社区实施计划方案

怀柔区庙城镇史山新型农村社区
建设实施方案
二〇一一年三月
目录
第一章项目概况 (4)
1.项目概况 (4)
1.1 项目名称 (4)
1.2 建设单位 (4)
1.3 提出的理由 (4)
2.项目建设指导思想 (6)
2.1 土地利用平衡 (6)
2.2 资金投入平衡 (6)
2.3产业发展平衡 (6)
2.4 其他原则 (7)
3．项目基本情况 (9)
3.1 项目实施条件 (9)
3.2 项目建设地点 (11)
4.项目所在地区人口情况及土地利用情况 (12)
5.村庄产业状况 (17)
6.存在问题 (18)
6.1 村民居住及生态环境方面 (18)
6.2 基础设施缺乏 (19)
第二章规划设计方案 (20)
1.上位规划依据 (20)
2.产业发展策略 (21)
3．规划分析 (22)
3.1选址分析 (23)
3.2安置区周边交通分析 (23)
3.3安置区用地现状分析 (23)
3.4安置区周边环境资源分析 (24)
3.5 安置区周边基础设施分析 (24)
4.规划设计方案 (25)
4.1 总体规划 (25)
4.2社区规划 (27)
4.3功能分析 (28)
4.4 建筑设计 (30)
5.建设实施方案 (32)
5.1 建设规模 (32)
5.2 项目实施建设原则 (32)
5.3 设计方案 (34)
6.建设实施方案重难点 (41)
第三章拆迁补偿安置方案 (46)
1.孙史山村拆迁补偿安置实施方案 (46)
1.1项目拆迁概况 (46)
1.2 拆迁方式 (46)
1.3 拆迁补偿安置方式 (46)
1.4 拆迁补偿依据 (46)
1.5 房屋拆迁补偿 (46)
1.6 宅基地上“户”的认定 (48)
1.7 拆迁补助及奖励 (49)
1.8 优惠购房政策 (49)
第四章投资估算及资金筹措 (55)
1.投资估算的依据 (55)
2.工程建安费 (56)
3.投资估算 (58)
4.资金筹措 (59)
5.投资效益分析 (62)
第五章结论及问题 (64)
1.结论 (64)
2.问题 (65)
第一章项目概况
1. 项目概况
1.1 项目名称
怀柔区庙城镇史山新型农村社区建设项目
1.2 建设单位
北京市怀柔区庙城镇人民政府、北京市怀柔区庙城镇孙史山村村民委员会、北京市怀柔区庙城镇王史山村村民委员会
1.3 提出的理由
1.3.1. 社会需求的要求
我国是一个农业人口占绝大多数的国家，农业在国民经济中发挥着巨大作用，随着改革进程不断深化，大量农村剩余劳动力涌入城镇，投入到城市化的建设发展中。

为了平衡有序地发展经济，一批又一批的农村开始向城镇化的道路迈进。

就在不久前，党的十七届五中全会中指出：要推进农业现代化、加快社会主义新农村建设，统筹城乡发展，加快发展现代农业，加强农村基础设施建设和公共服务，拓宽农民增收渠道，完善农村发展体制机制，建设农民幸福生活的美好家园。

要发展现代产业体系、提高产业核心竞争力，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业，加快发展服务业，加强现代能源产业和综合运输体
系建设，全面提高信息化水平，发展海洋经济。

本项目的实施，不仅符合党的十七届五中全会提出的农业发展和农村发展的要求，更是推进北京市怀柔区庙城镇地区现代农业建设，深化农村改革，发展产业农业，增加农民收入的重大举措，具有良好的社会效益、经济效益。

自古以来庙城镇的孙、王史山村就有“入怀第一村”的美名，推动庙城镇孙史山村、王史山村两村新型农村社区建设实施项目，加快现代化新型农村社区建设的步伐，引领广大农业从业人员不断走向富裕显得尤为重要。

