tod模式下公共住房增量的探讨——以深圳市为例
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榜鹅新市镇位于新加坡东北角的榜鹅码头附近，紧靠 快速路，毗连盛港镇，面积约 9.57 平方公里。市镇里连 接地铁的轻轨站布置在距居民住处 300 米的范围内，社区 内巴士作为轨道交通的补充，丰富了人们出行的方式。这 种出行模式改变了居民的生活方式，也影响了榜鹅新市镇 的人文环境，此外，毗邻的高速路也为选择其他出行方式 提供了便捷的条件。规划时，由于充分考虑了人民对生 活质量的要求，市镇里的公共住房已经接近私人住宅的水 平。同时，10% 的住房采用了共管公寓的形式，公共住 房比例下调到 60%, 使得社区更具有活力。
区域房地产
TOD 模式下 公共住房增量的探讨
——以深圳市为例
文 / 崔超峰 丁晓欣 欧国良
[ 摘要 ] 住房紧缺、房价过高、中低收入人口住房困难在大城市发展过程中表现尤为明显，住房问题不仅关系着民生， 更关系着城市的健康发展。但在已批已建的公共住房中存在选址不合理、公共服务缺乏等问题，给人们的出行和工作带 来不便，让其效果大打折扣。在用地矛盾突出、历史遗留建筑改造难、需积极寻求新的开发空间的背景下，本文立足于 TOD 模式下的公共住房增量进行探讨，通过对国外和中国香港的成熟经验的借鉴，探索新的发展模式，以作为改革前 锋的城市—深圳市为例进行分析，旨在让公共住房真正发挥保障作用。
30 February 2020
区域房地产
在推动住房货币化，同时加快经济适用住房建设，明确家 庭收入低、中、高分别对应廉租房、经济适用房和商品住 房 , 较好满足了广大居民住房需求。从 1980 年开始，政 府住房政策具体如表 1 所示。
表 1 1980 年以来的住房政策
允许全价出售公房，减轻政府资金压力 , 拓宽土地开发资金来源 , 1980-1986 年
停止住房分配，逐步推行住房商品化，建立和完善以经济适用房为 1998-2001 年
主的多层次城镇住房供应体系。
2001-2003 年 深化改革住房保障体系和完善住房保障补贴制度。
2003-2007 年
将解决城市低收入群众住房困难问题作为住房制度改革的重要内容 和政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全城市廉租住房制 度。
二、公共住房
（一）公共住房定义 不同地区的学者对公共住房给出了定义，譬如 ：中国 香港大学赵丽霞认为公共住房是由政府或开发商主导建 设针对中低收入人群以低于市场价格出租或者出售的房 屋 ；陈杰和景娟认为公共住房是由政府主导开发的有一定 户型限制的针对不同经济地位的人群通过现金或实物补 贴满足其住房需求的可负担房以及经济适用房 ；部分内地 及中国台湾学者认为公共住房是由政府开发针对低收入 或特殊人群的租赁房 ；新加坡部分学者认为公共住房是由 政府主导针对中低收入人群的租赁或自购房。本文认为根 据公共住房的核心属性——公共性，它应该是指由政府作 为行动主体，以直接提供或补贴的方式，针对中低收入、 特殊家庭、特定人才层次（深圳将人才房纳入公共体系） 等特定人群提供的租赁住房和可负担房。 （二）国内公共住房发展轨迹 1949 年后，国家实行计划经济，住房由职工所在单 位供应，因为经济落后，住房投资过少，城镇居民住房长 期处于紧缺状态，成为影响经济发展和改善人民生活的障 碍。国家从 20 世纪 80 年代开始逐步推动住房制度改革 . 旨
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ08-2011 年
深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内 容，建立健全中国特色的城镇住房制度保障体系，力争使城镇中等 偏下和低收入家庭住房困难问题得到解决。
2009 至今 围绕调控房价，促进保障房增量发展和公共服务配套相结合。
缩短了居民日常短程出行的道路，同时重新设计了沿街商 业、广场商业等形式，丰富了公共设施。
用以解决中低收入人群住房困难。
1986-1991 年 提高租金，利用提租缩小建房资金缺口，同时加大公房出售力度。
1991-1993 年 以出售公房为主 , 调整产权结构 , 引入公积金激发职工购买欲望。
大力推广公积金、企业改制等措施深化房改，促进住房机制与市场 1993-1998 年
