柘城县基准地价工作汇报

柘城县城区土地级别与基准地价更新工作汇报
各位领导、各位专家：
你们好！
我首先代表柘城国土资源局对各位的莅临表示热烈的欢迎。

我局在县委和县政府的关心和领导下自1996年五月至十月同河南省土地勘测规划院密切合作完成了柘城县城区7.82平方公里范围的土地定级估价工作，从1996年至2003年柘城县经济有了较大的发展变化，自2003年1月至4月我局与开封市土地房屋信息中心合作完成了柘城县城区12.98平方公里范围的土地定级估价更新工作；自2007年10月2008年12月我局与郑州豫博信息技术有限公司合作完成了柘城县城区28.05平方公里范围的土地定级估价更新工作。

根据近年来柘城县的发展，我局通过实地调查的资料感到上次公布的基准地价与现实不符，及时向县政府领导作了专题汇报。

县政府领导高度重视，当即批示县国土资源局代表政府对我县城镇基准地价更工作安排部署，现将我县城区土地级别与基准地价更新工作的有关情况向在座各位领导和专家汇报如下：
一、柘城县概况
柘城县位于河南省东南部,商丘市西南部。

东接睢阳区，西靠太康县，南连鹿邑县，北邻宁陵县，西北与睢县交界。

地理坐标为东径115°02′18″-115°32′02″，北纬33°55′55″-34°16′35″。

东西长约39公里，南北宽约29公里，西北距郑州200公里，东北距商丘市55公里。

总面积1042.34平方公里。

2009年末,全县户籍人口为95.72万人,其中，城镇人口26.22万人，占27.39%；乡村人口69.50万人，占72.61%。

城镇化率为27.39%,常住人口为84.56万人。

2010年人口普查数据正在处理阶段，暂无人口数据。

二、柘城县城区土地级别与基准地价更新工作的意义
城市土地是城市生产、生活以及社会活动的载体，也是城市地域系统最重要的宝贵资源，又是城市经济系统最重要的国有资产，那么体现这一重要资源，
资产价值的直接表现就是城区的基准地价。

因此，搞好本次土地级别与基准地价更新工作有着十分重要的意义：
（一）随着经济发展和城市规模的扩大，2009年完成的柘城县城区基准地价成果，已难以反映现势地价水平，为使我县城区基准地价更好地适应土地市场发展的需要，本次开展土地级别与基准地价更新工作，显得迫切和必要。

（二）能够有效地协调区域地价水平，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，客观地反映不同城区之间真实的经济差异，所建立的基准地价数据库与自动更新平衡系统，为政府宏观调控土地市场，促进城市土地资源的集约利用和优化配置，制订城市发展规模和计划，提供科学的参考依据。

（三）能够满足征收土地税收（费）的要求。

征收土地使用税费，是实现国家土地所有权的一种手段，而征收土地税费的基础是土地质量差异，不同地段和地块应按土地级差制定出相应的税费征收标准，因此，正确划分土地级别和测算地价，是国家公开、公平、公正地征收土地税费的保证。

（四）能够有效地保护土地所有者和使用者的合法权益，随着土地使用权制度改革的不断深入，城镇土地的出让、转让、抵押、入股等土地市场经营活动会更加活跃。

政府如何运用经济杠杆调控管理土地是一个重要问题。

土地级别下基准地价更新为上述土地经营活动的价格评估，协调土地交易中各方当事人的利益，提供了可靠依据，使政府采取经济手段管理土地的各项措施进一步得到落实，维护社会稳定。

三、柘城县城区土地级别与基准地价更新的目标与任务
推行土地使用制度改革，科学管理城镇土地，必须揭示城镇土地的质量差异，比较不同地块的优劣。

城镇土地级别与基准地价更新的目标和任务，就是要根据马克思的级差地租理论、地价理论和区位理论，按照中华人民共和国颁发的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求及省国土资源厅下发的有关文件精神、柘城县人民政府有关文件精神，在上次定级估价的基础上，结合柘城县城区土地的自然、经济属性及其在社会活动中的地位和作用，采用先进、科学的方法和手段，对市区土地进行综合评价，并根据评价的结果，将土地划分为若干级别，测算出不同级别土地的基准地价。