这不仅适应了改革的需求，更推动了农村经济不断发展，充分利用本地资源发展经济，具有巨大的社会价值和经济价值。

1.3.
2. 环境改善的要求
怀柔区位于北京市东北部，而庙城镇位于怀柔的最南部，紧挨顺义区。

怀柔区除东南部为华北平原北缘的平原区外，其余均为山地。

怀柔区平原区域总面积24.73万亩。

土层深厚，地势平坦，土地集中连片，现代化水平较高，是全区粮、经作物和畜牧业的主要生产区域，也是全区人口密集、交通发达、经济繁荣的政治文化中心区。

庙城镇正处于平原地区，除交通便利，同时紧邻京承高速公路，周边路网发达，地理位置十分优越。

庙城镇孙史山村、王史山村两村毗邻，在其北侧，现有垃圾综合处理厂一座。

由于本区域常年风向为偏北风，每到刮风季节，填埋场产生的恶臭气味直接影响到位于南部的孙史山村、王史山村两村村民的正常生产生活。

且随着垃圾填埋场规模日益渐大，垃圾处理过程中产生的刺激气味不断加重，对两村村民的影像越来越大。

根据上位规划要求，为改善两村村民居住环境，保护村民饮用水水源安全，须对两村住宅进行搬迁重建，同时尽量改善村民居住条件，
建立配套安置房工程，完善用水、用电、燃气等基础设施建设，发挥农村产业优势，建设绿色生态产业，将两村原貌改建成为集合居住、种植、休闲娱乐的现代化的新型农村社区。

2. 项目建设指导思想
2.1 土地利用平衡
随着我国经济快速发展、城市化进程的不断加快，对土地利用空间和土地产品的需求不断扩大，土地供给的紧缺性与社会经济需求的增长性之间失衡发展的态势日益凸显。

通过制定和实施一系列加强土地宏观调控和管理的政策措施，使土地用途管制制度逐步得到落实。

现代化新型农村社区的建设，是紧紧围绕现有土地利用问题展开，如何转变土地利用模式，优化区域土地利用结构，是土地利用中需要着重考虑的问题。

为实施庙城镇地区土地发展战略，庙城镇政府对土地利用现状及规划都提出了更高要求。

2.2 资金投入平衡
在农村社区建设的实施过程中，开发资金的需求量十分巨大，这是因为从原有旧的农村生活体制调整成为新型农村社区模式，必须具备完善的基础设施和良好的公共服务设施，道路交通、水电气供应等基础设施。

在社区建设过程中，从村民的切身利益出发，如何有效地完成旧房拆除，新房如何建设等问题，都是一笔不小的资金投入。

资金来源问题上不仅要扩宽思路，在资金的统筹规划中，更需要积极思考，利用有限的资金顺利开展本项目的实施工作。

2.3产业发展平衡
目前史山社区的产业主要是以农业为主的农村个体经营方式，经济增长方
式单一，产出效率低下。

本项目的具体实施，既能从根本上解决土地规划中的弊端，合理利用现有的土地资源开发农村经济建设，也能在产业发展道路上不断探索新思路，将单一的粗放型经济模式向集约化的集体经营模式转变，合理高效地完成农村产业向现代化模式转变。

2.4 其他原则
项目实施过程中，第一要认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，即一要吃饭，二要建设，三要保护环境的用地方针；第二，在完成上级规划下达的土地整理、开发任务，确保必须的基本农田和耕地面积任务的前提下，结合庙城镇社会经济发展的实际，合理调整用地结构，统筹安排各项用地，保障土地资源的持续利用与社会经济的健康发展。

