某旅游度假区项目融资推介文件
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中景优势：已建立了广泛的旅行社渠道网络资源和旅游媒体网络资源，建有一支旅游策划 、
营销、管理团队
中景经验：具有多年旅游从业经验，拥有成功的旅游景区案例
策划：《博浪沙旅游景区商业发展规划》、《四川旅游景区营销联盟河南市场营
销方案》、《峨眉山河南市场营销方案》、《栾川老君山风景区营销策划方案》、
《新安龙潭峡景区市场营销方案》、《白河第一漂市场营销方案》、《双龙湾景 区市场营销方案》…等 托管：洛阳新安龙潭峡景区、三门峡卢氏双龙湾风景区
2、营地收入 汽车营地收费标准: 汽车营地车位: 全天100元，20%游客住营地，平均收费60元计
3、漂流收入 漂流收费标准:按均价80元，40%玩漂流，320万元。
4、游客量及各项收入按照年均增长率30%计算 5、产权酒店及乡村别墅收入
500套产权酒店套房，单套售价5万元，计2500万元 30套乡村别墅，单套售价100万元，收入3000万元
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
融资方案二： 拟融资1600万，专项用于旅游地产开发项目，项目分红比例50%。
投资收益分析
1、 项目总收益：成本2365万元，预计销售收入5500万元，毛利润3135万元 2 、投资方收益=3135*0.5=1568万元，投资期三年，年平均投资收益率32.7%。 3 、投资方退出机制：项目结束，分红退出
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测 2、景区未来五年预测损益表（包含门票、漂流项目和汽车营地）
3、地产专项收益：5500万元（销售收入）-2365万元（成本）=3135万元
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
融资方案一： 拟股权融资600万，约占景区项目总投资额的1/2，出让股份40%。
投资收益分析
景区未来目标客源市场
龙隐
第三部分 景区定位、功能分区
二、功能分区示意图
A区
自然山水旅游区
支流4
宝石峰
恐龙文化区
支流3
B区
C区
水系景观及旅居聚集区
D区
漂流戏水区
支流1
E区
生态农业休闲农业区
支流2
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
• 旅游景区项目总投资1151万（不含旅游房地产） • 旅游房地产总投资2365万
3、意义：乡村旅游作为新农村建设的重要载体
•农村产业发展
乡村旅游
拉动社会消费 促进农民就地现代化 优化乡村经济社会结构 统筹城乡发展 提升文化传承与文明程度 保护乡村生态环境
•农民增收
乡村旅游 三大目标
•农村社会和策之乡村旅游
4、发展乡村旅游政策支持
（1）财政支持 （2）金融支持
A：吸引中心 景观、吸引物、吸引力、亮点 B：利润中心 配套旅游房地产、旅游休闲度假 C：衍生产业 文化、创意、会展、生态、运动、休闲、购物等，形成产业群
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、资源综述
1、景区旅游大环境
• 坐拥一亿人口中原城市群大市场 •东临二广高速和南洛高速55公里，位处连霍高速和沪陕高速两条东西向交通大动脉和京港 澳高速公里之间， • 处于洛阳这个大旅游目的地之内
3、旅游正面临由观光向休闲、度假的转型，休闲娱乐及度假的设施和项目投资成为趋势 4、旅游产业涵盖吃住行游购娱多产业链，综合带动性强、产业延伸能力强
1950－2005年世界旅游人次及旅游收入变动
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 1950年 1965年 1975年 1985年 1995年 1997年 1999年 2001年 2003年 2005年
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测 融资方案三： 拟借贷2000万，用款期五年 ，用于景区建设与旅游地产开发项目。
投资方收益分析
1、 双方约定固定回报利率，原则上年利率9%-14%。 2 、项目方以景区未来收益权做抵押。 3 、五年后还清本金。
第五部分 公司介绍
中景定位：从事旅游景区的收购、开发、运营服务，致力打造成为一家旅游企业集团
1、 前五年净利润合计：1612万元 2 、50年期项目总利润预计=50*500=2.5亿元。（注：每年按500元净利润算） 3 、投资方退出机制
前五年，投资方总投资600万元，获得净利润分红640万元，年均收益率21% 第五年后：如股权退出，可将投资方持有公司的股份按未来收益权作价 元的价格 转让，受让方可以是原企业股东也可以是第三方新股东。
建立乡村旅游发展专项基金 列入新农村建设工程，加大乡村旅游基础设施建设资金投入
加强对经营企业的信贷和担保支持 探索动产抵押、权益抵押、林权抵押、土地使用权抵押等新担保形式
