来居民家庭投资理财比重逐渐提升，未来发展空间较大。

第三，近年来储蓄在家庭财富配置中的占比逐渐下降，大多家庭仅有少量储蓄用于预防性需求。

收藏品目前在国内家庭财富配置的比例最小。

近期经济景气与财富景气出现背离
一般来说，经济的繁荣发展有利于居民收入的增加，而经济环境趋紧，企业利润下降，居
民增收的难度也会加大。

从交银中国财富景气指数4年来的走势看，经济景气指数与财富景气
指数基本上呈现正相关关系。

而在9月的指数调查中，经济景气指数与财富景气指数的走势出
现了4年来的第一次背离，即经济景气指数向下，而财富景气指数向上。

分析来看，财富景气指数的回升很大程度上是受收入增长和投资意愿向上拉动的影响。

如
果再进一步分析就会发现，本期股市对居民家庭财富景气的影响非常大。

收入方面，由于工资
收入和前一阶段相比并没有太大变化，因此带动收入增长的最主要的因素是投资收益。

调查结
果也显示，本期投资收益是上升最显著的一个二级指标，涨幅达到14个百分点。

从具体的投资品种看，今年以来大多投资品的投资回报率相比去年下半年是回落的，比如黄金、理财产品、
互联网金融等。

股市从7月份开始连续上涨，与之相关的基金收益也有不错的表现，带动了居
民家庭财富的增长。

近期股市的回暖除了与“沪港通”启动预期和新股发行有关外，与整个经济运行当中出现
的一些积极变化也紧密相连。

虽然，近期主要宏观经济指标表现疲弱，比如房地产投资下滑、
新开工项目不足、制造业通缩压力加大。

但是另一方面，经济运行当中仍存在一系列积极现象，比如外需回暖带动出口增长、实际消费增速保持平稳、服务业增长和就业势头良好。

预计四季
度经济将缓中趋稳，2014年经济增速将在7.4%左右。

2015年经济增长仍能在合理区间运行，
从而为明年股市的健康发展打下基础。

不动产投资意愿已经回升
今年以来，房地产市场发生了较大变化，房屋库存高企与需求释放不足的现象并存。

从指
数调查来看，今年以来，国内家庭对当前不动产投资意愿一直处于不景气区间，表明住房需求
不足很大程度上是市场观望所致，并非真实需求大幅下降。

央行和银监会的“930新政”，给
自住型购房需求给予了较大力度的支持。

本期交银中国财富景气指数报告发现，虽然现在不动
产投资意愿指数还在往下走，但预期不动产投资意愿在今年7月已经达到阶段底部并在9月出
现回升。

限贷放松政策的逐步落实，有助于提振购房者入市信心，带动成交量的上涨。

短期影响楼市走向的仍有三个不确定因素。

一是购房意愿回升具有不确定性，本期预期不
动产投资意愿的回升能否带动不动产投资意愿总指数的回升还需要继续观察；二是房贷新政的
落实效果具有不确定性，在房地产市场调整压力依然较大且负债成本上升的情况下，各商业银
行可能会结合当地市场环境和自身情况执行房贷利率优惠，利率的优惠幅度可能不如市场预期
的那样大；三是金融创新步伐的不确定性，《通知》鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）的方式，增强金融机构个人住房贷款的投放能力，如果该政策能够逐步落地，将有助于在一定
程度上盘活住房抵押贷款的存量资金，提升商业银行对个人房贷支持的能力，从而扩大房贷投
放额度。

但目前该证券发行的市场条件尚有待进一步完善。

未来居民财富配置将发生深刻变化
展望未来，随着房地产行业市场环境的变化和资本市场的发展，国内居民家庭将逐渐摆脱
当前房地产配置比例过高的现象，财富配置也将更趋合理。

首先，投资方式将日趋多元，不动产配置占比将降低。

在不动产投资品种上，随着城镇化
和人口老龄化的快速发展，商业地产和养老地产的投资价值将越来越高；投资渠道上，不仅可
以通过房屋买卖或者出租的方式直接参与不动产投资，随着房地产证券化的发展，未来居民家
庭也将可以通过房地产信托投资基金（REITs）的方式间接配置房地产投资。

其次，流动资产投资占比将提升，投资选择越来越丰富。

一方面，随着资本市场的发展将
带动股市和基金投资的增多，特别是沪港通开通在即，将打通国内居民的海外投资渠道，境外
投资需求增多；另一方面，随着利率市场化的推进，理财、信托、私募等等都将获得长足发展，必将极大丰富国内居民家庭投资方式的选择。

最后，随着高净值人群的增长，另类投资将越来越受到市场的欢迎。

另类投资虽然在中国
起步较晚，但发展前景十分广阔，比如高端红酒、艺术品、钻石珠宝、手表等先后成为国内投
资新宠，投资需求也将逐渐扩大。