针对本次对以孙史山村、王史山村为主进行新型社区建设实施项目，应合理利用两村现有的土地资源，高效有序地发展农村产业建设。

第三，建设用地规模、布局要与农业发展、工业规划、城镇规划、旅游规划等专项规划相协调。

当前农村发展面临的困难主要表现在以下三方面：一是基础设施严重不足，包括农村交通、通讯、饮水、农田水利设施等。

二是教育、文化、卫生等社会公益事业发展严重滞后。

三是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。

由于这些困境，进一步加剧了城乡差距，不利于社会和谐。

本项目的实施正是为贯彻落实市委《关于率先形成经济社会发展城乡一体化新格局的意见》文件精神，加快郊区的城市化、城镇化和新农村建设进程，通过加强基础设施建设，改善村民居住生活条件，发展农村综合产业，落实并推动庙城镇孙史山村、王史山村新农村建设进程，符合党的十七届五中全会提出加快建设社会主义新农
村的精神。

北京市在上个世纪90年代后期提出要在2010年率先基本实现现代化，时至今日，仍有一部分农村地区仍未能完成现代化建设。

一直以来，北京市委市政府非常重视解决“三农”问题。

刘淇书记多次指出，全市现代化建设的薄弱环节是农村，城乡之间差距是全市实现现代化的突出问题和主要矛盾，集中力量开展农村基础设施建设，带动农村现代化建设进程刻不容缓。

“加快郊区工业化、城市化进程，加大政府投入，鼓励和引导各类社会资金进入郊区基础设施建设领域，重点向山区倾斜。

”是北京市市政府早在2005年政府工作报告中就提出的任务，但由于我国农业基础薄弱、设施落后的条件局限，全面推进农村产业向现代化新型农村产业发展还有一段路要走。

本次以孙、王史山村两村为主体的新型农村社区建设项目的实施，既是改善农民居住生活条件的重要举措，也是充分发挥农村产业优势，大力促进农村改革，引领广大农民走向富裕的必由之路。

王史山村位于南侧，孙史山村则在北侧。

两村的正北方向现有垃圾综合处理厂一处，且与孙史山村紧挨。

考虑到本区域常年的季风性气候，每年垃圾处理厂作业时产生的废水废气不同程度地对两村居民造成了严重影响。

目前村民饱受垃圾综合处理厂产生的废气的困扰，遍布村庄的空气中均有异味气体。

另外一方面，由于京密引水渠在垃圾综合处理厂西侧经过，垃圾焚烧填埋处理过程势必会对地下水产生严重影响，而京密引水渠承担了北京市饮水任务的重要通渠，因此对沿途水土环境的保护必须严格控制。

村庄目前没有任何污水收集及处理设施，村民日常生活多有不便，此问题亟待解决；文化娱乐设施还不健全，村民业余生活不够丰富；村内没有公共浴室，村民冬季洗澡不是很方便，村民取暖多以烧煤为主，加大了村民的经济负担，还不可避免的污染到环境。

自垃圾综合处理厂开始运行伊始，就一直对两村村民的生活、生产，尤其是村民饮水产生了不良后果，地下水质的破坏直接影响居民的饮水问题，不可避免对村民身体造成一定程度伤害，其后果不言而喻，因此对两村进行搬迁，建设新型农村社区显得尤为必要。

3．项目基本情况
3.1 项目实施条件
3.1.1 政策环境
为全面贯彻落实党的十七大精神和中央农村工作会议精神，北京市区县各级党委、政府都把发展建设社会主义新农村作为解决好“三农”问题的重中之重，把生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的目标作为建设社会主义新农村建设的头等大事来抓，并制定出台了一系列的优惠政策和措施，极大地调动了农民投身于基础设施建设的积极性。

近年来，随着城市化进程的加快以及工业的发展和工业功能区块的建设，越来越多的行政村被连片集中安置在农民居住小区，这些村村务管理按原有体制各自运行，势必出现农村社区资源难以整合、管理难以融合、服务难以到位等情况。

如何以加强党建工作为切入点，探索农村新型社区基层组织的优化设
置，完善组织功能，创新管理服务体系，对于提高新形势下基层党组织工作的针对性、实效性，具有十分重要的现实意义。

