房地产评估教案5 收益法
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[解]要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。
V30=2000*(1+6%)50-30[(1+6%)30-1]/1+6%)50-1=1746.60(元／㎡)<1800
因此，甲比乙价格低。
通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元／㎡高于2114.81元／㎡)。
例5-2某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产的收益价格计算如下：
V=A/r=8/8.5%=94.12(万元)
(2)用于不同年限价格之间的换算
上述不同年限价格之间的换算隐含着下列前提：①VN与Vn对应的报酬率相同且不等于零(当VN或Vn之一为V∞时，要求报酬率大于零；当VN和Vn都不为V∞且报酬率等于零时，Vn＝VN×n/N)；②VN与Vn对应的净收益相同或可转化为相同(如单位面积的净收益相同)；③如果Vn与VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益年限不同之外，其他方面均应相同或可调整为相同。
(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整
上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。
例5-5某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表达，严格来说还不够确切。我们会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。如果净收益每年不是一个固定数，如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金(这里的40万元)和一个固定的利率(这里的5％)与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5％，有时为8％，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况(例如，土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权；或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化)，问题就更复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都有的(排除银行倒闭)。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息(报酬)的资本的利率(报酬率)等同起来，我们将在后面的内容中论述，收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。
基本思想：收益法建立在资金具有时间价值观念上，由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和。
普遍适用的收益法原理表述：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
4、选择适宜的收益法公式计算收益价格
难点：纯收益和资本化率或还原利率的确定
5.2收益法的计算公式
假设净收益、报酬率均已知
5.2.1收益法最一般公式
V——房地产在估价时点的收益价格
Ai——房地产第i年净收益
rj——房地产第j期资本化率（折现率）
n——房地产自估价时点起至为了可获收益的年限
5.2.2 净收益每年不变的公式
例5-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元／m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。
[解]该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：
VN=3000=A/8%[1-1/(1+8%)30]求出A，再代入 Vn=A/10%[1-1/(1+10%)50]，求出V50＝2642．00(元／㎡)
现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意?”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的l000元。如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下，资金的时间价值是以每年10％进行计算的。
(1)直接用于计算价格
例5-1某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产的收益价格计算如下：
V=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年
本质：是以房地产预期净收益为导向求取估价对象价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
[解]本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：
V∞=A/r=1200 A=1200*10%=120(元／㎡)
V=120/10%[1-1/(1+10%)50]=1189.78(元／㎡)
净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。当报酬率为2％时，需要520年才能达到无限年的价格，3％时为350年，4％时为260年，5％时为220年，6％时为180年，7％时为150年，8％时为130年，9％时为120年，14％时为80年，20％时为60年。当报酬率为25％时，只要50年就相当于无限年的价格。
课时分配
讲授学时
教学讲义
第5章
5.1收益法的基本原理
5.1.1收益法的概念和理论依据
1. 收益法概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，（预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法）是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。采用收益法求取的价格称为收益价格。
例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
条件：收益可货币计量；纯收益的产生是连续的；数量上是稳定的；资本化率可以确定；风险可以计量。
(3)用于比较不同年限价格的高低
要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。
例5-4有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
5.2.3 净收益在前若干年有变化的公式
1.无限年期公式
①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A；②报酬率大于零；③收益年限n为无限年
2.有限年期公式
①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A：②报酬率不等于零；③收益年限为有限年n
1.无限年期公式
①净收益每年不变为A；②报酬率r大于零；③收益年限n为无限年
2.有限年期公式
①净收益每年不变为A；②报酬率r不等于零；③收益年限为有限年n
3.净收益每年不变公式的作用
净益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
例如，威廉·配第在《赋税论》中写道“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：
地价＝地租/利息率
并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。
课程名称：房地产估价
章节名称：第5章收益法
教学目的和要求
1．掌握收益法的基本原理
2．掌握收益法的估价步骤
3.掌握收益法的运用
教学重点
掌握收益法的基本原理
掌握收益法的运用
教学难点
收益法的运用计算
教学方法
讲授教学法和实例计算演示法
教学手段
板书配合多媒体
教学实施步骤
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进行计算演示
注意点：纯收益是预期的，而不是现在已经产生的；是正常的，而不是个别的；资本化率是适当合理的标准利率
5.1.3收益法求取房地产价格的步骤
1、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2、预测估价对象的未来收益
估算每年的潜在毛收益
估算每年的有效毛收益
估算每年的运营费用
估算每年的净收益。
3、选用适当的报酬率、资本化率、收益乘数
5.1.2收益法适用的对象和条件
对象：适用于有收益或潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产。如租赁和营业的房地产类型，尤其适用于有租赁收入的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
2.理论依据
经济学中的预期原理：决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已经获得的收益。实质是以现在的资金去换取期望未来可以获得的一系列资金
