增城市“三旧”改造实施办法正式版

《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（草案）
目录
2010.5.17
一、“三旧”改造范围 (1)
（一）确定改造范围的依据 (1)
（二）改造范围的确定 (2)
二、“三旧”改造原则 (2)
（一）政府主导、规划统筹、成片开发 (2)
（二）促进产业结构调整升级，重点发展现代服务业 (2)
（三）优化城市功能布局，改善城乡人居环境 (3)
（四）多方共赢、兼顾平衡 (3)
三、“三旧”改造规划与改造方案的编制 (4)
（一）确定改造范围，编制规划指引 (4)
（二）调查摸底，列表造册 (4)
（三）分级负责，组织编制 (4)
（四）审定规划，逐步完善 (4)
四、“三旧”改造相关用地的分类处置 (5)
（一）历史用地完善为国有建设用地 (5)
（二）历史用地完善为集体建设用地 (5)
（三）边角地、夹心地、插花地的处理 (6)
（四）旧村庄改造用地的分类处置 (6)
五、“三旧”改造主体的确定 (7)
（一）政府统一规划、统一改造项目主体的确定 (7)
（二）自主改造型项目改造主体的确定 (8)
（三）市场主体收购型项目改造主体的确定 (8)
六、“三旧”改造的激励扶持政策 (9)
（一）政府统一规划、统一改造项目的激励扶持政策 (9)
（二）自主改造型的激励扶持政策 (11)
（三）市场主体收购型的激励扶持政策 (12)
（四）政府规费优惠政策 (12)
（五）土地出让纯收益的激励分配政策 (12)
七、“三旧”改造中的拆迁安置 (12)
（一）拆迁安置原则 (12)
（二）拆迁安置政策 (13)
（三）拆迁安置方式方法 (13)
八、“三旧”改造的资金筹措 (14)
（一）纳入政府储备的资金筹措 (14)
（二）改造主体自筹资金 (14)
九、部门职责 (15)
十、“三旧”改造的注意事项 (17)
增城市“三旧”改造实施办法（试行）
为加快推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称‚三旧‛）改造工作，切实把握科学发展、先行先试的契机，实现经济和社会可持续发展，现根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发“2008”3号）、《关于推进‚三旧‛改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府“2009”78号）、《转发省国土资源厅关于‚三旧‛改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办“2009”122号）、《关于加快推进‚三旧‛改造工作的意见》（穗府“2009”56号）有关精神及相关法律、法规，结合我市实际情况，制定如下实施办法。

一、“三旧”改造范围
（一）确定改造范围的依据
根据省政府《关于推进‚三旧‛改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府“2009”78号）的有关规定，科学合理确定‚三旧‛改造范围，下列土地可列入我市‚三旧‛改造范围：
1.城市市区‚退二进三‛产业用地；
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.列入‚万村土地整治‛示范工程的村庄；
7.纳入‚三旧‛改造规划范围内已供地但因城乡规划或产业
规划调整而不能按原用途建设的未实施建设用地；
8.其他经市政府审定纳入‚三旧‛改造范围的用地。

（二）改造范围的确定
根据我市土地利用总体规划、城乡规划、三大主体功能区规划的要求，结合各镇政府（街道办事处）[以下简称‚镇（街）‛]对改造项目的调查摸底情况，市城乡规划局负责组织编制‚三旧‛改造规划，科学合理确定改造范围，并报市政府研究确定。