随着城市化进程加速推进，大量行政村村内土地被征用，由此形成了由一个行政村或附近几个行政村集聚居住的新区域。

目前，北京市已经在逐步开展农村村民居住用地的整体拆迁，形成了中心村落举措，着力开展新型农村居住环境的建设，各区县都已经有比较详细的规划。

这些重新集聚后形成的集中居住区域，不同于传统意义上一个行政村相对比较集中居住的地域概念，它们已成为农村新型社区。

庙城镇史山农村新型社区作为怀柔区庙城镇的重点项目，必须考虑从实际出发，坚持积极筹措、稳妥发展的方针，着力提高农村新型社区居民集体意识，改善生活服务条件，完善社区基础设施建设，加强社区党组织领导服务群众的能力，营造治安良好、环境整洁、文明祥和的农村新型社区，实现城乡经济社会协调发展。

3.1.2 交通环境
庙城镇孙史山村、王史山村两村位于庙城镇的东部，距北京市城区50公里，其中王史山村更有“入怀第一村”的美名。

京承高速公路与其仅1公里之遥，此次两个新型社区建设的开展，既是促进农村建设蓬勃发展之路，也为以后合理发展庙城镇新农村建设发展模式提供了借鉴，其重要意义不言而喻。

3.1.3 自然人文景观
本次项目所在区域包含有有两处旅游景点，位于两村之间的白龙山以及孙史山村内的三义庙，且历史悠久，具有极大的旅游开发潜力。

白龙山地处两村之间，为丘陵地带山区，山势较为平缓，山腰处有名胜古
树、凉亭，山间绿树成荫，空气新鲜，沁人心脾，是茶余饭后、散步游玩的绝佳去处。

位于孙史山村东侧的三义庙，是三国时代刘关张桃园结义的象征，寓意深远，是中华民族千百年来对友情的最高阐述。

每天都有络绎不绝的村民及外来游客参观膜拜，使得三义庙远近闻名，庙内香火不断。

3.1.4 怀柔区整体发展趋势
怀柔区作为北京市占地面积仅次于密云县，排列第二的远郊区县，拥有丰富的自然资源和人文景观。

密云水库是北京市现有最大的水库，承担了北京市绝大部分饮用水资源任务，而怀柔水库就好比是密云水库的第二道防线。

北京是一座水资源极度匮乏的城市，地下水水位逐年下降，合理利用现有水库，对水资源进行宏观调控是今后解决北京市民饮水问题的关键。

怀柔水库对水资源的储备及调控起到了举足轻重的作用，立足于水资源丰富这个地理优势，大力发展怀柔区建设，是发展北京，发展远郊区县的必由之路。

孙史山村、王史山村两村在历史上被统称为史山，是名副其实的“入怀第一村”。

因此，大力发展庙城镇新型社区建设项目，尤其是与市区紧密相连的部分典型村庄，既符合怀柔区的城镇建设发展目标，也符合北京的远景发展战略。

只有这样才能更好地建设怀柔新城，发展怀柔优势，展现怀柔风貌。

3.2 项目建设地点
本项目建设地点位于北京市怀柔区庙城镇东部的孙史山村和王史山村两村村内。

项目建设选址参见下图（图2-1），图中红色区域为拟建项目的规划用地范围。

项目总占地21公顷。

图2-1 项目规划用地图
4. 项目所在地区人口情况及土地利用情况
为实现土地的可持续利用，加强宏观管理和调控，合理利用土地资源，优化配置和集约利用土地，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益，加强庙城镇新农村建设，促进全镇各项事业全面协调发展，充分体现“三个代表”重要思想在基层的具体实践，与时俱进，开拓创新，实现全面进入小康社会的宏伟目标。

孙、王史山村两村共占地约353.67公顷，合5305.1亩（其中孙史山村3247.7亩，王史山村2057.4亩），两村村民户数为781户，人口1538人（孙史山村472户869人，王史山村309户669人），其中，农业户数541户，人口1227人（孙史山村325户678人，王史山村216户549人）。

