事业单位物业管理面临的难题及解决思路

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事业单位物业管理面临的难题及解决思路
山西省水利水电科学研究院郭炜
摘要:当前，事业单位物业管理存在不足，面临一些难题，表现在管理制度、管理人员等方面。

为有效弥补这些不足，促进事业单位物业管理水平提升，实际工作中应该采取有效的解决思路：健全管理制度，提高管理人员素质，明确管理人员职责。

关键词:事业单位物业管理管理制度管理人员
为提高物业管理水平，为业主提供优质服务，采取措施加强事业单位物业管理是必要的，也是应该重视的内容。

但目前事业单位物业管理存在不足，需要采取完善措施。

本文将探讨分析事业单位物业管理存在的不足，并提出改进措施，希望能为实际工作开展提供启示。

一、事业单位物业管理面临的难题
(一)事业单位物业管理的市场化程度低，竞争力缺乏长期以来，事业单位物业管理受行政管理体制影响，其运行和发展未能与市场接轨，表现出明显的滞后性，有待于进一步改进和完善，以更好适应市场经济发展需要。

目前在事业单位物业管理上存在粗放型特征，精细化工作未能有效落实到位，管理者技术水平较低，专业管理技能缺乏，甚至一些事业单位物业管理人员缺乏专业管理技能和管理知识，难以促进物业管理水平提高。

例如，某事业单位所有的27名物业管理者当中，本科学历只有6名，管理专业出身的只有7名，缺乏物业管理专业知识和专业技能。

物业管理人员的技术水平较低，责任心不强，管理意识淡薄，在开展日常工作中忽视对物业管理质量的提升，导致管理水平难以提升上去，影响事业单位发展。

或者奖惩激励机制缺乏，难以激发事业单位物业管理活力，也大大制约事业单位物业管理工作水平。

或者管理者忽视进行市场调查和研究，管理工作难以很好适应业主需求。

管理设备更新的投入不足，技术装备落后，管理创新能力较差。

另外，一些物业管理人员的思想观念落后，市场意识淡薄。

这些问题的存在，不仅影响事业单位物业管理水平提高，还制约其市场化程度提升，降低其市场竞争力，影响事业单位物业的可持续发展，难以在市场中发挥资源优化配置和物业管理发展的优势，难以在竞争中依靠产品质量和物业管理品牌取胜，难以实现管理结构优化和物业管理的规模化效益化，难以积极构建现代的物业管理模式。

(二)事业单位物业管理的运行机制不完善
事业单位物业管理受计划经济和行政机制影响，导致其运行落后于市场发展和市场需求。

物业管理结构没有完全建立，管理人员的薪酬体系、激励机制不健全，未能与事业单位发展有效结合，制约物业管理水平提高。

事业单位物业管理机制还不健全，物业管理的运行机制还存在缺陷和漏洞，还不能建立物业管理质量监督机制和风险评估机制，运行中造成大量人力、物力资源的浪费，事业单位物业管理手段和方式还不能充分借鉴先进经验，物业管理的市场评估，市场监测，市场营销，市场售后服务等一系列完善的运行模式还没有建立，物业管理的核心竞争力和科技支撑作用还未显现，制约事业单位物业管理水平提升。

(三)事业单位物业管理专业人员缺乏
事业单位物业管理专业人员和技术人员较少，难以提高管理工作队伍的整体素质。

物业管理工作人员专业文化技能和综合素质普遍较低，多数为初中和高中文化程度，本科学历的较少。

一些关键岗位和重要部门的工作人员也从中选拔出来，缺乏专业的物业管理知识和物业管理技能。

一些物业管理工作人员的业务不熟练，管理技能较低，难以有效提高事业单位物业管理水平。

事业单位还不能为物业管理技术人才和高科技人才提供发展环境和激励手段，还不能进一步加强物业管理人员的管理经验和管理手段，还不能进一步加强物业管理人员的责
任意识和风险意识，还不能不断畅通物业管理人员能上能下的晋升渠
道，还不能积极组织专业的业务培训和对口技能培训。

