商铺推广方案二稿

阳光新城商铺推广方案
一、阳光新城商铺SWOT分析
优势S：
A地段：地处老城区与袁州区新城发展交接地带——中山东路，在人气汇集上有着先天优越条件。

御景东方、中山佳苑、翠堤湾等几个小区汇聚了一定具有相关消费能力的居民。

B 周边环境：第七小学、市第五中学、妇幼保健医院、宜春市第二人民医院等，带来充足人气。

C 交通：3路、4路、12路等双向行驶公交；北起秀江东路与芦洲大道交汇的“芦洲大桥”的落成；起于明月南路北端，与明月大道相连的“明月立交桥”的兴建。

带来完善交通配套，带动南北人流，为商业发展带来契机。

D 政策：市火车站东迁，项目所在区域必将会成为人流聚散地，对于第三产业的发展提供有利条件，该区域未来必定成为市新兴综合性城市商务区。

（2）劣势W：
A、地段：目前本项目区域的经济不强，区域居民经济消费水平能力相对较弱，购买力相对不高，这就在一定程度上限制了商业发展。

B、对于政府采取的一切政策发展项目（袁州区政府、火车站、明月立交桥），工程周期长，在筹建期间商机偏弱，成为投资者最大的顾虑。

C、目前地段稍显偏僻，公路较窄，灰尘较多，不利于商业的发展。

（3）机会O：
A、位于中山东路的品质商铺稀缺，区域商业发展还不完善，第三产业（休闲服务）在此有很大的发展空间。

B、当地尚无极具特色的商家，可以引进一些特色项目，引起目标消费人群的兴趣。

C、袁州区政府的发展方向，市经济的重点发展地段，各类交通配套设施日趋完善，极便利的拉动本区域的商业发展。

d、随着东门的不断发展区域客户源将会更加充足，商铺置业风险极小，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手。

（4）威胁T：
A、目前经济欠佳，该区域发展，最大的依托是政府政策的发展，但是各类发展项目周期长。

B、周边商铺月租普遍300-500元，空缺商铺多。

C、政府不断出台各种措施抑制房价，房产市场变幻莫测，投资者的投资信心在逐渐降低。

二、商铺价格定位：
1、2011年宜春楼盘商铺销售市场调查表
2、目前商铺基本情况分析：
商铺户型：单层
数量：28间，其中1#、3#有20间，2#有8间，面宽3.2—4.2米，进深6.8—11.5米。

来访客户数量：3-4个
客户来源：小区业主
客户反馈：地段太偏，客户源少，能接受的价格5000—6000元
问题：小区周边店铺月租金普遍300-500元，还有很多店铺空缺
3、商铺定价：最低5600元/㎡，最高6000元/㎡
价格定位依据：
1）该区域目前经济发展滞后，商铺的竞争力弱，投资者的发展方向受限。

根据对宜春各大楼盘商铺的调查分析，各商铺目前的新开商业主要还是以投资客租赁为主，大多为社区配套性商业。

2）地段、人气决定商铺价格，宜人花府、中央公馆、丽景滨江商铺价格偏高，其它地段较弱的楼盘相对来说低很多。

3）阳光新城目前周边客户不够充足，自小区面市以来，有意向咨询者只有3-4位，市民对于本区域的投资意向弱。

4）项目虽目前各方面条件较弱，根据SWOT分析，前景是可观的，人气渐旺，有利于拉动区域商业发展。

4、投资回报分析：
1）以5600元/㎡，土地使用权40年为依据，21.76㎡的商铺总价121856元，按月租金400元为准，年投资回报率3.9%，25.38年可以回收成本。

2）以6000元/㎡，土地使用权40年为依据，51.48㎡的商铺总价308880元，按月租500元为准，年投资回报率1.9%，51.48年回收成本。

但目前随着通货膨胀的加剧，置业保值的意识加强，二套房首付比例的提高，对商业地产的发展有着很好的促进作用。

三、商铺推广策略：
1、目前存在的销售问题：
本项目共有28间商铺，以单层商铺为主，如需及时销售需要有统一的业态规划、业态控制来促进我们的销售活动；发展、搞活中山东路的商业，通过招商是最好的解决方式，同时也可以提高本项目的商业氛围，提升商铺的价值。

2、招商模式：
方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌
方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司
方案阐述：
在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。

C11方案质量指标：
租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。

返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。

招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。

销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。

指标取值范围
是由一般到好。

定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。

经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发
展商的另一项成本——装修成本，取值范围是由低到高。

经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。

A、B方案优劣分析
从方案相关的质量和数量指标两方面进行分析，方案优选的过程必须是对质数指标综合评估的过程。

本案认为方案A整体上优于方案B，因为：
⏹一个好的经营管理品牌对商场价值的提升不止(1365+539)=1904，而且这种升值刺
激是永续性的。

⏹方案数量指标是在招租后即时发售的假设上得出的，如等到商场市场培育期结束
之后，返租成本不一定要发生。

在方案A有效运作的情况下，商场的升值是一定
能达到的。

⏹商场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案A的最终目的的引
进有实力有信誉的优质『旗舰商家』以确保商场的成功。

⏹方案A更好地符合了商场定位的思路。

4、招商业态：
1）以社区配套性商业为主，如小超市，烟酒副食，杂货店为主（中低档商业）
2）美容美发、流行饰品、时尚箱包，居家用品、居家饰品，儿童服装鞋帽、玩具、婴童用品、足疗、KTV、电玩城、眼镜、文化用品等。

3、优惠政策支持方案：
共有48.3㎡、51.48㎡、21.76㎡、26.52㎡四种类型商铺：
小结：目前我们可采用先租再售、可租可售的销售模式，以租赁市场带动商业市场的发展，可以整体招租的形式，带动商业的价值。

但由于本项目商业本身的局限性，对很多大中型商业的发展都有一定的限制，不利于商业整体模式的发展，所以在实际操作时我们要采用两种模式、做两手准备。