孙史山村农
村劳动力415人，王史山村农村劳动力410人。

2009年集体经济总收入孙史山村2116万元，王史山村1718.8万元。

2009年农民人均纯收入孙史山村9636元，王史山村9876元。

孙史山村村域面积为216.51公顷，约合3247.7亩。

村域范围内有5.45公顷的军事用地，大秦铁路占地9.3公顷。

王史山村村域面积为137.16公顷，约合2057.4亩。

京承高速公路穿过本村村域，占地1.64公顷。

孙史山村村庄规划范围村民住宅用地约为14.37公顷，闲置地2.83公顷，，村庄内有0.26公顷的公共绿地，现状人均建设用地面积252.4㎡。

王史山村村庄规划范围为19.65公顷，其中村民住宅用地11.49公顷，占总建设用地的60%，闲置地2.92公顷，公共绿地0.17公顷，现状人均建设用地面积279.6㎡。

表2-1 孙史山村域现状用地平衡表
目前庙城镇土地利用存在的主要问题在于：第一，土地利用较为粗放。

工业企业规模小、效益低、重复建设比较普遍，土地利用效益较差，急需实施土地利用结构调整和产业置换。

第二，农村居民点人均用地超标。

庙城镇人均农村居民点用地面积达200m2以上，远远超过了国家规定的最高限额标准。

表2-2 王史山村域现状用地平衡表
此次新型农村社区建设是将原孙史山村、王史山村两村44.13公顷上的宅基地搬迁上楼至村庄规划中发展备用地位置，规划发展备用地为21公顷，按照规划人口1400人计算，人均建设用地150平米。

项目用地位于现状孙史山村西，全部位于孙史山村域范围内，部分为原有建设用地，其他为一般农用地。

5. 村庄产业状况
孙、王史山两村地处庙城镇西部，依山傍水而建。

两村中间有白龙山景区一处，京密引水渠途径村北。

山势虽然不高，但山间岩石，林木别具特色，山间凉亭、长廊等景区的点缀，使得山体与村庄错落有致，相得益彰。

目前两村周边路网已颇具成熟，孙、王史山两村四周有多条公路路网与外界紧密相连，同时有一条高速公路、一条铁路途径两村。

村内收入以农业为主，其中的樱桃园、葡萄园以及蔬菜果园等种植园已经具有一定规模。

蔬菜瓜果等依托种植的农业收入是全村村民收入的主要来源，同时开发以旅游业为主的第三产业，以此拓展村民的收入渠道。

种植樱桃已经在史山村中发展多年，从种植技术的形成与发展，到果品的采摘与销售，以及樱桃品种的改良创新，给樱桃的种植带来了新的活力。

经过多年的发展，樱桃及葡萄的种植技术已经在全村得到推广，得到村民普遍喜好。

随着农业产业园区建设计划的推出，不仅能给水果种植带来规模效应，也为该产品的种植技术走向市场化，并最终形成品牌优势打下基础。

表2-3 两村整体情况一览表
表2-4 村级企业主要经济指标（一）
表2-5 村级企业主要经济指标（二）
6. 存在问题
6.1 村民居住及生态环境方面
王史山村和孙史山村两村南北相邻，位于怀柔区庙城镇西部。

王史山村位于南侧，孙史山村位于北侧。

两村的正北方向现有垃圾综合处理厂一处，且与孙史山村紧挨。

考虑到本区域常年的季风性气候，每年垃圾处理厂作业时产生的废水废气不同程度地对两村居民造成了严重影响。

目前村民饱受垃圾综合处理厂产生的废气的困扰，遍布村庄的空气中均有异味气体。

另外一方面，由于京密引水渠在垃圾综合处理厂西侧经过，垃圾焚烧填埋处理过程势必会对地下水产生严重影响，而京密引水渠承担了北京市饮水任务的重要通渠。

对沿途水
土环境的保护必须严格控制。

自垃圾综合处理厂开始运行伊始，就一直对两村村民的生活、生产，尤其是村民饮水问题上带来了不利影响，地下水质的破坏必定直接影响居民的饮水安全问题，不可避免会给村民身体造成伤害，其后果不言而喻，因此对两村进行搬迁，开展新型社区建设显得尤为重要。