（3）土地支持
通过建新拆旧和土地复垦，保障乡村旅游项目建设用地,大力推进乡 村旅游用地向规模化、集约化发展,根据农民意愿，在满足农民居住 自用的基础上，引导将多余产权房入股参与建设集中、规模型产权式 乡村旅游住宿设施
第一部分 项目背景
一、旅游产业发展
1、旅游已成为世界三大支柱产业
《国务院关于加快发展旅游业的意见》
国发〔2009〕41号，提出旅游业是战略性产 业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多， 综合效益好。发展目标：到2015年，国内旅 游人数达33亿人次，年均增长10%；旅游业 总收入年均增长12%以上
2、旅游已成为居民刚性需求，产业规模及发展空间巨大
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型 5、海拔与气候资源
海拔800—1300米 年平均气温11摄氏度， 年平均降雨量1080mm
第三部分 景区定位、功能分区
一、景区定位
景区文化定位：恐龙文化（古生物）、水文化（亲水、择水）、隐居文化（乡野、回归） 景区功能定位：自然山水+恐龙展出+漂流戏水+旅游地产相结合的综合旅游休闲度假区 景区形象宣传定位：龙隐福地，水域天堂——中国龙隐
汝阳黄河巨龙骨骼化石复制品
汝阳黄河巨龙复原图
地质工作者在洛阳市汝阳县（项目所在地）
发现了目前已知亚洲最高、最重、体腔最大 的恐龙――汝阳黄河巨龙。迄今，地质工作 者在汝阳盆地一带，共发现恐龙化石60多条， 最大的20多米，比世界最大的阿根廷龙还长 50厘米。 汝阳已成为名副其实的恐龙之乡
第二部分 景区旅游开发价值评价
世界旅游人次
世界旅游收入
第一部分 项目背景
二、旅游产业政策之乡村旅游
1、现状：乡村是新的旅游热点 ，2008年全国乡村旅游接待游客超过3.85亿人次
2、未来：《2009年—2015年全国乡村旅游发展纲要》
2015：乡村游客人次7.71亿人次，游客总量实现翻一翻 乡村旅游从业农民人均纯收入年增5%
全国创建1000个旅游小镇，10000个旅游特色村
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型
1、景区下半部分整体鸟瞰
龙隐福地，水域天堂
中国·龙隐
三山汇聚，三水归一，如三条巨龙聚首一起，托出 一个山中盆地，我们姑且称之为龙隐盆地，盆地海 拔800米，山峰海拔1300，气候和生态皆宜旅居
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型
2、恐龙之乡-发现亚洲最大的恐龙化石
5、景观设施投资：164万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
6、旅游地产投资：2365万
注：地产收入：产权酒店5*500=2500 乡村度假别墅30*100=3000
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
1、景区未来五年收入预测
注：
1、门票收入 门票收费标准: 团队（25元/人），散客（40元/人），均价30元计
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
1、基础设施投资:114万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
2、漂流项目投资：301万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
3、汽车营地投资：75万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算 4、辅助及配套设施：329万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算 4、服务设施投资：167万
（4）税收支持 （5）环保支持
从获利年度起，所得税地方留成部分一定期限内实行全额补助
政府每年安排一定的资金用于环境基础设施建设 用补助和奖励等办法，鼓励应用小型污水、垃圾处理设施
第一部分 项目背景
三、旅游发展趋势
新的旅游发展模式 转变“单一景区”开发模式为“文化旅游产业聚集区”模式即，“A+B+C”模式。
二、旅游资源基本类型 3、水资源
这里属于淮河流域，河流属于淮河的重要支 流—汝河，在龙隐盆地，三条支流汇入一条 河流，最后汇入汝河，水量丰富，河流全年 不枯竭，河道落差大。
潭、瀑
溪流
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型 4、洞、石
龙隐景区主沟内游线上分布着大小十个洞，游人 不时要从洞中穿过，别有情趣，堪称“别有洞天”
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、资源综述 2、景区旅游资源开发历史和现状