二、“三旧”改造原则
（一）政府主导、规划统筹、成片开发
充分发挥各级政府在‚三旧‛改造中的主导作用，利用市场机制配臵资源的功能。

通过政府统筹规划和制定配套政策，充分调动各方力量，全面推进‚三旧‛改造工作。

各级政府在组织编制‚三旧‛改造规划时，要强化规划的统筹管控作用，重点突出‚三旧‛改造要与促进产业调整升级、优化城市功能布局相结合。

对符合‚三旧‛改造范围的土地实行归并成片改造。

按照‚先易后难、重点突破、分步实施、扎实推进‛的原则，政府组织制定年度实施计划，选择条件成熟的区域分单元，分期、分步实施改造，确保‚三旧‛改造工作有序推进。

（二）促进产业结构调整升级，重点发展现代服务业
结合我市三大主体功能区的部署，鼓励利用‚三旧‛改造项目实现产业结构调整和转型升级。

南部地区：通过‚三旧‛改造，调整优化产业结构，走新型工业化道路，大力发展先进制造业，着力培育现代物流、金融保
险、研发设计、信息服务等生产型服务业。

中部地区：通过‚三旧‛改造，积极实施‚退二进三‛战略，营造适宜创业和生活居住的优美环境。

同时，加快文化产业、创意产业、商贸会展、酒店等现代服务业的发展。

北部地区：通过‚三旧‛改造，美化村容村貌，加快社会主义新农村建设，促进都市农业、生态旅游和会议休闲等服务业的发展。

（三）优化城市功能布局，改善城乡人居环境
1.完善公共配套设施建设，优化功能布局。

要充分利用‚三旧‛改造财政资金扶持和资金平衡政策，进一步完善城区公共基础设施和公共服务设施的建设，完善城市功能和提升城市形象。

市城乡规划局在审定‚三旧‛改造项目规划条件时，应一并提出与之相应的公共基础设施、公共服务设施建设方面的规划要求，由改造主体负责实施，与工程同步验收。

2.以宜居为目标，改善人居环境。

‚三旧‛改造项目应以‚宜居‛为目标，鼓励低强度、低密度、低碳、高绿地率的改造开发。

改造为居住小区的，改造项目规划用地（扣除规划道路、河涌水体、公共绿地）原则上不小于45亩，净用地容积率以2.0为宜，原则上不超过2.5，若配臵商业功能的，宜采用独立用地进行规划建设。

（四）多方共赢、兼顾平衡
‚三旧‛改造涉及诸多利益调整，要建立公平、合理的补偿、利益分配制度，并贯彻效益优先、兼顾平衡原则，要保证‚三旧‛
改造的社会效益和经济效益，要坚持把‚三旧‛改造与改善民生相结合，妥善处理好政府、改造主体、原土地使用权人和农村集体经济组织等各方的利益，调动社会各界参与‚三旧‛改造的积极性，确保我市‚三旧‛改造工作顺利进行。

三、“三旧”改造规划与改造方案的编制
‚三旧‛改造规划要与改造范围的确定、改造范围的调查摸底、拟订改造实施方案等紧密结合起来，按照总分结合、分级负责、逐步完善的原则进行编制。

（一）确定改造范围，编制规划指引
市城乡规划局根据土地利用总体规划、城乡规划和三大主体功能区规划的要求，对‚三旧‛改造进行统一规划，明确‚三旧‛改造范围，编制改造范围的规划指引。

（二）调查摸底，列表造册
各镇（街）负责本辖区‚三旧‛用地的摸底调查，全面掌握每宗‚三旧‛用地的土地、房屋、人口等现状情况，明确需要完善手续的各类历史用地情况，分类列表造册、落图标注。

（三）分级负责，组织编制
市‚三旧‛改造工作办公室（以下简称‚市‘三旧’办‛）根据‚三旧‛改造范围和调查摸底情况，将改造项目分级统筹，原则上由市‚三旧‛办委托有资质的单位组织编制改造方案和控制性规划，经市‚三旧‛办审核同意后，也可由镇（街）或意向改造主体委托有资质的单位组织编制。

（四）审定规划，逐步完善
市‚三旧‛办将各改造方案和控制性规划汇总后，报市城乡规划局审定。

市城乡规划局根据改造原则逐一审定，逐步完善。

四、“三旧”改造相关用地的分类处置
（一）历史用地完善为国有建设用地
1.‚三旧‛改造项目用地的确权
纳入‚三旧‛改造范围、符合土地总体利用规划和我市‚三旧‛改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为必须发生在1987年1月1日前，由市国土房管局出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》进行确权，办理国有建设用地确权登记手续。

2.需完善征收手续的土地报批
纳入‚三旧‛改造范围、符合土地总体利用规划和我市‚三旧‛改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，已对农村集体经济组织签订补偿协议且作了补偿，没有因征地补偿安臵等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和留用地安排的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需办理有关听证、社保、留用地手续。

（二）历史用地完善为集体建设用地
纳入‚三旧‛改造范围、没有合法用地手续的土地，符合土
地总体利用规划而又保留为集体土地性质的，参照上述国有建设用地确权的时间规定，可申请确权为集体建设用地。