6.2 基础设施缺乏
村庄目前没有任何污水收集及处理设施，村民日常生活多有不便，此问题亟待解决；文化娱乐设施还不健全，村民业余生活不够丰富；村内没有公共浴室，村民冬季洗澡不是很方便，村民取暖多以烧煤为主，加大了村民的经济负担，还不可避免的污染到环境。

第二章规划设计方案
1. 上位规划依据
本项目实施依据《怀柔区庙城镇孙史山、王史山村村庄规划（2009~2014年）》的要求，具体情况如下图所示。

《怀柔区庙城镇孙史山、王史山村村庄规划（2009-2014）》《怀柔区庙城镇总体规划（2008-2020）》在村庄搬迁安置用地规划中将孙史山、王史山村共同划入史山新村，规划人口1400人。

《怀柔区庙城镇总体规划（2008-2020）》
2. 产业发展策略
用地策略：合理规划土地利用，整合闲置用地，规范用地比例，平衡各项用地指标，严格保护基本农田。

做好村庄搬迁安置工作，将节约下来土地做为产业发展用地，为村庄远期发展预留充足空间。

产业构成：充分发挥现有的区位、交通、产业、土地优势，结合上位规划的有利条件，大力发展设施农业以及生态型、无公害的农产品，建立观光采摘、生态农业体验、农家乐旅游接待等农业旅游项目，及相关配套设施，逐步将村庄发展为此区域中生态游览链条上的一个节点。

利用村庄搬迁安置的大好机遇，制定科学的开发模式，建设高质量的房产项目，平衡资金，建立农民可经营的物业，增加农民收入。

积极促进现有的工业转型，努力打造一片环境友好型一类工业。

基础设施策略：完善市政设置建设，改造村域内路网体系，为村庄发展打下良好的基础。

环境策略：对村中有污染的生产企业加强监督，严格管理废弃物的排放及处理，建议签署有效的环境保护协议，避免在发展生产的同时破坏村庄生态环境。

通过实施村庄、道路、河道绿化美化和农田林网建设，实现环境优美、生态良好、人居和谐的生态景观布局，建成较稳定的林业生态体系。

塑造良好发展环境。

产业空间布局
3．规划分析
3.1选址分析
3.2安置区周边交通分析
3.3安置区用地现状分析
3.4安置区周边环境资源分析
3.5 安置区周边基础设施分析
4. 规划设计方案4.1 总体规划
史山总体规划用地平衡表
用地名称用地代码面积(公顷) 百分比（%）行政办公用地C1 0.91 0.3%
商业金融用地C2 1.65 0.5%
村庄居住用地R 14.92 4.2%
环卫设施用地U2 0.02 1.9%
工业用地M 6.81 1.9%
市政供应设施用地U1 0.34 0.1%
发展预留用地E6 31.69 9.0%
道路广场用地S2 24.91 7.0%
环卫设施用地U2 3.27 0.9%
其他交通T2 9.30 2.6% 发展预留地31.69 9.0% 村庄建设用地125.51 35.5% 公共绿地G1 0.17 0.0% 水域和其他E1 4.20 1.2% 耕地E2 8.38 2.4% 园地E3 162.57 46.0% 林地E4 52.84 14.9% 规划总面积353.67 100.0%
4.2社区规划
史山社区规划用地平衡表
4.3功能分析
村庄搬迁规划由两地块组成：北部地块承担市政公共服务功能；南部地块承担居住功能辅以部分沿街商业，临近白龙山景区位置配置为旅游服务的商业设施。