• 2003年私人承包方式开始投资开发 • 原有规划不到20平方公里，可游览面积小，开发理念落后，产品形式单一 • 资金投入不足，基础设施简陋，配套服务不健全，不能适应市场发展的需要 • 2009年，郑州中景投资有限公司完成对景区的收购，着手进行后续开发和升级改造
营销、管理团队
中景经验：具有多年旅游从业经验，拥有成功的旅游景区案例
策划：《博浪沙旅游景区商业发展规划》、《四川旅游景区营销联盟河南市场营
销方案》、《峨眉山河南市场营销方案》、《栾川老君山风景区营销策划方案》、
《新安龙潭峡景区市场营销方案》、《白河第一漂市场营销方案》、《双龙湾景 区市场营销方案》…等 托管：洛阳新安龙潭峡景区、三门峡卢氏双龙湾风景区
2、营地收入 汽车营地收费标准: 汽车营地车位: 全天100元，20%游客住营地，平均收费60元计
3、漂流收入 漂流收费标准:按均价80元，40%玩漂流，320万元。
4、游客量及各项收入按照年均增长率30%计算 5、产权酒店及乡村别墅收入
500套产权酒店套房，单套售价5万元，计2500万元 30套乡村别墅，单套售价100万元，收入3000万元
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
融资方案二： 拟融资1600万，专项用于旅游地产开发项目，项目分红比例50%。
投资收益分析
1、 项目总收益：成本2365万元，预计销售收入5500万元，毛利润3135万元 2 、投资方收益=3135*0.5=1568万元，投资期三年，年平均投资收益率32.7%。 3 、投资方退出机制：项目结束，分红退出
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测 2、景区未来五年预测损益表（包含门票、漂流项目和汽车营地）
3、地产专项收益：5500万元（销售收入）-2365万元（成本）=3135万元
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
融资方案一： 拟股权融资600万，约占景区项目总投资额的1/2，出让股份40%。
投资收益分析
景区未来目标客源市场
龙隐
第三部分 景区定位、功能分区
二、功能分区示意图
A区
自然山水旅游区
支流4
宝石峰
恐龙文化区
支流3
B区
C区
水系景观及旅居聚集区
D区
漂流戏水区
支流1
E区
生态农业休闲农业区
支流2
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
• 旅游景区项目总投资1151万（不含旅游房地产） • 旅游房地产总投资2365万
3、意义：乡村旅游作为新农村建设的重要载体
•农村产业发展
乡村旅游
拉动社会消费 促进农民就地现代化 优化乡村经济社会结构 统筹城乡发展 提升文化传承与文明程度 保护乡村生态环境
•农民增收
乡村旅游 三大目标
•农村社会和策之乡村旅游
4、发展乡村旅游政策支持
（1）财政支持 （2）金融支持
A：吸引中心 景观、吸引物、吸引力、亮点 B：利润中心 配套旅游房地产、旅游休闲度假 C：衍生产业 文化、创意、会展、生态、运动、休闲、购物等，形成产业群
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、资源综述
1、景区旅游大环境
• 坐拥一亿人口中原城市群大市场 •东临二广高速和南洛高速55公里，位处连霍高速和沪陕高速两条东西向交通大动脉和京港 澳高速公里之间， • 处于洛阳这个大旅游目的地之内
3、旅游正面临由观光向休闲、度假的转型，休闲娱乐及度假的设施和项目投资成为趋势 4、旅游产业涵盖吃住行游购娱多产业链，综合带动性强、产业延伸能力强
1950－2005年世界旅游人次及旅游收入变动
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 1950年 1965年 1975年 1985年 1995年 1997年 1999年 2001年 2003年 2005年
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测 融资方案三： 拟借贷2000万，用款期五年 ，用于景区建设与旅游地产开发项目。
投资方收益分析
1、 双方约定固定回报利率，原则上年利率9%-14%。 2 、项目方以景区未来收益权做抵押。 3 、五年后还清本金。
第五部分 公司介绍
中景定位：从事旅游景区的收购、开发、运营服务，致力打造成为一家旅游企业集团
1、 前五年净利润合计：1612万元 2 、50年期项目总利润预计=50*500=2.5亿元。（注：每年按500元净利润算） 3 、投资方退出机制
前五年，投资方总投资600万元，获得净利润分红640万元，年均收益率21% 第五年后：如股权退出，可将投资方持有公司的股份按未来收益权作价 元的价格 转让，受让方可以是原企业股东也可以是第三方新股东。
建立乡村旅游发展专项基金 列入新农村建设工程，加大乡村旅游基础设施建设资金投入
加强对经营企业的信贷和担保支持 探索动产抵押、权益抵押、林权抵押、土地使用权抵押等新担保形式