在物业管理人员制度监督和制度约束方面还没有形成制度保障，对物业管理人员的修养和锻炼较少，对提升事业单位物业管理人员的道德修养和价值情怀上还缺乏有效手段，对全面提升物业管理人员和技术人才综合能力和素质在思想上还存在不足。

二、事业单位物业管理面临难题的解决思路(一)明确事业单位物业管理职能运用社会管理理论，寻找物业管理各种矛盾与冲突的主要因素，根据其性质和职能，明确物业管理职能和目标。

根据物业管理的性质和职能，结合物业管理工作需要，让物业管理人员分工负责，做好物业管理的各项工作，以提高事业单位物业管理质量和效果。

事业单位在物业管理过程中，主要是从专业技术和提升物业管理水平角度出发，不仅要注重提升物业管理的经济效益，同时也要重视提高他们的管理技能和物业管理的积极性，促进事业单位物业管理取得更好的效果。

(二)合理设置事业单位物业管理组织机构简化事业单位物业管理的组织结构，合理配置相应的物业管理工作人员，完善物业管理规章制度，明确管理人员职责，严格落实责任制，提高事业单位物业管理工作效率。

要对事业单位物业管理的临时人员和不在编人员进行清退，不断进行物业管理作风转变和服务质量提升工作，不断提升物业管理的服务质量和服务意识，努力实现物业管理水平提升，为广大业主提供优质服务。

(三)简化事业单位物业管理结构
事业单位物业管理要选择合适的管理模式，有利于提高物业管理质量和服务水平。

此外，事业单位物业管理要在市场的选择中保持优势淘汰劣势，要实现管理目标的合理定位，注重管理结构优化，合理安排物业管理人员，提升事业单位物业管理水平，实现事业单位物业管理公司的强强联合与重组，实现事业单位物业管理的升级与转型。

为有效提升事业单位物业管理水平，应该向投资主体单一化转变，政府加大扶持力度，保障管理所需人力资源、资金等。

促进事业单位物业管理各项工作顺利进行，使物业管理人员更好履行自己的职责，落实物业管理的各项工作，维护广大业主利益，为他们日常工作开展创造条件。

合理配备管理人员，重视计算机技术应用，构建信息化管理平台，对业主信息有全面了解，提高物业管理决策的科学性与合理性，为提升事业单位物业管理水平创造条件。

另外还要加大宣传力度，提高对物业管理的认识，重视物业经营，按时收取物业费，满足物业管理的经费需要。

筹备必要资金，合理解决欠账问题。

选聘有实力的物业公司来开展物业管理工作，促进物业管理的市场化，努力提升管理水平和服务质量。

(四)提高事业单位物业管理人员素质一方面，建立事业单位物业管理人才激励机制。

根据物业管理工作需要，为激发优秀的物业管理人才资源脱颖而出，建立激励机制是十分必要的。

例如，建立行政奖励机制，对在物业管理工作岗位上做出贡献的管理者，给予适当奖励。

又如，建立与之匹配的物业管理工作环境，让物业管理人员接触外界最新、最先进的信息，激发他们的创新潜力和物业管理工作的积极性。

通过激励机制的建立，能激发物业管理工作人员的潜能，形成创新、向上的工作氛围，为业主提供优质服务。

另一方面，建立事业单位物业管理人才培养机制。

除了对物业管理人员进行思想政治教育外，还要重视对他们物业管理专业技能的培养，为事业单位物业管理的可持续发展提供人才支持。

例如，每周学习物业管理的专业技能，开展有效培训，聘请现有管理骨干或教师授课，成绩
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所获利润越大。

