商业地产开发要注意规避风险

当前奉行大开发 、 大招商 、 大回报的商业地 产． 如果不注意规避风险 ． 后市 隐忧迫在眉睫。
地产 。 目前 ． 内不少商 业地产 开发 商 由住宅 要 求开发 商 能够 多站在 经营 者 、商 家 的立场 国 开发 转化 而来 缺乏 一定 的现代 商 业经 营运 上去 全盘 策划 开发 商业 地产 。真正 的全 程策 作理念 。 多项 目仍 沿袭传 统的 “ 许 先地 产后 商 划 ． 能够 以最 少投入 获得 最大 的回报 ． 划优 策
首先
利润 的社会 平均化 促使 地产 产 品 持 续经 营 的地产公 司必 然会 向商 业地 产转 型
的技术含 量提 升 ．从 而促 使地产 公 司会 把相 或 以商业 地产 作 为主导 产业 ．这 些有 实力 的
品结 构 的优 化 ．从 而促使 地产 公 司不仅 要优
当精力转向商业地产 ．最终会在中国形成真 地产 公 司的经 营行 为会 促进 商业 地产 市场 的 化地产 类 别 ． 更要优 化产 品结构 为商业地 产
产 领域 。 其 中个 别开 发商跟风 盲 从 ． 要拿 但 只 到临街 土地 就开 发商业 地产 ．对于 定位 是 否 有 偏 差 ． 态是 否重复 ． 业 区域 经济 环境是 否适 合 等不 多考虑 ．从 而导 致我 国商业 地产 空置 率 正 以每 年上 升 ２ ％ 左右 的速度 递增 。目前 ５ 应 该在统 筹 管理方 面寻 求消 除隐患 ．化 解商 业 地产风 险的 办法 。
地产 行业 的 门槛 ．累积 了银行 系统 的信 贷风 提 供 更大 的市场 空 间 ．这 无疑 为商业 地产 的
政策对 住 宅地产 利润 的压缩 实 际上是 政 险 。 行信贷 的调 控是对 “ 银 滚动开 发模 式 “ 的 发 展提供 了更广 阔的空 间。 ●
杨奕勇
＿中国商 业地产 研究 院院 长
在 中国 内地 ．以住宅 地产 思维 开发 购物 中心
地产行 业发 展 的前途 就在 于商 业地产 、住 宅
地产 、 房地产 和综 合地产 等类 别 ． 厂 以及各 类 地产产 品结 构 的双优 化 ．为投 资者和 消 费者
这种 财务 模式 再加 上银 行管 理的 漏洞 降低 了
的案例 鲜有 成功 。
要重视 长期 培育 商场
是 开发 商只 重规 划建设 与 开发招 商 。缺 少 更
深层次 的调 研和全 方位 的全程 策出商 首
业主 题 ．突 出现 代商 业运 作规 律 的整体 规划 布局 ． 才能取得 好 的回报 。 业地产 以经 营效 商
展 来看 ．正是 这种宏 观调 控 的性质 为商 业地 结 构 ．这 样就 逼迫 地产 企业 回到 资金 密集 型 发展 的地 产公 司必 然会选 择 真正意 义上 的商 产 的加速发 展提 供 了契 机 。 和 技术 密集 型的行 业发 展 的道路 上 ． 正想 业地 产方 向。 真 最后 ．土 地管 制 的加 强促 使地 产市 场产
商 、 售 、 业策略 ． 租 开 再到 后期 的竞争 力经 营 社会 责任 不 断投放 资金 ． 采取主 动措施 ． 化
管理 、 物业增 值 等 ． 离不 开整体 精心 策划环 解风险 ． 力培育 商场 。● 都 全 过关斩 将 扭 转 “ 地产后 商业 ” 先
正 的商业 地产 公司和 商 业地产 市场 。以 购物 发展 和规 范 。 中心 、 专业市 场、 高档 写字楼及 酒店 为主 要类 别 的商业 地产提 供 的终端产 品都是 服 务 “ ． 其次 的高 质量 发展提 供 了原动 力 。由于 土地 的资 银 行信 贷 的调控 促使 地产 公 司优 源性 特征 和 中国 的社 会发 展 阶段 ． 可 能完 不
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力 度的宏 观调 控对 商业 地产 的影 响也是 明显 府 把短缺 资 源收 入收 归国有 或还 诸于 民 ．同 的． 从地 产企 业 、 地产行 业 以及地产 市场 的发
中 逼 迫地 产企业 调整 资产 结构 。 击 而无 论从
时也是 迫使 地产 行业合 理 利用 资源优 化产 品 企业 的产 品结 构或 资产结 构 的角 度 想 持续
商业地产开发要注意规避风险
Ｔｈｅ Ｄｅｖ ｏｐｍ ｅｎｔ ｏｆ Ｃｏｍ ｍ ｅｒ ｉ ａｌＥｓ ａｔ ｈｏｕｌ ａｙ ｅｌ ｃ ａｌＲｅ ｔ ｅ ｓ ｄ Ｐ Ａｔ ｅｎ ｉ ｏ Ａｖ ｄ ｔ ｔ ｔ ｏｎ ｔ ｏｉ ｈｅ Ｖｅｎ ｕ ｒ ｔ ｅ
重 “ ”轻 “ ” 开发缺 少策 划 实 虚
益论 成败 需要 招商 、 开业 、 育市场 、 营 培 经
搞 商业地 产应 项 目未动 ． 策划 先行 。 业 管理 各个环 境 都能够 ．不论 是 将商 场分 割销 商
地产 从 前期选 址 、 定位 、 划 布局 到 中期招 规
售． 还是 只租不 售 ． 开发 商 自始至终 都要 承担
全由市场 的力量来 决定土地 的地产产 品用途 。
化 资产结 构 ． 而促使 中 国资本 市场 的发展 ． 从
对开 发商在 企业 实力 、 开发 模式 、 营水平 等 为商 业地 产提 供 了更大 的发展 空 间。 中国 当 经 方面 的要 求 与开发 住宅地 产 差别很 大 。目前 前 的地产 “ 动开 发模式 “ 实 是财务模 式 ． 滚 其
跟 风盲 从 大 开发 加剧竞 争
由于 受商业 地产 高利润 、高 回报 的 巨大
业 “ 套 用房地 产模式 开发 商业 地产 ． 开发 劣决 定开 发风险 的大 小 。 ． 将 与销售 分割 开来 。 管商场 选址好 ． 尽 招商火 ．
诱 惑 ．许多 商家将 精 力和资 金都投 向 商业 地 但往往 是赚 了楼市 却亏 了商场 。 其原 因 ． 究 就 综观 全局