具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。
V30=2000*(1+6%)50-30[(1+6%)30-1]/1+6%)50-1=1746.60(元／㎡)<1800
因此，甲比乙价格低。
通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元／㎡高于2114.81元／㎡)。
例5-2某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产的收益价格计算如下：
V=A/r=8/8.5%=94.12(万元)
(2)用于不同年限价格之间的换算
上述不同年限价格之间的换算隐含着下列前提：①VN与Vn对应的报酬率相同且不等于零(当VN或Vn之一为V∞时，要求报酬率大于零；当VN和Vn都不为V∞且报酬率等于零时，Vn＝VN×n/N)；②VN与Vn对应的净收益相同或可转化为相同(如单位面积的净收益相同)；③如果Vn与VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益年限不同之外，其他方面均应相同或可调整为相同。
(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整
上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。
例5-5某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表达，严格来说还不够确切。我们会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。如果净收益每年不是一个固定数，如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金(这里的40万元)和一个固定的利率(这里的5％)与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5％，有时为8％，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况(例如，土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权；或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化)，问题就更复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都有的(排除银行倒闭)。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息(报酬)的资本的利率(报酬率)等同起来，我们将在后面的内容中论述，收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。
基本思想：收益法建立在资金具有时间价值观念上，由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和。
普遍适用的收益法原理表述：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
4、选择适宜的收益法公式计算收益价格
难点：纯收益和资本化率或还原利率的确定
5.2收益法的计算公式
假设净收益、报酬率均已知
5.2.1收益法最一般公式
V——房地产在估价时点的收益价格
Ai——房地产第i年净收益
rj——房地产第j期资本化率（折现率）
n——房地产自估价时点起至为了可获收益的年限
5.2.2 净收益每年不变的公式
例5-3已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元／m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。
[解]该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：
VN=3000=A/8%[1-1/(1+8%)30]求出A，再代入 Vn=A/10%[1-1/(1+10%)50]，求出V50＝2642．00(元／㎡)
现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意?”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的l000元。如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下，资金的时间价值是以每年10％进行计算的。
(1)直接用于计算价格
例5-1某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解]该宗房地产的收益价格计算如下：
V=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年
本质：是以房地产预期净收益为导向求取估价对象价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
[解]本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：
V∞=A/r=1200 A=1200*10%=120(元／㎡)
V=120/10%[1-1/(1+10%)50]=1189.78(元／㎡)
净收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。当报酬率为2％时，需要520年才能达到无限年的价格，3％时为350年，4％时为260年，5％时为220年，6％时为180年，7％时为150年，8％时为130年，9％时为120年，14％时为80年，20％时为60年。当报酬率为25％时，只要50年就相当于无限年的价格。
课时分配
讲授学时
教学讲义
第5章
5.1收益法的基本原理
5.1.1收益法的概念和理论依据
1. 收益法概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，（预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法）是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。采用收益法求取的价格称为收益价格。
例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
条件：收益可货币计量；纯收益的产生是连续的；数量上是稳定的；资本化率可以确定；风险可以计量。
(3)用于比较不同年限价格的高低
要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。
例5-4有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
5.2.3 净收益在前若干年有变化的公式
1.无限年期公式
①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A；②报酬率大于零；③收益年限n为无限年
2.有限年期公式
①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以后无变化为A：②报酬率不等于零；③收益年限为有限年n
1.无限年期公式
①净收益每年不变为A；②报酬率r大于零；③收益年限n为无限年
2.有限年期公式
①净收益每年不变为A；②报酬率r不等于零；③收益年限为有限年n
3.净收益每年不变公式的作用
净益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
例如，威廉·配第在《赋税论》中写道“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：
地价＝地租/利息率
并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。
课程名称：房地产估价
章节名称：第5章收益法
教学目的和要求
1．掌握收益法的基本原理
2．掌握收益法的估价步骤
3.掌握收益法的运用
教学重点
掌握收益法的基本原理
掌握收益法的运用
教学难点
收益法的运用计算
教学方法
讲授教学法和实例计算演示法
教学手段
板书配合多媒体
教学实施步骤
首先用问题引导学生思考，然后讲授本学科基本知识，再通过实例进行计算演示
注意点：纯收益是预期的，而不是现在已经产生的；是正常的，而不是个别的；资本化率是适当合理的标准利率
5.1.3收益法求取房地产价格的步骤
1、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2、预测估价对象的未来收益
估算每年的潜在毛收益
估算每年的有效毛收益
估算每年的运营费用
估算每年的净收益。
3、选用适当的报酬率、资本化率、收益乘数
5.1.2收益法适用的对象和条件
对象：适用于有收益或潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产。如租赁和营业的房地产类型，尤其适用于有租赁收入的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
2.理论依据
经济学中的预期原理：决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已经获得的收益。实质是以现在的资金去换取期望未来可以获得的一系列资金
具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。