质量缺陷责任期内工程维修作业指导书

1.目的
为了规范质量缺陷责任期内的工程维修，保证工程遗留问题的顺利处理。

2.适用范围
在质量缺陷责任期内物业的所有工程。

其中主要包括:地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程、制冷工程、初级装饰和装修工程等。

3.职责
3.1 各分公司客户服务中心物业维护部全面负责工程维修。

3.2 公司工程管理部对维修质量有检查权，对维修方案有否定权。

3.3 公司工程管理部负责费用报销的审批。

4.方法与过程控制
该制度中的工程维修是指在质量缺陷责任期内的工程维修。

4.1 工程维修的时间是工程全面移交物业公司时起至质量缺陷责任期满时止。

明细如下：
a、根据《建设工程质量管理条例》以及有关规定，工程的质量保修期如下：
1) 地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；
2) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏工程为伍年；
3) 建筑初装饰和装修工程为贰年；
4) 电气管线、给排水管道、设备安装工程为贰年；
5) 门窗安装工程为贰年；
6) 住宅小区内的给排水设施、道路工程为贰年；
7) 采暖工程与供冷工程为贰个采暖、供冷期；
8) 其他工程土建、装饰和安装工程的保修期间为贰年。

b、工程质量保修期的开始和结束
1) 房屋建筑工程的质量保修期自房屋竣工验收合格之日起开始计算。

2) 如果房屋建筑工程是按照单项验收交付的，按照单项工程分别计算保修期。

4.2 维修处理
4.2.1在物业公司完成接管手续后，开发单位、施工方应与物业公司签订《三方质量保修协议书》，协议中约定质量保修通知、监督的权利义务委托给物业公司各分公司客户服务中心物业维护部执行，结算的权力由物业公司工程管理部执行。

4.2.2物业维护部在接到工程质量报修任务时，应立即组织相关人员到现场察看，经确认属于工程质量问题并且在施工单位的质量缺陷责任期内的，应及时联系原施工单位进行处理，问题处理的时效性按照《三方质量保修协议书》约定内容执行。

4.2.3物业维护部应对保修项目进行记录跟踪。

4.2.3物业维护部负责维修档案的整理，维修档案每月到物业公司工程管理部备案，并随时接受工程管理部检查监督。

4.2.4发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、动力线路故障等）的紧急情况下维修，如原施工方在接到维修通知后，未立即到达现场开展抢修的，物业维护部有权在取证之后立即进行抢修。

为不使维修责任扩大，在紧急情况下，物业维护部有权先行采取必要措施，由此发生的费用，由原施工方承担。

随后应及时以特快专递或其他的形式告知原施工单位。

注：紧急情况是指如果不处理立即就会造成损失的扩大或造成其它人员财产损害的发生。

4.2.5有下列情况之一的，物业维护部可直接组织人员进行处理，所发生的费用由施工单位质量保证金中扣除。

a、施工单位在接到通知后没有组织人员进行维修并且超过第4.2.2款规定时限的；
b、施工单位对同一部位维修超过两次的。

4.3 维修取证
4.3.1物业维护部在组织人员进行工程维修之前须做好如下工作：
a、保留告知对方存在质量问题的通知和发通知时的特快专递回执。

b、做好取证材料的收集工作，取证材料包括工程质量问题的照片、实物、业主签认的书
面报修记录等，取证材料应分户记录保存。

1) 单项工程维修和赔偿不足100元的除应记录电话告知对方的时间、电话号码、接电话人、对方答复等陈述，如施工方来人，请来人签字，并保留。

2) 单项工程维修和赔偿超过100元但不足500元的，除按4.3.1所示材料收集外，必须保留向对方发放的传真凭据，同时记录电话告知对方的时间、电话号码、接电话人、对方答复等陈述，如施工方来人，请来人签字，并保留。

3) 单项工程维修和赔偿超过500元的，如施工方符合4.2.4条款的，必须履行特快专递程序。

4.4 质量缺陷责任期的维修、赔偿费用界定
4.4.1在质量保修期发生维修责任，属于施工方维修的，维修费用由施工方承担；若施工方不履行保修义务，物业服务中心维修养护管理部有权另行委托其他单位维修，维修费用从保修金中支付。

4.4.2在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三人的人身和财产损失的，施工方在接到分公司客户服务中心物业维护部通知后，应当按照通知要求的时间，参加与房屋所有人、使用人或者第三人的协商赔偿事宜，并根据协商结果承担赔偿责任。

协商达不成一致意见的，由物业公司按照《房屋建筑工程质量保修办法》向房屋所有人、使用人、第三人赔偿后，向施工方追偿。

4.5 权限及报销流程
4.5.1 单次维修费用在伍佰元以上的维修项目必须报工程管理部审批。

4.5.2 工程维修的费用报销归口部门为公司工程管理部，在提交给工程管理部报销材料中应包含以下内容：
4.5.3 各分公司客户服务中心物业维护部提供符合要求的发票，发票抬头开具“郑州绿都地产集团有限公司”
4.5.4 依据发生工程维修的部位、工作量、总费用、承担单位等情况，相关人员的亲笔签名并加盖分公司客户服务中心公章。

4.5.5 本制度中的第4.3中规定的证据材料的复印件。

4.6 物业维护部对工程质量问题无法进行诊断或存在问题较大无法自行处理时，应及时上报到公司工程管理部，由工程管理部制定施工方案后方可组织人员进行处理。

5.引用文件
《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》
6.相关质量记录表格
无。