（三）边角地、夹心地、插花地的处理
‚三旧‛改造中涉及单块面积小于3亩、累计面积不超过改造项目用地面积10％的边角地、夹心地、插花地（以下简称‚三地‛），符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入‚三旧‛改造范围。

在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位臵调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

纳入改造范围的‚三地‛可按下列方式分类处理：
1.‚三地‛属国有建设用地的，可以协议方式一并出让。

2.‚三地‛为集体农用地，需向省政府申请办理农用地转用或土地征收手续。

3.‚三地‛属集体建设用地的，纳入需完善征收手续的‚三旧‛改造方案一并上报。

涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，无需办理有关听证、社保、留用地手续。

（四）旧村庄改造用地的分类处置
1.城市建设用地规模范围内的旧村庄改造用地可申请转为国有建设用地
土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，在符合城乡规划、并经本集体经济组织(或村民代表大会)2／3以上人员同意、土地权属清晰的前提下，原农村集体经济组织
申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省政府批准征为国有，由市、镇（街）根据‚三旧‛改造规划和年度实施计划分别组织实施，无需办理有关听证、社保、留用地手续。

其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。

2.城市建设用地规模范围外的旧村庄改造用地保留为集体建设用地
土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄的改造，必须结合有利于社会主义新农村建设和集体经济发展，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。

五、“三旧”改造主体的确定
（一）政府统一规划、统一改造项目主体的确定
1.政府收回用于公益用地，统筹安排确定改造主体
原址已规划控制为道路、绿地，或非盈利性城市基础设施和公共设施建设的用于公益用地，由政府依法收回给予补偿，并由政府指定改造和建设主体。

改造后剩余的土地，纳入政府储备，由政府统筹安排使用。

2.政府按统一规划收回储备土地，统一公开出让确定改造主体
凡属政府统一规划、统一改造的范围内的用地，由政府统一收回储备，统一以招标拍卖挂牌方式出让，确定改造主体。

收回
储备的用地，原则按拆迁安臵补偿标准进行补偿，鼓励原土地使用权人将土地纳入政府储备，并享受相应的激励扶持政策。

（二）自主改造型项目改造主体的确定
1.企业自行改造，协议出让确定改造主体
（1）在政府统一规划成片改造范围外的单宗改造项目，可由原土地使用权人申请经批准同意、按规定缴交土地出让金后，以协议方式出让，自行组织实施改造。

（2）在政府统一规划成片改造范围内的项目，应由政府统一改造。

但同时符合以下四项条件的原土地使用权人，经向市‚三旧‛办提出申请批准后，也可实施自行改造：
①申请自行改造的原土地面积原则上不少于30亩；
②申请自行改造的原土地至少构成一个完整的单元规划；
③申请自行改造的项目必须符合成片规划和单元规划功能要求；
④改造主体必须承担政府在成片改造中对相关公共配套设施的建设和拆迁安臵补偿的责任。

2.集体经济组织自行改造，协议出让确定改造主体
在旧村庄改造中，符合农村集体经济组织自行改造条件的，可以协议方式出让，以自筹集资金自行改造或成立项目公司引入社会资金合作改造。

合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等内容必须召开村民大会或村民代表大会通过。

（三）市场主体收购型项目改造主体的确定
市场主体可以收购政府统一规划成片改造范围外多宗土地，
进行分散归宗，按规定缴交土地出让金后，以协议出让的方式确定由该市场主体改造。

六、“三旧”改造的激励扶持政策
（一）政府统一规划、统一改造项目的激励扶持政策
1.旧厂房改造的激励扶持政策
对于政府统一规划的成片改造范围内需要收回旧厂房用地，或政府统一规划的成片改造范围外同意纳入政府储备的单宗旧厂房用地，原土地使用权人可以根据实际情况，选择以下其中一种收益支持方式，申请返还土地补偿款：
方式一：土地由政府整理并组织公开出让后，土地补偿款按成交价的60%计算返还给原土地使用权人（土地补偿款=每亩成交价×土地亩数×60%）。

如按改造协议约定时间内完成搬迁、拆除的，按成交价的10%追加补偿比例。

方式二：土地由政府整理并组织公开出让后，除返还给原土地使用权人土地原用途评估价值（包括土地原用途的基准地价、合法建筑物的评估价值）外，还可按政府在该项目上土地出让纯收益（土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的40%追加补偿比例，用于支持企业的发展。

