投资分析培训讲义

投资分析培训讲义
一、概论
1、房地产投资定义:以取得房地产收益为目的,投放一定量的资金,用于开发经营房地产的行为。

2、房地产投资的特征:
⑴投资需用量大
⑵投资合作性强
⑶投资回收期长
⑷投资风险大
⑸投资回报率高
⑹投资技巧性强
二、投资动态分析方法
1、资金的时间价值
⑴资金时间价值的含义
★资金随时间的延续而变化,其变化的幅度就叫资金的时间价值。

★资金的运动规律就是资金的价值随时间的变化而变化,其变化的主要原因有:通货膨胀、货币贬值;承担风险;货币增值。

例如今年的1元钱与明年的1元钱不等值。

⑵单利与复利
单利:利息与时间成线性关系,及只计算本金的利息,而本金产生的利息不再计算利息。

复利:借款人在每个计息期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,下期再按本利和的总额计息,即不但本金产生利息,而且利息的部分也产生利息。

单利没有反映出资金运动的规律性,不符合扩大再生产的实际情况,因而通常采用复利计算。

2、资金时间价值换算的基本公式。

F=P·(1+i)n
P表示现在时点的资金额;
i表示资本的利率;
F表示n期期末的复本利和;
3、年等值与将来值的互换算
F=A·[(1+i)n-1]/i
A表示每期末支付的金额;
F表示第n期末的复本利和;
4、年等值与现值的相互换算
P=A·[(1+i)n-1]/ i(1+i)n
A表示每期末支付的金额;
P表示现在时点的资金额;
5、基本计算公式的假定条件
⑴实现方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。

⑵方案实施中发生的经营性收益和费用假定发生在计息期的期末。

⑶本期的期末为下期的期初。

⑷现值P是当前期间开始时发生的。

⑸将来值F是当前往后的第n期期末发生的。

⑹年值A是在考察期间间隔发生的;当问题包括P和A时,系列的第一个A是在P发生一个
期间后的期末发生的;当问题包括F和A时,系列的最后一个A与F同时发生。

6、例题
7、名义利率、实际利率与等值
通常复利计算中的利率一般指年利率,计息期也以年为单位。

但实际上,计息期也可能是半年、季、月。

当年利率相同,而计息期不同时,其利息是不同的,因而存在名义利率和实际利率的区别。

例题
设年利率为12%,存款额1000元,期限为一年,试按:一年一次复利计息;一年四次按季度3%(12%÷4)利率计息;一年12次按月利率1%(12%÷12)计息。

这三种情况的本利和分别为:
一年一次计息F=1000×(1+12%)=1120(元)
一年一次计息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)
一年一次计息F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)
这里的12%,对于一年一次计息情况来说既是实际利率又是名义利率,3%和1%称为周期利率。

由上述计算可知。

名义利率=周期利率×每年的复利周期数
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;对于一年计息4次和12次来说,12%就是名义利率,实际利率分别为:
一年计息4次时(1+3%)4-1=12.55%
一年计息12次时(1+1%)12-1=12.68%
通过上述分析与计算,可知名义利率与实际利率间存在下述关系:
⑴令i实际利率,r为名义利率,m为复利的周期数,则有:i=(1+r/m)m-1
⑵当计息周期为一年时,名义利率与实际利率相等;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率;
⑶名义利率越大,计息期越短,实际利率与名义利率的差值就越大;
⑷名义利率不能完全反映资金的时间价值,实际利率才真实地反映了资金的时间价值。

8、基准收益率、净现值
基准收益率:就是由企业或部门确定的投资项目应该达到的收益率标准。

基准收益率是评价投资方案的经济效果、判断投资方案是否可行的基准标准。

通常,该值可根据以下原则确定:
⑴资金均以贷款筹措者,基准收益率应高于贷款利率,高出的部分取决于投资者所求的收益及项目可能承担的风险。

⑵资金为自有者,基准收益率应不小于贷款利率。

通常这种情况也可以按部门某一个时期的正常投资收益率来考虑。

⑶资金筹措既有自有又有贷款者,基准收益率可按两种资金所占比例及其各自的计算利率求得。

如下式:
ic=(I1i1+I2i2)/(I1+I2)
I1,I2—分别为自有自金、借贷资金数额。

i1 ,i2—分别为相应的计算利率。

⑷投资风险若能在评价时预见并可以具体通过减少收益来反映的,则在确定基准收益率时不再考虑考虑风险影响。

净现值:是以基准收益率或设定的折现率将讲项目寿命期内各期净现金流量逐期折算成寿命期初的现值后的代数和。

9、内部收益率(IRR)
是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的折现率。

10、动态投资回收期
考虑了资金时间价值的投资回收期。

Pt=[累计净现金流量折现值开始出现零或正值的年份数]-1+上年累计净现金流量折现值的绝对值/当年的净现金流量折现值
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