主要包括以下几个方面：
1、完成市区面积为39.29平方公里土地的级别更新工作，编制1:10000县区土地级别图和相应的技术文件。

2、在城镇土地级别更新的基础上测算出市区土地的基准地价，编制1:10000城区土地基准地价图和相应的技术文件。

3、建立“柘城县城镇土地级别与基准地价更新信息系统”。

4、按照城区发展规划和土地使用制度改革的要求，分析土地级别和基准地价的动态变化趋势。

5、根据城区土地级别与基准地价更新成果，结合城区的实际情况，对城区合理利用土地，提高土地利用效益，加强土地管理等方面提出合理化建议。

四、柘城县城区土地级别下基准地价更新工作的组织领导及
工作开展情况
河南省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号）文件的要求，根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，我局在县政府的重视、支持下，有计划、有步骤地开展了城区土地级别与基准地价更新工作。

⑴成立机构和组建工作班子
根据上级有关文件精神和要求以及当前土地市场的需要，由柘城县国土资源局下发文件开展关于柘城县市区土地级别与基准地价更新工作。

为了加强对此次土地级别与基准地价更新工作的领导和提供技术保证，由柘城县国土资源局组织成立了“柘城县土地级别与基准地价更新领导小组”。

成员由县政府和国土资源局各部门领导组成，全面领导和协调城镇土地级别与基准地价更新工作。

领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局。

为确保该项工作的顺利进行，我局共抽调15余人成立了四个专业小组：一是组织协调小组，主要职责是：柘城县城区土地级别下基准地价更新工作领导小组的领导下，具体负责柘城县中心城区基准地价更新的组织与协调工作；二是技术小组，主要职责是：具体负责此项工作的技术和业务处理；三是综合资料收集组，主要职责是：根据定级和估价需要，协调各有关部门并提供资料；四是外业调查组；根据需要，共组建5个外业调查组，其中定级组1个，分区
域外业样点调查组3个，工作底图校准补测组1个，主要职责是：在技术小组的指导下，完成有关外业资料的收集，并确保其资料的准确性、实用性。

上述机构的建立，保证了我县城区土地级别下基准地价更新工作扎实有效的开展起来。

⑵拟定工作方案，分阶段稳步推进
根据经济体制改革和土地使用制度改革的需要，并结合柘城县城区土地利用的特点，柘城县国土资源局经过反复讨论研究，编制了《柘城县城区土地级别与基准地价更新任务书》，确定了市区土地级别与基准地价更新的范围、任务、组织与领导，成果类型、完成时间等，并编制了《柘城县市区土地级别与基准地价更新任务书》。

⑶制定《柘城县市区土地级别与基准地价更新工作方案》和《技术方案》
按照中华人民共和国颁发的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和河南省国土资源厅下发的有关文件精神，在初步调查市区自然、社会、经济及土地利用等基本情况的基础上，制定了《柘城县市区土地级别与基准地价更新工作方案》和《技术方案》，并报柘城县人民政府，由主管部门审定后批准实施。

2、建立级别更新因素、因子体系及其确定的权重
⑴级别更新因素因子体系的建立
由县土地级别与基准地价更新领导小组和技术指导小组组织，邀请了公用事业、审计、交通、邮政、环保、电业、电信、财政、国土、规划、物价、房产、经贸、建设等相关部门的20位领导和专家，召开专家咨询会，采用特尔菲法，经过两轮专家评分，确定城区商业、住宅、工业用地土地定级因素、因子及其权重。

⑶外业资料的调查与整理
按照中华人民共和国颁发的《规程》和省厅下发的有关文件的规定，我们在外业调查过程中主要作了以下几个方面的工作：
A、用了适合柘城县城区现状的外业调查表格进行资料收集和调查；
B、根据实际情况，柘城县国土资源局抽调二十多名专业人员，经过业务培训后，分成定级级、分区域外业样点调查组、工作底图外业校准补测组；
C、用了30天时间，全面收集了柘城县商服业、工业、交通、基础设施、公用设施以及人口、环境质量等方面的资料，并由技术指导组对收集到的资料逐个进行检查、验收；
D、外业资料验收合格后，按《规程》的要求进行归档，形成土地级别与基准地价更新档案卷。

主要工作是内业分析计算，文字报告编写，图件成果和计算机成果的整理工作。

E、从5月份开始，主要工作是成果论证与修改。

该项工作从两方面进行，一是由市国土资源局就柘城县城区土地级别及基准地价更新成果的基础资料的质量及技术方法的选择进行了预检。

二是县政府领导及各有关部门专家就初步成果进行了论证。

通过两次修改，市领导及专家都提出了宝贵的意见和建议，我们在此基础上，又认真全面地进行了评定、修正、完善。

现提请省厅领导及专家验收。

五、柘城县城区土地级别与基准地价更新的工作体会
柘城县区土地级别与基准地价更新工作，在省、市局领导的关怀和社会各方面的大力支持下，经过全体人员的共同努力，已圆满完成。

