2016年上半年安徽省房地产估价师《相关知识》：设备及工、器具购置费用的构成试题

2016年上半年安徽省房地产估价师《相关知识》：设备及工、器具购
置费用的构成试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。

A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
2、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
3、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．设计问卷
B．收集信息
C．定义市场区域
D．确定调查方式
5、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】
A：358．85万元
B：360．49万元
C：362．93万元
D：365．29万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、组合贷款是__贷款组合总称。

A．自营性和政策性
B．自营性和商业性
C．政策性和商业性
D．政策性和委托性
7、如果某建筑物的±0．000=30．800，按照规定，其室内地面标高±0．000相当于绝对标高。

A：30．8
B：30．80
C：30．800
D：30．8000
E：执行层的组织协调
8、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：
A．建设用地使用权出让合同为要式合同
B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力
C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权
D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让
9、下列表述中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
10、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年
B．一年
C．二年
D．三年
11、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。

A：估价作业日期
B：估价时点
C：价格日期
D：价值时点
E：工业用地的监测点评估价格
12、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：借款合同
13、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。

5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。

则该项目建造成本的利息是万元。

A：755．54
B：772．84
C：1 400．88
D：1 433．90
E：借款合同
14、是我国的中央银行。

A：中国银行
B：中国人民银行
C：银行业监督管理机构
D：证券监督管理机构
E：执行层的组织协调
15、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
16、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。

(建筑物报酬率为10％)
A：11.80
B：16.07
C：23.57
D：31.07
E：工业用地的监测点评估价格
17、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。

若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是__。

A．甲＞乙＞丙
B．丙＞乙＞甲
C．乙＞甲＞丙
D．乙＞丙＞甲
18、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
19、面积误差比的计算公式为。

A：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积]×100％
B：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／产权登记面积]×100％
C：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／产权登记面积]×100％
D：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积]×100％
E：执行层的组织协调
20、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。

A：单位比较法
B：分部分项法
C：造价分析法
D：指数调整法
E：工业用地的监测点评估价格
21、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
22、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。

．
A：37
B：40
C：60
D：63
E：工业用地的监测点评估价格
23、一个民事法律关系中至少有个主体。

A：一
B：二
C：三
D：四
E：执行层的组织协调
24、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。

现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。

该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。

A：4000
B：4004
C：4021
D：4037
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产的行政法规是以颁布的。

A：中华人民共和国主席令
B：国务院令
C：国务院房地产行政主管部门部长令
D：省政府省长令
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、采取定额税率的税种有__。

A．房产税
B．城镇土地使用税
C．耕地占用税
D．土地增值税
E．契税
2、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

(2006年试题) A：买地一建房一卖房
B：买房一经营
C：买房一出租一转售
D：买房一出租
E：买地一开发一转让
3、房地产估价师注册分为__。

A．总注册
B．初始注册
C．续期注册
D．变更注册
E．转移注册
4、商品零售物价的变动直接影响到。

A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入
B：居民购买力和市场供需的平衡
C：消费与积累的比例关系
D：企业的生产和效益状况
E：商业流通领域的整体状况
5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。

A：变动可能性
B：影响重要性
C：发生经常性
D：类型归属性
E：借款合同
6、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
7、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。

则该企业的销售毛利率是。

A：5％
B：10％
C：20％
D：50％
E：执行层的组织协调
8、用益物权包括__。

A．承包经营权
B．建设用地使用权
C．债权
D．典权
E．所有权
9、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

A：人员工资
B：抵押贷款还本付息
C：保险费
D：房产税
E：借款合同
10、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：国家统包的实物福利性住房制度
B：市场供应的实物福利性住房制度
C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度
E：无偿分配的实物福利性住房制度
11、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。

A．1611
B．1331
C．1464
D．1400
12、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：行政划拨
B：无偿无限期使用
C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E：允许一定范围的土地使用者转让
13、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化
14、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
15、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年
B．1956～1965年
C．1966～1978年
D．1978年之后
16、属于债券基本要素的是。

A：债券的票面价值
B：债券的发行时间
C：债券的价格
D：债券的利率
E：债券的补偿期限
17、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。

A：相等
B：不相等
C：可能会相等
D：不能确定
E：借款合同
18、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。

(2008年试题)
A：长期投资
B：短期投资
C：风险投资
D：金融投资
E：借款合同
19、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。

若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。

A．5362
B．5374
C．5532
D．5702
20、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。

拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。

该企业符合__级房地产开发企业资质。

A．一
B．二
C．三
D．四
21、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
22、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
23、根据偿还期限的长短，债券可分。

A：短期债券
B：中期债券
C：长期债券
D：公债券
E：永久债券
24、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。

A：建筑物价值
B：房地产价值
C：土地价值
D：建筑面积
E：楼层
25、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。

A：接受委托
B：投资机会研究
C：初步可行性研究
D：详细可行性研究
E：项目评估与决策。