经济体系相结合。
三、国外和中国地区 TOD 发展模式
TOD（transit-oriented development) 概念最早出现在《下 一代的美国大都市地区 ：生态、社区和美国梦》一书中， 美国建筑师彼得·卡尔索普提出 ：以公共交通为导向进行 开发 , 是规划一个居民或者商业区时 , 使公共交通的使用 最大化的一种非汽车化的规划设计方式。其中心设置铁路 或公交站点，围绕站点进行高密度的商业及居住混合地产 开发。
[ 关键词 ] 公共住房 ；TOD ；深圳市
一、引言
城镇化作为一种各国都存在的现象发端于 1760 年的 英国工业革命，其后城镇化在全世界迅速发展，大城市犹 如一块磁石吸引着大量的人口不断向其聚拢。城镇化的快 速发展不仅给人们带来了生活质量的改变，同时也形成了 新的社会压力。随着大量人口涌入城市，在土地资源的约 束下，个人期望的住房目标难以实现，特别是贫富差距的 加大，导致住房供需失衡的情况更为严重。为缓解日渐尖 锐的社会矛盾，促进城市更好的发展，各国政府都在积极 探索公共住房的发展模式。改革开放 40 年来，我国住房 制度改革和发展取得了历史性成就，但是随着城市发展和 现代化的不断加快，城市中低收入阶层住房问题仍然比较 突出，已成为制约社会可持续发展的主要障碍，而且，在 实施公共住房政策过程中，保障覆盖率偏低、房源偏少、 社会参与不积极等问题始终未能很好解决，因此，需系统 地对公共住房增量及空间规划布局加以探索。公共住房， 事关千家万户，是一项复杂艰巨的系统工程，如何妥善解 决公共住房问题，既是发展策略问题，又是社会稳定问题， 事关国计民生，维系千家万户。
在解决民众的居住生活问题以及让公共住房真正发挥 政府保障作用等方面，新加坡和中国香港的做法具有典型 的参考意义，他们利用 TOD 模式走出了成功的公共住房 发展之路。
（一）新加坡 TOD 模式的运用 新加坡是世界上运用 TOD 模式最成熟的国家之一， 上世纪 50 年代以后，新加坡共规划建设了 26 个新市镇， 1950 年新市镇女皇镇，1960 年新市镇大巴窑，1970 年新 市镇宏茂桥，1980 年新市镇淡滨尼，1990 年新市镇榜鹅。 其中淡滨尼获得联合国颁发的“世界最佳人居环境奖”， 是新加坡规划建设的经典之作。 新加坡淡滨尼全镇占地 20.61 平方公里 , 承载人口为 26.5 万人 , 离新加坡 CBD 约 14 公里，全镇有 66599 套住房， 居住人口约 239100 人，主要是以高密度居住为主，另外 规划了公共服务的底层空间，形成灵活的公共服务形式。 在保证住房数量的同时，充分规划了各街区的可用空间，
区域房地产
TOD 模式下 公共住房增量的探讨
——以深圳市为例
文 / 崔超峰 丁晓欣 欧国良
[ 摘要 ] 住房紧缺、房价过高、中低收入人口住房困难在大城市发展过程中表现尤为明显，住房问题不仅关系着民生， 更关系着城市的健康发展。但在已批已建的公共住房中存在选址不合理、公共服务缺乏等问题，给人们的出行和工作带 来不便，让其效果大打折扣。在用地矛盾突出、历史遗留建筑改造难、需积极寻求新的开发空间的背景下，本文立足于 TOD 模式下的公共住房增量进行探讨，通过对国外和中国香港的成熟经验的借鉴，探索新的发展模式，以作为改革前 锋的城市—深圳市为例进行分析，旨在让公共住房真正发挥保障作用。
30 February 2020
区域房地产
在推动住房货币化，同时加快经济适用住房建设，明确家 庭收入低、中、高分别对应廉租房、经济适用房和商品住 房 , 较好满足了广大居民住房需求。从 1980 年开始，政 府住房政策具体如表 1 所示。
表 1 1980 年以来的住房政策
允许全价出售公房，减轻政府资金压力 , 拓宽土地开发资金来源 , 1980-1986 年
停止住房分配，逐步推行住房商品化，建立和完善以经济适用房为 1998-2001 年
主的多层次城镇住房供应体系。
2001-2003 年 深化改革住房保障体系和完善住房保障补贴制度。
2003-2007 年
将解决城市低收入群众住房困难问题作为住房制度改革的重要内容 和政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全城市廉租住房制 度。
二、公共住房