（3）土地支持
通过建新拆旧和土地复垦，保障乡村旅游项目建设用地,大力推进乡 村旅游用地向规模化、集约化发展,根据农民意愿，在满足农民居住 自用的基础上，引导将多余产权房入股参与建设集中、规模型产权式 乡村旅游住宿设施
第一部分 项目背景
一、旅游产业发展
1、旅游已成为世界三大支柱产业
《国务院关于加快发展旅游业的意见》
国发〔2009〕41号，提出旅游业是战略性产 业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多， 综合效益好。发展目标：到2015年，国内旅 游人数达33亿人次，年均增长10%；旅游业 总收入年均增长12%以上
2、旅游已成为居民刚性需求，产业规模及发展空间巨大
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型 5、海拔与气候资源
海拔800—1300米 年平均气温11摄氏度， 年平均降雨量1080mm
第三部分 景区定位、功能分区
一、景区定位
景区文化定位：恐龙文化（古生物）、水文化（亲水、择水）、隐居文化（乡野、回归） 景区功能定位：自然山水+恐龙展出+漂流戏水+旅游地产相结合的综合旅游休闲度假区 景区形象宣传定位：龙隐福地，水域天堂——中国龙隐
汝阳黄河巨龙骨骼化石复制品
汝阳黄河巨龙复原图
地质工作者在洛阳市汝阳县（项目所在地）
发现了目前已知亚洲最高、最重、体腔最大 的恐龙――汝阳黄河巨龙。迄今，地质工作 者在汝阳盆地一带，共发现恐龙化石60多条， 最大的20多米，比世界最大的阿根廷龙还长 50厘米。 汝阳已成为名副其实的恐龙之乡
第二部分 景区旅游开发价值评价
世界旅游人次
世界旅游收入
第一部分 项目背景
二、旅游产业政策之乡村旅游
1、现状：乡村是新的旅游热点 ，2008年全国乡村旅游接待游客超过3.85亿人次
2、未来：《2009年—2015年全国乡村旅游发展纲要》
2015：乡村游客人次7.71亿人次，游客总量实现翻一翻 乡村旅游从业农民人均纯收入年增5%
全国创建1000个旅游小镇，10000个旅游特色村
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型
1、景区下半部分整体鸟瞰
龙隐福地，水域天堂
中国·龙隐
三山汇聚，三水归一，如三条巨龙聚首一起，托出 一个山中盆地，我们姑且称之为龙隐盆地，盆地海 拔800米，山峰海拔1300，气候和生态皆宜旅居
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型
2、恐龙之乡-发现亚洲最大的恐龙化石
5、景观设施投资：164万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
6、旅游地产投资：2365万
注：地产收入：产权酒店5*500=2500 乡村度假别墅30*100=3000
第四部分 景区商业开发规划
四、财务预测
1、景区未来五年收入预测
注：
1、门票收入 门票收费标准: 团队（25元/人），散客（40元/人），均价30元计
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
1、基础设施投资:114万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
2、漂流项目投资：301万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算
3、汽车营地投资：75万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算 4、辅助及配套设施：329万
第四部分 景区商业开发规划
三、投资概算 4、服务设施投资：167万
（4）税收支持 （5）环保支持
从获利年度起，所得税地方留成部分一定期限内实行全额补助
政府每年安排一定的资金用于环境基础设施建设 用补助和奖励等办法，鼓励应用小型污水、垃圾处理设施
第一部分 项目背景
三、旅游发展趋势
新的旅游发展模式 转变“单一景区”开发模式为“文化旅游产业聚集区”模式即，“A+B+C”模式。
二、旅游资源基本类型 3、水资源
这里属于淮河流域，河流属于淮河的重要支 流—汝河，在龙隐盆地，三条支流汇入一条 河流，最后汇入汝河，水量丰富，河流全年 不枯竭，河道落差大。
潭、瀑
溪流
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、旅游资源基本类型 4、洞、石
龙隐景区主沟内游线上分布着大小十个洞，游人 不时要从洞中穿过，别有情趣，堪称“别有洞天”
第二部分 景区旅游开发价值评价
二、资源综述 2、景区旅游资源开发历史和现状
• 2003年私人承包方式开始投资开发 • 原有规划不到20平方公里，可游览面积小，开发理念落后，产品形式单一 • 资金投入不足，基础设施简陋，配套服务不健全，不能适应市场发展的需要 • 2009年，郑州中景投资有限公司完成对景区的收购，着手进行后续开发和升级改造