几个月来的工作实践，我们有以下体会：
1、领导重视和各部门的支持配合是搞好土地级别与基准地价更新的前提
市区的土地级别与基准地价更新平衡工作，自始至终得到了市委、市政府、市人大、市政协和各有关部门领导的重视和支持。

市政府为加强对此项工作的领导，专门下发了文件，成立了地价评估委员会，负责解决工作中的重大问题，并及时召开了全体成员会议，明确了各有关部门的责任，布置了工作任务。

市国土局的领导都极为关心此项工作，给予了极大的支持与指导，使土地级别与基准地价更新工作得以顺利完成。

2、准备工作充分、技术方案科学合理是搞好土地级别与基准地价更新工作的基础
为搞好市区的土地级别与基准地价更新工作，我们做了充分准备工作，并在调查研究掌握市区自然、社会、经济等方面的基本情况后，及时组织有关人员赴省市参加技术培训班学习级别与基准地价更新的理论与方法，并结合本地
实际情况及上次土地定级估价成果，拟定了土地级别采用多因素多因子综合评价法划定，基准地价采用基本土地估价法和应用土地估价法——路线估价法结合，综合进行评估的技术路线。

3、严格把关是搞好土地级别与基准地价工作的保证
首先，坚持按《城镇土地分等定级规程》（二○○一年三月）和《柘城县市区级别与基准地价更新技术方案》实施。

在级别与基准地价更新工作全过程中，坚持了“四个结合”，即综合分析与主导因素、区域分异原则相结合；级差收益法与地价剥离、成本核算法相结合；城市规划与市区现状相结合；定性分析与定量分析相结合。

其次，对调查资料分层把关。

土地级别与基准地价更新成果的质量，在内很大程度上是取决于调查资料的代表性、真实性。

在进行样点调查时，注重样点数据的可靠性，必要时通过亲戚、朋友、邻居等知情人了解验证。

各系统及市各单位牵头的样点调查，我们以电话联系为主，个别进展慢的上门做工作。

在进行调查资料验收时，我们对样点进行逐个检查、审核，剔除不合格的，补充缺项，并将样点标在工作底图。

资料输入计算机处理时，发现问题我们及时与协助单位联系，共同商讨解决的方法，确保市区土地级别与基准地价更新成果的质量。

4、收集充足、可靠的资料是搞好土地级别与基准地价工作的关键
只有调查收集到充足、可靠的资料，才能科学地确定符合市区实际的土地级别和建立地价体系。

为此，我们十分注意原始资料的收集工作，采取了灵活多样的手段，如在有关部门设立联络员，由联络员按要求提供、填报资料；利用人熟、地熟、情况熟的优势，调查房屋出租和买卖等地价资料；在有关部门的配合下，向商服企业和工业企业发送表格，获得用地效益资料；由调查小组进行典型调查、抽样调查和重点核查，对样点不足的地区、地段进行补查等方法，在获得充足的级别更新与基准地价更新因素、因子资料和样点地价资料的同时，严把质量关，对部分不符合要求的资料，进行补充调查，对有明显失真的资料，进行核对修正，保证了外业调查成果的准确性和可靠性。

5、采用地理信息系统是搞好土地级别与基准地价更新工作的重要手段
在该项工作中，我们充分应用了地理信息系统技术，不仅实现了级别与基准地价更新的全过程（从土地级别与基准地价的因素、因子作用分值计算、土
地级别划定、地价测算到成果图表的绘制）的自动化；而且建立的柘城县市区土地级别与基准地价更新信息系统，为动态管理和更新柘城县市区土地级别与基准地价更新成果提供可靠的技术保障。

6、广泛征询各方面意见是确保土地级别与基准地价更新成果实用的有效途径。

在取得土地级别与基准地价更新初步成果的基础上，我们采用多种形式广泛征询了各方面的意见，并将初步成果上报市区基准地价委员会审查。

通过多种方法的征询，我们又进一步核查调查数据和内业处理数据与图件，完善了级别与基准地价更新成果，使该项成果更符合实际、更为实用。