地上合法建筑物的评估价值由镇（街）和原土地使用权人共同委托有资质的评估机构进行评估，并经镇（街）党政联席会议确定。

如在改造协议约定时间内完成搬迁、拆除的，按政府在该项目上的土地纯收益的10%追加补偿比例。

选择以上方式一或方式二返还土地补偿款的，土地出让成交
后因规划调整使地价款发生增减的，原土地使用权人已确定分配的土地收益不再调整。

如属政府鼓励发展项目的企业还处于正常生产状态且效益良好的，可向政府申请土地臵换，并申请一定的经济补偿。

土地臵换时按土地变更登记有关程序和要求办理。

2.旧村庄改造和农村集体建设用地的激励扶持政策
在旧村庄改造中，政府需要收回旧村庄用地、征收农村集体建设用地进行经营性开发的，或农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地后，并申请政府组织公开出让的，参照上述旧厂房方式申请返还土地补偿款（拆迁安臵费用纳入土地储备成本，并在计算土地出让纯收益时相应扣除），还可在此基础上增加10%的返还额度。

返还给农村集体经济组织的土地补偿款，专项用于支持村集体经济发展、改善村民生产生活条件、完善村庄基础设施和公共服务设施建设等用途。

3.旧城镇改造的激励扶持政策
在旧城镇改造中，对于政府统一规划的成片改造范围内需要收回土地，原则上由各镇（街）组织拆迁、安臵、补偿（拆迁安臵费用纳入土地储备成本），并将土地交由政府储备。

政府将储备土地公开出让后，先行拨付镇（街）土地储备成本，并将纯收益（土地出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的50%拨付给镇（街），用于旧城镇改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

4.公益用地的激励扶持政策
政府收回用于公益用地的补偿款包括土地、地上构（建）物成本和不可搬迁的机器设备成本。

土地及地上构建物收购价格按照原来用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧价格进行评估。

如按协议约定时间内完成搬迁、拆除的，按总补偿款的10%追加补偿。

（二）自主改造型的激励扶持政策
1.供地方式的激励扶持政策
经批准同意自主改造的用地，在按有关规定补交土地出让金后可以协议方式办理供地手续。

2.补交土地出让金的激励扶持政策
（1）对原有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。

（2）原址用地改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途但不符合划拨用地目录的，或现代物流、金融保险、商贸会展、信息服务、酒店、纯商业、创意产业等现代服务业，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。

其中，改造为纯商业的，允许可售面积为总建筑面积的8%，如实际销售面积大于8%的，超出部分参照以下改作商品房等经营性用途的计算方法补交土地出让金。

（3）如原址用地改作商品房（住宅、商住）等经营性用途的，可以照顾历史成本，将地上合法建筑物纳入土地原用途评估价值，根据市城乡规划局规定的容积率，按以下计算办法补交土地出让
金：
补交出让金额=改造后土地用途的评估价值-土地原用途评估价值（包括土地原用途的基准地价和合法建筑物评估价值的80%），当改造后容积率≤1时，按容积率为1补交土地出让金。

地上合法建筑物评估价值由镇（街）和原合法建筑特权属人共同委托有资质的评估机构进行评估，并经镇（街）党政联席会议确定。

（三）市场主体收购型的激励扶持政策
市场主体可申请市国土房管局将收购的分散土地归宗，办理土地变更登记手续，参照上述自主改造型的激励扶持政策执行。

（四）政府规费优惠政策
‚三旧‛改造项目属于现代服务业的（房地产项目除外），改造涉及的城市基础设施配套费等属于我市收入部分全额返还给‚三旧‛改造实施主体，专项用于周边的基础设施、公共服务设施建设等用途。

（五）土地出让纯收益的激励分配政策
市政府公开出让的经营性土地收入，在扣除各项成本后属政府纯收益部分，市、镇（街）可按4：6的比例分成；旧城镇连片改造的，市、镇（街）按2：8的比例分成；情况特殊的项目，报经市政府研究决定后，适当提高镇（街）分成比例。