（一）公共住房定义 不同地区的学者对公共住房给出了定义，譬如 ：中国 香港大学赵丽霞认为公共住房是由政府或开发商主导建 设针对中低收入人群以低于市场价格出租或者出售的房 屋 ；陈杰和景娟认为公共住房是由政府主导开发的有一定 户型限制的针对不同经济地位的人群通过现金或实物补 贴满足其住房需求的可负担房以及经济适用房 ；部分内地 及中国台湾学者认为公共住房是由政府开发针对低收入 或特殊人群的租赁房 ；新加坡部分学者认为公共住房是由 政府主导针对中低收入人群的租赁或自购房。本文认为根 据公共住房的核心属性——公共性，它应该是指由政府作 为行动主体，以直接提供或补贴的方式，针对中低收入、 特殊家庭、特定人才层次（深圳将人才房纳入公共体系） 等特定人群提供的租赁住房和可负担房。 （二）国内公共住房发展轨迹 1949 年后，国家实行计划经济，住房由职工所在单 位供应，因为经济落后，住房投资过少，城镇居民住房长 期处于紧缺状态，成为影响经济发展和改善人民生活的障 碍。国家从 20 世纪 80 年代开始逐步推动住房制度改革 . 旨
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ08-2011 年
深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内 容，建立健全中国特色的城镇住房制度保障体系，力争使城镇中等 偏下和低收入家庭住房困难问题得到解决。
2009 至今 围绕调控房价，促进保障房增量发展和公共服务配套相结合。
缩短了居民日常短程出行的道路，同时重新设计了沿街商 业、广场商业等形式，丰富了公共设施。
用以解决中低收入人群住房困难。
1986-1991 年 提高租金，利用提租缩小建房资金缺口，同时加大公房出售力度。
1991-1993 年 以出售公房为主 , 调整产权结构 , 引入公积金激发职工购买欲望。
大力推广公积金、企业改制等措施深化房改，促进住房机制与市场 1993-1998 年
经济体系相结合。
三、国外和中国地区 TOD 发展模式
TOD（transit-oriented development) 概念最早出现在《下 一代的美国大都市地区 ：生态、社区和美国梦》一书中， 美国建筑师彼得·卡尔索普提出 ：以公共交通为导向进行 开发 , 是规划一个居民或者商业区时 , 使公共交通的使用 最大化的一种非汽车化的规划设计方式。其中心设置铁路 或公交站点，围绕站点进行高密度的商业及居住混合地产 开发。
[ 关键词 ] 公共住房 ；TOD ；深圳市
一、引言
城镇化作为一种各国都存在的现象发端于 1760 年的 英国工业革命，其后城镇化在全世界迅速发展，大城市犹 如一块磁石吸引着大量的人口不断向其聚拢。城镇化的快 速发展不仅给人们带来了生活质量的改变，同时也形成了 新的社会压力。随着大量人口涌入城市，在土地资源的约 束下，个人期望的住房目标难以实现，特别是贫富差距的 加大，导致住房供需失衡的情况更为严重。为缓解日渐尖 锐的社会矛盾，促进城市更好的发展，各国政府都在积极 探索公共住房的发展模式。改革开放 40 年来，我国住房 制度改革和发展取得了历史性成就，但是随着城市发展和 现代化的不断加快，城市中低收入阶层住房问题仍然比较 突出，已成为制约社会可持续发展的主要障碍，而且，在 实施公共住房政策过程中，保障覆盖率偏低、房源偏少、 社会参与不积极等问题始终未能很好解决，因此，需系统 地对公共住房增量及空间规划布局加以探索。公共住房， 事关千家万户，是一项复杂艰巨的系统工程，如何妥善解 决公共住房问题，既是发展策略问题，又是社会稳定问题， 事关国计民生，维系千家万户。
在解决民众的居住生活问题以及让公共住房真正发挥 政府保障作用等方面，新加坡和中国香港的做法具有典型 的参考意义，他们利用 TOD 模式走出了成功的公共住房 发展之路。
（一）新加坡 TOD 模式的运用 新加坡是世界上运用 TOD 模式最成熟的国家之一， 上世纪 50 年代以后，新加坡共规划建设了 26 个新市镇， 1950 年新市镇女皇镇，1960 年新市镇大巴窑，1970 年新 市镇宏茂桥，1980 年新市镇淡滨尼，1990 年新市镇榜鹅。 其中淡滨尼获得联合国颁发的“世界最佳人居环境奖”， 是新加坡规划建设的经典之作。 新加坡淡滨尼全镇占地 20.61 平方公里 , 承载人口为 26.5 万人 , 离新加坡 CBD 约 14 公里，全镇有 66599 套住房， 居住人口约 239100 人，主要是以高密度居住为主，另外 规划了公共服务的底层空间，形成灵活的公共服务形式。 在保证住房数量的同时，充分规划了各街区的可用空间，