在前两年，顾客为企业提供的利润为-40，到第三年，才由负转正为26，所以对于信用卡机构来讲，对顾客的保留是至关重要的。

也是企业可以盈利的关键。

(三)
顾客保留率与顾客生命周期的关系
图3不同保留率下的生命周期
保留率的小额增长即可在平均生命周期上体现出可观的变化，如图3尤其是在保留率高达80%以上时，例如90%意味着顾客周期平均为10年，95%意味着20年。

由于顾客保留年限与企业利润有着非常显著的相关性，而顾客保留率与顾客保留年限关系更加显著。

四、提高信用卡顾客的顾客忠诚度的对策信用卡有其独特的性质，顾客在不同的信用卡之间转换成本几乎为零。

因而对产品的忠诚度极低，每个顾客手中都有好几张不同发卡银行的卡。

降低顾客在不同信用卡间的转换率成为一个银行很关键的问题。

(一)建立关注顾客的组织文化
要提高顾客忠诚度首先要让企业员工意识到顾客的重要性，从组织结构的设计上去形成企业关注顾客的组织文化，组织文化的建立需要最高管理层的重视。

建立以顾客服务作为核心的宗旨，为员工更好的服务顾客进行培训，在企业内部制定交流战略，让每个顾客的不满和抱怨都能尽的找到表达的途径，而不是让他们直接选择离开为解决途径。

(二)关注内部顾客
顾客分为内部顾客和外部顾客。

企业的员工是企业的第一线顾客，为外部顾客所提供的服务质量往往取决于员工互相提供的服务质
量。

员工的工作环境对提供给顾客的服务质量是至关重要的。

如果客
户电话服务中心的环境很糟糕，工作又繁忙，就可能导致员工的摩擦。

心情不开心的员工给顾客带来的服务不会是最好的。

所以说企业要想提高外部顾客的忠诚度，就要首先通过改善企业内部的环境及管理制度，提高雇员的忠诚度和满意度。

(三)顾客忠诚计划
顾客忠诚计划是指对顾客细分，激励顾客消费并以此获得长期的顾客价值。

顾客忠诚计划的主导思想非常简单，是对顾客的消费进行奖励，并将奖励的额度与顾客的累进消费联系起来。

通过实施这种策略，消费者使用某一种信用卡的时间越长，消费的越多可以获得的奖励就越多，因而转换成本也就越大，从而提高了顾客忠诚度，实现锁定顾客的目的。

(四)实施联名卡策略，扩大卡的差异化
联名卡策略是信用卡发行商采用与商家联名的方式发行信用卡，使顾客在使用信用卡消费特定商品时获得实惠。

与顾客忠诚计划相比，联名卡策略不那么容易被模仿。

在中国市场先行一步的发行商，应该是一种比较可行的迅速建立产品差异性的策略。

(五)服务创新策略
服务创新是另一种非常重要的差异化策略，是将价值附加在信用卡外围的一种策略，当前世界上最优秀的信用卡发行商，都极力强调以顾客为中心，向顾客提供最高水准的服务。

发卡商投巨资建立全天候不间断的顾客服务中心，仔细倾听每一位顾客的意见，并根据顾客的需求为他们提供定制化的服务。

在相对成熟的信贷消费市场，优秀的服务往往是能够长时间锁定顾客，实现产品差异化的最佳方法。

五、结束语
通过分析可知顾客忠诚度在银行信用卡业务中应用的重要性和必要性，本文论述的提高顾客忠诚度的方法希望可以对银行信用卡业务的开展有所帮助，当然所述只是理论上的探讨，在实际应用中还应结合各发卡机构自身特点来制订相应措施。

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人力资源
合格者对其进行岗位调整，突出者进行专业化培养，促进他们专业技能
进一步提升。

让他们找到适合自己的工作岗位，努力为事业单位物业管理发展和管理水平提升做贡献。

三、结束语总之，事业单位物业管理具有重要作用，也是不可忽视的工作。

因此，应该认识存在的不足，根据具体需要采取改进和完善措施。

健全规章制度，提高管理人员素质。

进而有效提升事业单位物业管理水平，为广大业主提供优质服务。

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