镇（街）留成部分可作镇（街）‚三旧‛改造工作专项资金和经费。

七、“三旧”改造中的拆迁安置
（一）拆迁安置原则
坚持以人为本，实行先安臵后拆迁的原则；改造主体制定拆迁安臵方案必须坚持政策性、市场性、公开性和公平性的原则。

政策性原则：制定安臵补偿标准要合理，同时依据相关法律法规，对居住困难户（人均居住建筑面积小于25平方米）进行适当保护，对居住超标户（人均居住建筑面积大于40平方米）进行适当的调控（即‚低保高控‛），兼顾平衡；
市场性原则：考虑周边居住环境和物业价格，以市场评估价为基础，同时增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励，确保改造后的居住环境较改造前得以明显改善；
公开性原则：改造前要公开征求改造区域居民或社员的意见，改造方案和拆迁安臵补偿标准要及时、全面公开；
公平性原则：对同类拆迁对象的安臵补偿标准要相同，确保拆迁安臵工作顺利开展。

（二）拆迁安置政策
‚三旧‛改造涉及集体土地房屋拆迁安臵的，按照《增城市集体土地房屋拆迁补偿安臵办法》（增府“2009”20号）执行；涉及国有土地房屋拆迁安臵的，由当地镇（街）政府和改造主体按照拆迁安臵原则，因地制宜制定具体的拆迁安臵办法。

（三）拆迁安置方式方法
（1）实行多种的补偿安臵方式
被拆迁人可根据实际情况自愿选择货币补偿、房屋产权调换安臵和货币补偿与房屋产权调换安臵相结合的三种方式进行补偿安臵，其中房屋产权调换安臵包括本地就近安臵和异地安臵。

（2）多渠道筹措动迁安臵房源
各镇街、改造主体要多渠道筹措拆迁安臵房源，将部分拆迁安臵房源与用于房地产开发的储备土地公开出让有机结合起来，提前加快配套安臵商品房规划、建设。

鼓励企业提供土地建设安臵房。

（3）协议拆迁与行政强制结合
实行‚阳光动迁‛、‚和谐拆迁‛，各级政府要妥善处理好拆迁安臵过程中产生的不稳定因素。

对于极少数未签订拆迁补偿安臵协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。

八、“三旧”改造的资金筹措
多渠道、全方位筹措‚三旧‛改造资金，鼓励社会资金参与‚三旧‛改造。

（一）纳入政府储备的资金筹措
对纳入政府储备的土地，由市土地开发储备中心负责融资，也可在确定开发具备建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，所得出让资金优先用于政府拆迁安臵与补偿。

政府收回用于公益用地所需的资金，由财政部门从土地出让金中给予相应的安排。

（二）改造主体自筹资金
鼓励改造主体采取自行筹集或合资等方式实施改造；鼓励改
造主体加强与金融机构的合作，鼓励和引导各类担保公司和金融机构参与‚三旧‛改造，利用其投融资平台筹措资金。

九、部门职责
为确保‚三旧‛改造工作顺利、规范、有序开展，市政府成立市‚三旧‛改造工作领导小组，负责领导全市‚三旧‛改造工作。

市检察院、法院对我市‚三旧‛改造工作给予积极的指导。

各有关职能部门必须各司其责，主动服务，优化程序，凡涉及‚三旧‛改造项目的审批事项，应当采取提前介入、并联审批等方式加快办理，共同做好‚三旧‛改造工作。

（一）市‚三旧‛改造工作领导小组负责统筹全市‚三旧‛改造工作和解决‚三旧‛改造工作中遇到的重大问题；负责审批全市和各镇（街）‚三旧‛改造专项规划、单元规划及年度实施计划；负责审定具体项目的改造方案和项目认定。

（二）市‚三旧‛办负责组织协调、指导督促和服务管理全市‚三旧‛改造工作；负责协同市城乡规划局组织编制‚三旧‛改造专项规划和年度实施计划；负责对‚三旧‛改造项目实行统一规划和统筹管理，建立统一台账，按年度实施计划稳步推进；负责审查具体项目的改造方案并报批；负责协同国土部门办理‚三旧‛改造项目各类用地的处臵事项；负责协同国土部门组织‚三旧‛改造储备土地的国有建设用地使用权的招标、拍卖、挂牌工作；负责组织市‚三旧‛改造工作领导小组成员单位落实市‚三旧‛改造工作各项审批审定事项。

（三）各镇（街）政府（办事处）是本辖区‚三旧‛改造的。